Повномасштабне вторгнення кардинальним чином змінило географію та обсяг будівельного ринку, спричинило кадрові зміни, вплинуло на нормативну базу, а також відкрило нові напрямки діяльності для українських будівельних компаній.
Директор Rauta Андрій Озейчук розповів про тенденції та зміни у будівництві в 2022-2023 роках.
На сьогодні загальні втрати становлять більше $150 млрд, в тому числі найбільші збитки зазнав житловий фонд ($56 млрд), інфраструктура ($37 млрд) та промисловість ($12 млрд). За два роки повномасштабного вторгнення близько 15% виробничих потужностей будівельних матеріалів зазнали руйнувань. При цьому найбільших втрат зазнали сегменти металопрокату і сухих гіпсових сумішей.
Попит
У 2022 році обсяг будівельного ринку України зменшився приблизно на 65%. У 2023 році спостерігається тенденція до збільшення споживання будівельної продукції та послуг і за результатами року очікується зростання ринку на 25%. При цьому обсяг ринку житлової нерухомості у гривневому еквіваленті залишиться на рівні минулого року, нежитлової нерухомості – зросте на 15%, а інженерних споруд – покаже приріст 40%.
Кардинально змінилася структура попиту на нові об’єкти житлової нерухомості України. Прифронтові регіони зазнали найбільшого падіння обсягів будівництва до майже 90%, центральна частина – зменшення до 70%, а на заході будівництво зросло на 15%, що пов’язано з релокацією бізнесу та внутрішньо переміщених осіб, а також активним розвитком курортної нерухомості у Карпатах.
Ринок первинної нерухомості переорієнтувався переважно на захід України. Девелопери в інших регіонах зосереджені здебільшого на закінченні проєктів, розпочатих до березня 2022 року. Наразі більшість інвесторів не наважуються починати нові будівельні проєкти і займають вичікувальну позицію.
В центрі, на півночі та сході України зріс попит на послуги з відбудови зруйнованих будівель і споруд. Бізнес, що зазнав руйнувань об’єктів нерухомості, потребує реконструкції будівель задля відновлення функціонування.
Найбільш швидкозростаючим сегментом будівництва наразі є відбудова інфраструктури, в першу чергу мостів і об’єктів соціального призначення, за рахунок бюджетних та донорських коштів.
У відповідь на загрози воєнного часу з’явився нові сегменти будівельного ринку: конструкції для захисту об’єктів критичної інфраструктури та модульні залізобетонні укриття, призначені для захисту людей під час повітряних тривог, артилерійських обстрілів тощо.
Ціни
У 2022-2023 роках собівартість будівництва збільшилася на 53%, що призвело до аналогічного зростання цін на ринку первинної нерухомості. Вартість будівництва і надалі зростатиме, що обумовлюється об’єктивними процесами, зокрема збільшенням попиту та інфляцією.
Переорієнтація імпорту
Постачальники будівельних матеріалів, які раніше завозили продукцію з рф та білорусі (скло, бітум, металопрокат, цемент, сендвіч-панелі тощо), були вимушені переорієнтуватися на поставки товарів з країн ЄС та Туреччини.
Через закриття українських портів імпорт будівельних матеріалів морем (металопрокат, хімія, оздоблення та ін.) став неможливим. Сьогодні ввезення цих матеріалів до України відбувається переважно через Румунію, що призвело до збільшення їх вартості.
Наприкінці 2023 року виникли ускладнення з ввезенням сировини та матеріалів через блокування польськими та словацькими перевізниками пунктів пропуску на кордоні з Україною. Це також спричинило збільшення цін і термінів поставки імпортних будівельних матеріалів.
Кадри
За час повномасштабного вторгнення скорочення чисельності працездатного населення України склало близько 35%. Мобілізація та еміграція кваліфікованих фахівців спричинили дефіцит кадрів у будівельній галузі, який відчувається навіть на фоні значного падіння ринку. В майбутньому це може призвести до збільшення заробітних плат, що додатково вплине на зростання собівартості будівництва, але все одно не вирішить проблему нестачі кваліфікованих кадрів.
У зв’язку з цим все більш затребуваними стають технології швидкого будівництва, які потребують мінімальної кількості робітників. Наприклад, для зведення будівель з сендвіч-панелей необхідна в рази менша кількість спеціалістів, ніж при будівництві зі штучних матеріалів.
При відбудові Україна потребуватиме великої кількості фахівців будівельних спеціальностей, тому в майбутньому нас імовірно очікує трудова міграція кваліфікованих кадрів з ЄС та фахівців робітничих спеціальностей з Азії.
Законодавство
Серед основних новацій у законодавчий сфері останніх років можна відмітити тенденцію до підвищення безпеки людей та покращення енергоефективності будівель. Так прийняття змін до Закону № 2486-IX регламентують вимоги до улаштування бомбосховищ під час зведення нових будівель. Також у ДБН В.2.6-31:2021 змінилися вимоги до мінімально допустимих значень приведеного опору теплопередачі огороджувальних конструкцій будівель, які підвищилися в середньому на 28%.
Підготовка до відбудови
Наразі більшість українських інвесторів готуються до відбудови і активно прораховують вартість будівництва, але очікують закінчення воєнних дій для старту нових проєктів.
Міжнародні фінансові інституції планують залучатися до відбудови і поступово заходять на ринок України. Ключовими критеріями фінансування повоєнного будівництва в Україні будуть прозорість та швидкість реалізації проєктів, тому міжнародні організації вже сьогодні починають налагоджувати партнерство з надійними українськими будівельниками. При цьому у пріоритеті стають компанії, які працюють з європейськими матеріалами і технологіями, що дозволяє створювати сучасні архітектурно привабливі та енергоефективні будівлі.
Ціни на житлову нерухомість у Німеччині в другому кварталі 2023 року впали в середньому на 9,9% порівняно з тим самим періодом минулого року, йдеться у звіті Федерального статистичного управління ФРН (Destatis).
Темпи зниження стали максимальними з початку відстеження цих даних у 2000 році.
У квітні-червні 2022 року ціни на житло у ФРН досягли рекордного рівня, зазначають у Destatis.
Зниження вартості житлової нерухомості в поквартальному вираженні, тим часом, продовжує сповільнюватися, і це свідчить про те, що спад на ринку, викликаний загальним ослабленням економічної активності та зростанням ставок за іпотечними кредитами, можливо, близький до завершення.
Індекс цін на житло в другому кварталі опустився на 1,5% порівняно з першим. Для порівняння: у січні-березні 2023 року його зниження відносно попереднього кварталу становило 2,9%, у жовтні-грудні 2022 року – 5,1%.
У першому півріччі 2023 року укладено угод оренди для 69 тис. кв. м офісів у Києві, що на 51% більше за аналогічний період 2022 року, випливає з дослідження CBRE.
“Це не ті обсяги, які ми бачили до війни. Але орендарі наростили активність на ринку на тлі привабливих знижок і можливості підвищити якість своїх офісів”, – повідомила старший консультант з офісної нерухомості CBRE Анастасія Качан на конференції “Аналітика українського ринку нерухомості: перше півріччя 2023 року”.
За її словами, більша частина категорій орендарів знизила активність у 2022-2023 рр. – FMCG, бізнес-послуги, оптова торгівля, медицина. Водночас є зростання запитів з боку компаній публічного сектору та недержавних громадських організацій. До війни ці орендарі давали до 5% угод оренди, зараз у них майже 30%. Що стосується IT-сектора, то він зміг зберегти лідерські позиції, торік його частка знизилася з 45% до 32%, зараз вона становить близько 47%.
Нова пропозиція незначна: за перше півріччя ринок офісної нерухомості поповнився лише 13 тис. кв. м, що на 86% менше за обсяг нової пропозиції першого півріччя 2022 року.
“Наразі тільки добудовуються об’єкти, розпочаті до війни, і, ймовірно, така ситуація триватиме досить довго, враховуючи рівень вакантності”, – повідомила Качан.
На кінець першого кварталу 2023 року вакантні 26,4% (+0,4% порівняно з початком 2023 року). При цьому вакантність в офісних центрах класу В зменшилася з 29,2% до 28%, у класі А зросла з 22,3 до 24%.
Експерт пояснила зростання вакантності в класі А насамперед виведенням наприкінці минулого року значного обсягу нової пропозиції класу А.
Ефективна прайм-ставка стабілізувалася на рівні $21/кв. м/міс.
Що стосується термінів договорів, то Качан зазначила готовність бізнесу планувати в середньостроковій перспективі в умовах війни.
“Минулого року частіше переукладали договори на три-шість місяців з очікуванням, що війна скоро закінчиться. У 2023 році умови фіксують “до кінця воєнного часу”, де прописують “воєнну ставку” і є домовленість, що після війни її буде переглянуто з урахуванням ринкових умов”,- повідомила Качан.
Навесні CBRE провела дослідження планів компаній на свої офіси. Більша частина, 56%, має намір зберегти обсяги, хтось домовляється про більш пільгові умови оренди, частина нічого не робить. 13% повідомили, що будуть частково скорочувати офіс, 12% розглядають переїзд у коворкінг, 12% закривають/відмовляються від офісу, 4% думають про суборендарів, 3% хочуть переїхати в дешевший офіс.
При цьому актуальна відвідуваність офісу коливається від 15-20% до 50+%, залежно від моделі бізнесу.
Фактори при виборі нового офісу залишилися незмінними. Топ-вимоги: обладнане бомбосховище, віддаленість від критичної інфраструктури, енергоавтономність.
“З огляду на невизначеність з енергозабезпеченням протягом опалювального сезону 2023 року, ми очікуємо зростання відвідуваності восени-взимку”, – повідомила Качан.
CBRE зі штаб-квартирою в Лос-Анджелесі (США) є найбільшою у світі консалтинговою та інвестиційною компанією у сфері комерційної нерухомості, дохід якої 2022 року становив $30,8 млрд. Згідно з рейтингом Fortune, входить до списку 500 найбільших у світі компаній.
Акції компанії CBRE Group Inc. торгуються на Нью-Йоркській фондовій біржі.
Український офіс CBRE відкрито в січні 2008 року, він є частиною афілійованої мережі компанії.
Нещодавно в соцмережах натрапив на жваве обговорення одного питання, дослівно воно звучало так: “В країні війна, ринок нерухомості працює навіть не на половину потужностей, а ціни ростуть. Хто його буде купувати?”. В мене є відповідь: ростуть і будуть рости, адже закони ринку ніхто не скасовував. Інше питання, що робити із обмеженим платоспроможним попитом. На мою думку, відповіді треба шукати всередині ринку, а не зовні, сподіваючись винятково на репарації колись чи підтримку держави. Давайте про все за порядком.
Чому ціни ростуть
Ключовим фактором, що впливає на ціну квадрата, було і залишається зростання собівартість будівництва та супутніх витрат під впливом, в першу чергу, інфляційних процесів. Просто нагадаю, що у річному вимірі ми мали майже 27% інфляції. Тягне цінник договори і подовження, а подекуди й кардинальна зміна логістичних ланцюжків через втрату потужностей виробників певних будматеріалів у південних та східних областях та релокацію багатьох бізнесів. Окремо слід згадати вартість робочої сили, яка зросла в середньому на 37%, не варто забувати і про витрати на паливно-мастильні матеріали, техніку та товари й послуги 40 супутніх галузей, які задіяні в житловому будівництві. Гіперінфляція і курсові коливання вдарили по ринку.
Для розуміння: за минулий рік середньозважений показник собівартості будівництва в житлі зріс щонайменше на 45%. По окремих категоріях будматеріалів ми бачили зростання на рівні 30-70%. Рекордсмени бетон, скло, шпаклівка, дерево, залізо. Тож це безпосередньо відбивається на ціні квадрата.
Що робити з реальним попитом
Водночас стримуючим важелем до зростання цін є обмежений платоспроможний попит на ринку, а в окремі патові періоди навіть практично нульові продажі. В деякі місяці, якщо компанія продавала 5-10 квартир на місяць, – це вже був успіх і показник того, що люди довіряють бренду і вірять в продукт.
Весь цей час потрібно було продовжувати будувати, щоб люди мали час адаптуватись, переконатись у непохитності дій, в тому, що будують і добудують, щоб це було не в словах, а діях. Нічого не каже краще за твій продукт, його формат та ліквідність, а також за реальну будівельну динаміку на майданчику.
До речі, з кінця зими ситуація з реальним попитом стала покращуватись. А за весняні місяці команді вдалось повернути понад третину довоєнних показників, незважаючи на складність ситуації.
Чому нам вдалось? Вважаю, що тут спрацювала сума факторів, які можна при бажанні масштабувати і далі:
1. Ми поновили будівництво ще в червні 2022 року і, незважаючи на усі складнощі першого року повномасштабної війни, вперто робили своє і здали 19 тис. кв.м в експлуатацію.
2. Інвестори бачили, що компанія працює і потроху почали платити за договорами розтермінувань. Як результат, якщо на початку повномасштабного вторгнення за договорами розтермінування лише 10% сплачували справно, то тепер ця цифра сягає 50%.
Рівно половина тих, хто купив в нас нерухомість, не чекає завершення війни і вже виконує свої зобов’язання. Бо бачить, що кожна гривня з його кишені йде реально на будівництво, причому його ж будинка, а не просто в новий котлован. Зараз працюємо над тим, щоб до кінця року відсоток тих, хто сплачує за договорами розтермінування, був на рівні 80-90%.
3. Ми розробили фінансові інструменти підтримки та стимулювання попиту.
Наприклад, в жовтні-грудні ми пропонували спеціальні умови для сплати заборгованості та погашення розтермінування достроково. Пропонували вигідний курс: наприклад, 33-34 грн/$, реструктуризацію боргу, щоб почати оплати. Запустили программу гарантованої дохідності під 10% річних в доларах, програму за принципом trade in.
Звичайно, про обсяги угод, які були до війни, поки зарано мріяти. Відновлення і потенціал ринку буде напряму залежати від контрнаступу ЗСУ, а точніше – від його результатів і термінів. Вже зараз видно, що психологічно покупець та інвестор помалу готовий повертатись на ринок, якщо є повне співпадіння в його очікуваннях в осі ціна-цінність-терміни будівництва- реальна динаміка.
Автор: Олександр Насіковський, керуючий партнер групи компаній DIM
Заможні росіяни, які підпали під санкції США, можуть намагатися уникати їх за допомогою інвестицій в американський ринок комерційної нерухомості, попереджає підрозділ Мінфіну США з боротьби з фінансовими злочинами (Financial Crimes Enforcement Network, FinCEN). Регулятор закликав американські банки проявляти пильність, зазначивши, що складні схеми фінансування і непрозорі структури партнерств, які використовуються на цьому ринку, можуть допомагати в приховуванні коштів, пише газета The Wall Street Journal.
FinCEN є одержувачем звітів про підозрілу активність, які фінансові інститути повинні подавати в разі виявлення сигналів про потенційну незаконність тієї чи іншої угоди. Застереження для банків, опубліковане регулятором у середу, є черговою спробою американського Мінфіну запобігти обходу фінансових санкцій заможними громадянами РФ, зазначає WSJ. “Завдяки міжнародному тиску та економічним обмеженням, запровадженим понад 30 країнами світу щодо Росії, у російської еліти, яка опинилася під санкціями, залишається дедалі менше можливостей для переміщення та приховування незаконно нажитих коштів”, – заявив виконувач обов’язків глави FinCEN Хімамулі Дас. Регулятор позначив низку ознак і “тривожних дзвінків”, які мають насторожити банки. Так, росіяни, які перебувають під санкціями, можуть намагатися використовувати інвестиційні пули або офшорні фонди, щоб уникнути перевірок, попереджає він. Від банків зазвичай не потрібно встановлювати особи людей, які володіють у фондах часткою менше 25%. Таким чином, особи, які підпали під санкції, можуть знижувати свої частки, уникаючи перевірок, але зберігаючи при цьому контроль над фондом, вважає FinCEN.
Вони можуть використовувати підставні компанії та багаторівневі схеми, що включають безліч юридичних осіб або трастів, а також переводити активи іншим членам сім’ї або діловим партнерам, щоб приховати свою залученість, попереджає регулятор. Він зазначає, що особи, які опинилися під санкціями, можуть інвестувати не тільки в елітну і люксову нерухомість. У деяких випадках вони можуть шукати більш непомітні інвестиції, що забезпечують стабільний дохід, не привертаючи при цьому небажаної уваги. Використання таких стратегій ухилення від санкцій настільки ж імовірне в малих і середніх за розміром містах США, як і в мегаполісах, зазначає FinCEN. Минулого року регулятор випускав подібне застереження для банків, рекомендувавши їм звертати пильну увагу на угоди з предметами мистецтва, люксовими яхтами і коштовностями.
Нерухомість на найбільш перегрітих ринках житла в США може впасти в ціні більш ніж на 25% порівняно з максимумами, досягнутими влітку минулого року, на тлі складної ситуації в економіці та зростання ставок за іпотекою, прогнозують аналітики Goldman Sachs.
Цей прогноз, зокрема, стосується таких міст, як Сан-Хосе, Остін, Фінікс і Сан-Дієго, пише MarketWatch з посиланням на звіт команди аналітиків банку під керівництвом Лотфі Каруї. У деяких містах ціни вже впали на 10% і більше.
У США загалом будинки цього року подешевшають приблизно на 10% відносно показників червня 2022 року, очікують експерти.
“Це буде досить помірний спад, щоб уникнути масштабної іпотечної кризи, і різкий сплеск неплатежів і вилучення власності в усій країні видається малоймовірним”, – ідеться в доповіді.
На думку аналітиків Goldman, ставка за 30-річною іпотекою в США становитиме 6,5% наприкінці 2023 року, а потім знизиться до 6,15% у 2024 році.
“Така траєкторія призведе до поступового зниження доступності житла після невеликого поліпшення в останні два місяці”, – зазначили експерти.
