На Кіпрі з 1 січня 2026 року набули чинності зміни, які зачіпають оформлення угод із нерухомістю та оподаткування під час продажу активів, випливає з роз’яснень до реформи.
Ключове спрощення для нових угод – повне скасування гербового збору (Stamp Duty) для договорів купівлі-продажу, підписаних з 1 січня 2026 року. Раніше збір розраховувався від суми угоди і вимагав окремих процедур, тепер він обнулений для нових контрактів.
Також переглянуто довічні податкові відрахування з податку на приріст капіталу (CGT), що може знизити оподатковувану базу під час продажу нерухомості фізособами. Зокрема, збільшено ліміти особистого відрахування, пільги для сільгоспземель і відрахування для основного місця проживання (при виконанні умов і підтвердженні документів). Ці параметри застосовуються до контрактів, укладених починаючи з 2026 року.
Окремий блок реформи стосується угод із частками компаній, що володіють нерухомістю. Поріг, за якого продаж акцій/часток кваліфікують як операцію з нерухомістю для цілей CGT, знижено – це підвищує вимоги до податкової перевірки (due diligence) під час купівлі корпоративних оболонок з об’єктами на балансі.
Крім того, розширено пільги для обміну нерухомості та бартерних схем у девелопменті (наприклад, коли землю передають забудовникові в обмін на готові об’єкти), а також посилено контроль за дотриманням податкових процедур: у разі наявності заборгованостей у сторін передачу прав власності можуть блокувати, а перевірки Tax Clearance стають жорсткішими.
За даними Департаменту земельних ресурсів і кадастру Кіпру (DLS), 2025 року іноземні покупці (без урахування громадян Кіпру) зареєстрували 7 255 договорів купівлі-продажу (sale contracts), з них 4 809 – покупці з країн поза межами ЄС; кількість переданих за угодами об’єктів (transfers/sales) становила 4 195 (2 234 – покупці поза межами ЄС).
Топ-національності, які найчастіше фігурують у «десятці»: росіяни, британці, ізраїльтяни, греки, румуни, китайці, українці, німці, американці та ліванці (у Нікосії також зустрічаються австралійці та болгари).
У парламенті Кіпру розглядаються ініціативи, які можуть помітно посилити правила придбання нерухомості громадянами третіх країн і компаніями з іноземним контролем, на тлі дискусії про доступність житла і ризики неконтрольованого продажу землі.
Зокрема, партія AKEL внесла до Палати представників два законопроекти, що передбачають введення вимірюваних обмежень для покупців з країн поза ЄС. Пропонується дозволити громадянам третіх країн придбавати тільки один житловий об’єкт з обмеженням за площею (до 200 кв. м), а також один офіс (до 300 кв. м) і один магазин (до 200 кв. м). При цьому компанії з іноземними інтересами, згідно з ініціативою, повинні бути повністю позбавлені права купувати житло.
Ще один блок пропозицій стосується посилення контролю за структурами володіння: передбачається обов’язкове розкриття кінцевого бенефіціарного власника за угодою, щоб припинити покупки через кіпрські або європейські компанії, фактично контрольовані нерезидентами з третіх країн.
Також AKEL пропонує заборонити покупки нерухомості в зонах біля критичної інфраструктури, включаючи порти і аеропорти, а також в прибережних і буферних районах, і повністю заборонити продаж лісових і сільськогосподарських земель іноземним покупцям з країн поза ЄС.
У партії заявляють, що метою ініціатив є захист права на житло для місцевих домогосподарств, зниження тиску на ціни та врахування факторів безпеки. Обговорення законопроектів, як очікується, розпочнеться в профільному комітеті після свят Богоявлення.
Хто в основному купує нерухомість на Кіпрі
За даними аудиторської служби, в 2024 році 4 321 угода з 15 797 (27,4%) припала на покупців з країн поза ЄС, при цьому в звіті зазначається, що реальна частка може бути вищою через покупки через компанії, зареєстровані в ЄС або на Кіпрі.
Статистика, представлена в парламенті міністром внутрішніх справ Константіносом Іоанну за період з вересня 2024 року по вересень 2025 року, показує, що серед найбільш активних іноземних покупців фігурують британці, ізраїльтяни і росіяни, також помітні угоди громадян Греції, Лівану і Румунії. У розрізі регіонів, наприклад, в Пафосі лідирували британці (890 покупок), далі ізраїльтяни (683) і росіяни (327), а в Лімассолі найбільшими покупцями називалися росіяни (846) та ізраїльтяни (571).
Громадяни України в різні роки також фігурували в рейтингах серед топ-10 найбільш активних покупців нерухомості на Кіпрі.
Україна посіла 5-те місце серед країн-джерел накопичених прямих іноземних інвестицій (ПІІ) на Кіпрі за підсумками 2024 року, повідомляє інформаційно-аналітичний центр Experts Club.
Загальний обсяг накопичених вхідних ПІІ в 2024 році оцінюється в 365,07 млрд євро, при цьому на Україну припало 10,64 млрд євро, або 3% від загального обсягу.
Найбільшим джерелом інвестицій залишається Росія – 83,46 млрд євро (23%), далі йдуть США – 66,57 млрд євро (18%), Люксембург – 32,10 млрд євро (9%), Велика Британія – 17,17 млрд євро (5%), Україна – 10,64 млрд євро (3%), Нідерланди – 6,90 млрд євро (2%) та Ізраїль – 5,10 млрд євро (1%).
Крім того, в даних згадуються Кайманові острови (8,4 млрд євро), інші країни Близького і Середнього Сходу (7,6 млрд євро), Маршаллові острови (3,5 млрд євро) і Британські Віргінські острови (2,4 млрд євро).
ЦБ Кіпру також фіксує зниження загального обсягу накопичених ПІІ: з 489,4 млрд євро в 2022 році до 394,0 млрд євро в 2023 році і 365,07 млрд євро в 2024 році; показник по Росії за цей період знизився з 135,7 млрд євро до 83,46 млрд євро.
У ЦБ Кіпру відзначають, що мова йде про «позиції» ПІІ (накопичений обсяг пайової участі та внутрішньокорпоративних позик), а не про нові потоки інвестицій в реальну економіку.
Посол Кіпру в Україні Міхаліс Фіріллас заявив, що після 24 лютого 2022 року структура туризму на Кіпрі зазнала суттєвих змін, і чимало традиційних джерел туристів ослабли. Втім, загальна кількість туристів зростає: за даними статистики, у 2024 році Кіпр прийняв понад 4,04 млн відвідувачів, що на 5,1% більше, ніж у 2023 році.
“Хоча війна внесла корективи, Кіпр залишається популярним серед українців. Туризм з України існує, і я прогнозую, що невдовзі він відновиться до довоєнного рівня”, — сказав посол Республіки Кіпр в Україні Міхаліс Фіріллас під час зустрічі з представником “Інтерфакс-Україна”
За словами посла, у 2024 році Кіпр відвідали не менше 25 тис. громадян України. Основними зручними маршрутами для українців нині є рейси з сусідніх країн, насамперед із Румунії. “Кіпр сприяє розвитку авіасполучення для українців, і з грудня компанія Wizz Air відкриє новий рейс Сучава (Румунія) — Ларнака (Кіпр)”, — додав він.
Фірілас висловив упевненість, що після завершення війни обсяг українського туризму на Кіпр повернеться на довоєнний рівень.
Найбільше туристів на Кіпр нині приїжджає з Великої Британії, далі — з Ізраїлю, Польщі, Німеччини. Ці країни формують основне ядро ринку відвідувачів острова.
Кіпр докладе максимум зусиль для відкриття переговорних кластерів з Україною під час свого головування в Європейському Союзі у першій половині 2026 року. Про це заявив Надзвичайний і Повноважний Посол Республіки Кіпр в Україні Міхаліс Фіріллас під час зустрічі з представником “Інтерфакс-Україна”.
“Вступ до Європейського Союзу забезпечує непряму безпеку: економічну, соціальну, з погляду демократичних норм і цінностей, а також свобод для громадян. Ми зробимо все можливе під час головування для відкриття переговорів з Україною за кластерами європейського законодавства”, – сказав дипломат.
Фірілас підкреслив, що кіпрська сторона тісно співпрацює у цьому питанні з Данією та Польщею, а також з європейськими інституціями у Брюсселі. “Ми прагнемо бачити прогрес – це спільний висновок, який об’єднує наших польських та данських колег і всі відповідні структури ЄС”, – зазначив він.
Посол також наголосив, що Кіпр чітко підтримує незалежність, територіальну цілісність, суверенітет України та її європейську перспективу.
Коментуючи процес ухвалення рішень у ЄС, Фірілас заявив про важливість збереження принципу одностайності. “Це позиція багатьох малих країн. Це один із ключових елементів політичного процесу в Європі – не для того, щоб утримувати когось у заручниках, а як механізм для висловлення національних інтересів”, – додав він.
З 1 липня 2025 року головування у Раді ЄС здійснює Данія, яка змінила Польщу; воно триватиме до кінця року. Далі головування перейде до Кіпру.
Кіпр має намір розвивати співпрацю з Маріупольським університетом, який після початку повномасштабної війни був евакуйований з Маріуполя та продовжує роботу на підконтрольній Україні території. Про це заявив Надзвичайний і Повноважний Посол Республіки Кіпр в Україні Міхаліс Фіріллас під час зустрічі з представником “Інтерфакс-Україна”.
“Кіпр є європейським хабом освітніх програм, і ми бачимо великий потенціал у співпраці з українськими вишами. Зокрема, нас цікавить розвиток партнерства з Маріупольським університетом, адже саме Маріуполь історично був центром грецької громади в Україні. Це створює природний місток для освітніх і культурних проєктів”, – сказав дипломат.
Фірілас підкреслив, що освітня співпраця має стати важливою складовою двосторонніх відносин. “Ми прагнемо, щоб студенти й викладачі з України мали більше можливостей долучатися до академічних програм Кіпру, а кіпрські університети – до спільних досліджень та обмінів”, – зазначив він.
За словами посла, Кіпр також готовий розширювати програми стипендій у співпраці з Маріупольським університетом, аби українські студенти могли отримувати якісну європейську освіту та брати участь у міжнародних академічних ініціативах. Він додав, що це сприятиме інтеграції українських освітніх закладів до європейського академічного простору.
