Олександр Овчаренко, співвласник компанії Standard One, під час виступу на ЛУН Conference 2025 поділився власним баченням розвитку ринку нерухомості України.
За його словами, кількість проєктів продовжуватиме скорочуватись, а девелопери мають зосередитись на створенні продуктів, які забезпечують передбачуваний грошовий потік та формують довіру інвесторів.
«Ми зможемо спостерігати над поверненням довіри покупців і інвесторів. Однак інвестори стають більш вибагливими, шукаючи баланс між ціною, площею, якістю, готовністю продукту та насамперед прогнозованою дохідністю і окупністю», — зазначив Овчаренко.
Він наголосив, що виграє не той девелопер, який буде дешево продавати, а той, хто прозоро роз’яснить й донесе цінність, за що має платити інвестор. Адже ціни продовжуватимуть зростати через високу собівартість. Сьогодні на ринку виникає певний дисбаланс: коли собівартість росте швидше, ніж ціна на продаж. Це змушує багатьох девелоперів тимчасово призупиняти запуск нових проєктів та чекати кращих умов.
Попри складну ситуацію, співвласник Standard One бачить перспективу поступового повернення масових та інституційних інвесторів на ринок.
«Якщо на ринок виводиться продукт, який поєднує капіталізацію з орендним підходом і здатен забезпечити стабільний грошовий потік, він викликає неабиякий інтерес з боку інвесторів. Саме тому Standard One першою в Україні дослідила та реалізувала проєкти у форматі build-to-rent», — наголосив Олександр Овчаренко.
Окремою темою для обговорення було фінансування будівництва. На думку Олександра, перехресне фінансування є першим кроком до банкрутства, тому Standard One відмовилися від цього підходу. Проєкт використовує власну систему фінансування, зокрема через програми розтермінування, адже покупці дедалі частіше очікують гнучких і лояльних умов.
Цього року Standard One вивела на ринок новий продукт — S1 REIT. Це власний інвестиційний інструмент, який диверсифікує джерела продажів, залучаючи кошти через інститути спільного інвестування. Він дає інвесторам можливість вигідно вкладати інвестиції у ліквідний продукт, або ж, накопичивши певну кількість сертифікатів, обміняти їх на квартиру. Таким чином розширюються можливості інвестування для різних категорій інвесторів.
Довідка:
Standard One (S1) — девелоперська компанія повного циклу, що з 2016 року розвиває сегмент дохідної (build-to-rent) нерухомості у Києві. У портфелі — завершений проєкт S1 ВДНГ та нові будинки S1 Obolon, S1 Terminal, S1 Нивки.
За даними звіту Arvio за 1-й квартал 2025 року, 7,19 % всіх угод з нерухомістю в Хорватії укладені іноземцями. З них найбільш активні:
· Словенія — близько 30,2 % від угод з іноземцями
· Німеччина — приблизно 21,1 %
· Австрія — близько 10,4 %
Покупці з України не увійшли до списку ТОП-10 найбільш активних покупців нерухомості в Хорватії, угоди з купівлі українцями нерухомості в Хорватії, але вони обчислюються десятками.
При цьому, в цілому на Балканах українські покупці досить помітні, – в Чорногорії вони опинилися на 11-му місці серед іноземних покупців нерухомості, а в Болгарії стабільно входять в ТОП-10 найактивніших інвесторів.
За останні роки кількість угод, що укладаються іноземцями в Хорватії, скорочується:
· 2022 рік — ~ 13 344 угоди
· 2023 рік — ~ 12 278
· 2024 рік — ~ 11 623 угоди
Іноземні покупці особливо активні в приморських регіонах, таких як Істрія, Кварнер, а також в районах, популярних для відпочинку і вторинного житла. Особливо затребувані нові апартаменти і будинки, що вимагають мінімального ремонту або відразу готові до проживання або здачі в оренду.
Ціни на нерухомість в деяких регіонах Хорватії демонструють стійке зростання — близько 10 % на рік. У прибережних і туристичних зонах середні ціни на нові проекти та апартаменти помітно вищі за середньоринкові.
З урахуванням поточних тенденцій прогнозується, що частка іноземних покупців у загальному обсязі угод за підсумками 2025 року залишиться в межах 8 %, можливо, трохи знизиться через зростання цін і проблеми з доступністю житла. Ціни на узбережжі, як очікується, будуть рости швидше середнього — під впливом дефіциту пропозиції, високого попиту туристів і орієнтації на нові об’єкти.
Ймовірне також посилення попиту з боку європейців із сусідніх країн (Словенія, Австрія, Німеччина) і «діаспори-поверненців». Що стосується покупок із країн за межами ЄС, тут ситуація менш визначена, і значущі потоки поки не зафіксовані в публічних джерелах.
Іноземці активно скуповують житло в Болгарії, формуючи значну частку угод на ринку нерухомості, повідомляють місцеві профільні асоціації та агентства.
За даними Болгарської асоціації нерухомості, у 2024-2025 роках найбільший інтерес виявляють громадяни Великої Британії, Німеччини, Греції, Ізраїлю, Румунії та України. Найбільш затребувані об’єкти на узбережжі Чорного моря (Варна, Бургас, Несебр) і в гірських регіонах, популярних для зимового туризму (Банско, Пампорово).
ТОП-10 країн покупців нерухомості в Болгарії (2024-2025):
Велика Британія
Німеччина
Греція
Ізраїль
Румунія
Туреччина
Італія
Росія
Україна
Польща
Експерти зазначають, що попит іноземців стимулює зростання цін: за рік вартість житла на морських курортах збільшилася в середньому на 8-10%, у Софії – на 6-7%. Популярними залишаються квартири в новобудовах середнього сегмента (від €60 тис.), а також апартаменти для здачі в оренду туристам.
Українці міцно закріпилися в першій десятці іноземних покупців: їхній інтерес зумовлений як тимчасовою релокацією через війну, так і інвестиційними мотивами – можливістю здачі житла в оренду в курортних містах.
При цьому аналітики прогнозують подальше зростання попиту з боку громадян України та Ізраїлю, а також пожвавлення інтересу з країн ЄС, де ціни на житло значно вищі, ніж у Болгарії.
За даними Банку Греції (BoG), інвестиції іноземних громадян у нерухомість у Греції в 2024 році зросли до €2,75 млрд, надійшовши в основному з країн ЄС, при збереженні високих темпів зростання.
Квартальні дані також підтверджують високий інтерес, особливо в туристичних регіонах і великих містах. За перші шість місяців 2024 року на придбання нерухомості припадало 54,2% всіх прямих іноземних інвестицій (FDI) в економіку Греції — абсолютний рекорд.
Топ-10 країн — інвестори в грецьку нерухомість (дані орієнтовні)
На жаль, публічні дані BoG поки не розкривають точних цифр по кожній країні, але деякі напрямки чітко виділяються:
Українці та росіяни представлені, але їх частка не входить до топ-3 країн-інвесторів в нерухомість. Їх внесок можна порівняти з іншими інвестиціями зі Східної Європи — швидше за все, в межах 3-5-го ешелону, залежно від регіональних переваг.
Основні покупці зосереджені в Афінах, Аттиці, Салоніках, Халкідікі, а також на популярних островах, таких як Кіклади та Іонічні острови. Квартирний сегмент залишається лідером — близько 64 % інвестицій, далі йдуть вілли та таунхауси (~19 %).
В’єтнам помітно розширив дію безвізового режиму, додавши до списку країн, громадяни яких можуть перебувати в країні до 45 днів без візи, ще 12 країн Європи. Це діє з 15 серпня 2025 року по 14 серпня 2028 року і охоплює держави ЄС, такі як Бельгія, Польща, Чехія та інші, що приєдналися до вже існуючого списку, що включає Францію, Японію, Великобританію та ін.
Це стало сигналом до пожвавлення ринку курортної нерухомості: туристи з довгим безвізовим періодом і високими доходами стали активно цікавитися купівлею вілл, апартаментів і кондо-готелів — особливо в туристичних зонах. Асоціація ріелторів В’єтнаму (VARS) відзначає зростання попиту і впевнене відновлення сектора.
Населення іноземців в країні незначне, але різноманітне:
Ціни на купівлю нерухомості (метр²):
Ціни на оренду (на місяць):
Проект Relocation.com.ua підготував свіжий огляд ринку житла Словаччини (в першому півріччі 2025 року) за трьома блоками — ціни/продажі, оренда, будівництво:
Ціни і продажі продовжили зростання. У II кв. 2025 р. середня ціна житлової нерухомості в Словаччині піднялася до €2 777/м², що на +12,8% р/р (і +2,9% до I кв.). Це новий історичний максимум за даними NBS. У I кв. показник становив €2 700/м² (+11,4% р/р). Зростання синхронне по квартирах і будинках, швидше — у великих містах і обласних центрах.
У столиці закріпився «розігрів»: за даними медіаринку, у II кв. середня ціна квартир наблизилася до €3 100/м², перевищивши пік 2022 року (старий фонд зростає швидше за новобудови).
Після слабкого I кв. (ефект підвищення ПДВ з 20% до 23% з 2025 р.) Q2’25 в Братиславі показав різкий відскок — ~797 проданих новобудов, що +60% кв/кв і другий кращий результат за чотири роки. За весь 2024 рік продажі новобудов у столиці подвоїлися (1 664 проти 773 у 2023 році) — частину попиту «перенесли» через ПДВ.
Вартість місцевих іпотек продовжує нормалізуватися: середня ставка за житловими кредитами з фіксацією 5–10 років у червні — ~3,0%, що підтримує платоспроможний попит.
Орендний ринок у 2025 р. більш «прохолодний», ніж ціновий. Пропозиція квартир в оренду збільшилася, а середні ставки в ряді регіонів скоригувалися вниз. У той же час Братислава залишається найдорожчою: середня оренда ~€890/міс.; найдоступніший регіон з великих — Тренчин (~€544/міс.). По столичним районам розкид значний.
Валова прибутковість оренди в країні — близько 4,9% (Q2’25); рік тому була ~5,3%: рентабельність злегка «з’їдається» випереджаючим зростанням цін на покупку.
Введення житла гальмує: в I кв. 2025 р. завершено 3 119 квартир/будинків — мінімум за 9 років, −24% р/р (дані Статуправління). Це результат слабкого потоку стартів 2023–2024 рр. на тлі дорогих грошей і регуляторної невизначеності.
Також потрібно мати на увазі, що з 1 квітня 2025 року набув чинності новий Будівельний закон — об’єднує зонування і дозвіл в єдину процедуру, покликаний прискорити видачу дозволів і знизити бюрократію. Ефект на статистиці дозволів і введень проявиться поступово в II півріччі 2025–2026 рр.
На середину 2025 р. Словаччина — «ринок продавця» за цінами і «ринок орендаря» за наймом: ціни оновлюють піки на тлі здешевлення іпотеки і обмеженого введення, тоді як оренда стабілізується через приріст пропозиції.
При збереженні поточних трендів ймовірне уповільнення річного зростання цін до кінця року, але рівні залишаться високими, а введення житла — нижче докризового рівня.
