У січні-листопаді 2025 року хорватський ринок житлової нерухомості закріпив статус одного з найдорожчих і динамічно зростаючих в ЄС. Офіційна статистика і приватні дослідження фіксують двозначне зростання цін при уповільненні кількості угод і посиленні ролі держави у вирішенні проблеми доступності житла.
За даними Державного управління статистики (DZS), середня ціна 1 кв. м нового житла в Хорватії в першому півріччі 2025 року склала 2 754 євро. Це приблизно на 15,9% більше, ніж у першому півріччі 2024 року, і на 5,3% вище, ніж у другій половині 2024 року.
У розрізі територій. – Загреб: близько 2 958 євро за кв. м (+4,5% рік до року), решта Хорватії: близько 2 511 євро за кв. м, при цьому зростання в цих містах і селищах досягло 22% за рік, що відображає швидке подорожчання житла в приморських і туристичних регіонах.
Індекс цін на житло (House Price Index) показує, що в другому кварталі 2025 року ціни на житлові об’єкти зросли на 4,4% до попереднього кварталу і на 13,2% до аналогічного періоду 2024 року. За даними Eurostat, це один з найвищих показників в ЄС за квартальним і річним зростанням.
За оцінками ринкових аналітиків, середня ціна житла (з урахуванням вторинного фонду) восени 2025 року наблизилася до 2 800–2 900 євро за кв. м по країні, що приблизно на 70–80% вище, ніж у 2020 році. При цьому середня ціна квартир оцінюється понад 3 800–4 100 євро за кв. м, а будинки дещо дешевші.
Ринкові дані показують, що розшарування між узбережжям і внутрішніми регіонами посилюється:
У Спліті середня запитувана ціна в жовтні 2025 року досягла близько 5 315 євро за кв. м, майже на 15% більше, ніж роком раніше.
У Дубровнику квартира в середньому коштує понад 4 100 євро за кв. м, а в престижних локаціях діапазон 5 000–7 000 євро і вище.
В Істрії та популярних локаціях Середньої та Південної Далмації типові рівні 3 500–7 000 євро за кв. м залежно від класу об’єкта та близькості до моря.
Внутрішні регіони (наприклад, Славонія) залишаються помітно дешевшими, часто в діапазоні 1 000–2 000 євро за кв. м.
У Загребі середній рівень для квартир оцінюється близько 3 400–3 500 євро за кв. м, проте всередині міста розрив між районами значний. Аналіз приватних оголошень показує, що центральні та «трамвайні» зони столиці сильно відриваються за цінами від околиць.
Окремий тренд 2025 року — стагнація і навіть легке зниження цін на будинки в деяких сегментах. За даними одного з найбільших порталів оголошень, середня ціна будинків у Загребі в середині року була близько 1 200 євро за кв. м, при цьому зростання цін там сповільнилося сильніше, ніж по квартирах.
Незважаючи на високі ціни, ринок поки не демонструє повноцінної корекції. Частина аналітичних оглядів фіксує зниження кількості угод у першій половині 2025 року, однак це практично не вплинуло на рівень цін, особливо в прибережних регіонах, де пропозиція залишається обмеженою.
Водночас зростання ставок за кредитами та жорсткість умов іпотечного кредитування, що почалися ще в 2023–2024 роках, обмежують можливості частини домогосподарств, особливо молодих сімей. Центральний банк Хорватії в 2025 році посилив макропруденційні вимоги до банків та іпотечних позик, прагнучи стримати перегрів на ринку житла та ризики для фінансової стабільності.
За даними звіту Arvio за перший квартал 2025 року, на іноземців припадало близько 7,19% всіх угод з нерухомістю в Хорватії. Лідирують за активністю:
громадяни Словенії – приблизно 30,2% угод іноземців,
Німеччини – близько 21,1%,
Австрії – близько 10,4%.
Загальна кількість угод за участю іноземців знижується вже третій рік поспіль: за оцінками, близько 13,3 тис. у 2022 році, 12,3 тис. у 2023 році і 11,6 тис. у 2024 році.
Іноземці традиційно концентруються на Адріатичному узбережжі (Істрія, Кварнер, Далмація) і островах, де користуються попитом нові квартири і будинки, готові до негайного проживання або здачі в оренду. Саме зовнішній попит у поєднанні з обмеженою пропозицією значною мірою підтримує високий і зростаючий ціновий рівень.
Різке зростання цін і зниження доступності житла спонукали уряд у 2025 році прийняти перший комплексний Національний план житлової політики до 2030 року.
Ключові факти, на які спирається документ:
в країні близько 2,39 млн житлових одиниць, при цьому близько 40% не використовуються для постійного проживання,
за останні п’ять років ціна нових квартир зросла приблизно на 54%,
молоді сім’ї стикаються з труднощами доступу до іпотеки та дефіцитом доступного житла.
Фактично держава намагається одночасно охолодити перегріті сегменти ринку і розширити пропозицію щодо недорогих квартир, особливо в середньо- і довгостроковій оренді.
Виходячи зі статистики за перші три квартали і очікувань учасників ринку, базовий сценарій на кінець 2025 року і 2026 рік виглядає наступним чином:
Зростання цін продовжиться, але більш низькими темпами, ніж двозначні показники 2023-2024 років. Уже в другій половині 2025 року частина аналітиків фіксує уповільнення динаміки, особливо в сегменті будинків і в регіонах далеко від моря.
Розрив між узбережжям і внутрішніми регіонами збережеться: туристичні та преміальні локації дорожчатимуть швидше, тоді як «континентальна» Хорватія залишиться відносно доступною, що може підтримати внутрішню міграцію та локальний попит.
Частка іноземних покупців, за оцінками аналітиків, до кінця 2025 року залишиться на рівні близько 8% від усіх угод або трохи знизиться під впливом високих цін і проблем доступності.
Важливу роль відіграє реалізація Національного плану житла до 2030 року, включаючи запуск програм доступної оренди, активацію порожнього фонду і коригування субсидованих програм купівлі житла.
Для Хорватії, де нерухомість стала ключовим інструментом заощаджень домогосподарств і об’єктом інтересу іноземного капіталу, найближчі роки стануть тестом на здатність поєднати цілі економічного зростання, розвитку туризму та забезпечення базової доступності житла для власних громадян.
Джерело: http://relocation.com.ua/analysis-of-the-croatian-housing-market-by-relocation/
Як повідомляє Сербський Економіст, Хорватія висловила готовність розглянути можливість купівлі сербської нафтогазової компанії Naftna Industrija Srbije (NIS), якщо це допоможе врегулювати наслідки американських санкцій проти компанії, заявив міністр економіки Хорватії Анте Шушняр.
«Наша рука простягнута – якщо це рішення, ми готові і до такого варіанту», – сказав міністр, коментуючи ситуацію після набуття чинності санкцій США проти NIS.
За словами Шушняра, у разі реалізації такого сценарію Хорватія гарантує стабільність роботи нафтопроводу Jadranski naftovod (JANAF), який уже понад 40 років співпрацює з NIS, водночас без втручання в роздрібний ринок палива Сербії.
«Це спростило б ситуацію і для нас, і для Сербії», – наголосив міністр, який представляє партію Domovinski pokret, що входить до коаліції з правлячою партією HDZ прем’єр-міністра Андрея Пленковича.
Міністр зазначив, що панчевський нафтопереробний завод NIS забезпечує до 20% ринку нафтопродуктів Боснії і Герцеговини, а нинішня ситуація із санкціями створює додаткові виклики для всього регіону.
«До кінця місяця ми завершимо модернізацію НПЗ у Рієці, що дасть нам змогу збільшити переробні потужності й у такий спосіб допомогти Боснії і Герцеговині, а частково й Сербії», – заявив Шушняр.
Він також наголосив, що санкції проти NIS не вплинуть на позицію Хорватії в переговорах з угорською MOL про постачання нафти. За його словами, країна готова забезпечити достатні обсяги палива для Угорщини, Словаччини та Сербії, коли це буде можливо з точки зору геополітичних умов.
Експерти зазначають, що можлива участь Хорватії в долі NIS може стати компромісним варіантом для стабілізації енергетичного ринку Балкан і забезпечення безперебійної роботи нафтопроводу JANAF, який є ключовою ланкою постачання нафти в регіон.
За даними звіту Arvio за 1-й квартал 2025 року, 7,19 % всіх угод з нерухомістю в Хорватії укладені іноземцями. З них найбільш активні:
· Словенія — близько 30,2 % від угод з іноземцями
· Німеччина — приблизно 21,1 %
· Австрія — близько 10,4 %
Покупці з України не увійшли до списку ТОП-10 найбільш активних покупців нерухомості в Хорватії, угоди з купівлі українцями нерухомості в Хорватії, але вони обчислюються десятками.
При цьому, в цілому на Балканах українські покупці досить помітні, – в Чорногорії вони опинилися на 11-му місці серед іноземних покупців нерухомості, а в Болгарії стабільно входять в ТОП-10 найактивніших інвесторів.
За останні роки кількість угод, що укладаються іноземцями в Хорватії, скорочується:
· 2022 рік — ~ 13 344 угоди
· 2023 рік — ~ 12 278
· 2024 рік — ~ 11 623 угоди
Іноземні покупці особливо активні в приморських регіонах, таких як Істрія, Кварнер, а також в районах, популярних для відпочинку і вторинного житла. Особливо затребувані нові апартаменти і будинки, що вимагають мінімального ремонту або відразу готові до проживання або здачі в оренду.
Ціни на нерухомість в деяких регіонах Хорватії демонструють стійке зростання — близько 10 % на рік. У прибережних і туристичних зонах середні ціни на нові проекти та апартаменти помітно вищі за середньоринкові.
З урахуванням поточних тенденцій прогнозується, що частка іноземних покупців у загальному обсязі угод за підсумками 2025 року залишиться в межах 8 %, можливо, трохи знизиться через зростання цін і проблеми з доступністю житла. Ціни на узбережжі, як очікується, будуть рости швидше середнього — під впливом дефіциту пропозиції, високого попиту туристів і орієнтації на нові об’єкти.
Ймовірне також посилення попиту з боку європейців із сусідніх країн (Словенія, Австрія, Німеччина) і «діаспори-поверненців». Що стосується покупок із країн за межами ЄС, тут ситуація менш визначена, і значущі потоки поки не зафіксовані в публічних джерелах.
У Хорватії затримано трьох громадян України за підозрою в участі в організованій міжнародній схемі шахрайства; їх заарештували в Дубровнику 8 серпня під час спроби отримати від потерпілого €1,3 млн готівкою, повідомило хорватське антикорупційне відомство USKOK. За даними слідства, раніше їм вдалося заволодіти більш ніж €800 тис.
Слідство вважає, що група діяла не тільки в Хорватії, але і в Іспанії, Польщі та Великобританії, видаючи себе за представників фінансових структур і пропонуючи «повернути» втрачені в онлайн-торгах кошти в обмін на великі комісії та депозити.
USKOK відкрив формальну процедуру розслідування; затриманим інкримінується спроба багатомільйонного шахрайства і участь у злочинній організації. Імена підозрюваних не розголошуються, процесуальний статус — «під слідством», діє презумпція невинуватості.
Джерело — Сербський економіст.
Хорватія — популярна країна для інвестування в нерухомість на узбережжі Адріатики. Проте, перш ніж купувати квартиру або будинок, варто враховувати не лише вартість самої нерухомості, а й податки при купівлі, реєстраційні збори та щорічне утримання.
Податок на купівлю нерухомості
Ставка: 3 % від оціночної вартості, визначеної місцевим податковим органом.
Хто сплачує: покупець.
Коли сплачується: протягом 30 днів після отримання податкового повідомлення.
Якщо купівля здійснюється у будівельної компанії (новобудова з ПДВ) — податок не сплачується, а замість цього в ціну включено 25 % ПДВ.
Приклад: Купівля вторинної квартири за €200 000 → податок = €6 000.
Реєстраційні витрати
Нотаріус: €200–800 залежно від складності угоди.
Юрист (опціонально): 0,5–1,5 % від вартості об’єкта.
Реєстрація в земельному кадастрі (Ured za katastar): €40–60.
Переклад документів (якщо нерезидент): €50–150.
Щорічний податок на нерухомість (з 2025 року)
З 1 січня 2025 року в Хорватії діє новий податок на житлову нерухомість, що замінив «курортний збір».
Хто має платити?
Власники другої нерухомості, вакантного житла або об’єктів, що здаються короткостроково (менше ніж 10 місяців).
Не стосується житла, яке:
є основним місцем проживання;
здане в довгострокову оренду (10+ місяців на рік);
використовується для с/г цілей, або визнано непридатним для проживання.
Ставка визначається муніципалітетом:
від €0,60 до €8/м² на рік.
При відсутності рішення — автоматично застосовується мінімальна ставка €0,60/м².
Приклад: Квартира площею 70 м² у Спліті → €2/м² → €140/рік
Комунальні витрати
Комунальний збір (комунална накнада):
~€0,3–0,6/м²/місяць;
залежить від міста, району, типу об’єкта.
Плата за вивіз сміття:
€10–25/місяць.
Вода + каналізація:
€1,5–2,5/м³.
Електрика:
середній рахунок для квартири — €40–60/місяць (у міжсезоння).
Інтернет, ТБ:
€25–35/місяць.
Податок на дохід від оренди
Якщо нерухомість здається в оренду:
Фіксований податок + туристичний збір (~€300–500/рік).
Додатково: щорічна реєстрація об’єкта як туристичного (категоризація).
Може виникнути потреба в реєстрації як фізична особа-підприємець (обязкове при доходах вище €40 000/рік).
Податок на приріст капіталу (при продажу)
Якщо ви продаєте нерухомість менше ніж через 2 роки після купівлі → податок 10 % від прибутку.
Після 2 років — звільнення від податку (за умови, що це не комерційна діяльність).
Нерухомість у Хорватії залишається привабливою для інвесторів та покупців з ЄС, України та інших країн. Але з 2025 року обслуговування стало дорожчим через новий щорічний податок. При купівлі варто враховувати як початкові витрати (до 4–5 % додатково до ціни), так і щорічні витрати (від €500+ залежно від площі і використання).
Джерело: http://relocation.com.ua/podatki-na-neruhomist-u-horvatiyi-u-2025-rotsi-analiz-vid-relocation/
Іпотечний ринок Хорватії демонструє стабільну активність завдяки державним програмам, вигідним умовам банків і стійкому попиту як серед громадян, так і іноземців.
З 2017 року діє іпотечна субсидія SSK (Subvencioniranje stambenih kredita) – держава компенсує до 50% щомісячного ануїтету на перші п’ять років по кредитах до 100 000 €, виданих вперше мешканцям. Пілотні оцінки показують, що ці заходи викликали зростання цін на житло, особливо у великих містах.
Умови іпотечних програм у банках
HPB (Hrvatska poštanska banka):
Фіксована ставка від 2,89 %, ЕКС (ефективна) — 3,00 %, термін до 30 років. Без витрат на оцінку нерухомості.
OTP banka:
Ставка 4,69 %, ЕКС 4,93 %, термін до 20 років, сума до 200 000 €.
Agram Banka:
Для нових клієнтів ЕКС становить 5,49 % для кредиту на 20 років (приклад — 50 000 €).
Podravska banka:
Фіксована ставка 5,90 %, ЕКС — 6,15 %, без комісії за видачу.
Умови для іноземців
Громадяни ЄС, Швейцарії, Ісландії, Норвегії, Ліхтенштейну можуть отримати іпотеку на таких самих умовах, як хорвати. Для нерезидентів передбачено LTV 50–70 %, участь державного контролю за проектом; можлива вимога про посвідку на проживання або тривале перебування.
Історія ставок: від 2017 року до 2025
2017–2019: ставки фіксувалися нижче 3 %, особливо в HPB, завдяки субсидіям та іншим пільгам .
2020–2022: ставки поступово піднімалися слідом за єврооблігаціями та монетарною м’якістю, досягаючи 4–5%.
2023–2025: поточні ставки зафіксовані на рівні 2,9–5,9%, ЕКС — 3–6%, що відображає жорсткість кредитних умов.
Іпотечний ринок Хорватії поєднує державну підтримку (SSK), широкі пропозиції від банків і доступність для іноземних покупців, особливо з ЄС. В результаті потенційні позичальники можуть розраховувати на ставки від 2,9% до 6%, фіксовані на весь термін кредиту — від 20 до 30 років.
Джерело: http://relocation.com.ua/mortgages-in-croatia-overview-of-conditions-and-trends/
