Дубай з 2021 року по перший квартал 2026 року видав понад 167 тис. довгострокових резидентських віз Golden Visa членам сімей кваліфікованих фахівців, випливає з даних Головного управління у справах резидентів та іноземців Дубая (GDRFA Dubai).
За даними GDRFA Dubai, всього за цей період було оформлено 167 124 посвідки на проживання для сімей спеціалізованих талантів. Ще 100 286 резидентських дозволів отримали сім’ї інвесторів у нерухомість, 70 247 — члени сімей вчених та профільних експертів, 37 022 — родичі великих інвесторів, 3 259 — сім’ї іноземних пенсіонерів. Крім того, тисячі додаткових віз було видано родичам підприємців, видатних студентів та діячів гуманітарної сфери.
Статистика показує, що сімейна релокація стає одним із ключових напрямків міграційної політики Дубая. Емірат робить ставку не тільки на залучення окремих фахівців, інвесторів та підприємців, а й на закріплення їхніх сімей у країні на довгий термін. За оцінкою місцевої влади, зростання кількості сімейних посвідок на проживання відображає довіру іноземців до соціальної інфраструктури, освіти, медицини та цифрових державних сервісів Дубая.
Найактивнішими групами іноземців у цьому сегменті, виходячи зі структури виданих дозволів, залишаються кваліфіковані фахівці та їхні сім’ї, інвестори в нерухомість, вчені та експерти, а також великі інвестори. Окрема велика категорія пов’язана саме з ринком нерухомості: понад 100 тис. дозволів на проживання для сімей real estate investors показують, що купівля житла залишається одним із важливих каналів довгострокової релокації в Дубай.
За національностями офіційна статистика GDRFA Dubai в опублікованих даних не розкриває розподіл сімейних Golden Visa. Однак демографічна структура ОАЕ в цілому залишається переважно експатською: іноземці становлять близько 88,5% населення країни, а найбільші громади традиційно представлені вихідцями з Індії, Пакистану, Бангладеш, Філіппін, Ірану, Єгипту та інших країн регіону й Азії.
Golden Visa в ОАЕ — це довгострокова резидентська віза, яка дозволяє іноземним талантам, інвесторам, підприємцям, вченим, фахівцям, студентам та іншим категоріям жити, працювати або навчатися в країні.
Для Дубая програма стала інструментом конкуренції за капітал і людські ресурси, а також способом утримання заможних і професійно затребуваних іноземців разом з їхніми сім’ями.
Дубай скасував мінімальний поріг вартості нерухомості для отримання дворічної резидентської візи інвестора. Раніше покупець мав володіти об’єктом вартістю не менше 750 тис. дирхамів, або близько 204 тис. доларів
Нові правила стосуються дворічної візи з правом продовження для власників нерухомості, яка оформляється через Dubai Land Department та його Cube Centre. Тепер індивідуальний власник може претендувати на такий дозвіл на проживання незалежно від вартості об’єкта, якщо нерухомість зареєстрована на нього та виконані інші вимоги щодо документів.
Для спільної власності мінімальний поріг зберігається, але в іншій формі: кожен співвласник повинен мати частку вартістю не менше 400 тис. дирхамів. Це означає, що послаблення в першу чергу розраховане на покупців, які оформляють об’єкт на одного власника.
Скасування порогу робить резидентський статус доступнішим для покупців невеликих квартир і студій, які раніше могли не відповідати мінімальній вартості. Для ринку нерухомості Дубая це може посилити попит у більш доступних сегментах, особливо серед іноземців, які розглядають покупку не тільки як інвестицію, але й як спосіб отримати легальний статус проживання в ОАЕ.
При цьому зміна не стосується 10-річної Golden Visa. Для «золотої візи» через нерухомість, як і раніше, діє окремий інвестиційний поріг — зазвичай від 2 млн дирхамів. Тому новий захід розширює саме нижній вхід на ринок резидентства, але не замінює довгострокові програми для великих інвесторів.
Для покупців важливим залишається не тільки сам факт володіння нерухомістю, але й юридична чистота об’єкта, реєстрація права власності, відповідність вимогам Dubai Land Department та готовність оплачувати супутні витрати на оформлення візи, Emirates ID та медичне страхування.
Дубай залишається одним із найактивніших ринків нерухомості Близького Сходу. Попит підтримують приплив іноземних резидентів, зростання ділової активності, податкова привабливість ОАЕ та розвинена інфраструктура. Скасування мінімального порогу для дворічного посвідки на проживання може додатково розширити коло покупців, для яких купівля нерухомості в еміраті стає способом не тільки інвестувати, але й закріпитися в країні.
Індекс DFM Real Estate Index (DFMREI), який відображає динаміку акцій компаній сектора нерухомості на Dubai Financial Market, у понеділок, 9 березня, знизився на 4,71% до 13 359,61 пункту, показавши мінімум дня 13 353,18 пункту, випливає з даних біржової статистики.
На горизонті останніх п’яти торгових сесій зниження індексу становить близько 17%, що близько до оцінок в соцмережах про «близько 20%», але за агрегованими ринковими даними мова йде саме про падіння приблизно на 17%.
Паралельно широкий індекс ринку Дубая (DFMGI) продовжив зниження на тлі війни США та Ізраїлю з Іраном і зростання нервозності через ризики для логістики та інфраструктури.
На тлі погіршення сприйняття ОАЕ як «тихої гавані» частина заможних клієнтів вже розглядає перенесення активів з Дубая в інші фінансові центри. Ряд багатих азіатських клієнтів робив запити або вживав заходів для переказу коштів до Сінгапуру та Гонконгу, побоюючись затяжного конфлікту та зростання ризикової премії.
При цьому опитані Reuters учасники ринку підкреслюють, що DFMREI є біржовим індикатором (акції девелоперів і пов’язаних компаній) і може реагувати значно швидше, ніж фізичний ринок житла, де цінові зміни фіксуються з затримкою за даними угод.
Ринок нерухомості Дубая, який завершив 2025 рік рекордними показниками, на початку 2026 року може зіткнутися з тимчасовим охолодженням попиту на тлі військової ескалації між США, Ізраїлем та Іраном, проте експерти поки не очікують обвалу цін.
У 2025 році обсяг продажів нерухомості в Дубаї оцінювався в $187 млрд, а кількість угод перевищила 215 тис. Ключовими групами покупців називалися інвестори з Індії, Великої Британії та Росії, тоді як на початку 2026 року частина інвесторів зайняла вичікувальну позицію.
Серед факторів тиску на ринок аналітики виділяють повідомлення про інциденти в знакових локаціях і вплив транспортних обмежень: тимчасові збої і закриття повітряних вузлів знижують приплив іноземних покупців і ускладнюють проведення угод, особливо в сегменті, що залежить від швидких візитів і переглядів.
У той же час до поточної ескалації цінова динаміка залишалася позитивною: за даними REIDIN, у січні 2026 року індекс цін продажу житла в Дубаї зріс на 0,75% до попереднього місяця і на 11,79% у річному вираженні, що вказує на збереження інерційного зростання на початку кризи.
Учасники ринку допускають сценарій «паузи без падіння» при швидкому завершенні гарячої фази, але попереджають, що затяжний конфлікт здатний сильно вдарити по ліквідності і привести до більш помітної корекції, перш за все в найбільш чутливих сегментах і локаціях.
