Средняя стоимость жилья в Португалии в 2025 году достигла исторических максимумов на фоне устойчивого спроса и ограниченного предложения, и аналитики ожидают дальнейшего роста цен в 2026 году, несмотря на ужесточение условий доступности.
По данным статистического управления Португалии (INE), в октябре 2025 года медианная банковская оценка жилой недвижимости впервые превысила порог 2 тыс. евро за кв. м и составила около 2 025 евро за кв. м, что на 17,7% больше, чем годом ранее. Это уже более года подряд двузначный годовой рост стоимости жилья.
Сегмент квартир дорожает быстрее, чем виллы: по оценкам Global Property Guide, медианная банковская оценка квартир достигла 2 345 евро за кв. м (+22,1% год к году), тогда как вилл – 1 472 евро за кв. м (+11,8%). Самые высокие цены фиксируются в агломерации Большого Лиссабона и в туристическом регионе Алгарве.
По данным портала Idealista, к ноябрю 2025 года медиана запрашиваемой цены жилой недвижимости по стране достигла около 3 000 евро за кв. м (+7,8% за год). При этом:
Лиссабон остается самым дорогим рынком – в среднем 5 914 евро за кв. м (+4% за год).
В Порту средняя цена составляет около 3 908 евро за кв. м (+5,9% за год).
Внутренние регионы (Центр, часть Алентежу) существенно дешевле – во многих муниципалитетах цены находятся в диапазоне 1 400–1 700 евро за кв. м, тогда как самые доступные округа страны по данным локальных исследований предлагают жилье от 800–900 евро за кв. м.
По итогам 2024 года индекс цен на жилье (HPI) INE вырос на 9,1%, причем существующее жилье подорожало на 9,7%, а новое – на 7,5%. В реальном выражении (с поправкой на инфляцию) цены растут непрерывно с 2013 года и за это время увеличились более чем на 80%, что заметно выше динамики соседней Испании.
Рынок остается чрезвычайно активным. В первом полугодии 2025 года в Португалии было продано 84 247 жилых объектов, что на 20% больше, чем за аналогичный период 2024 года. Продажи вторичного жилья составили 67 578 объектов (+20,6% год к году), нового – 16 669 (+17,7%).
95% сделок пришлись на покупателей с налоговым резидентством в Португалии (около 80 тыс. объектов, +21,9% год к году). Иностранцы (как из ЕС, так и из третьих стран) приобрели 4 205 объектов, что на 7,2% меньше, чем годом ранее. Эксперты связывают снижение доли иностранцев с реформами: отменой «золотых виз» для инвестиций в недвижимость и прекращением режима льготного налогообложения Non-Habitual Resident с 2024 года, что снизило фискальные стимулы для зарубежных инвесторов.
Одновременно в 2024 году был зафиксирован рекорд по объему сделок: только в третьем квартале 2024 года продано жилья на 9,05 млрд евро (+28% год к году), при этом 93,5% покупателей были резидентами Португалии, а доля иностранцев – около 6,5%.
Предложение остается узким местом рынка. В первом полугодии 2025 года в стране было завершено 13 244 новых жилых объекта, что лишь на 4,9% больше, чем годом ранее, и заметно ниже темпов увеличения количества сделок. В то же время объем выданных разрешений на строительство резко растет: за первые шесть месяцев 2025 года было лицензировано 21 057 новых жилых единиц (+28,8% год к году), что отражает рост уверенности девелоперов и ожидаемое ускорение ввода нового жилья в ближайшие годы.
Согласно оценкам BPI Research, рост цен на жилье в Португалии, скорее всего, продолжится и в 2026 году. На это указывают как устойчивый рынок труда, рекордная занятость и рост реальных зарплат, поддерживающие покупательную способность домохозяйств, так и стабилизация процентных ставок в еврозоне на «нейтральных» уровнях после периода резкой жесткости. Аналитики ожидают, что при текущем наборе факторов цены в 2026 году будут расти темпами выше общеевропейского среднего, хотя и, вероятно, медленнее, чем двузначные показатели 2024-2025 годов (речь может идти о приросте порядка высоких однозначных процентов при условии отсутствия новых шоков в еврозоне). Это поддержат интерес инвесторов, но сохранит давление на доступность жилья для местного населения, особенно в крупных городах и на побережье.
За последние семь лет число иностранных граждан, легально проживающих в Португалии, увеличилось почти в четыре раза. По данным Agência para a Integração, Migrações e Asilo (AIMA), к концу 2024 года в стране было зарегистрировано около 1 543 697 иностранных резидентов, тогда как в 2017-м эта цифра составляла около 421 802 человек.
Доля иностранных граждан сегодня составляет примерно 15% населения Португалии, что подтверждает ускоренный рост миграции в этой стране.
По данным AIMA, среди иностранных резидентов большинство составляют: граждане Бразилии — около 31,4%, Индии — около 7,4%, Анголы — примерно 6,9%, Украины — около 5,9%. Большинство мигрантов — лица трудоспособного возраста: 77% в возрасте от 18 до 44 лет, а доля мужчин составляет 56,1%. Однако прямой официальной разбивки на эти национальности в открытых источниках не найдено — эти данные требуют дополнительной верификации.
Португалия считается одной из наиболее лояльных к иммигрантам стран ЕС — действует программа «Золотой визы» (Golden Visa), предусматривающая инвестиции от €250 000 и дающая право на ВНЖ, а затем и гражданство. Есть и другие категории: бизнес-виза D2, визы цифровых кочевников, финансово независимых лиц.
Тем временем резкий рост числа заявок создает нагрузку на AIMA: в агентстве сообщают о дефиците кадров, значительном резерве нерассмотренных дел и задержках в обработке заявок. Ряд СМИ фиксирует, что некоторые кейсы находятся на рассмотрении свыше двух лет.
Рост числа иностранных резидентов в Португалии свидетельствует о смене демографического ландшафта и делает страну привлекательной для международных инвесторов, стартаперов и трудовых мигрантов.
Среди ключевых факторов: сравнительно низкие пороги для инвестиций, открытость к иностранным специалистам и климатически благоприятная среда. Тем не менее, такая динамика сопровождается ростом вызовов: усилением нагрузки на рынок жилья, социальной инфраструктуры и система миграционного управления требует модернизации.
Для бизнеса это сигнал о том, что Португалия — перспективный рынок для релокации и создания международных команд, но важно учитывать бюрократические задержки и изменения миграционной политики.
Программа Portugal Golden Visa (ARI), запущенная в 2012 году, изначально была основана на инвестициях в недвижимость, но после реформ больше ориентируется на фонды, пожертвования и капитальные вложения.
Основные параметры и изменения.
1) В 2023 году была исключена недвижимость как основной путь для программы, что заставило инвесторов переключаться на фонды, бизнес-проекты или пожертвования.
2) Минимальный размер вложения в фонд — €500 000.
3) В 2024 году выдан рекордный 4 987 золотых виз (главные заявки + зависимые лица), что на 72% больше, чем годом ранее.
4) С начала действия программы выдано свыше 15 619 виз инвесторам и около 22 000 виз для членов семей (по состоянию на сентябрь 2024).
Китай остаётся крупнейшей страной по происхождению инвесторов, но усилился интерес со стороны США, Бразилии, Турции и других стран. Изменения в программе побудили инвесторов диверсифицировать инвестиции, отдавая предпочтение фондам и непроцентным способам.
Источник: http://relocation.com.ua/portugal-golden-visa-program-program-features-from-relocation/
Несмотря на временную оккупацию врагом части с/х земель, Украина в 2024 году продемонстрировала хорошие результаты в агросекторе и смогла вернуть исторические пути агроэкспорта, а потому предлагает Португальской Республике усилить сотрудничество, заявил министр аграрной политики и продовольствия Виталий Коваль на онлайн-встрече с министром сельского хозяйства и рыболовства Португалии Жузе Мануэлем Фернандешем.
«В 2024 году 57% агроэкспорта Украины пришлось на страны ЕС. В общем, Украина экспортировала сельхозпродукции на $24,6 млрд, в том числе на $211,6 млн — в Португалию», — цитирует министра пресс-служба Минагрополитики.
Кроме того, он отметил, что в прошлом году Украина вернулась в свои исторические пути агроэкспорта, ведь 86% сельхозпродукции вывозится через Одесские и Дунайские порты. По его словам, Украина активно работает над открытием новых рынков, в частности стран Африки и Ближнего Востока.
Коваль призвал португальского коллегу вместе бороться с незаконной продажей РФ украинского зерна.
Министр также поблагодарил народ Португалии за последовательную поддержку Украины и президентской гуманитарной инициативы Grain From Ukraine.
Португалия имеет развитую и многоуровневую систему налогообложения, охватывающую как физических, так и юридических лиц. Рассмотрим основные налоги, действующие в стране.
Налоги для юридических лиц включают:
Налоги для физических лиц:
Другие налоги и сборы:
Португалия также предлагает специальные налоговые режимы, такие как статус «Нерегулярного резидента» (NHR), предоставляющий льготы для новых резидентов, включая сниженные ставки налога на определенные виды доходов. Налоговая система Португалии характеризуется прогрессивностью и разнообразием налогов, что требует тщательного планирования при ведении бизнеса или переезде в страну. Рекомендуется консультироваться с профессиональными налоговыми консультантами для обеспечения соответствия актуальным требованиям законодательства и оптимизации налоговой нагрузки.
Источник: http://relocation.com.ua/analiz-osoblyvostej-systemy-opodatkuvannia-v-portuhalii/
Парламент Португалии одобрил законопроект о создании гуманитарной визы, пишет местное издание Correio da Manhã.
Сообщается, что документ позволит людям, которых преследуют на родине, получить специальную визу в Португалию, чтобы, приехав, попросить в ней политического убежища. Сейчас это можно сделать по туристической визе, которую нужно получать в стране гражданства или в другой — при наличии вида на жительство.
Процедуру выдачи гуманитарных виз теперь разработают в парламентском комитете по конституционным вопросам. Партия «Либеральная инициатива», которая подготовила законопроект, хочет добиться, чтобы гуманитарную визу можно было получать в португальском посольстве в любой стране, а не ехать на родину «со всеми вытекающими из этого рисками».
Отмечается, что на визу, в частности, смогут рассчитывать россияне, которых преследуют по «политическим мотивам», отмечают португальские депутаты.
