В январе-ноябре 2025 года хорватский рынок жилой недвижимости закрепил статус одного из самых дорогих и динамично растущих в ЕС. Официальная статистика и частные исследования фиксируют двузначный рост цен при замедлении количества сделок и усилении роли государства в решении проблемы доступности жилья.
По данным Государственного управления статистики (DZS), средняя цена 1 кв. м нового жилья в Хорватии в первом полугодии 2025 года составила 2 754 евро. Это примерно на 15,9% больше, чем в первом полугодии 2024 года, и на 5,3% выше, чем во второй половине 2024 года.
В разрезе территорий. — Загреб: около 2 958 евро за кв. м (+4,5% год к году), остальная часть Хорватии: около 2 511 евро за кв. м, при этом рост в этих городах и поселках достиг 22% за год, что отражает быстрое подорожание жилья в приморских и туристических регионах.
Индекс цен на жилье (House Price Index) показывает, что во втором квартале 2025 года цены на жилые объекты выросли на 4,4% к предыдущему кварталу и на 13,2% к аналогичному периоду 2024 года. По данным Eurostat, это один из самых высоких показателей в ЕС по квартальному и годовому росту.
По оценкам рыночных аналитиков, средняя цена жилья (с учетом вторичного фонда) осенью 2025 года приблизилась к 2 800–2 900 евро за кв. м по стране, что примерно на 70–80% выше, чем в 2020 году. При этом средняя цена квартир оценивается более 3 800–4 100 евро за кв. м, а дома несколько дешевле.
Рыночные данные показывают, что расслоение между побережьем и внутренними регионами усиливается:
В Сплите средняя запрашиваемая цена в октябре 2025 года достигла около 5 315 евро за кв. м, почти на 15% больше, чем годом ранее.
В Дубровнике квартира в среднем стоит более 4 100 евро за кв. м, а в престижных локациях диапазон 5 000–7 000 евро и выше.
В Истрии и популярных локациях Средней и Южной Далмации типичные уровни 3 500–7 000 евро за кв. м в зависимости от класса объекта и близости к морю.
Внутренние регионы (например, Славония) остаются заметно дешевле, часто в диапазоне 1 000–2 000 евро за кв. м.
В Загребе средний уровень для квартир оценивается около 3 400–3 500 евро за кв. м, однако внутри города разрыв между районами значительный. Анализ частных объявлений показывает, что центральные и «трамвайные» зоны столицы сильно отрываются по ценам от окраин.
Отдельный тренд 2025 года — стагнация и даже легкое снижение цен на дома в некоторых сегментах. По данным одного из крупнейших порталов объявлений, средняя цена домов в Загребе в середине года была около 1 200 евро за кв. м, при этом рост цен там замедлился сильнее, чем по квартирам.
Несмотря на высокие цены, рынок пока не демонстрирует полноценной коррекции. Часть аналитических обзоров фиксирует снижение количества сделок в первой половине 2025 года, однако это практически не повлияло на уровень цен, особенно в прибрежных регионах, где предложение остается ограниченным.
В то же время рост ставок по кредитам и ужесточение условий ипотечного кредитования, начавшиеся еще в 2023–2024 годах, ограничивают возможности части домохозяйств, особенно молодых семей. Центральный банк Хорватии в 2025 году ужесточил макропруденциальные требования к банкам и ипотечным кредитам, стремясь сдержать перегрев на рынке жилья и риски для финансовой стабильности.
По данным отчета Arvio за первый квартал 2025 года, на иностранцев приходилось около 7,19% всех сделок с недвижимостью в Хорватии. Лидируют по активности:
граждане Словении – примерно 30,2% сделок иностранцев,
Германии – около 21,1%,
Австрии – около 10,4%.
Общее количество сделок с участием иностранцев снижается уже третий год подряд: по оценкам, около 13,3 тыс. в 2022 году, 12,3 тыс. в 2023 году и 11,6 тыс. в 2024 году.
Иностранцы традиционно концентрируются на Адриатическом побережье (Истрия, Кварнер, Далмация) и островах, где пользуются спросом новые квартиры и дома, готовые к немедленному проживанию или сдаче в аренду. Именно внешний спрос в сочетании с ограниченным предложением в значительной степени поддерживает высокий и растущий ценовой уровень.
Резкий рост цен и снижение доступности жилья побудили правительство в 2025 году принять первый комплексный Национальный план жилищной политики до 2030 года.
Ключевые факты, на которые опирается документ:
в стране около 2,39 млн жилых единиц, при этом около 40% не используются для постоянного проживания,
за последние пять лет цена новых квартир выросла примерно на 54%,
молодые семьи сталкиваются с трудностями доступа к ипотеке и дефицитом доступного жилья.
Фактически государство пытается одновременно охладить перегретые сегменты рынка и расширить предложение недорогих квартир, особенно в средне- и долгосрочной аренде.
Исходя из статистики за первые три квартала и ожиданий участников рынка, базовый сценарий на конец 2025 года и 2026 год выглядит следующим образом:
Рост цен продолжится, но более низкими темпами, чем двузначные показатели 2023-2024 годов. Уже во второй половине 2025 года часть аналитиков фиксирует замедление динамики, особенно в сегменте домов и в регионах, удаленных от моря.
Разрыв между побережьем и внутренними регионами сохранится: туристические и премиальные локации будут дорожать быстрее, тогда как «континентальная» Хорватия останется относительно доступной, что может поддержать внутреннюю миграцию и локальный спрос.
Доля иностранных покупателей, по оценкам аналитиков, до конца 2025 года останется на уровне около 8% от всех сделок или немного снизится под влиянием высоких цен и проблем доступности.
Важную роль играет реализация Национального плана жилья до 2030 года, включая запуск программ доступной аренды, активацию пустующего фонда и корректировку субсидируемых программ покупки жилья.
Для Хорватии, где недвижимость стала ключевым инструментом сбережений домохозяйств и объектом интереса иностранного капитала, ближайшие годы станут тестом на способность совместить цели экономического роста, развития туризма и обеспечения базовой доступности жилья для собственных граждан.
По данным аналитического отчета Relocation, средняя цена вторичного жилья в Испании в октябре 2025 года достигла исторического максимума €2 555 за кв. м, что на 15,7% больше в годовом выражении и на 1,5% больше по сравнению с сентябрем. На отдельных рынках рост был еще выше: в провинции Малага в августе средняя цена вторичного жилья поднялась до €3 842 за кв. м, +13,8% г-г. Общенациональный индекс цен на жилье INE за II квартал фиксировал +12,7% г-г, при этом вторичное жилье росло на 12,8%.
На цены в Испании давит дефицит предложения, высокий спрос в прибрежных провинциях и на островах, а также устойчивая активность иностранных покупателей. По оценке Relocation, до 80% потенциальных покупателей сталкиваются с проблемой доступности и нехваткой подходящих объектов, что дополнительно подталкивает цены вверх.
Лидеры динамики по регионам − Коста-дель-Соль, Балеарские и Канарские острова, провинции Аликанте и Валенсия. В крупных агломерациях Мадрида и Барселоны поддержка спроса сохраняется за счет рынка аренды и ограниченного строительства.
Прогнозы испанских деловых изданий на 2025-2026 годы предвидят дальнейший рост на 4-6% при недостатке нового предложения на рынке.
Во 2 квартале 2025 года средние цены на жильё в Венгрии выросли на 17,9% в годовом выражении и на 5,1% кв-кв по агрегированному индексу Национального банка Венгрии. В Будапеште рост составил 23,1% г-г и 6,3% кв-кв, в городах вне столицы − 18,7% г-г и 5,9% кв-кв, в сельской местности − 10,7% г-г и 2,8% кв-кв, это следует из свежего выпуска MNB House Price Index за 2 квартал.
По данным Eurostat, во 2 квартале 2025 года совокупный индекс цен на жильё в ЕС вырос на 5,4% г-г и на 1,6% кв-кв, что указывает на опережающую динамику Венгрии относительно среднеевропейского уровня. Одновременно число сделок с жильём в Венгрии сократилось на 5,7%, что говорит о повышении цен при снижении активности.
В 1 квартале 2025 года MNB фиксировал двузначный прирост цен как по стране, так и в столице, на фоне оживления ипотечного кредитования и действия ряда субсидированных программ.
Ускорение цен во 2 квартале в столице и крупных городах при одновременном снижении транзакций указывает на рынок, где спрос удерживается главным образом за счёт улучшения реальных доходов домохозяйств и поддерживающих мер, а также перераспределения предложения из краткосрочной аренды в долгосрочные форматы на фоне усиливающегося регулирования, прежде всего в Будапеште.
Базовый сценарий на 4 квартал 2025 года − замедление темпов роста к 3–4% кв-кв по стране и 4–5% кв-кв в Будапеште на фоне сезонности и частичной фиксации прибыли. На 2026 год ожидается более умеренная траектория: 6–9% г-г по стране и 8–11% г-г в столице при условии сохранения программ поддержки и стабильности ставок. Риски снижения − возможное ужесточение ипотечных условий и замедление реальных доходов; риски ускорения − расширение субсидированных ипотек и дополнительное ограничение краткосрочной аренды в туристических зонах. Оценка основана на динамике индекса MNB, статистике Eurostat по сделкам и сообщениях регулятора о политике доходной поддержки.
Рынок аренды жилья в Праге в 2025 году остается одним из самых динамичных в Центральной Европе. Спрос превышает предложение, особенно в центральных районах города — Прага 1, Прага 2 и Прага 3, которые традиционно привлекают как местных, так и иностранцев, сообщают аналитики Relocation.com.ua со ссылкой на данные Global Property Guide и Czech Statistical Office.
Средняя запрашиваемая арендная плата за однокомнатную квартиру (1-bedroom) в Праге в 2025 году составляет около CZK 26 500 (≈ €1 050) в месяц. Это на 8–10 % выше, чем в 2024 году, когда средний показатель составлял около CZK 24 000.
Двухкомнатные квартиры в центральных районах (Прага 1, 2, 5) стоят от €1 300 до €1 900 в месяц, тогда как в спальных районах, таких как Прага 9 или Прага 10, аренда подобного жилья колеблется в пределах €850–1 200.
По данным портала Sreality.cz, в течение первого полугодия 2025 года средняя стоимость аренды в столице выросла на 5,7 %, а по сравнению с 2023 годом — более чем на 15 %. Основными драйверами являются рост стоимости нового строительства, высокие процентные ставки по ипотеке (которые удерживают людей на рынке аренды) и стабильный приток иностранных работников.
Доля арендаторов в Праге продолжает расти и уже превышает 25 % домохозяйств, что является самым высоким показателем в Чехии. Молодые специалисты в возрасте до 35 лет составляют более половины всех арендаторов, тогда как среди иностранцев наиболее активные группы — украинцы, словаки, индийцы и граждане стран ЕС.
Рентабельность аренды в Праге остается привлекательной для инвесторов: по оценкам Global Property Guide, средняя валовая доходность составляет от 4,8% до 5,4%, в зависимости от района и типа недвижимости.
Среди тенденций 2025 года — усиление обсуждений вокруг регулирования краткосрочной аренды (Airbnb): муниципалитет рассматривает варианты ограничения сроков сдачи квартир в туристических зонах, чтобы сбалансировать интересы местных жителей и туристического бизнеса.
Эксперты прогнозируют, что дефицит жилья и рост арендного спроса будут удерживать высокую динамику рынка как минимум до середины 2026 года. Новое строительство в центре остается ограниченным, а основной рост предложения ожидается на окраинах города, в частности в Праге 9, 10 и 13.
Источник: http://relocation.com.ua/prague-rental-housing-market-analysis-by-relocation/
Рынок аренды жилья в Будапеште (Венгрия) в 2025 году переживает рост цен и усиление конкуренции, особенно в центральных районах столицы, отмечают аналитики и риелторы.
По данным Global Property Guide, средняя запрашиваемая арендная плата за однокомнатную квартиру (1-bedroom) в Будапеште в 2025 году составляет около HUF 264 000 (≈ USD 713) в месяц.
Ставки аренды растут: в январе 2025 года запрашиваемые цены в Будапеште выросли на 1,8% по сравнению с предыдущим месяцем, а годовой рост составил около 9,5%.
Для двухкомнатных квартир арендные цены в центральных районах в 2024 году колебались от €1 000 до €1 500 в месяц.
Но в центральной части Будапешта (районы 5, 6, 7, 1) аренда 1-комнатной квартиры может составлять €800–1 500, а в спальных районах или внешних кварталах — €600–850.
Доля домохозяйств, проживающих в арендованном жилье, в Будапеште выросла с 12,7 % до 17,5 % в последние годы. Особенно заметный рост среди молодых людей: значительная часть представителей поколения 20–35 лет арендуют жилье.
Гросс-доходность аренды (до вычета расходов) по Венгрии составляет около 5,06% (2025, Q3).
Спрос на аренду растет быстрее, чем вводят новое жилье, особенно многоквартирные дома в центральных районах, что создает дефицит и подталкивает аренду вверх. Кроме того, дискуссия о регулировании краткосрочной аренды (Airbnb и аналогичные) усиливается: один из районов Будапешта проголосовал за запрет краткосрочной аренды начиная с 2026 года, что может повлиять на общий рынок аренды.
Источник: http://relocation.com.ua/budapest-rental-housing-market-analysis-by-relocation/
Программа Portugal Golden Visa (ARI), запущенная в 2012 году, изначально была основана на инвестициях в недвижимость, но после реформ больше ориентируется на фонды, пожертвования и капитальные вложения.
Основные параметры и изменения.
1) В 2023 году была исключена недвижимость как основной путь для программы, что заставило инвесторов переключаться на фонды, бизнес-проекты или пожертвования.
2) Минимальный размер вложения в фонд — €500 000.
3) В 2024 году выдан рекордный 4 987 золотых виз (главные заявки + зависимые лица), что на 72% больше, чем годом ранее.
4) С начала действия программы выдано свыше 15 619 виз инвесторам и около 22 000 виз для членов семей (по состоянию на сентябрь 2024).
Китай остаётся крупнейшей страной по происхождению инвесторов, но усилился интерес со стороны США, Бразилии, Турции и других стран. Изменения в программе побудили инвесторов диверсифицировать инвестиции, отдавая предпочтение фондам и непроцентным способам.
Источник: http://relocation.com.ua/portugal-golden-visa-program-program-features-from-relocation/
