Wie der Serbische Ökonom berichtet, stieg der Zufluss ausländischer Direktinvestitionen nach Albanien im Jahr 2025 um 3,4 % und erreichte 1,63 Mrd. Euro gegenüber 1,58 Mrd. Euro im Jahr 2024, wie die Zentralbank des Landes mitteilte. Vor dem Hintergrund sinkender ausländischer Direktinvestitionen in einer Reihe von Ländern der Region war Albanien einer der wenigen Märkte in Südosteuropa, in denen ausländische Investitionen weiter zunahmen.
Die Niederlande waren mit 201,9 Mio. Euro die größte Investitionsquelle. Es folgten Italien mit 186,9 Mio. Euro und der Kosovo mit 186,4 Mio. Euro. Diese Verteilung unterscheidet sich von der in Montenegro, wo im Jahr 2025 Serbien, die Türkei und Deutschland die größten Herkunftsländer waren.
Der wichtigste Sektor für ausländisches Kapital in Albanien ist der Immobiliensektor. Im Jahr 2025 flossen hier 560,9 Mio. Euro hinein, was etwa einem Drittel des gesamten Volumens an ausländischen Direktinvestitionen entspricht. An zweiter Stelle standen das Versicherungs- und Finanzwesen mit 291,14 Mio. Euro, an dritter Stelle der Groß- und Einzelhandel mit 161,89 Mio. Euro.
Das Beispiel Albaniens zeigt denselben regionalen Trend wie Montenegro, allerdings in größerem Maßstab: Ausländische Investoren investieren aktiv in Immobilien, insbesondere vor dem Hintergrund des wachsenden Interesses an der Küste, am Tourismus, an der Ansiedlung neuer Unternehmen und am Ausbau der Infrastruktur. Für Tirana und die Küstenstädte bedeutet dies eine Zunahme der Bautätigkeit und steigende Preise, verschärft aber gleichzeitig die Frage der Wohnraumverfügbarkeit für die lokale Bevölkerung.
Noch vor kurzem galt der albanische Markt als peripher, doch mittlerweile konkurriert er mit Montenegro, Kroatien, Griechenland und anderen südeuropäischen Destinationen um Kapital. Dabei übersteigt das Volumen der ausländischen Direktinvestitionen in Albanien das montenegrinische bereits deutlich: 1,63 Mrd. Euro gegenüber 531 Mio. Euro Nettozufluss in Montenegro.
Albaniens Stärke liegt in der Größe des Marktes und dem wachsenden Interesse an Immobilien, Tourismus, Finanzdienstleistungen und Handel. Eine Schwäche ist die hohe Konzentration der Investitionen in Sektoren, die nicht immer ein schnelles Produktivitätswachstum gewährleisten. Wie in Montenegro lautet die zentrale Frage für die langfristige Entwicklung: Wird es dem Land gelingen, das Interesse an Immobilien und Dienstleistungen in tiefgreifendere Greenfield-Projekte, Industrie, Logistik und Exportkapazitäten umzuwandeln?
Albanien festigt seine Position als einer der dynamischsten Investitionsmärkte auf dem Balkan. Doch das Wachstum durch den Immobiliensektor schafft dasselbe Dilemma wie in Montenegro: Das Geld fließt schnell, doch nachhaltige Effekte für Beschäftigung, Export und Produktivität hängen davon ab, ob im Anschluss an die Bautätigkeit komplexere Investitionsprojekte folgen.
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Wie der Serbische Ökonom berichtet, hat das albanische Finanzministerium einen Gesetzentwurf zur öffentlichen Diskussion gestellt, der eine Erhöhung der Grundsteuer sowie eine Änderung des Systems der Steuervergünstigungen für Immobilienbesitzer vorsieht.
Dem Vorschlag zufolge könnte die Grundsteuer von derzeit 0,05 % des Immobilienwerts auf 0,1–0,2 % steigen. Auch für Gewerbeimmobilien wird eine Anhebung der Steuersätze vorgeschlagen, wobei die endgültige Steuerbelastung von der Immobilienkategorie und der Nutzung der Immobilie abhängt.
Eine der wichtigsten Änderungen betrifft Eigentümer von Zweit- und weiteren Immobilien. Sofern es sich nicht um den Hauptwohnsitz handelt, werden keine Steuervergünstigungen gewährt. Somit müssen Eigentümer von Ferienhäusern, Investitionswohnungen und zusätzlichen Wohnimmobilien den vollen Steuersatz zahlen.
Tatsächlich versuchen die Behörden, Sozialwohnungen und Investitionsimmobilien voneinander abzugrenzen. Für Familien, die nur eine einzige Wohnung besitzen, könnte die Steuererhöhung teilweise abgefedert werden. Für Eigentümer mehrerer Objekte wird die Belastung deutlich stärker ausfallen.
Die Reform ist besonders wichtig für den albanischen Immobilienmarkt, wo die Wohnimmobilienpreise in Tirana, Durrës, Vlorë, Sarandë und anderen Standorten, die mit Tourismus und Investitionsnachfrage verbunden sind, in den letzten Jahren rasant gestiegen sind. Vor dem Hintergrund reger Bautätigkeit, des Interesses ausländischer Käufer und der Zunahme von Kurzzeitvermietungen versuchen die Behörden, die Einnahmen der lokalen Haushalte zu steigern und die Immobilienbesteuerung stärker an den Marktwert der Vermögenswerte anzupassen.
Albanien vollzieht schrittweise den Übergang vom alten Modell fester oder niedriger Steuern zu einem moderneren System, bei dem die Steuerbemessungsgrundlage an den Wert der Immobilie gekoppelt ist. Dieser Ansatz entspricht den Empfehlungen internationaler Finanzorganisationen, könnte sich jedoch für Immobilienbesitzer als schmerzhaft erweisen, insbesondere wenn die Kataster- und Marktbewertung von Wohnimmobilien nach oben korrigiert wird.
Für ausländische Investoren bedeuten diese Änderungen, dass der jährliche Unterhalt einer Zweitwohnung an der Küste oder einer Investitionsimmobilie in Tirana etwas teurer wird. Dabei wird die Steuerbelastung in Albanien selbst nach der Erhöhung im Vergleich zu vielen EU-Ländern relativ moderat bleiben.
Die wichtigste Frage für den Markt lautet: Wie genau werden die Behörden den Wert der Objekte bewerten und wie schnell wird das neue System in der Praxis angewendet?
Der albanische Immobilienmarkt bleibt einer der dynamischsten auf dem Balkan. Das Wachstum des Tourismus, die Entwicklung der Küstenstädte und das Interesse ausländischer Käufer stützen die Nachfrage, doch die Steuererhöhung könnte spekulative Käufe allmählich abkühlen und die Kluft zwischen Wohnimmobilien und Anlageimmobilien vergrößern.
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Die Ukraine und Albanien haben ein Abkommen über den internationalen Straßenverkehr unterzeichnet, das regelmäßige Güter- und Personenbeförderungen ermöglicht, teilte der für den Wiederaufbau zuständige Vizepremierminister und Minister für kommunale und territoriale Entwicklung, Oleksij Kuleba, mit.
„In der Praxis bedeutet dies mehr Möglichkeiten für den Export ukrainischer Waren, eine Vereinfachung der Abläufe für Transportunternehmen, die Entwicklung neuer Transportrouten durch die Länder Südosteuropas und eine bessere Verkehrsanbindung für die Bürger beider Staaten“, schrieb Kuleba am Dienstag auf Telegram.
Seinen Angaben zufolge ist Albanien nun das 37. Land, mit dem die Ukraine eine „Visumfreiheit im Verkehr“ hat.
Es wird darauf hingewiesen, dass das Ministerium weiterhin daran arbeitet, die internationalen Verkehrsverbindungen der Ukraine auszubauen und neue Märkte für Transportunternehmen zu erschließen.
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Wie Serbischer Ökonom berichtet, stößt das Bauprojekt für ein großes Resort an der albanischen Küste, das mit Jared Kushner und Ivanka Trump in Verbindung steht, auf Proteste und ökologische Kritik aufgrund seiner Nähe zu Naturschutzgebieten, in denen Flamingos, Meeresschildkröten und andere Arten leben.
Es handelt sich um ein Tourismus- und Entwicklungsprojekt an der albanischen Adriaküste, in der Region Vlorë, auf der Insel Sazan und im Gebiet Vjosa-Narta. Tausende Albaner demonstrierten in Tirana gegen den rund 1,4 Milliarden Euro teuren Ferienresort-Komplex, der mit Jared Kushners Investmentfirma Affinity Partners in Verbindung steht. Das Projekt sieht die Errichtung eines luxuriösen Tourismuskomplexes an einem der wertvollsten Abschnitte der albanischen Küste vor.
Die Hauptkritikpunkte der Umweltschützer beziehen sich darauf, dass der Bau Naturgebiete in der Nähe der Narta-Lagune und des Gebiets Vjosa-Narta beeinträchtigen könnte, das als wichtiger Lebensraum für Zugvögel und andere Arten gilt. Aktivisten weisen darauf hin, dass in der Region Rosaflamingos, Robben und Meeresschildkröten vorkommen und dass eine groß angelegte Bebauung den Küstenökosystemen schaden könnte.
BirdLife International erklärte, dass die Arbeiten im Zusammenhang mit dem Resort einen der wichtigsten Küstenlebensräume Europas bedrohen. Die Organisation behauptet, dass der Bau und die Vorbereitungsarbeiten Gebiete schädigen könnten, die für die Artenvielfalt und Zugvögel von Bedeutung sind.
Die Proteste wurden in den albanischen und internationalen Medien als „Flamingo-Revolution“ bezeichnet. Die Demonstranten nutzen den Flamingo als Symbol für den Schutz des Naturgebiets. Medienberichten zufolge haben die Proteste zugenommen, nachdem auf einem Teil des Geländes Absperrungen und Baumaschinen aufgestellt wurden und es zu Berichten über Zusammenstöße zwischen Aktivisten und Sicherheitskräften kam.
Der albanische Ministerpräsident Edi Rama verteidigt das Projekt und erklärt, es sei wichtig für die Entwicklung des hochwertigen Tourismus und die Gewinnung ausländischer Investitionen. Laut Reuters und AP betrachten die Behörden das Bauprojekt als Teil der Strategie, Albanien zu einem bedeutenderen Ziel für den Premium-Tourismus an der Adria zu machen.
Kritiker hingegen weisen auf die Notwendigkeit von mehr Transparenz, Umweltgutachten und öffentlicher Diskussion hin. Im Mittelpunkt der Debatte stehen nicht nur Flamingos und Meeresschildkröten, sondern auch die umfassendere Frage, ob Albanien den Luxustourismus entwickeln kann, ohne Naturgebiete zu verlieren, die selbst Teil der touristischen Attraktivität des Landes sind.
Das Projekt hat zudem eine politische Dimension erhalten, da es Verbindungen zur Familie des US-Präsidenten Donald Trump aufweist. Jared Kushner ist sein Schwiegersohn, und Ivanka Trump hat die Idee eines Tourismusprojekts in Albanien öffentlich unterstützt. Dabei betonen internationale Medien, dass es sich um ein privates Entwicklungsprojekt handelt, das mit Kushners Investmentfirma in Verbindung steht, und nicht um ein staatliches Projekt der USA.
Für Albanien wurde der Konflikt um das Resort zu einem Test für das gesamte Modell der touristischen Entwicklung. Das Land wirbt aktiv für die adriatische und ionische Küste als Alternative zu den teureren Märkten des Mittelmeerraums, doch der Anstieg der Investitionen erhöht den Druck auf Naturgebiete, Infrastruktur und lokale Gemeinschaften.
Wie der Serbische Ökonom berichtet, verschärft Albanien die steuerliche Kontrolle über den Markt für Kurzzeitvermietungen, der sich in den letzten Jahren zu einem der am schnellsten wachsenden Segmente der Tourismusimmobilien des Landes entwickelt hat. Die Steuerbehörde hat einen Sektorplan für den Tourismussektor bis 2026 auf den Weg gebracht, in dessen Rahmen die Aktivitäten von Vermietern auf Airbnb, Booking.com und anderen Plattformen mit den Steuererklärungen abgeglichen werden sollen.
Im Grunde genommen wird Albanien zu einem der ersten Länder Europas, in denen die Steuerkontrolle für Kurzzeitvermietungen über digitale Plattformen mithilfe künstlicher Intelligenz automatisiert wird. Damit wird das Land zu einem regionalen Vorreiter für eine strengere Kontrolle der Einnahmen aus Tourismusimmobilien.
Das wichtigste Instrument der neuen Kontrolle wird ein automatisiertes, KI-basiertes Überwachungssystem sein. Algorithmen werden wöchentlich die albanischen Segmente von Airbnb und Booking scannen und dabei die Preise pro Nacht, deren Entwicklung, die tatsächliche Auslastung der Objekte, den Buchungskalender sowie die Anzahl und die Daten der Bewertungen durch Touristen analysieren.
Private Wohnungseigentümer, die eine oder mehrere Wohnungen über Airbnb und Booking vermieten, sind nicht verpflichtet, eine Selbstständigkeit anzumelden, müssen jedoch jährlich eine individuelle DIVA-Erklärung einreichen und Einkommensteuer in Höhe von 15 % entrichten. Die Steuer wird auf das Nettoeinkommen nach Abzug der Plattformprovision berechnet. Einzelne Erläuterungen zu den neuen Verpflichtungen für Kurzzeitvermietungen ab 2026 verweisen ebenfalls auf die Nutzung von DIVA als digitales System zur Einkommenserklärung für natürliche Personen.
Besondere Aufmerksamkeit widmen die Behörden der Mehrwertsteuer. Im albanischen Tourismussektor gilt ein ermäßigter Satz von 6 % anstelle der üblichen 20 %, dieser kann jedoch nur von Unterkünften in Anspruch genommen werden, die eine physische Inspektion durchlaufen und ein offizielles Klassifizierungszertifikat vom Ministerium für Tourismus erhalten haben. Wenn ein Betreiber den Satz von 6 % ohne ein solches Zertifikat anwendet, kann das Finanzamt rückwirkend die Mehrwertsteuer zum vollen Satz von 20 % nachfordern, zusammen mit Strafen und Verzugszinsen.
Eine weitere Anforderung betrifft bargeldlose Zahlungen. Bis zum 30. Mai 2026 müssen alle Beherbergungsbetriebe in Albanien, einschließlich Hotels, Hostels, Campingplätze und zertifizierte Gästehäuser, physische POS-Terminals für die Zahlungsabwicklung installieren. Gleichzeitig wurde das Limit für Barzahlungen zwischen gewerblichen Unternehmen von 150.000 auf 100.000 Lek gesenkt.
Für den Immobilienmarkt bedeutet dies das Ende einer Phase schwacher Kontrolle über die Einnahmen aus Kurzzeitvermietungen. In den letzten Jahren erlebt Albanien einen Investitionsboom bei Ferienimmobilien, insbesondere an der Küste, wo Käufer auf Einnahmen aus touristischen Vermietungen setzen.
Doch nun wird die Rentabilität solcher Objekte immer stärker nicht nur von der Auslastung und dem Preis, sondern auch von der Steuerdisziplin des Eigentümers abhängen.
Für ausländische Investoren bedeuten die neuen Vorschriften, dass sie das Steuermodell des Objekts im Voraus berücksichtigen müssen.
Das albanische Modell spiegelt einen breiteren Trend in der Region wider. Auch Montenegro verschärft die Kontrollen bei Abrechnungen und Steuern im Immobilien- und Tourismussektor, doch Albanien geht noch einen Schritt weiter: Es nutzt digitale Überwachung und KI, um die tatsächlichen Aktivitäten auf den Plattformen mit den Steuererklärungen abzugleichen.
Wie der Serbische Ökonom berichtet, hat Albanien die Vorschriften für Ausländer geändert und die Beantragung von Aufenthalts- und Arbeitsgenehmigungen erheblich vereinfacht. Nach den neuen Bestimmungen können ausländische Staatsbürger ihre Unterlagen nun vollständig online einreichen, und eine vorläufige Aufenthaltsbescheinigung soll nach Einreichung des Antrags innerhalb eines Werktags ausgestellt werden. Dies teilte die albanische staatliche Nachrichtenagentur ATA mit.
Die Reform betrifft sowohl ausländische Einwohner als auch Unternehmer und Arbeitnehmer, die Aufenthalts- und Arbeitsgenehmigungen beantragen. Die Behörden haben die Liste der erforderlichen Unterlagen vereinheitlicht, die Einreichung von Finanz- und Begleitdokumenten in albanischer oder englischer Sprache zugelassen und die Verfahren für bestimmte Beschäftigungskategorien präzisiert.
Albanien unternimmt damit einen weiteren Schritt in Richtung eines liberaleren Regimes für ausländische Unternehmen und den langfristigen Aufenthalt. Für Unternehmer ist es am wichtigsten, dass der administrative Teil des Verfahrens schneller und berechenbarer wird, und für Einwohner, dass ein Teil der früheren Verzögerungen zwischen der Einreichung der Unterlagen und der Bestätigung des legalen Status wegfällt. Dies ist besonders wichtig für den Immobilienmarkt, kleine Unternehmen, Dienstleistungen und Remote-Beschäftigung, wo die ausländische Präsenz im Land in den letzten Jahren deutlich zugenommen hat.
Vor dem Hintergrund dieser Reform bleibt Albanien ein Land mit einer relativ starken ausländischen Präsenz. Nach Angaben von INSTAT lebten Ende 2024 21.940 Ausländer mit einer Aufenthaltsgenehmigung im Land. Der Hauptgrund für die Erteilung von Aufenthaltsgenehmigungen war die Arbeit – 54,3 %, gefolgt von Familienzusammenführung – 24,5 %, sonstigen Gründen – 16,3 %, Studium – 4,0 % und humanitären Gründen – 0,9 %.
Die offiziellen Statistiken von INSTAT zeigen, dass die größten Gruppen von Ausländern mit Aufenthaltsgenehmigung in Albanien im Jahr 2024 aus dem Kosovo – 4.592 Personen –, aus Italien – 3.763 – sowie aus der Türkei, Indien und den Philippinen stammten.
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