Рынок краткосрочной туристической аренды в Испании переживает крупнейшее сокращение за последние годы: число объектов размещения на цифровых платформах в мае 2026 года снизилось на 10,7% в годовом выражении, сообщает институт статистики Испании (INE).
По данным INE, за год с рынка ушли 40,836 тыс. объектов туристического жилья. Это стало вторым самым глубоким падением предложения за всю историю ведения такой статистики ведомством.
Несмотря на годовое снижение, к началу высокого летнего сезона рынок частично восстановился по сравнению с ноябрем 2025 года: предложение выросло на 3,4%, или на 11,237 тыс. объектов. В мае в Испании насчитывался 341,001 тыс. действующий объект туристического жилья, которые совокупно обеспечивали 1,71 млн спальных мест. В среднем на один объект приходилось около пяти мест.
Сокращение предложения затронуло все основные туристические регионы страны. Наиболее заметное падение зафиксировано в Валенсийском сообществе, где рынок потерял почти 12 тыс. объектов за год, а общий фонд активных предложений сократился до 51,268 тыс. Это привело к тому, что регион уступил второе место по объему предложения Каталонии.
Андалусия, несмотря на сокращение на 5,527 тыс. объектов, сохранила статус крупнейшего рынка туристического жилья в Испании — 90,649 тыс. квартир и вилл. Каталония потеряла 5,546 тыс. объектов, но осталась среди лидеров с 51,3 тыс. активных предложений.
На островных рынках также зафиксировано снижение. На Канарских островах число объектов сократилось на 2,33 тыс., до 48,356 тыс., а на Балеарских островах — на 3,057 тыс., до 21,304 тыс. предложений.
На уровне провинций крупнейшими рынками остаются туристические побережья. Лидирует Малага с 45,176 тыс. объектов, далее идут Аликанте с 32,148 тыс. и Лас-Пальмас с 26,998 тыс.
Если рассматривать отдельные муниципалитеты, крупнейшая концентрация туристического жилья приходится на Мадрид — 10,836 тыс. объектов. Далее следуют город Малага — 8,288 тыс., Барселона — 8,231 тыс., Марбелья — 6,987 тыс. и Севилья — 6,937 тыс. объектов.
Аналитики связывают сокращение предложения с ужесточением муниципального регулирования, отзывом лицензий и ростом политического давления на сектор краткосрочной аренды. В Испании уже несколько лет усиливается конфликт между туристической отраслью, владельцами жилья и местными жителями, которые сталкиваются с дефицитом доступной долгосрочной аренды и ростом цен в крупных городах и курортных районах.
Для рынка недвижимости это означает смену фазы. Туристическая аренда остается доходным сегментом, но становится более зарегулированной и рискованной для инвесторов. Если раньше ключевым фактором была высокая загрузка и туристический поток, то теперь все большее значение имеют лицензия, муниципальные ограничения, правовой статус объекта и устойчивость локации к возможным запретам.
Для покупателей недвижимости в Испании это важный сигнал: объект, который раньше рассматривался как инструмент краткосрочной аренды, может потерять часть инвестиционной привлекательности при изменении местных правил. Особенно это касается перегретых туристических зон, где власти активнее всего ограничивают краткосрочную сдачу жилья.
В то же время сокращение предложения туристических квартир может поддержать рынок гостиниц и апарт-отелей, а также частично вернуть часть жилья в долгосрочную аренду. Однако быстро решить проблему доступности жилья это вряд ли позволит: спрос на проживание в крупных городах и туристических регионах остается высоким, а новое предложение ограничено.
Стоимость аренды жилья в Испании в мае 2026 года побила исторический рекорд и достигла в среднем 15,1 евро за кв. м в месяц, как свидетельствуют данные Idealista.
За месяц аренда подорожала на 0,6%, а в годовом выражении — на 4%. Предыдущий высокий уровень был зафиксирован в начале 2026 года, когда средняя ставка держалась на уровне около 15 евро за кв. м. Таким образом, испанский рынок аренды продолжает расти, несмотря на попытки властей сдержать давление на жилье.
Рост цен связан с устойчивым превышением спроса над предложением, особенно в крупных городах, туристических регионах и районах с высокой концентрацией рабочих мест. На рынок также влияют дефицит доступного арендного жилья, переход части квартир в краткосрочную аренду, рост миграционного и студенческого спроса, а также осторожность владельцев после ужесточения регулирования.
В апреле 2026 года средняя стоимость аренды в Испании составляла 15 евро за кв. м, что было на 5,2% выше уровня апреля 2025 года. В мае показатель вырос до 15,1 евро за кв. м, однако годовой темп роста замедлился до 4%.
Самыми дорогими рынками остаются крупные экономические и туристические центры. В Мадриде в апреле средняя ставка аренды достигала 23,3 евро за кв. м в месяц, что на 8,6% выше показателя годом ранее. Это один из самых высоких уровней среди крупнейших рынков страны.
В провинциальном разрезе весной 2026 года аренда росла почти по всей Испании. Цены повысились в 49 из 50 провинций, а единственным исключением была Барселона, где фиксировалось снижение на 8,5%. Наибольший рост был зафиксирован в Льейде, Толедо, Гвадалахаре и Сеговии.
Высокие арендные ставки усиливают социальное и политическое давление вокруг рынка жилья. Испанские власти в последние годы обсуждают ограничение краткосрочной аренды, расширение доступного жилья, регулирование арендных ставок в напряженных зонах и стимулы для владельцев, готовых сдавать квартиры по умеренным ценам.
Для иностранных покупателей и инвесторов рост арендной платы означает сохранение интереса к испанской недвижимости как доходному активу, однако в то же время повышает регуляторные риски. В регионах с дефицитом жилья власти могут ужесточать правила для туристических квартир и вводить дополнительные ограничения для краткосрочной аренды.
Испания остается одним из крупнейших рынков недвижимости Южной Европы. Спрос на аренду поддерживают крупные города, международная миграция, туризм, студенческий сектор и рынок удаленной работы. Наиболее напряженная ситуация сохраняется в Мадриде, Барселоне, на Балеарских островах, Канарских островах, в Малаге, Валенсии и других популярных городах и прибрежных регионах.
Испания в 2025 году предоставила гражданство рекордному числу иностранных резидентов — 299,732 тыс. человек, что на 18,7% больше, чем годом ранее. Это стало самым высоким показателем с 2013 года, когда INE начал вести соответствующую статистику. В 2024 году испанское гражданство получили 252,476 тыс. иностранцев, в 2023 году — 240,208 тыс., в 2022 году — 181,581 тыс.
Крупнейшей группой новых граждан Испании в 2025 году стали выходцы из Марокко — 42,114 тыс. человек. Далее следуют граждане Колумбии — 37,712 тыс., Венесуэлы — 36,271 тыс., Гондураса — 20,745 тыс., Перу — 15,920 тыс., Кубы — 14,390 тыс., Эквадора — 13,689 тыс., Аргентины — 11,291 тыс., Доминиканской Республики — 9,915 тыс. и Никарагуа — 8,951 тыс.
Таким образом, девять из десяти крупнейших групп новых граждан Испании пришлись на страны Латинской Америки и Карибского бассейна. Это отражает особенности испанского законодательства: для граждан ибероамериканских стран, а также ряда других категорий, срок проживания для подачи на гражданство может быть существенно короче стандартного 10-летнего периода.
По способу получения гражданства основная часть случаев пришлась на натурализацию по резидентству — 253,836 тыс.. Еще 45,715 тыс. человек получили гражданство по опции, которая применяется, в частности, к лицам, находившимся под родительской властью гражданина Испании, или к тем, чей отец или мать были испанцами и родились в Испании.
Женщины составили 55,4% новых граждан Испании, мужчины — 44,6%. Самой многочисленной возрастной группой стали люди от 30 до 39 лет, за ними следовала группа от 40 до 49 лет.
Регионально больше всего новых граждан было зарегистрировано в Каталонии — 70,933 тыс. и Мадридском сообществе — 69,566 тыс.. Вместе эти два региона обеспечили 46,9% всех случаев получения испанского гражданства в 2025 году. Далее следовали Валенсийское сообщество — 32,388 тыс., Андалусия — 27,538 тыс., Страна Басков — 14,230 тыс. и Канарские острова — 13,366 тыс.
Граждане Украины также вошли в статистику натурализации в Испании, но не относятся к крупнейшим группам новых граждан. По данным детальной таблицы INE, в 2024 году испанское гражданство получили 2,588 тыс. граждан Украины. В 2023 году таких случаев было 2,693 тыс., в 2022 году — 3,206 тыс., в 2021 году — 2,167 тыс. и в 2020 году — 2,254 тыс..
Украинское присутствие в Испании при этом остается значительным. По данным Министерства инклюзии, социального обеспечения и миграции Испании, на 31 декабря 2025 года в стране находились 338,576 тыс. граждан Украины с действующими документами на проживание. На 31 марта 2026 года их число выросло до 345,995 тыс. человек.
Рост числа новых граждан Испании происходит на фоне увеличения иностранного населения страны и активной миграционной политики Мадрида. Испания остается одним из ключевых направлений для мигрантов из Латинской Америки, Северной Африки и Восточной Европы, а также одним из популярных рынков ЕС для релокации, трудовой миграции и покупки недвижимости.
Для рынка недвижимости эта статистика важна, поскольку натурализация и долгосрочное проживание усиливают внутренний спрос на жилье. В отличие от классических иностранных инвесторов, новые граждане и долгосрочные резиденты чаще покупают недвижимость не только для инвестиций или отдыха, но и для постоянного проживания, работы, семейной интеграции и образования детей.
Для украинцев Испания также остается заметным направлением проживания, хотя массовая натурализация украинских граждан пока не достигла масштабов латиноамериканских и марокканских групп.
Средняя стоимость долгосрочной аренды жилья в Испании в апреле 2026 года достигла исторического максимума — EUR15 за кв. м в месяц, сообщает портал Idealista.
По данным аналитиков, за год аренда подорожала на 5,2%. При этом темпы роста стали самыми умеренными с лета 2022 года, что указывает на постепенное замедление рынка после нескольких лет резкого повышения ставок.
Несмотря на замедление, рынок остается напряженным. Главная причина — устойчивый разрыв между спросом и предложением. В крупных городах, туристических регионах и университетских центрах спрос поддерживают местные арендаторы, иностранные работники, студенты, цифровые кочевники и краткосрочная аренда. При этом новое предложение выходит на рынок медленно, а часть собственников предпочитает туристическую аренду долгосрочным контрактам.
Для арендаторов рекордная цена означает дальнейшее снижение доступности жилья. Особенно остро проблема стоит в Мадриде, Барселоне, Валенсии, Малаге, на Балеарских и Канарских островах, где арендный спрос поддерживается не только внутренней миграцией, но и иностранцами. По данным Idealista, в апреле аренда в Испании выросла до EUR15 за кв. м, но уже без двузначных темпов, характерных для предыдущих лет.
Миграционный фактор остается одним из важных драйверов рынка. По данным Национального института статистики Испании, на 1 января 2025 года крупнейшими группами иностранцев в стране были граждане Марокко — 968 999 человек, Колумбии — 676 534 и Румынии — 609 270. Среди основных групп также выделяются выходцы из Венесуэлы, Италии, Китая, Перу, Великобритании, Украины и других стран.
В 2024 году быстрее всего росло число граждан Колумбии — на 98 057 человек, Венесуэлы — на 52 555, Марокко — на 48 306. При этом численность граждан Украины, по данным INE, сократилась на 7 907 человек, что может быть связано с изменением статуса проживания, переездом части украинцев в другие страны или натурализацией.
Приток иностранцев усиливает спрос на аренду прежде всего в городах с рабочими местами, университетами и развитым сервисным сектором. В четвертом квартале 2025 года основными группами новых иммигрантов в Испанию были граждане Колумбии, Венесуэлы и Марокко.
Дополнительное давление на рынок создает инвестиционный спрос. Иностранные покупатели жилья в Испании платят заметно больше местных: во втором полугодии 2025 года нерезиденты покупали жилье в среднем по EUR3 242 за кв. м, иностранные резиденты — по EUR1 963, а граждане Испании — по EUR1 839. Это влияет и на рынок аренды, поскольку инвестиционные покупки часто ориентированы на сдачу жилья.
Таким образом, Испания сталкивается с двойным вызовом: аренда уже достигла рекордного уровня, но структурный дефицит предложения пока не позволяет рассчитывать на быстрое снижение цен. Даже замедление годового роста до 5,2% не означает разворота рынка, а скорее указывает на переход от резкого удорожания к более устойчивому, но все еще дорогому уровню аренды.
Провинция Аликанте укрепила позиции в числе крупнейших рынков жилой недвижимости Испании, оставаясь одним из ключевых центров спроса как со стороны местных, так и иностранных покупателей. Об этом сообщает Prian со ссылкой на данные испанского рынка жилья. Дополнительным фактором роста остается высокий интерес иностранцев, благодаря которому Аликанте сохраняет особый статус на национальном рынке.
По данным Idealista, в 2025 году на иностранцев пришлось 45,7% всех сделок с жильем в провинции Аликанте — это один из самых высоких показателей в стране и фактически почти половина рынка. Для сравнения, по Испании в целом доля иностранных покупателей составила 13,8%, а в Валенсийском сообществе — 27,6%, то есть Аликанте заметно опережает и национальный, и региональный уровни.
Высокая активность иностранцев поддерживает ликвидность рынка и спрос в прибрежных районах, прежде всего на Коста-Бланке. Одновременно это делает Аликанте одним из главных индикаторов внешнего спроса на испанское жилье, особенно в сегменте второго дома, инвестиционных квартир и объектов для переезда на постоянное проживание.
Среди иностранных покупателей в Испании в 2025 году доминировали граждане Великобритании, Нидерландов и Германии. По данным испанских источников по Валенсийскому сообществу, в 2025 году именно Нидерланды вышли на первое место среди зарубежных покупателей жилья в регионе, сместив британцев, а далее в числе наиболее заметных групп фигурировали бельгийцы, поляки, украинцы и немцы.
Власти Испании начали экстренный процесс административной легализации мигрантов, уже находящихся в стране без урегулированного статуса. Совет министров одобрил соответствующий королевский декрет 14 апреля, а подача заявлений стартовала 16 апреля и продлится до 30 июня 2026 года. Правительство оценивает потенциальный охват меры примерно в 500 тыс. человек.
Согласно официальным разъяснениям испанских властей, на участие могут претендовать иностранцы, которые находились в Испании до 1 января 2026 года, непрерывно прожили в стране не менее пяти месяцев и не имеют судимостей. Отдельно в схему включены и некоторые заявители на международную защиту. Мера оформлена как чрезвычайная и, по версии Мадрида, должна одновременно сократить теневой сегмент занятости и закрыть часть дефицита рабочей силы на фоне старения населения.
Испанское правительство прямо увязывает решение с экономикой. В официальной записке Moncloa говорится, что регуляризация должна облегчить включение уже находящихся в стране мигрантов в легальный рынок труда и систему социальных взносов. Эксперты отмечают, что кабинет Педро Санчеса подает эту инициативу как ответ на демографическое старение и нехватку работников в ряде секторов.
Миграционный фон в Испании сейчас действительно очень крупный. По данным Национального института статистики Испании, на 1 января 2025 года в стране проживало 49,13 млн человек, из них 14,1% имели иностранное гражданство, а 19,3% родились за пределами Испании. На 1 января 2026 года число жителей, родившихся за рубежом, впервые превысило 10 млн.
Среди крупнейших иностранных групп в Испании по гражданству на 1 января 2025 года лидировали марокканцы — 968 999 человек, колумбийцы — 676 534, румыны — 609 270. INE также указывает, что в 2024 году самые большие приросты пришлись на граждан Колумбии, Венесуэлы и Марокко, тогда как среди заметных сокращений были Украина и Великобритания.
По украинцам есть и отдельная официальная статистика. Министерство по вопросам инклюзии, соцобеспечения и миграции Испании сообщало, что число граждан Украины с действующим разрешением на проживание в стране превысило 338 тыс. в декабре 2025 года. Это один из крупнейших национальных массивов среди обладателей действительных разрешений на проживание вне режима ЕС.
В практическом плане новая легализация может дополнительно укрепить роль Испании как одного из немногих крупных государств ЕС, которые пытаются не только сдерживать миграцию, но и переводить уже находящихся в стране людей в легальное поле. Для рынка труда это означает возможное расширение официальной занятости, а для сектора недвижимости, торговли, сельского хозяйства, ухода и услуг — приток работников и потребителей. Но одновременно возрастет нагрузка на миграционные офисы, сотрудники этих ведомств уже угрожали забастовкой из-за нехватки ресурсов под новый поток заявлений.
