在经历了一段房价飙升期后，越南公寓市场骤然降温：开发商面临交易量减少、购房者态度谨慎以及必须采取措施刺激销售的局面。
据当地媒体报道，在高利率、通胀压力以及整体地缘政治动荡的背景下，公寓需求明显下降。越南建设部也记录到全国交易量的下降，这证实了市场正从狂热增长阶段转向更趋理性的需求。
然而，市场问题并不仅限于购房者兴趣的减退。越南的供需失衡依然存在：在最大城市，尤其是河内和胡志明市，经济适用房依然短缺，而大部分新项目都属于高价位段。《越南投资评论》指出，2026年第一季度，由于经济适用房短缺，河内和胡志明市仍面临供需缺口。
房价仍是最大的痛点。2026年第一季度，河内新房价格持续上涨，均价达到每平方米约1.28亿越南盾，而二手房市场已开始显现价格回调的迹象。开发商将价格上涨归因于建筑材料、融资及土地成本的上升。
胡志明市的走势则有所不同：在2025年价格上涨后，市场开始降温，部分地区的房价下跌了1%-7%，这在一定程度上刺激了需求。
越南政府正试图抑制市场过热，并扩大经济适用房供应。此前，总理范明政呼吁加快住房建设、简化行政手续并发展保障性住房，因为房价上涨已使许多家庭无力购房。
政府限制投机性需求的计划给市场带来了额外压力。2026年1月，路透社报道称，越南正准备出台针对房地产市场投机行为的税收措施，该市场在2025年公寓价格上涨了20%-30%，地块价格上涨了20%-25%。
因此，越南公寓市场正进入一个更复杂的阶段：价格居高不下，可负担的房源供不应求，但需求方已不再愿意不计成本地自动消化新房源。对开发商而言，这意味着必须重新审视定价策略，提供分期付款、折扣以及更切合实际的购房条件。对购房者来说，这则意味着获得了更强的议价地位，特别是在二手房市场以及供应增速超过需求的地区。
据国家统计局数据，2025年上半年乌克兰共交付5.15万套公寓，较去年同期下降6.7%。新住宅总面积达427万平方米（-6.4%）。
基辅州（9853套）、基辅市（7380套）和利沃夫州（5646套，+8.9%）仍为建筑业领头羊。三地合计贡献了近半数新建住宅。
敖德萨州成为最大突破点，交付6570套公寓，同比增长56%。切尔卡瑟州（+51.6%）、尼古拉耶夫州（+35.8%）、切尔尼戈夫州（+24.4%）和特尔诺波尔州（+23.7%）也呈现增长态势。
与此同时，哈尔科夫州（-40.4%）、日托米尔州（-37.7%）、扎波罗热州（-30.6%）、苏姆州（-29.1%）和沃伦州（-27.2%）出现大幅下滑。原因在于这些地区靠近前线、人口迁移以及需求下降。
专家指出，总量下降并不意味着危机：市场正变得更加多元化。基辅逐渐失去垄断地位，而敖德萨和利沃夫正形成新的建筑中心。
咨询公司德勤发布了第14版《2025年房地产指数》报告，聚焦欧洲住房市场。该研究涵盖28个国家，记录了市场在供应疲软背景下对高利率的适应情况：多个首都城市的购房可负担性仍处于多年低位，需求正转向租赁市场。德勤
购房负担能力最差的首都依次为：阿姆斯特丹（购买70平方米“标准”公寓需15.4年薪）、雅典（15.3年薪）和布拉格（15.0年薪）；科希策（14.2年薪）位列第四。另一端则是奥登塞（丹麦）和都灵（意大利），购房所需年收入均值为4.9倍，曼彻斯特（英国）为5.3倍。
乌克兰未被纳入本次研究范围。
德勤指出：在新项目供应“瓶颈”与持续需求背景下，租赁市场正在增强（租金上涨不仅出现在首都，也出现在地区中心）。与此同时，高租金和审批流程的滞后继续压制房产可负担性，尤其在大都市区。
德勤2025年房地产指数——欧洲住房市场比较研究：新房价格、购房可负担性（以70平方米公寓所需年薪倍数衡量）、租赁动态及抵押贷款利率。核心观点与数据详见德勤2025年房地产指数报告页面。
