Der Wohnimmobilienmarkt in Nordgriechenland verzeichnet angesichts der hohen Nachfrage seitens ausländischer Käufer, die vor allem an Wohnungen in Thessaloniki, auf den Chalkidiki und in den Küstenregionen von Thrakien interessiert sind, weiterhin steigende Preise, wie aus einer Studie von Spitogatos Insights für das erste Quartal 2026 hervorgeht.
Den Daten der Studie zufolge stiegen die durchschnittlichen Kaufpreise für Wohnimmobilien in Thessaloniki im Zeitraum 2022–2026 um 61 % auf 2.300 Euro pro Quadratmeter. In Mazedonien (Region Griechenlands) stieg der Wert um 53,7 % auf 1.992 Tausend Euro pro Quadratmeter, in Thrakien um 38,3 % auf 1.500 Tausend Euro pro Quadratmeter.
Der teuerste Markt in Nordgriechenland bleibt Chalkidiki, wo der Durchschnittspreis für Wohnimmobilien im ersten Quartal 2026 2.716 Tausend Euro pro Quadratmeter erreichte. Die Gemeinde Thessaloniki näherte sich diesem Niveau mit 2.667 Tausend Euro pro Quadratmeter deutlich an, während Kavala mit einem Wachstum von 68,1 % über fünf Jahre – auf 2.194 Tausend Euro pro Quadratmeter – die Spitze der Wachstumsraten einnahm.
Auch im Mietbereich bleibt Thessaloniki das Zentrum der größten Nachfrage: Der Durchschnittspreis stieg seit 2022 um 34,3 % auf 9,4 Euro pro Quadratmeter und Monat. In der Gemeinde Thessaloniki selbst liegt die Miete bei 10,4 Euro pro Quadratmeter, auf Chalkidiki bei 12,3 Euro pro Quadratmeter, was auf den starken Einfluss des Tourismus zurückzuführen ist.
Ausländische Käufer interessieren sich am häufigsten für die Vororte von Thessaloniki, Chalkidiki, die Gemeinde Thessaloniki selbst, Kavala und Pieria. Zu den zehn bei ausländischen Käufern beliebtesten Regionen gehören außerdem Evros, Serres, die Rhodopen und Xanthi.
Das Hauptinteresse ausländischer Käufer gilt Wohnungen. Diese liegen sowohl beim Kauf als auch bei der Miete an der Spitze. An zweiter Stelle folgen Einfamilienhäuser und Reihenhäuser.
Nach Einschätzung von Analysten verlagerte sich das ausländische Kapital allmählich aus den Großstädten hinaus und drang verstärkt in die Küsten- und Grenzregionen von Ostmakedonien und Thrakien vor.
Angaben zur Nationalität der ausländischen Käufer wurden in den veröffentlichten Materialien nicht gemacht.
Griechenland, Bulgarien und Rumänien treiben den Bau des multimodalen Verkehrskorridors „Schwarzes Meer – Ägäisches Meer“ voran, der Häfen, Eisenbahnstrecken, Autobahnen und Logistikknotenpunkte der drei Länder mit Anbindung an die ukrainischen und moldauischen Grenzen verbinden soll.
Das Projekt wird Teil des transeuropäischen Verkehrsnetzes der EU (TEN-T) sein. Die Europäische Kommission weist darauf hin, dass der umfassendere Korridor „Ostsee – Schwarzes Meer – Ägäis“ elf EU-Länder sowie die Ukraine und Moldawien umfasst und die Ostsee, das Schwarze Meer und die Ägäis miteinander verbindet.
Der neue Abschnitt zwischen Griechenland, Bulgarien und Rumänien sieht drei Hauptstrecken vor. Die westliche Strecke soll über Athen – Thessaloniki – Promachonas – Kulata – Sofia – Vidin/Calafat – Craiova – Bukarest verlaufen. Der zentrale Zweig wird Thessaloniki und Alexandroupolis mit den bulgarischen Städten Svilengrad und Ruse verbinden, weiter über Giurgiu und Bukarest nach
Siret an der rumänisch-ukrainischen Grenze sowie nach Ungheni an der Grenze zu Moldawien. Der östliche Zweig wird Alexandroupolis mit den bulgarischen Häfen Burgas und Varna verbinden und von dort weiter nach Constanța in Rumänien führen.
Zur Koordinierung des Projekts richten die drei Länder die Plattform „Black Sea – Aegean Sea Corridor Platform“ (BACP) ein. Die Europäische Kommission teilte mit, dass Griechenland, Bulgarien und Rumänien am 3. Dezember 2025 in Brüssel ein Memorandum über den Ausbau der Verkehrsinfrastruktur unterzeichnet haben. Das Dokument sieht eine Koordinierung auf politischer und technischer Ebene, den Austausch von Daten zu nationalen Investitionsplänen sowie die gemeinsame Förderung vorrangiger TEN-V-Projekte vor.
Der EU-Kommissar für Verkehr, Apostolos Tzitzikostas, bezeichnete das Projekt als einen Schritt zur Stärkung des strategischen Nord-Süd-Korridors in Südosteuropa. Seinen Worten zufolge soll eine engere Zusammenarbeit zwischen Griechenland, Bulgarien und Rumänien die Verbindungen für Bürger und Unternehmen stärken sowie die Sicherheit, Wettbewerbsfähigkeit und Nachhaltigkeit Europas in der Ägäis-, Schwarzmeer- und Donauregion verbessern.
Die Bedeutung des Projekts für die Region geht über eine gewöhnliche Modernisierung des Verkehrswesens hinaus. Der Korridor könnte der Ukraine einen zusätzlichen südlichen Logistikzugang zu den Häfen der Ägäis, Bulgariens und Rumäniens verschaffen und zudem die Rolle von Konstanza, Burgas, Varna, Alexandroupolis und Thessaloniki als Knotenpunkte für Handel, Agrarexporte, Industriegüter und Containerverkehr stärken.
Für den Balkan ist dies zudem eine Chance, die Abhängigkeit von überlasteten oder anfälligen Routen zu verringern. Seit Beginn des umfassenden Krieges gegen die Ukraine hat die Bedeutung alternativer Wege über die Donau, das Schwarze Meer, Rumänien, Bulgarien und Griechenland stark zugenommen. Der zentrale Zweig nach Siret könnte faktisch zu einer Verlängerung der ukrainischen Logistikrouten in den Süden Europas werden.
Das Projekt ist auch für die militärische und Krisenmobilität der EU und der NATO von Bedeutung, doch sein ziviler wirtschaftlicher Wert steht dem in nichts nach. Es geht um schnellere Transporte zwischen den drei Meeren, eine bessere Anbindung der Häfen an das Schienennetz, die Senkung der Logistikkosten und die Schaffung einer nachhaltigen Infrastruktur für den Handel zwischen der Ukraine, Moldawien, den Balkanstaaten, Mitteleuropa und dem Mittelmeerraum.
Für die Ukraine bedeutet dies eine potenzielle neue Route zum Mittelmeer, für Rumänien, Bulgarien und Griechenland eine Stärkung ihrer Rolle als Transitländer und für die gesamte Region einen Schritt hin zu einer nachhaltigeren Logistik zwischen der Ostsee, dem Schwarzen Meer, der Donau und der Ägäis.
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Die Botschaft der Ukraine in der Hellenischen Republik rief ukrainische Staatsbürger, die sich in Griechenland aufhalten oder Reisen durch das Land planen, dazu auf, das erhöhte Waldbrandrisiko in der Sommersaison zu berücksichtigen. Hohe Temperaturen, trockenes Wetter und starker Wind können zur schnellen Ausbreitung des Feuers im gesamten Land beitragen, teilte die Botschaft mit.
Ukrainischen Staatsbürgern wird empfohlen, regelmäßig die offiziellen Mitteilungen der griechischen Behörden zu überprüfen, insbesondere die tägliche Karte zur Prognose des Brandrisikos, die vom griechischen Ministerium für Klimakrise und Katastrophenschutz veröffentlicht wird. Auf der offiziellen Website des griechischen Katastrophenschutzes werden außerdem aktuelle Karten zur Brandgefahr und Informationen über das Notfallsystem 112 veröffentlicht.
Die Botschaft betont, dass Waldbrände erhebliche logistische Schwierigkeiten für Touristen und Einwohner verursachen können, darunter Straßensperrungen, Unterbrechungen der Stromversorgung, Störungen der Verkehrsinfrastruktur und eine Verschlechterung der Luftqualität. In Gebieten in der Nähe von Brandherden können die griechischen Behörden die Evakuierung der Bevölkerung anordnen.
Ukrainischen Staatsbürgern wird geraten, alle Anweisungen der griechischen Behörden zu befolgen, die offiziellen Mitteilungen des Katastrophenschutzes zu verfolgen, Ausweisdokumente bei sich zu haben und im Voraus einen Handlungsplan für den Fall einer Notsituation zu durchdenken. Auf dem Mobiltelefon sollte sichergestellt werden, dass der Empfang von Notfallwarnungen des Systems 112 aktiviert ist.
Im Falle der Entdeckung eines Brandes muss die griechische Feuerwehr unter der Nummer 199 angerufen werden, für Notfallhilfe gilt die einheitliche europäische Notrufnummer 112. Im Falle möglicher Änderungen der Verkehrsverbindungen wird den Bürgern empfohlen, Informationen bei Reiseveranstaltern, Fluggesellschaften oder beim Internationalen Flughafen Athen unter der Nummer +30 210 353 0000 zu erfragen.
Im Falle einer Gefahr für Leben oder Gesundheit können sich ukrainische Staatsbürger an die Hotline der Botschaft der Ukraine in Griechenland in Athen wenden: +30 693 276 5606, erreichbar über Signal, WhatsApp, Viber und Telegram. Außerdem ist die Hotline des Konsulats der Ukraine in Thessaloniki in Betrieb: +30 693 407 7385, die E-Mail-Adresse des Konsulats lautet gc_grs@mfa.gov.ua. Die rund um die Uhr erreichbare Hotline des Außenministeriums der Ukraine: +38 044 238 15 88.
In Griechenland gehören Waldbrände zu den größten saisonalen Risiken im Sommer, insbesondere bei Hitze, Dürre und starkem Wind. Für ukrainische Touristen und vorübergehend Vertriebene bedeutet dies die Notwendigkeit, Routen sorgfältiger zu planen, die Situation in der Aufenthaltsregion zu überprüfen und auf Mitteilungen der örtlichen Dienste schnell zu reagieren.
In Griechenland gibt es über 2,2 Millionen leerstehende Häuser, was 34,5 % des gesamten Wohnungsbestands des Landes entspricht und einer der höchsten Werte in Europa ist, wie aus einer Studie des Parliamentary Budget Office hervorgeht, die auf der Grundlage der Daten der ELSTAT-Volkszählung von 2021 erstellt wurde.
Die Autoren der Studie weisen darauf hin, dass das Problem des griechischen Wohnungsmarktes nicht nur mit einem Mangel an Neubauten zusammenhängt, sondern auch mit der geringen Auslastung des bereits bestehenden Bestands. Während die Gesamtzahl der Wohnobjekte im Zeitraum 2011–2021 um 3,5 % stieg, ging die Zahl der für eine langfristige Vermietung verfügbaren Häuser um 10,4 % zurück, die der zum Verkauf stehenden um 33,1 %. Die Zahl der ungenutzten, leerstehenden Objekte, die weder zur Miete noch zum Verkauf angeboten werden, stieg auf 1,81 Millionen.
Zur Kategorie der leerstehenden Wohnungen gehören nicht nur potenzielle Objekte zum Kauf oder zur Miete, sondern auch Zweitwohnungen, Ferienhäuser, der alte Wohnungsbestand, Objekte in ländlichen Gebieten und auf Inseln sowie Immobilien, die aufgrund rechtlicher, erbrechtlicher oder technischer Probleme aus dem Markt genommen wurden. Als Gründe dafür, dass diese Immobilien nicht wieder auf den Markt kommen, nennt die Studie Erbschaftsstreitigkeiten, unklaren Eigentumsstatus, rechtliche Komplikationen, hohe Renovierungskosten, geringe Energieeffizienz und begrenzte Nachfrage in bestimmten Regionen.
Für Investoren bietet diese Marktstruktur vor allem im Segment des Altbestands, der Sanierung und der Renovierung Chancen. Objekte, die aufgrund der mangelnden Bereitschaft der Eigentümer, in Modernisierungsmaßnahmen zu investieren, ungenutzt bleiben, können mit einem Preisnachlass auf den Markt kommen; ihre Investitionsattraktivität hängt jedoch von den Gesamtkosten nach der Sanierung und dem potenziellen Marktpreis beim Verkauf oder bei der langfristigen Vermietung ab.
Ein weiterer Faktor könnte die staatliche Förderung von Sanierungsmaßnahmen sein. In Griechenland wird derzeit ein Programm zur Modernisierung von Wohnraum im Umfang von rund 500 Millionen Euro vorbereitet, das dazu beitragen soll, einen Teil der leerstehenden Objekte wieder in den Wohnraumbestand zu integrieren. Nach Angaben griechischer Medien sieht das Programm Zuschüsse für Renovierungsarbeiten und Energieeffizienzmaßnahmen vor, wobei die Überprüfung der Teilnahmeberechtigung über die Plattform gov.gr erfolgen soll.
Dabei sollten Investoren das Risiko einer Preiskorrektur berücksichtigen. Nach Einschätzung der Autoren der Studie könnten die realen Immobilienpreise in Griechenland um 15,5–24,6 % sinken, sollte der Anteil leerstehender und ungenutzter Wohnimmobilien innerhalb von etwa sechs Jahren wieder auf das Niveau von 2001 zurückkehren. Dies bedeutet nicht automatisch einen Einbruch des gesamten Marktes, doch überbewertete Objekte und Standorte mit begrenzter Nachfrage könnten sich als besonders anfällig erweisen.
Der griechische Immobilienmarkt verteuert sich vorerst weiter, doch das Wachstumstempo verlangsamt sich. Nach Angaben der Bank von Griechenland stiegen die Preise für Wohnungen im ersten Quartal 2026 im Jahresvergleich um 5,7 %, nachdem sie 2025 um 8,1 % und 2024 um 9,1 % gestiegen waren. In Athen betrug der Anstieg im ersten Quartal 5,2 %, in Thessaloniki 6,4 %.
Ein besonderes Risiko bleibt die Ausrichtung auf Kurzzeitvermietung und das „Golden Visa“-Programm als alleinige Grundlage der Transaktion. Die Studie zeigt, dass der Einfluss von Kurzzeitvermietungen auf den Markt insgesamt begrenzt sein mag, in den zentralen Stadtteilen von Athen und Thessaloniki sowie in beliebten Touristenzielen jedoch den Druck auf den Markt für Langzeitwohnungen verstärkt. Daher gilt nicht die Immobilie selbst, die für eine Aufenthaltsgenehmigung oder über Airbnb vermietet wird, als qualitativ hochwertiges Anlageobjekt, sondern eine Immobilie mit einer klaren rechtlichen Vorgeschichte, kalkulierbaren Renovierungskosten und einer stabilen Nachfrage nach der Markteinführung.
Wie der Serbische Ökonom berichtet, rechnet Nordmazedonien damit, bis 2031 eine Hochgeschwindigkeitsbahnstrecke von der Grenze zu Serbien bis zur Grenze zu Griechenland zu bauen, wodurch das Land in den neuen Verkehrskorridor Athen – Thessaloniki – Skopje – Belgrad – Budapest – Wien eingebunden werden soll. Das Projekt ist für Serbien von unmittelbarer Bedeutung, da seine Effizienz von der Modernisierung der serbischen Streckenabschnitte Belgrad – Niš und der künftigen Strecke Niš – Skopje abhängt.
Der stellvertretende Ministerpräsident und Verkehrsminister Nordmazedoniens, Aleksandar Nikolovski, erklärte in einem Interview mit der MIA, dass Skopje plane, eine Strecke „von Grenze zu Grenze“ zu bauen, also von der Grenze zu Serbien bis zur Grenze zu Griechenland.
Es geht um den Ausbau des Eisenbahnkorridors 10, der die griechischen Häfen und Nordmazedonien mit Serbien, Ungarn, Österreich und weiter mit Mitteleuropa verbinden soll. Nikoloski erklärte, das Ziel des Projekts sei der Bau einer Hochgeschwindigkeitsbahnstrecke von Athen über Thessaloniki und Skopje nach Norden bis nach Belgrad, Budapest und Wien, was „die Wirtschafts- und Geschäftsstruktur“ in der Region „vollständig verändern“ werde.
Nach Angaben des Verkehrsministeriums von Nordmazedonien soll das Projekt eines der größten Infrastrukturprojekte in Südosteuropa werden. Nikoloski hatte zuvor erklärt, dass Personenzüge auf der künftigen Strecke mit einer Geschwindigkeit von bis zu 250 km/h und Güterzüge mit bis zu 140 km/h fahren sollen, wobei 750 Meter lange Güterzüge, die den europäischen Standards entsprechen, ein wichtiger Faktor sein werden.
Die Kosten für den mazedonischen Abschnitt werden auf etwa 2 Mrd. EUR geschätzt.
Derzeit befindet sich das Projekt in der Vorbereitungsphase. Laut Nikoloski wurde aus mehreren Trassenvarianten die am besten geeignete ausgewählt, und in der aktuellen Phase werden Planung, geotechnische Untersuchungen und Umweltverträglichkeitsprüfungen durchgeführt. Die neue Trasse soll etwa 35 km kürzer sein als die bestehende, was besonders für den Gütertransit zwischen griechischen Häfen und Mitteleuropa wichtig ist.
Der serbische Abschnitt ist für das gesamte Projekt von entscheidender Bedeutung. Wenn Nordmazedonien zwar die Grenze zu Griechenland und Serbien verbindet, der serbische Abschnitt jedoch nicht modernisiert wird, wird die Wirkung des Projekts begrenzt sein.
Daher wird die Strecke Belgrad – Niš – Skopje zum zentralen fehlenden Glied im vertikalen Verkehrskorridor von der Ägäis nach Mitteleuropa.
Serbien modernisiert bereits die Eisenbahnstrecke Belgrad – Niš. Das Finanzpaket der EU, der EIB und der EBRD in Höhe von 2,2 Mrd. EUR sieht die Modernisierung der Strecke für Züge mit einer Geschwindigkeit von bis zu 200 km/h vor. Das Paket umfasst einen EU-Zuschuss von bis zu 598 Mio. EUR, ein Darlehen der EIB in Höhe von 1,1 Mrd. EUR und ein Darlehen der EBRD in Höhe von 550 Mio. EUR.
Im Norden der Strecke wird bereits die Verbindung Belgrad–Budapest ausgebaut. Der serbische Abschnitt der Strecke Belgrad–Novi Sad wurde bereits früher eröffnet, und die weitere Verbindung nach Ungarn soll Teil eines umfassenderen Korridors Budapest–Belgrad–Skopje–Athen werden. Dabei hängt die Inbetriebnahme der gesamten Strecke bis nach Budapest von der Fertigstellung des ungarischen Abschnitts und der technischen Zertifizierung ab.
Für Serbien eröffnet das neue mazedonische Projekt wichtige wirtschaftliche Perspektiven. Wenn die gesamte Kette Athen/Piräus – Thessaloniki – Skopje – Niš – Belgrad – Budapest – Wien modernisiert wird, kann Serbien seine Rolle als Transit- und Logistikzentrum zwischen den südlichen Häfen Europas und den Märkten Mitteleuropas stärken.
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In den letzten drei Jahren haben türkische Investoren rund 614 Millionen Euro in griechische Immobilien investiert und damit ihre Präsenz auf dem Immobilienmarkt des Nachbarlandes deutlich verstärkt. Experten zufolge ist das Hauptmotiv für Käufer aus der Türkei das Bestreben, ihr Kapital vor hoher Inflation, Währungsschwankungen und innenwirtschaftlicher Unsicherheit zu schützen. Griechische Immobilien dienen ihnen nicht nur als Anlageobjekt, sondern auch als Möglichkeit, Zugang zum europäischen Aufenthaltsprogramm zu erhalten.
Ein weiterer Faktor ist das Golden-Visa-Programm, das es Bürgern aus Nicht-EU-Ländern ermöglicht, durch Investitionen eine Aufenthaltsgenehmigung in Griechenland zu erhalten. Je nach Objekt und Region liegt die Mindestinvestitionsschwelle für Immobilien zwischen 250.000 und 800.000 Euro, und die Aufenthaltsgenehmigung selbst wird für fünf Jahre ausgestellt, mit der Möglichkeit einer Verlängerung bei Aufrechterhaltung der Investition.
Das wachsende Interesse türkischer Käufer ist vor dem Hintergrund eines allgemeinen Rückgangs ausländischer Investitionen in griechische Immobilien besonders auffällig. Nach Angaben der Bank von Griechenland gingen die ausländischen Investitionen in diesem Sektor im Jahr 2025 um 22 % zurück – auf 2,05 Mrd. Euro gegenüber 2,75 Mrd. Euro im Vorjahr. Trotz des Rückgangs war das Jahr 2025 gemessen am Volumen des ausländischen Kapitals eines der stärksten für den Markt.
Für Griechenland hat die türkische Nachfrage einen doppelten Effekt. Einerseits stützt sie Bauträger, den Markt für Bestandsimmobilien und Investitionen in Tourismusregionen. Andererseits verstärkt sie den Preisdruck, insbesondere in Athen, Thessaloniki, auf den Inseln und in Küstenregionen, wo das Angebot begrenzt ist und die Einheimischen bereits mit dem Problem der Wohnraumverfügbarkeit konfrontiert sind.
Das Interesse türkischer Investoren hängt auch mit der geografischen Nähe zusammen. Griechenland wird als verständlicher und relativ naher Markt wahrgenommen: Zwischen den Ländern entwickeln sich touristische und geschäftliche Beziehungen, und die griechischen Inseln bleiben ein beliebtes Reiseziel für türkische Staatsbürger. Reuters berichtete zuvor, dass Griechenland die vereinfachte Visaregelung für türkische Staatsbürger auf einer Reihe von Inseln in der Ägäis verlängert habe, was die Kontakte zwischen den beiden Märkten zusätzlich stärkte.
In naher Zukunft wird türkisches Kapital wahrscheinlich weiterhin eine bedeutende Rolle auf dem griechischen Markt spielen.
