Влада Дубая у першому півріччі 2026 року видала 1 млн 51,978 тис. нових дозволів на проживання, повідомило Головне управління з питань ідентифікації та іноземців емірату GDRFA.
За цей же період було продовжено 910 552 тис. чинних дозволів на проживання, а іноземцям різних категорій видано понад 5,078 млн дозволів на в’їзд. Кількість оформлених довгострокових Golden Visa склала близько 66 тис.
При цьому показник у 1 млн дозволів не означає, що населення Дубая за шість місяців збільшилося на таку саму кількість осіб. Частина отримувачів вже могла перебувати в еміраті за туристичними, робочими чи іншими візами. Статистика також не враховує іноземців, які покинули Дубай або не продовжили резидентство.
За даними влади, усі міграційні послуги в Дубаї переведені в цифровий формат, а середній час обробки однієї операції становить менше чотирьох хвилин. Рівень задоволеності клієнтів оцінюється в 95%.
«Золоті візи» надаються інвесторам, підприємцям, науковцям, кваліфікованим фахівцям, діячам культури та спорту, а також окремим категоріям студентів і випускників. Така віза дозволяє тривалий час проживати в ОАЕ без традиційного роботодавця-спонсора та оформляти резидентство для членів сім’ї.
Населення Дубая наприкінці 2024 року становило близько 4,25 млн осіб. Чоловіки становили 68,5% мешканців емірату, що пов’язано з великою кількістю іноземних працівників, які приїжджають без сімей.
В ОАЕ загалом проживають представники понад 200 національностей, причому іноземці становлять переважну більшість населення. Найбільшу групу становлять вихідці з Індії. Значні громади утворили громадяни Пакистану, Бангладеш, Філіппін, Ірану, Єгипту, Непалу та Шрі-Ланки. Громадяни ОАЕ становлять меншість населення країни.
Швидкий приплив резидентів підтримує попит на житло, комерційну нерухомість, школи, медичні послуги та транспорт. Водночас зростання населення збільшує навантаження на дороги, комунальну інфраструктуру та громадський транспорт Дубая.
Громадяни Індії стали найбільшою групою іноземних покупців нерухомості в Дубаї у 2026 році, як випливає з даних платформи DXB Interact, наведених Gulf Today та Khaleej Times.
За даними DXB Interact, на покупців з Індії припало 20,59% загального обсягу покупок нерухомості в еміраті з кінця лютого 2026 року. У публікації Khaleej Times з посиланням на Harbor Real Estate та DXB Interact цей показник округлено до 20,6% на початок 2026 року.
Друге місце посіли покупці з Великої Британії з часткою 13,26–13,3 %, третє — громадяни Єгипту з 12,6 %. Далі йдуть США — близько 9 %, Пакистан — 6,9 %, Саудівська Аравія та Австралія — по 5,7 %, Німеччина — близько 4,2 %, Франція — 3,8 %, Канада — близько 3 %.
За межами першої десятки, за даними DXB Interact, опинилися Нідерланди з часткою 2,83%, Росія — 2,5%, Марокко — 2,33%, Іспанія та Кувейт — по 2,11%, Туреччина — 2,05%, Нігерія — 1,89%.
Аналітики пов’язують стійкий інтерес іноземних покупців до ринку Дубая з політичною стабільністю, відсутністю податку на доходи, можливістю 100-відсоткового іноземного володіння об’єктами в зонах freehold, а також програмами довгострокового проживання, включаючи Golden Visa.
Найактивнішим сегментом ринку залишаються компактні квартири. За даними Khaleej Times, однокімнатні квартири склали 34,9% продажів, або 27 590 угод, студії — 23,4%, або 18 471 угоду, двокімнатні квартири — 20,7%, або 16 399 угод. Такий попит відображає інтерес інвесторів до ліквідних об’єктів із нижчим порогом входу та потенціалом орендної прибутковості.
Серед районів Дубая за обсягом продажів квартир лідирували Dubai Islands із 8,4 млрд дирхамів, Airport City із 7,2 млрд дирхамів та Business Bay із 6 млрд дирхамів. У сегменті вілл та будівель перше місце посів Al Yalayis 1 з 10,6 млрд дирхамів, а серед земельних ділянок — Me’aisem Second з 10,1 млрд дирхамів.
Harbor Real Estate оцінює поточну ситуацію як перехід ринку Дубая від фази швидкого зростання до більш стійкого циклу. На думку компанії, попит дедалі більше формують кінцеві покупці та довгострокові інвестори, а не короткострокові спекулянти.
Додатковим фактором стабілізації ринку може стати зростання пропозиції. За даними Khaleej Times з посиланням на звіт Harbor Real Estate, у 2026 році до здачі заявлено понад 160 тис. житлових одиниць, хоча фактичний обсяг введення в експлуатацію, як очікується, буде суттєво нижчим. Для порівняння: у 2025 році було завершено близько 39,7 тис. об’єктів, а у 2024 році — 30,5 тис.
Щодо ринку нерухомості Дубая, рейтинг іноземних покупців показує, що попит залишається географічно диверсифікованим. Індія та Велика Британія зберігають ключові позиції, але помітну роль відіграють також покупці з Близького Сходу, Північної Африки, Північної Америки, Австралії та Європи. Це підкріплює статус Дубая як одного з головних міжнародних центрів інвестицій у нерухомість.
Дубай з 2021 року по перший квартал 2026 року видав понад 167 тис. довгострокових резидентських віз Golden Visa членам сімей кваліфікованих фахівців, випливає з даних Головного управління у справах резидентів та іноземців Дубая (GDRFA Dubai).
За даними GDRFA Dubai, всього за цей період було оформлено 167 124 посвідки на проживання для сімей спеціалізованих талантів. Ще 100 286 резидентських дозволів отримали сім’ї інвесторів у нерухомість, 70 247 — члени сімей вчених та профільних експертів, 37 022 — родичі великих інвесторів, 3 259 — сім’ї іноземних пенсіонерів. Крім того, тисячі додаткових віз було видано родичам підприємців, видатних студентів та діячів гуманітарної сфери.
Статистика показує, що сімейна релокація стає одним із ключових напрямків міграційної політики Дубая. Емірат робить ставку не тільки на залучення окремих фахівців, інвесторів та підприємців, а й на закріплення їхніх сімей у країні на довгий термін. За оцінкою місцевої влади, зростання кількості сімейних посвідок на проживання відображає довіру іноземців до соціальної інфраструктури, освіти, медицини та цифрових державних сервісів Дубая.
Найактивнішими групами іноземців у цьому сегменті, виходячи зі структури виданих дозволів, залишаються кваліфіковані фахівці та їхні сім’ї, інвестори в нерухомість, вчені та експерти, а також великі інвестори. Окрема велика категорія пов’язана саме з ринком нерухомості: понад 100 тис. дозволів на проживання для сімей real estate investors показують, що купівля житла залишається одним із важливих каналів довгострокової релокації в Дубай.
За національностями офіційна статистика GDRFA Dubai в опублікованих даних не розкриває розподіл сімейних Golden Visa. Однак демографічна структура ОАЕ в цілому залишається переважно експатською: іноземці становлять близько 88,5% населення країни, а найбільші громади традиційно представлені вихідцями з Індії, Пакистану, Бангладеш, Філіппін, Ірану, Єгипту та інших країн регіону й Азії.
Golden Visa в ОАЕ — це довгострокова резидентська віза, яка дозволяє іноземним талантам, інвесторам, підприємцям, вченим, фахівцям, студентам та іншим категоріям жити, працювати або навчатися в країні.
Для Дубая програма стала інструментом конкуренції за капітал і людські ресурси, а також способом утримання заможних і професійно затребуваних іноземців разом з їхніми сім’ями.
Дубай скасував мінімальний поріг вартості нерухомості для отримання дворічної резидентської візи інвестора. Раніше покупець мав володіти об’єктом вартістю не менше 750 тис. дирхамів, або близько 204 тис. доларів
Нові правила стосуються дворічної візи з правом продовження для власників нерухомості, яка оформляється через Dubai Land Department та його Cube Centre. Тепер індивідуальний власник може претендувати на такий дозвіл на проживання незалежно від вартості об’єкта, якщо нерухомість зареєстрована на нього та виконані інші вимоги щодо документів.
Для спільної власності мінімальний поріг зберігається, але в іншій формі: кожен співвласник повинен мати частку вартістю не менше 400 тис. дирхамів. Це означає, що послаблення в першу чергу розраховане на покупців, які оформляють об’єкт на одного власника.
Скасування порогу робить резидентський статус доступнішим для покупців невеликих квартир і студій, які раніше могли не відповідати мінімальній вартості. Для ринку нерухомості Дубая це може посилити попит у більш доступних сегментах, особливо серед іноземців, які розглядають покупку не тільки як інвестицію, але й як спосіб отримати легальний статус проживання в ОАЕ.
При цьому зміна не стосується 10-річної Golden Visa. Для «золотої візи» через нерухомість, як і раніше, діє окремий інвестиційний поріг — зазвичай від 2 млн дирхамів. Тому новий захід розширює саме нижній вхід на ринок резидентства, але не замінює довгострокові програми для великих інвесторів.
Для покупців важливим залишається не тільки сам факт володіння нерухомістю, але й юридична чистота об’єкта, реєстрація права власності, відповідність вимогам Dubai Land Department та готовність оплачувати супутні витрати на оформлення візи, Emirates ID та медичне страхування.
Дубай залишається одним із найактивніших ринків нерухомості Близького Сходу. Попит підтримують приплив іноземних резидентів, зростання ділової активності, податкова привабливість ОАЕ та розвинена інфраструктура. Скасування мінімального порогу для дворічного посвідки на проживання може додатково розширити коло покупців, для яких купівля нерухомості в еміраті стає способом не тільки інвестувати, але й закріпитися в країні.
Індекс DFM Real Estate Index (DFMREI), який відображає динаміку акцій компаній сектора нерухомості на Dubai Financial Market, у понеділок, 9 березня, знизився на 4,71% до 13 359,61 пункту, показавши мінімум дня 13 353,18 пункту, випливає з даних біржової статистики.
На горизонті останніх п’яти торгових сесій зниження індексу становить близько 17%, що близько до оцінок в соцмережах про «близько 20%», але за агрегованими ринковими даними мова йде саме про падіння приблизно на 17%.
Паралельно широкий індекс ринку Дубая (DFMGI) продовжив зниження на тлі війни США та Ізраїлю з Іраном і зростання нервозності через ризики для логістики та інфраструктури.
На тлі погіршення сприйняття ОАЕ як «тихої гавані» частина заможних клієнтів вже розглядає перенесення активів з Дубая в інші фінансові центри. Ряд багатих азіатських клієнтів робив запити або вживав заходів для переказу коштів до Сінгапуру та Гонконгу, побоюючись затяжного конфлікту та зростання ризикової премії.
При цьому опитані Reuters учасники ринку підкреслюють, що DFMREI є біржовим індикатором (акції девелоперів і пов’язаних компаній) і може реагувати значно швидше, ніж фізичний ринок житла, де цінові зміни фіксуються з затримкою за даними угод.
Ринок нерухомості Дубая, який завершив 2025 рік рекордними показниками, на початку 2026 року може зіткнутися з тимчасовим охолодженням попиту на тлі військової ескалації між США, Ізраїлем та Іраном, проте експерти поки не очікують обвалу цін.
У 2025 році обсяг продажів нерухомості в Дубаї оцінювався в $187 млрд, а кількість угод перевищила 215 тис. Ключовими групами покупців називалися інвестори з Індії, Великої Британії та Росії, тоді як на початку 2026 року частина інвесторів зайняла вичікувальну позицію.
Серед факторів тиску на ринок аналітики виділяють повідомлення про інциденти в знакових локаціях і вплив транспортних обмежень: тимчасові збої і закриття повітряних вузлів знижують приплив іноземних покупців і ускладнюють проведення угод, особливо в сегменті, що залежить від швидких візитів і переглядів.
У той же час до поточної ескалації цінова динаміка залишалася позитивною: за даними REIDIN, у січні 2026 року індекс цін продажу житла в Дубаї зріс на 0,75% до попереднього місяця і на 11,79% у річному вираженні, що вказує на збереження інерційного зростання на початку кризи.
Учасники ринку допускають сценарій «паузи без падіння» при швидкому завершенні гарячої фази, але попереджають, що затяжний конфлікт здатний сильно вдарити по ліквідності і привести до більш помітної корекції, перш за все в найбільш чутливих сегментах і локаціях.
