Олександр Овчаренко, співвласник компанії Standard One, під час виступу на ЛУН Conference 2025 поділився власним баченням розвитку ринку нерухомості України.
За його словами, кількість проєктів продовжуватиме скорочуватись, а девелопери мають зосередитись на створенні продуктів, які забезпечують передбачуваний грошовий потік та формують довіру інвесторів.
«Ми зможемо спостерігати над поверненням довіри покупців і інвесторів. Однак інвестори стають більш вибагливими, шукаючи баланс між ціною, площею, якістю, готовністю продукту та насамперед прогнозованою дохідністю і окупністю», — зазначив Овчаренко.
Він наголосив, що виграє не той девелопер, який буде дешево продавати, а той, хто прозоро роз’яснить й донесе цінність, за що має платити інвестор. Адже ціни продовжуватимуть зростати через високу собівартість. Сьогодні на ринку виникає певний дисбаланс: коли собівартість росте швидше, ніж ціна на продаж. Це змушує багатьох девелоперів тимчасово призупиняти запуск нових проєктів та чекати кращих умов.
Попри складну ситуацію, співвласник Standard One бачить перспективу поступового повернення масових та інституційних інвесторів на ринок.
«Якщо на ринок виводиться продукт, який поєднує капіталізацію з орендним підходом і здатен забезпечити стабільний грошовий потік, він викликає неабиякий інтерес з боку інвесторів. Саме тому Standard One першою в Україні дослідила та реалізувала проєкти у форматі build-to-rent», — наголосив Олександр Овчаренко.
Окремою темою для обговорення було фінансування будівництва. На думку Олександра, перехресне фінансування є першим кроком до банкрутства, тому Standard One відмовилися від цього підходу. Проєкт використовує власну систему фінансування, зокрема через програми розтермінування, адже покупці дедалі частіше очікують гнучких і лояльних умов.
Цього року Standard One вивела на ринок новий продукт — S1 REIT. Це власний інвестиційний інструмент, який диверсифікує джерела продажів, залучаючи кошти через інститути спільного інвестування. Він дає інвесторам можливість вигідно вкладати інвестиції у ліквідний продукт, або ж, накопичивши певну кількість сертифікатів, обміняти їх на квартиру. Таким чином розширюються можливості інвестування для різних категорій інвесторів.
Довідка:
Standard One (S1) — девелоперська компанія повного циклу, що з 2016 року розвиває сегмент дохідної (build-to-rent) нерухомості у Києві. У портфелі — завершений проєкт S1 ВДНГ та нові будинки S1 Obolon, S1 Terminal, S1 Нивки.
Сегмент орендної нерухомості (build-to-rent) набирає обертів в Україні, у проєктах девелопера Standard One, попри складні умови війни, утримується нульова вакантність, середня дохідність становить близько 20% річних у доларах, повідомили у пресслужбі компанії.
«Ми створюємо перевірену фінансову модель, яка дозволяє нашим інвесторам отримувати стабільний і прогнозований дохід. Всі об’єкти будуємо за однією концепцією. Інвестори йдуть за нами від проєкту до проєкту, бо бачать реальну віддачу», — зазначив співвласник Standard One Олександр Овчаренко у подкасті «Код нерухомості».
За його словами, завдяки зростанню цін на нерухомість та прибутку від здачі в оренду, на даному етапі середня дохідність проєктів Standard One становить близько 20% річних у доларах з урахуванням капіталізації.
Він розповів, що перед тим, як будувати в Києві, в компанії вивчали досвід ринків США, Австрії, Польщі, як створюються та керуються будинки з продуманою інфраструктурою та сервісом.
“Коли ми вивчили їхній підхід, то по поверненню зробили в Києві міні-лабораторію. Таку собі “тестову” квартиру у натуральну величину. Наповнили її меблями і технікою та розставляли все так, щоб у майбутніх жителів було готове зручне житло. Думаю, нам це вдалося. Наразі ми забезпечуємо стабільний дохід для інвесторів та даємо мешканцям високий рівень комфорту. Портфель обʼєктів компанії росте», — розповідає Овчаренко.
Першим проєктом Standard One у форматі build-to-rent став S1 ВДНГ, реалізований у 2019 році біля станції метро «Виставковий центр» у Києві. Усі 660 квартир були передані інвесторам із готовим ремонтом та меблями. Спеціально створена управляюча компанія S1 Property взяла на себе операційні процеси: пошук орендарів, юридичний супровід, сервіс для мешканців у форматі 24/7. Наразі заповнюваність у комплексі складає 99% і всього кілька днів пошук.
Орієнтуючись на запити мешканців, Standard One створює великі холи-коворкінги, розвиває сервісну інфраструктуру поруч із будинками та запроваджує інноваційні інженерні рішення у самих будинках. До прикладу, в одному з нових проєктів компанії будуть встановлені геотермальні теплові насоси, які дозволять суттєво знизити витрати на тепло й зробити будинок автономним.
За словами Овчаренко, Standard One відроджує традицію київських прибуткових будинків, які на початку XX ст забезпечували місто якісним житлом та стабільний дохід інвесторам «Ми поєднуємо історичну спадщину з міжнародними практиками й сучасними технологіями», — підкреслює Олександр Овчаренко.
Standard One (S1) — девелоперська компанія повного циклу, що з 2016 року розвиває сегмент дохідної (build-to-rent) нерухомості у Києві. У портфелі — завершений проєкт S1 ВДНГ та нові будинки S1 Obolon, S1 Terminal, S1 Нивки.
Частка інвесторів, які повторно купують сертифікати фондів S1 REIT забудовника Standard One, зросла до 43% за п’ять місяців роботи фондів, повідомила прес-служба проекту.
“Ми передбачили можливість для інвесторів підвищувати вигоду шляхом збільшення власної частки. Мінімальний розмір доінвестиції дорівнює вартості одного сертифіката, а це трохи більше 1 тис. грн. Але незважаючи на наші очікування, середня сума повторних продажів значно вища – на рівні майже 90 тис. грн”, – зазначив комерційний директор S1 REIT Віктор Бойчук, слова якого наведені в прес-релізі.
Він зазначив, що зараз переважна більшість інвесторів – люди з досвідом інвестиційної діяльності, які вже мають певний портфель активів.
«S1 REIT для них – це можливість диверсифікації портфеля активів умовно невеликим чеком. У перші тижні нашої роботи інвестори проходили етап »знайомства”, вивчали нас і нашу пропозицію. Зараз ми бачимо, як їхня довіра зростає”, – додав Бойчук.
Він додав, що в планах проекту його масштабування шляхом виходу на нову аудиторію – на тих українців, які ще не мали досвіду інвестиційної діяльності через брак знань або відсутність значного стартового капіталу.
«Ключова перевага S1 REIT – його доступність. Поріг входу становить еквівалент $3 тис., що істотно менше початкових інвестицій на ринку нерухомості Києва», – зазначив топ-менеджер.
Як повідомлялося, у квітні цього року київський забудовник Standard One, який спеціалізується на Build-to-Rent проектах, оголосив про запуск нового продукту – S1 REIT. Це інвестиційний інструмент, що дає можливість стати співвласником квадратних метрів у прибуткових будинках S1, без необхідності особисто управляти активами. На даний момент в S1 REIT є два відкритих фонди: «S1 ВДНГ», де запланована прибутковість становить 8,2% річних в доларах США, і S1 Obolon, де прибутковість досягає 10% річних.
Компанія Standard One, що спеціалізується на проєктах Build-to-Rent (будівництво під оренду), оголосила про запуск нового продукту S1 REIT, який дає можливість стати співвласником квадратних метрів у житлових будинках S1, повідомляє пресслужба компанії.
«Ми першими в Україні створили та втілили концепцію прибуткових будинків у форматі Build-to-Rent. Це висококласний сервіс для орендарів та інвесторів. Перші отримують якісний житловий простір з опціями готельного обслуговування, другі – стабільний пасивний дохід, що не потребує залучення до процесу управління об’єктом. Пілотний проєкт S1 VDNG з 2019 року свідчить про успішність такої моделі, адже заповнюваність у будинку сягає 99%», – пояснює CEO Standard One Сергій Фітель.
За його словами, S1 REIT є кроком масштабування наявного концепту. За допомогою REIT (Real estate investment trust, інвестиційний фонд нерухомості, ІФ-У), щоб приєднатися до проєкту, достатньо інвестувати суму в еквіваленті приблизної вартості 1 кв.м. REIT передбачає не тільки простий вхід в інвестицію, а також, у разі потреби, зручний вихід. Також компанія створює закрите ком’юніті для інвесторів, де вони можуть обмінюватися досвідом.
Придбати квадратні метри під інвестицію можна в першому проєкті Standard One – S1 VDNG. Уже готовий і заселений орендарями будинок, з майже нульовою вакантністю, дозволяє інвесторам отримувати від 8,2% у валюті. Скоро також планується відкриття фонду S1 Obolon, де прогнозується 10% у валюті.
«Інвестиційні фонди нерухомості вже є на ринку, їхній успіх підтверджує запит на такі інструменти. Якщо раніше для інвестицій у нерухомість потрібна була значна сума коштів, то тепер ця можливість відкривається багатьом, оскільки поріг інвестування став мінімальним», – додає Фітель.
За словами CEO S1 REIT Олега Бондаря, ліквідність у проєкті забезпечена високим попитом на нерухомість від Standard One. Загалом ринок оренди житла в Україні й особливо в Києві досить активний, збільшується попит і зростають орендні ставки. За 2024 рік приріст середньої ціни на оренду однокімнатної квартири в столиці склав 21% у валюті. У цих умовах інвестування в нерухомість під оренду стає ще більш привабливим.
«Потенційна ємність ринку величезна. Особливо в сегменті нового якісного житла. Чим краща інфраструктура і більше переваг у проєкту – тим вища його ціна. Такі об’єкти, як S1, забезпечують стабільну прибутковість без «простою»», – резюмує CEO Standard One.
S1 – проєкт девелоперської компанії KDD Ukraine, проєкт S1 VDNG працює з 2019, на етапі реалізації ще три проєкти.
