Ausländische Investoren haben im ersten Halbjahr 2026 rund 1,02 Mrd. Euro in griechische Immobilien investiert, was laut Angaben der Bank von Griechenland einem Anstieg von 6,7 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht.
Dabei vollzieht sich der Anstieg der ausländischen Investitionen vor dem Hintergrund eines drastischen Rückgangs der Zahl neuer Anträge im Rahmen des „Golden Visa“-Programms. Dies deutet darauf hin, dass das Interesse ausländischer Käufer an griechischen Immobilien zunehmend weniger von der Möglichkeit abhängt, eine Aufenthaltsgenehmigung zu erhalten.
Im zweiten Quartal 2026 belief sich das ausländische Kapital, das in den Erwerb von Immobilien in Griechenland floss, auf rund 515,8 Mio. Euro. Das sind 11,2 % weniger als im zweiten Quartal 2025, doch dank des starken ersten Quartals lag das Ergebnis für das gesamte Halbjahr über dem des Vorjahres.
Die primäre Quelle der Statistik ist die Bank von Griechenland, die separat Quartals- und Jahresdaten zu Direktinvestitionen von Nichtansässigen in griechische Immobilien veröffentlicht. In der Statistik werden Immobilienkäufe durch ausländische Investoren im Rahmen ausländischer Direktinvestitionen berücksichtigt. Die Bank von Griechenland
Gleichzeitig verzeichnet das griechische Ministerium für Migration und Asyl einen Rückgang der Aktivitäten im Rahmen des „Golden Visa“-Programms. Im Zeitraum Januar bis Juni 2026 wurden 2.551 neue Anträge gestellt, während es im gleichen Zeitraum des Vorjahres noch 4.553 waren. Damit ist die Zahl um etwa 44 % zurückgegangen. Ekathimerini
Der Rückgang der Anträge hängt insbesondere mit der Verschärfung der Programmbedingungen zusammen. In den beliebtesten Regionen, insbesondere in Attika, Thessaloniki, Mykonos und Santorin, wurde die Mindestschwelle für den Erwerb einer Standardimmobilie zum Erhalt des Golden Visa auf 800.000 Euro angehoben. In den meisten anderen Regionen beträgt sie 400.000 Euro. Eine gesonderte Schwelle von 250.000 Euro wurde für bestimmte Objekte beibehalten, die vom gewerblichen in den Wohnbereich übergehen oder saniert werden sollen.
Die Statistiken zeigen jedoch, dass weiterhin ausländisches Kapital in den Markt fließt, auch ohne direkten Zusammenhang mit dem Einwanderungsprogramm.
Im gesamten Jahr 2025 investierten ausländische Investoren rund 2,05 Mrd. Euro in griechische Immobilien. Dies lag zwar unter dem Rekordwert von 2,75 Mrd. Euro im Jahr 2024, war aber dennoch einer der höchsten Werte seit Beginn der Aufzeichnungen. In den Jahren 2019–2025 belief sich der Gesamtzufluss an ausländischem Kapital in den griechischen Immobilienmarkt auf rund 12,4 Mrd. Euro. Ekathimerini
Zum Vergleich: Die Bank von Griechenland berichtete, dass allein im Jahr 2024 die Nettozuflüsse aus Immobilienkäufen durch Nichtansässige 2,75 Mrd. Euro erreichten, gegenüber 2,13 Mrd. Euro im Vorjahr, was einem Anstieg von 28,9 % entspricht. Bank von Griechenland
Die veränderte Nachfragestruktur bedeutet, dass ausländische Käufer griechische Immobilien zunehmend nicht nur als Mittel zum Erhalt einer Aufenthaltsgenehmigung, sondern auch als eigenständigen Anlagewert betrachten. Die Nachfrage wird durch den Tourismusmarkt, Langzeitvermietungen, den Anstieg der Immobilienpreise in den attraktivsten Regionen sowie das Interesse internationaler Investoren an Hotel- und Gewerbeimmobilien beeinflusst.
Besonders aktiv ist ausländisches Kapital weiterhin in Athen und Attika, Thessaloniki, auf Kreta, Rhodos und anderen touristischen Inseln.
Gleichzeitig diskutieren die griechischen Behörden vor dem Hintergrund des Mangels an erschwinglichem Wohnraum weiterhin über weitere Änderungen am „Golden Visa“-Programm. Die steigende Auslandsnachfrage und die Zunahme von Kurzzeitvermietungen sind zu einem der Argumente für die Anhebung der Investitionsschwellen und die Einführung zusätzlicher Beschränkungen bei der Nutzung der erworbenen Immobilien geworden.
So deuten vorläufige Daten für das Jahr 2026 auf deutliche Veränderungen auf dem griechischen Markt hin: Die Zahl der Investoren, die direkt auf den Erhalt eines Golden Visa abzielen, geht zurück, doch das Gesamtvolumen des ausländischen Kapitals im Immobiliensektor wächst vorerst weiter.
ausländischer Investor, golden visa, Griechenland, IMMOBILIEN, INVESTITIONEN
Wie das Projekt Relocation berichtet, wurde in Griechenland vorgeschlagen, auf die Erteilung von Aufenthaltsgenehmigungen für ausländische Investoren beim Kauf von Immobilien zu verzichten und das „Golden-Visa“-Programm auf Investitionen direkt in die Wirtschaft des Landes auszurichten.
Mit dieser Initiative trat der Vorsitzende der größten Oppositionspartei PASOK, Nikos Androulakis, vor dem Hintergrund der anhaltenden Wohnungskrise auf. Androulakis ist der Ansicht, dass das bestehende Modell faktisch den Verkauf griechischer Immobilien an ausländische Investoren fördert und die Verfügbarkeit von Wohnraum für die einheimische Bevölkerung zusätzlich beeinträchtigt.
Dabei sieht der Vorschlag der PASOK nicht vor, dass Griechenland die Erteilung von Aufenthaltsgenehmigungen für Investitionen vollständig einstellt. Die Partei schlägt vor, Immobilien aus der Liste der Vermögenswerte zu streichen, die einen Anspruch auf das „Goldene Visum“ begründen, und ausländisches Kapital in Anlageinstrumente umzuleiten, die das Wirtschaftswachstum fördern.
Bislang handelt es sich ausschließlich um eine politische Initiative der Opposition. PASOK verfügt über 34 Sitze im 300-köpfigen griechischen Parlament, daher bedeutet der Vorschlag keine automatische Änderung des geltenden Programms.
Derzeit hängt die Mindestinvestitionssumme in Immobilien für den Erhalt eines griechischen Golden Visa von der Region und der Art der Immobilie ab.
In Attika, Thessaloniki, auf Mykonos und Santorin sowie auf Inseln mit mehr als 3.100 Einwohnern liegt die Mindestschwelle bei 800.000 Euro. In den meisten anderen Regionen des Landes ist sie auf 400.000 Euro festgelegt.
Für bestimmte Objektkategorien gilt weiterhin eine ermäßigte Schwelle von 250.000 Euro, insbesondere für Immobilien, die von einer gewerblichen Nutzung in eine Wohnnutzung umgewandelt werden, sowie für bestimmte sanierungsbedürftige Gebäude. Für Standardinvestitionen im Wert von 400.000 Euro und 800.000 Euro gilt die Auflage, eine Immobilie mit einer Fläche von mindestens 120 Quadratmetern zu erwerben.
Die griechischen Behörden haben die Bedingungen des „Golden Visa“-Programms in den letzten Jahren angesichts steigender Immobilienpreise bereits mehrfach verschärft. Neben der Anhebung der Mindestinvestitionsschwellen dürfen im Rahmen des Programms erworbene Immobilien nicht mehr für die kurzfristige Vermietung genutzt werden.
Die Verschärfung der Vorschriften hat sich bereits auf die Nachfrage ausgewirkt. Nach Angaben des griechischen Ministeriums für Migration und Asyl reichten ausländische Investoren im ersten Halbjahr 2026 2.551 neue Anträge auf ein „Golden Visa“ ein – das sind 44 % weniger als die 4.553 Anträge im gleichen Zeitraum des Jahres 2025.
Dabei gab es in Griechenland zum Ende des ersten Halbjahres 32.702 gültige Aufenthaltsgenehmigungen für Investoren, die im Rahmen des Programms seit dessen Start erteilt worden waren. Weitere 7.368 Anträge aus früheren Zeiträumen waren noch in Bearbeitung.
Der Rückgang des Interesses am Golden Visa hat bislang nicht zu einem allgemeinen Einbruch der ausländischen Investitionen in griechische Immobilien geführt. Im ersten Quartal 2026 belief sich der Zufluss ausländischen Kapitals in den Immobilienmarkt auf 511,6 Mio. Euro, was einem Anstieg von 43,4 % gegenüber den 356,8 Mio. Euro des Vorjahres entspricht. Dies zeugt davon, dass die Nachfrage nach griechischen Immobilien bei Ausländern auch ohne das Motiv, eine Aufenthaltsgenehmigung zu erhalten, weiterhin besteht.
Im Zeitraum 2019–2025 investierten ausländische Investoren rund 12,4 Mrd. Euro in griechische Immobilien. Im Jahr 2025 belief sich das Volumen der ausländischen Investitionen auf 2,05 Mrd. Euro gegenüber 2,75 Mrd. Euro im Jahr 2024.
Das „Golden Visa“-Programm besteht in Griechenland seit 2014 und ermöglicht es Staatsangehörigen von Nicht-EU-Ländern, eine fünfjährige, verlängerbare Aufenthaltsgenehmigung zu erhalten, sofern sie die Investitionsanforderungen erfüllen. Die Frage nach der künftigen Rolle von Immobilien in diesem Programm gewinnt vor dem Hintergrund steigender Wohnkosten und der Bemühungen der Behörden, das Angebot an Objekten für Langzeitmieten zu erhöhen, besondere Bedeutung.
https://relocation.com.ua/greece-proposes-to-exclude-real-estate-from-the-golden-visa-program/
Aufenthaltsgenehmigung, golden visa, Griechenland, IMMOBILIEN, INVESTITIONEN
Die griechische Regierung bereitet Änderungen am „Golden Visa“-Programm vor, die es ausländischen Investoren ermöglichen könnten, eine Aufenthaltsgenehmigung nicht durch den Kauf einer einzelnen Immobilie, sondern durch den Erwerb eines Portfolios aus mehreren Immobilien zu erhalten, sofern diese zwingend langfristig vermietet werden.
Die vorgeschlagene Änderung ist Teil der Nationalen Strategie zur Wohnungspolitik Griechenlands für die Jahre 2026–2035. Das Dokument sieht 50 Maßnahmen mit einem Gesamtbudget von über 6,5 Mrd. EUR vor und zielt in erster Linie darauf ab, das Angebot an bezahlbarem Wohnraum zu erhöhen und den Druck auf den Mietmarkt zu verringern.
Nach dem zur Diskussion stehenden Modell kann ein ausländischer Investor statt einer Immobilie mehrere Immobilien erwerben, darf diese jedoch ausschließlich zur langfristigen Vermietung nutzen. Die Vermittlung solcher Wohnungen über Plattformen für Kurzzeitvermietungen ist untersagt. Die Behörden planen zudem die Schaffung eines Kontrollmechanismus zur Überwachung der weiteren Nutzung der erworbenen Objekte.
Ziel der Neuregelung ist es, ausländisches Investitionskapital direkt in die Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen und die Rückführung leerstehender Objekte auf den Markt zu lenken. Besondere Aufmerksamkeit wollen die Behörden der Umnutzung ehemaliger Büro-, Gewerbe- und Industrieflächen in Wohnraum widmen.
Derzeit befinden sich die Änderungen noch in der Vorbereitungsphase und bedeuten nicht, dass die neue Kategorie des „Golden Visa“ bereits in Kraft getreten ist. Für die praktische Einführung sind entsprechende gesetzliche Regelungen erforderlich.
Derzeit hängt die Mindestinvestitionssumme im Rahmen des griechischen „Golden Visa“-Programms von der Art der Immobilie und der Region ab. Für Attika, Thessaloniki, Mykonos, Santorin und Inseln mit mehr als 3.100 Einwohnern beträgt die Hauptschwelle 800.000 Euro, in den meisten anderen Regionen 400.000 Euro. Eine gesonderte Vorzugsschwelle von 250.000 Euro gilt insbesondere beim Kauf einer Gewerbeimmobilie mit anschließender Umwidmung in Wohnraum sowie für bestimmte denkmalgeschützte Gebäude, die saniert werden müssen. Die offiziellen Vorschriften sehen die Erteilung einer Aufenthaltsgenehmigung mit einer Laufzeit von fünf Jahren für den Investor vor.
Nach Angaben des griechischen Ministeriums für Migration und Asyl wurden im ersten Halbjahr 2026 2.551 neue Anträge auf eine erstmalige Aufenthaltsgenehmigung im Rahmen des „Golden Visa“-Programms gestellt, was einem Rückgang von 44 % gegenüber den 4.553 Anträgen im Zeitraum Januar bis Juni 2025 entspricht. Gleichzeitig erteilten die Behörden in den sechs Monaten 4.919 neue Genehmigungen, 21 % mehr als im Vorjahr, da die Bearbeitung einer beträchtlichen Anzahl von Anträgen aus den Vorjahren fortgesetzt wurde.
Die Mehrheit der neuen Antragsteller konzentriert sich weiterhin auf Investitionen im Bereich von 250.000 bis 400.000 Euro, während Objekte, die unter die Schwelle von 800.000 Euro fallen, deutlich weniger gefragt sind.
Dabei ist der Erhalt einer Aufenthaltsgenehmigung bei weitem nicht der einzige Grund für den Immobilienerwerb durch Ausländer. Laut den in der griechischen Wohnungsbaustrategie aufgeführten Daten geben nur etwa 7 % der ausländischen Käufer das „Golden Visa“ als Hauptmotiv an. Etwa 30,8 % betrachten Immobilien in Griechenland als dauerhaften Wohnsitz, 44,4 % als Ferienwohnsitz und weitere 17,8 % in erster Linie als Investition. Das größte Interesse ausländischer Käufer im Jahr 2026 wird von Bürgern der USA, der Niederlande, Deutschlands und Großbritanniens verzeichnet.
Die bei ausländischen Käufern beliebteste Region bleibt Kreta, auf das 42,9 % der Nachfrage entfallen, gefolgt vom Peloponnes mit 22,9 % und den Ionischen Inseln mit 12,7 %.
Aufenthaltsgenehmigung, golden visa, Griechenland, IMMOBILIEN, INVESTITION
Die Behörden von Dubai haben im ersten Halbjahr 2026 1.051.978 neue Aufenthaltsgenehmigungen ausgestellt, wie die Hauptbehörde für Identitäts- und Ausländerangelegenheiten des Emirats (GDRFA) mitteilte.
Im gleichen Zeitraum wurden 910.552.000 bestehende Aufenthaltsgenehmigungen verlängert, und Ausländern verschiedener Kategorien wurden mehr als 5.078 Millionen Einreisegenehmigungen erteilt. Die Zahl der ausgestellten langfristigen „Golden Visas“ belief sich auf etwa 66.000.
Dabei bedeutet die Zahl von 1 Mio. Genehmigungen nicht, dass sich die Bevölkerung Dubais innerhalb von sechs Monaten um dieselbe Anzahl an Personen erhöht hat. Ein Teil der Empfänger hielt sich möglicherweise bereits mit Touristen-, Arbeits- oder anderen Visa im Emirat auf. Die Statistik berücksichtigt zudem keine Ausländer, die Dubai verlassen oder ihre Aufenthaltsgenehmigung nicht verlängert haben.
Nach Angaben der Behörden wurden alle Einwanderungsdienste in Dubai digitalisiert, und die durchschnittliche Bearbeitungszeit pro Vorgang beträgt weniger als vier Minuten. Die Kundenzufriedenheit wird auf 95 % geschätzt.
„Goldene Visa“ werden Investoren, Unternehmern, Wissenschaftlern, qualifizierten Fachkräften, Persönlichkeiten aus Kultur und Sport sowie bestimmten Gruppen von Studierenden und Absolventen gewährt. Ein solches Visum ermöglicht einen langfristigen Aufenthalt in den VAE ohne einen traditionellen Arbeitgeber als Sponsor und die Beantragung einer Aufenthaltsgenehmigung für Familienangehörige.
Die Einwohnerzahl von Dubai belief sich Ende 2024 auf etwa 4,25 Millionen Menschen. Männer machten 68,5 % der Einwohner des Emirats aus, was auf die große Zahl ausländischer Arbeitskräfte zurückzuführen ist, die ohne ihre Familien anreisen.
In den VAE leben insgesamt Vertreter von mehr als 200 Nationalitäten, wobei Ausländer die überwiegende Mehrheit der Bevölkerung ausmachen. Die zahlreichste Gruppe bilden Einwanderer aus Indien. Bedeutende Gemeinschaften haben sich aus Bürgern Pakistans, Bangladeschs, der Philippinen, des Irans, Ägyptens, Nepals und Sri Lankas gebildet. Die Staatsangehörigen der VAE stellen eine Minderheit der Bevölkerung des Landes dar.
Der rasche Zustrom von Einwohnern stützt die Nachfrage nach Wohnraum, Gewerbeimmobilien, Schulen, medizinischen Dienstleistungen und Verkehrsmitteln. Gleichzeitig erhöht das Bevölkerungswachstum die Belastung der Straßen, der kommunalen Infrastruktur und des öffentlichen Nahverkehrs in Dubai.
Aufenthaltsgenehmigung, DUBAI, golden visa, IMMOBILIEN, MIGRATION
Von 2021 bis zum ersten Quartal 2026 hat Dubai mehr als 167.000 langfristige Golden-Visa-Aufenthaltsgenehmigungen an Familienangehörige von Fachkräften ausgestellt, wie aus Daten der Generaldirektion für Einwohner- und Ausländerangelegenheiten in Dubai (GDRFA Dubai) hervorgeht.
Nach Angaben der GDRFA Dubai wurden in diesem Zeitraum insgesamt 167.124 Aufenthaltsgenehmigungen für Familien von Fachkräften ausgestellt. Weitere 100.286 Aufenthaltsgenehmigungen erhielten Familien von Immobilieninvestoren, 70.247 Familienangehörige von Wissenschaftlern und Fachleuten, 37.022 Verwandte von Großinvestoren und 3.259 Familien ausländischer Rentner. Darüber hinaus wurden Tausende weiterer Visa an Verwandte von Unternehmern, herausragenden Studenten und Persönlichkeiten aus dem humanitären Bereich ausgestellt.
Die Statistiken zeigen, dass die Familienzusammenführung zu einem der Schwerpunkte der Migrationspolitik Dubais wird. Das Emirat setzt nicht nur darauf, einzelne Fachkräfte, Investoren und Unternehmer anzuziehen, sondern auch darauf, ihre Familien langfristig im Land zu halten. Nach Einschätzung der lokalen Behörden spiegelt der Anstieg der Zahl der Familienaufenthaltsgenehmigungen das Vertrauen der Ausländer in die soziale Infrastruktur, das Bildungs- und Gesundheitswesen sowie die digitalen staatlichen Dienstleistungen Dubais wider.
Die aktivsten Gruppen von Ausländern in diesem Segment sind, ausgehend von der Struktur der erteilten Genehmigungen, weiterhin qualifizierte Fachkräfte und ihre Familien, Immobilieninvestoren, Wissenschaftler und Experten sowie Großinvestoren. Eine eigene große Kategorie steht in direktem Zusammenhang mit dem Immobilienmarkt: Über 100.000 Aufenthaltsgenehmigungen für Familien von Immobilieninvestoren zeigen, dass der Kauf von Wohnraum nach wie vor einer der wichtigsten Wege für eine langfristige Umsiedlung nach Dubai ist.
Nach Nationalitäten gibt die offizielle Statistik der GDRFA Dubai in den veröffentlichten Daten keine Aufschlüsselung der Familien-Golden-Visa an. Die demografische Struktur der VAE bleibt jedoch insgesamt überwiegend von Expatriates geprägt: Ausländer machen etwa 88,5 % der Bevölkerung des Landes aus, wobei die größten Gemeinschaften traditionell aus Einwanderern aus Indien, Pakistan, Bangladesch, den Philippinen, dem Iran, Ägypten und anderen Ländern der Region sowie Asiens bestehen.
Das Golden Visa in den VAE ist ein langfristiges Aufenthaltsvisum, das es ausländischen Talenten, Investoren, Unternehmern, Wissenschaftlern, Fachkräften, Studenten und anderen Personengruppen ermöglicht, im Land zu leben, zu arbeiten oder zu studieren.
Für Dubai ist das Programm zu einem Instrument im Wettbewerb um Kapital und Humanressourcen geworden und dient zudem dazu, wohlhabende und beruflich gefragte Ausländer zusammen mit ihren Familien im Land zu halten.
Über 500 ausländische Investoren, die ein portugiesisches Golden Visa erhalten haben, bereiten eine Sammelklage gegen den Staat vor, da das neue Staatsbürgerschaftsgesetz die Wartezeit für die Beantragung eines portugiesischen Passes verlängert.
Es handelt sich um Inhaber von ARI-Investitionsaufenthaltsgenehmigungen, die als „Golden Visas“ bekannt sind. Laut The Portugal News sind die Investoren der Ansicht, dass die Änderung der Vorschriften ihre berechtigten Erwartungen verletzt, da viele dem Programm beigetreten sind, in der Erwartung, nach fünf Jahren Aufenthalt die Staatsbürgerschaft beantragen zu können. Nun könnte sich dieser Zeitraum für einen Teil der Antragsteller auf acht oder zehn Jahre verlängern.
Die Initiative vereint Investoren verschiedener Nationalitäten, wobei US-Bürger besonders stark vertreten sind. Die Teilnehmer der Gruppe beabsichtigen, zunächst die rechtlichen Möglichkeiten innerhalb Portugals auszuschöpfen und dann, falls erforderlich, Optionen für ein Vorgehen auf europäischer Ebene zu prüfen.
Der Hauptkritikpunkt der Investoren betrifft die rückwirkende Wirkung der Reform. Viele Inhaber eines Golden Visa lebten bereits seit mehreren Jahren in Portugal, hatten in Fonds, Unternehmen oder Immobilien investiert und planten, die Staatsbürgerschaft nach den alten Fristen zu beantragen. In einem der in der portugiesischen Presse angeführten Beispiele stand ein Investor weniger als zwei Monate vor Ablauf der Fünfjahresfrist, als die Regeln geändert wurden.
Das portugiesische Golden-Visa-Programm war lange Zeit eines der beliebtesten Aufenthaltsprogramme für Investoren in der EU. Es ermöglichte Ausländern, bei Erfüllung der Investitionsbedingungen und bei minimaler physischer Anwesenheit im Land eine Aufenthaltsgenehmigung zu erhalten und nach Ablauf der festgelegten Aufenthaltsdauer die Staatsbürgerschaft zu beantragen. In den letzten Jahren haben die portugiesischen Behörden jedoch ihre Migrations- und Investitionspolitik konsequent verschärft.
Für den Immobilienmarkt und die Investitionsmigration ist dieser Rechtsstreit von großer Bedeutung. Sollten die Gerichte anerkennen, dass die neuen Fristen nicht auf bereits bestehende Investoren angewendet werden dürfen, würde dies einen Teil des Vertrauens in das Programm erhalten. Sollte hingegen der Staat obsiegen, könnte Portugal einen Reputationsverlust bei Investoren erleiden, die seine Regeln bisher als stabil und vorhersehbar empfanden.
Die Änderungen könnten sich auch auf andere EU-Länder auswirken, in denen Programme für Aufenthaltsgenehmigungen und Staatsbürgerschaft zunehmend Gegenstand politischer Debatten sind. Vor dem Hintergrund steigender Immobilienpreise, Migrationsdruck und Kritik an den „Golden Visas“ streben die Regierungen eine Verschärfung der Bedingungen an, doch die Investoren fordern den Schutz bereits erworbener Rechte.
