Die griechische Regierung plant, die Steuer auf die Übertragung von Wohnimmobilien für Käufer aus Ländern außerhalb der Europäischen Union um das Fünffache zu erhöhen – von 3 % auf 15 %. Die neue Maßnahme soll ab 2027 in Kraft treten und könnte insbesondere Käufer aus der Ukraine direkt betreffen, sofern sie nicht zu den gesetzlich vorgesehenen Begünstigtengruppen gehören.
Diese Entscheidung gab der griechische Ministerpräsident Kyriakos Mitsotakis während einer Rede auf der 90. Internationalen Messe in Thessaloniki bekannt. Am 7. September veröffentlichte die Regierung eine detaillierte Beschreibung der steuerlichen Änderungen. Die Behörden begründen die Erhöhung mit der Notwendigkeit, die zusätzliche Nachfrage nach Wohnraum durch Käufer aus Drittländern einzudämmen, die ihrer Einschätzung nach zum Preisanstieg beiträgt und den Zugang zu Immobilien für Personen mit ständigem Wohnsitz in Griechenland erschwert.
Derzeit beträgt die Grundsteuer auf die Übertragung von Immobilien in Griechenland 3 % des Steuerwerts der Immobilie, und unter Berücksichtigung der Gemeindesteuer beläuft sich der tatsächliche Steuersatz auf 3,09 %. Für Käufer von Wohnimmobilien, für die die neuen Regelungen gelten, wird der Steuersatz 15 % betragen, bzw. etwa 15,45 % unter Berücksichtigung der Gemeindesteuer. Somit kann sich beim Kauf einer Wohnung im Wert von 300.000 Euro die Steuerbelastung von etwa 9.300 Euro auf 46.350 Euro erhöhen, bei einer Immobilie im Wert von 500.000 Euro von 15.450 Euro auf 77.250 Euro.
Der erhöhte Steuersatz gilt speziell für Wohnimmobilien. Laut einer Erklärung der Regierung vom 7. September soll er nicht für Gewerbeimmobilien, Grundstücke und andere Immobilienkategorien gelten.
Allerdings fallen nicht alle Staatsangehörigen von Ländern außerhalb der EU unter den erhöhten Steuersatz. Ausnahmen sind insbesondere für Personen vorgesehen, die den Status eines langfristig Aufenthaltsberechtigten in Griechenland besitzen, sowie für bestimmte Staatsangehörige griechischer Herkunft, anerkannte Flüchtlinge und Inhaber bestimmter Arten von Aufenthaltsgenehmigungen. Auch Bürger der EU und des Europäischen Wirtschaftsraums bleiben von dem erhöhten Steuersatz ausgenommen.
Für Ukrainer hängen die Folgen dieser Neuregelung in erster Linie von ihrem rechtlichen und steuerlichen Status in Griechenland ab. Die Ukraine ist weder Mitglied der EU noch des EWR, daher unterliegt ein ukrainischer Staatsbürger, der eine Immobilie als gewöhnlicher Käufer aus einem Drittland erwirbt, potenziell dem Steuersatz von 15 %. In der von der Regierung veröffentlichten Erläuterung wird nicht gesondert erwähnt, ob es eine Sonderausnahme für Ukrainer geben wird, die sich im Rahmen des vorübergehenden Schutzstatus im Land aufhalten.
Mitsotakis bezeichnete die Steuererhöhung als Teil einer umfassenderen Politik zur Eindämmung der Immobilienpreise. Gleichzeitig beabsichtigen die Behörden, eine Reihe von Maßnahmen zur Stützung des Binnenmarktes fortzusetzen, darunter die Mehrwertsteuerbefreiung für Neubauten, steuerliche Anreize bei der langfristigen Vermietung leerstehender Immobilien sowie Beschränkungen für neue Objekte zur Kurzzeitvermietung in bestimmten Stadtteilen von Athen und Thessaloniki. Die Regierung kündigte zudem ein neues Programm für vergünstigte Wohnungsbaudarlehen namens „Spiti Mou III“ im Umfang von 2 Milliarden Euro an.
Die griechische Regierung bereitet Änderungen am „Golden Visa“-Programm vor, die es ausländischen Investoren ermöglichen könnten, eine Aufenthaltsgenehmigung nicht durch den Kauf einer einzelnen Immobilie, sondern durch den Erwerb eines Portfolios aus mehreren Immobilien zu erhalten, sofern diese zwingend langfristig vermietet werden.
Die vorgeschlagene Änderung ist Teil der Nationalen Strategie zur Wohnungspolitik Griechenlands für die Jahre 2026–2035. Das Dokument sieht 50 Maßnahmen mit einem Gesamtbudget von über 6,5 Mrd. EUR vor und zielt in erster Linie darauf ab, das Angebot an bezahlbarem Wohnraum zu erhöhen und den Druck auf den Mietmarkt zu verringern.
Nach dem zur Diskussion stehenden Modell kann ein ausländischer Investor statt einer Immobilie mehrere Immobilien erwerben, darf diese jedoch ausschließlich zur langfristigen Vermietung nutzen. Die Vermittlung solcher Wohnungen über Plattformen für Kurzzeitvermietungen ist untersagt. Die Behörden planen zudem die Schaffung eines Kontrollmechanismus zur Überwachung der weiteren Nutzung der erworbenen Objekte.
Ziel der Neuregelung ist es, ausländisches Investitionskapital direkt in die Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen und die Rückführung leerstehender Objekte auf den Markt zu lenken. Besondere Aufmerksamkeit wollen die Behörden der Umnutzung ehemaliger Büro-, Gewerbe- und Industrieflächen in Wohnraum widmen.
Derzeit befinden sich die Änderungen noch in der Vorbereitungsphase und bedeuten nicht, dass die neue Kategorie des „Golden Visa“ bereits in Kraft getreten ist. Für die praktische Einführung sind entsprechende gesetzliche Regelungen erforderlich.
Derzeit hängt die Mindestinvestitionssumme im Rahmen des griechischen „Golden Visa“-Programms von der Art der Immobilie und der Region ab. Für Attika, Thessaloniki, Mykonos, Santorin und Inseln mit mehr als 3.100 Einwohnern beträgt die Hauptschwelle 800.000 Euro, in den meisten anderen Regionen 400.000 Euro. Eine gesonderte Vorzugsschwelle von 250.000 Euro gilt insbesondere beim Kauf einer Gewerbeimmobilie mit anschließender Umwidmung in Wohnraum sowie für bestimmte denkmalgeschützte Gebäude, die saniert werden müssen. Die offiziellen Vorschriften sehen die Erteilung einer Aufenthaltsgenehmigung mit einer Laufzeit von fünf Jahren für den Investor vor.
Nach Angaben des griechischen Ministeriums für Migration und Asyl wurden im ersten Halbjahr 2026 2.551 neue Anträge auf eine erstmalige Aufenthaltsgenehmigung im Rahmen des „Golden Visa“-Programms gestellt, was einem Rückgang von 44 % gegenüber den 4.553 Anträgen im Zeitraum Januar bis Juni 2025 entspricht. Gleichzeitig erteilten die Behörden in den sechs Monaten 4.919 neue Genehmigungen, 21 % mehr als im Vorjahr, da die Bearbeitung einer beträchtlichen Anzahl von Anträgen aus den Vorjahren fortgesetzt wurde.
Die Mehrheit der neuen Antragsteller konzentriert sich weiterhin auf Investitionen im Bereich von 250.000 bis 400.000 Euro, während Objekte, die unter die Schwelle von 800.000 Euro fallen, deutlich weniger gefragt sind.
Dabei ist der Erhalt einer Aufenthaltsgenehmigung bei weitem nicht der einzige Grund für den Immobilienerwerb durch Ausländer. Laut den in der griechischen Wohnungsbaustrategie aufgeführten Daten geben nur etwa 7 % der ausländischen Käufer das „Golden Visa“ als Hauptmotiv an. Etwa 30,8 % betrachten Immobilien in Griechenland als dauerhaften Wohnsitz, 44,4 % als Ferienwohnsitz und weitere 17,8 % in erster Linie als Investition. Das größte Interesse ausländischer Käufer im Jahr 2026 wird von Bürgern der USA, der Niederlande, Deutschlands und Großbritanniens verzeichnet.
Die bei ausländischen Käufern beliebteste Region bleibt Kreta, auf das 42,9 % der Nachfrage entfallen, gefolgt vom Peloponnes mit 22,9 % und den Ionischen Inseln mit 12,7 %.
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Griechenland belegt unter den europäischen Ländern den ersten Platz beim saisonalen Preisanstieg bei Kurzzeitvermietungen: Im Sommer liegt der durchschnittliche Preis für eine Unterkunft um 54,9 % höher als in den übrigen Monaten des Jahres, wie Daten der Analyseplattform AirDNA belegen.
Die Studie von AirDNA wurde am 21. Mai 2026 veröffentlicht und am 29. Mai aktualisiert. Die Analysten verglichen den durchschnittlichen Tagespreis für Kurzzeitvermietungen – den Average Daily Rate (ADR) – in den Monaten Juni bis August mit dem Wert der übrigen neun Monate des Jahres.
In Griechenland liegt der Durchschnittspreis außerhalb der Sommersaison bei 112,64 Euro pro Nacht, während er im Juni bis August auf 174,46 Euro steigt. Damit beträgt der saisonale Aufschlag 54,9 % – dies ist der höchste Wert unter den untersuchten europäischen Ländern.
An zweiter Stelle steht Kroatien, wo die Sommerpreise um 37,6 % höher liegen – 154,28 Euro gegenüber 112,09 Euro in der übrigen Jahreszeit. Den dritten Platz belegt Portugal mit einem saisonalen Anstieg um 36,5 % auf 160,06 Euro gegenüber 117,27 Euro.
Besonders stark zeigt sich die saisonale Schwankung auf den beliebten griechischen Inseln. Auf Mykonos steigen die durchschnittlichen Kosten für eine Kurzzeitmiete von etwa 458 Euro außerhalb der Hochsaison auf 758 Euro pro Nacht im Sommer, was einem Anstieg von 65,6 % entspricht.
Dabei sind bei einzelnen europäischen Urlaubsorten noch stärkere Schwankungen zu beobachten. So verzeichnet beispielsweise das portugiesische Portimão einen saisonalen Anstieg von rund 71,6 %, doch im Länderranking insgesamt belegt Griechenland den ersten Platz.
Der starke Preisanstieg geht mit einer stabilen Nachfrage einher. Nach Schätzungen von AirDNA lag die Zahl der gebuchten Übernachtungen in Griechenland für Juni bis August 2026 vor Saisonbeginn um etwa 9,3 % höher als im Vorjahr. Im Juli betrug der Anstieg der Frühbuchungen 13,5 %, im August 11,4 %.
Die tatsächlichen Statistiken für den Sommer bestätigen das hohe Preisniveau. Im Juni erreichte der Durchschnittspreis für Kurzzeitvermietungen in Griechenland 178,8 Euro pro Nacht, was einem Anstieg von 12,2 % im Jahresvergleich entspricht, während er im europäischen Durchschnitt bei 150,05 Euro lag und um 7,5 % stieg. Die Anzahl der verfügbaren Unterkünfte in Griechenland ging dabei um 2,5 % auf etwa 156.000 zurück
. Im Juli stieg der Durchschnittspreis bereits auf 200,35 Euro pro Nacht, was einem Anstieg von 12,8 % gegenüber Juli 2025 entspricht. Der durchschnittliche Preis in Europa lag bei 159,20 Euro und stieg im Jahresvergleich um 8,2 %. Der Erlös pro verfügbarer Übernachtung in Griechenland stieg um 14,3 % auf 142,8 Euro.
Über einen längeren Zeitraum betrachtet ist der Anstieg noch deutlicher. Nach Angaben von AirDNA sind die durchschnittlichen Preise für Kurzzeitvermietungen in Griechenland innerhalb von zehn Jahren um etwa 100 % gestiegen – ausgehend von rund 100 Euro im Jahr 2016. In den letzten fünf Jahren betrug der Anstieg etwa 38 %.
Dabei ist die Behauptung, dass Griechenland „ganz Europa beim Preisanstieg auf Airbnb überholt hat“, mit Vorsicht zu genießen. Der erste Platz bezieht sich nämlich speziell auf den saisonalen Anstieg im Sommer, d. h. auf den Vergleich der Monate Juni bis August mit dem Rest des Jahres, und nicht auf das jährliche Preiswachstum. Gemessen an der tatsächlichen Entwicklung im Juli betrug der Anstieg in Griechenland 12,8 % im Jahresvergleich gegenüber 8,2 % im europäischen Durchschnitt.
In Griechenland werden schrittweise neue Vorschriften eingeführt, die den Verkauf, die Schenkung und die Erbschaft von Immobilien beschleunigen sowie die Anzahl der Dokumente reduzieren sollen, die Eigentümer selbst bei staatlichen Behörden einholen müssen. Ein Teil der Bestimmungen ist bereits in Kraft; für die vollständige Umsetzung der übrigen sind weitere Beschlüsse der staatlichen Behörden erforderlich.
Eine der wichtigsten Neuerungen wird das Prinzip der „zentralen Anlaufstelle“ sein. Der Notar wird über staatliche digitale Systeme eigenständig Steuer- und Versicherungsbescheinigungen, den elektronischen Immobilienpass, Katasterauszüge sowie die für die Einreichung von Steuererklärungen erforderlichen Unterlagen abrufen können. Dies soll die Anzahl der Behördengänge für Verkäufer und Käufer bei verschiedenen Behörden reduzieren.
Das „One-Stop-Shop“-System ist jedoch noch nicht in vollem Umfang in Betrieb. Der Zeitpunkt der praktischen Einführung, die technischen Voraussetzungen und die Liste der verfügbaren Vorgänge müssen durch einen gemeinsamen Beschluss der zuständigen Ministerien festgelegt werden.
Das Gesetz hebt zudem die Verpflichtung auf, Verträgen über Immobilien, die in Gebieten liegen, in denen die Katastervermessung bereits abgeschlossen ist, einen topografischen Plan beizufügen. Diese Regelung gilt ab dem Zeitpunkt der Veröffentlichung des Gesetzes.
Erben ist es gestattet, die Erbschafts-, Schenkungs- oder Vermögensübertragungssteuer für von den Eltern erhaltenes Vermögen direkt aus den Erlösen zu begleichen, die sie nach dem Verkauf der Immobilie erzielen. Zuvor konnte die Notwendigkeit, die Steuer vor Abschluss der Transaktion zu entrichten, Eigentümer dazu zwingen, zusätzliche Finanzmittel zu beschaffen oder auf das Erbe zu verzichten. In den Jahren 2013–2019 wurden im Land etwa 180.000 Verzichtserklärungen auf geerbtes Vermögen registriert.
Einzelne Änderungen betreffen Immobilien, die wegen Steuerschulden gepfändet wurden. Nach der Verabschiedung eines ergänzenden Beschlusses der Unabhängigen Behörde für staatliche Einnahmen können Notare den Verkauf solcher Objekte durchführen und dabei einen Teil des Kaufpreises zur Tilgung der Schulden einbehalten. Nach Überweisung des festgelegten Betrags wird die steuerliche Pfändung aufgehoben.
Darüber hinaus wird der Staat die Geltendmachung von Ansprüchen auf private Grundstücke bei der Berichtigung ursprünglicher Einträge im Nationalen Kataster einschränken. Insbesondere dürfen keine Ansprüche auf bestimmte Objekte geltend gemacht werden, deren Eigentumsrecht durch alte Kaufverträge, staatliche Landzuteilungsurkunden oder Dokumente über die Zuteilung von Grundstücken an Umsiedler und Landwirte bestätigt wird.
Die Reform könnte den griechischen Immobilienmarkt für ausländische Käufer zugänglicher machen, da sie den Verwaltungsaufwand verringert und das Risiko einer Verzögerung der Transaktion aufgrund fehlender Einzelbescheinigungen mindert. Dabei sollten Investoren berücksichtigen, dass ein Teil der Maßnahmen schrittweise eingeführt wird und die Überprüfung der Rechtslage der Immobilie sowie der Katastereinträge weiterhin obligatorisch bleibt.
Der Wohnimmobilienmarkt in Nordgriechenland verzeichnet angesichts der hohen Nachfrage seitens ausländischer Käufer, die vor allem an Wohnungen in Thessaloniki, auf den Chalkidiki und in den Küstenregionen von Thrakien interessiert sind, weiterhin steigende Preise, wie aus einer Studie von Spitogatos Insights für das erste Quartal 2026 hervorgeht.
Den Daten der Studie zufolge stiegen die durchschnittlichen Kaufpreise für Wohnimmobilien in Thessaloniki im Zeitraum 2022–2026 um 61 % auf 2.300 Euro pro Quadratmeter. In Mazedonien (Region Griechenlands) stieg der Wert um 53,7 % auf 1.992 Tausend Euro pro Quadratmeter, in Thrakien um 38,3 % auf 1.500 Tausend Euro pro Quadratmeter.
Der teuerste Markt in Nordgriechenland bleibt Chalkidiki, wo der Durchschnittspreis für Wohnimmobilien im ersten Quartal 2026 2.716 Tausend Euro pro Quadratmeter erreichte. Die Gemeinde Thessaloniki näherte sich diesem Niveau mit 2.667 Tausend Euro pro Quadratmeter deutlich an, während Kavala mit einem Wachstum von 68,1 % über fünf Jahre – auf 2.194 Tausend Euro pro Quadratmeter – die Spitze der Wachstumsraten einnahm.
Auch im Mietbereich bleibt Thessaloniki das Zentrum der größten Nachfrage: Der Durchschnittspreis stieg seit 2022 um 34,3 % auf 9,4 Euro pro Quadratmeter und Monat. In der Gemeinde Thessaloniki selbst liegt die Miete bei 10,4 Euro pro Quadratmeter, auf Chalkidiki bei 12,3 Euro pro Quadratmeter, was auf den starken Einfluss des Tourismus zurückzuführen ist.
Ausländische Käufer interessieren sich am häufigsten für die Vororte von Thessaloniki, Chalkidiki, die Gemeinde Thessaloniki selbst, Kavala und Pieria. Zu den zehn bei ausländischen Käufern beliebtesten Regionen gehören außerdem Evros, Serres, die Rhodopen und Xanthi.
Das Hauptinteresse ausländischer Käufer gilt Wohnungen. Diese liegen sowohl beim Kauf als auch bei der Miete an der Spitze. An zweiter Stelle folgen Einfamilienhäuser und Reihenhäuser.
Nach Einschätzung von Analysten verlagerte sich das ausländische Kapital allmählich aus den Großstädten hinaus und drang verstärkt in die Küsten- und Grenzregionen von Ostmakedonien und Thrakien vor.
Angaben zur Nationalität der ausländischen Käufer wurden in den veröffentlichten Materialien nicht gemacht.
Griechenland, Bulgarien und Rumänien treiben den Bau des multimodalen Verkehrskorridors „Schwarzes Meer – Ägäisches Meer“ voran, der Häfen, Eisenbahnstrecken, Autobahnen und Logistikknotenpunkte der drei Länder mit Anbindung an die ukrainischen und moldauischen Grenzen verbinden soll.
Das Projekt wird Teil des transeuropäischen Verkehrsnetzes der EU (TEN-T) sein. Die Europäische Kommission weist darauf hin, dass der umfassendere Korridor „Ostsee – Schwarzes Meer – Ägäis“ elf EU-Länder sowie die Ukraine und Moldawien umfasst und die Ostsee, das Schwarze Meer und die Ägäis miteinander verbindet.
Der neue Abschnitt zwischen Griechenland, Bulgarien und Rumänien sieht drei Hauptstrecken vor. Die westliche Strecke soll über Athen – Thessaloniki – Promachonas – Kulata – Sofia – Vidin/Calafat – Craiova – Bukarest verlaufen. Der zentrale Zweig wird Thessaloniki und Alexandroupolis mit den bulgarischen Städten Svilengrad und Ruse verbinden, weiter über Giurgiu und Bukarest nach
Siret an der rumänisch-ukrainischen Grenze sowie nach Ungheni an der Grenze zu Moldawien. Der östliche Zweig wird Alexandroupolis mit den bulgarischen Häfen Burgas und Varna verbinden und von dort weiter nach Constanța in Rumänien führen.
Zur Koordinierung des Projekts richten die drei Länder die Plattform „Black Sea – Aegean Sea Corridor Platform“ (BACP) ein. Die Europäische Kommission teilte mit, dass Griechenland, Bulgarien und Rumänien am 3. Dezember 2025 in Brüssel ein Memorandum über den Ausbau der Verkehrsinfrastruktur unterzeichnet haben. Das Dokument sieht eine Koordinierung auf politischer und technischer Ebene, den Austausch von Daten zu nationalen Investitionsplänen sowie die gemeinsame Förderung vorrangiger TEN-V-Projekte vor.
Der EU-Kommissar für Verkehr, Apostolos Tzitzikostas, bezeichnete das Projekt als einen Schritt zur Stärkung des strategischen Nord-Süd-Korridors in Südosteuropa. Seinen Worten zufolge soll eine engere Zusammenarbeit zwischen Griechenland, Bulgarien und Rumänien die Verbindungen für Bürger und Unternehmen stärken sowie die Sicherheit, Wettbewerbsfähigkeit und Nachhaltigkeit Europas in der Ägäis-, Schwarzmeer- und Donauregion verbessern.
Die Bedeutung des Projekts für die Region geht über eine gewöhnliche Modernisierung des Verkehrswesens hinaus. Der Korridor könnte der Ukraine einen zusätzlichen südlichen Logistikzugang zu den Häfen der Ägäis, Bulgariens und Rumäniens verschaffen und zudem die Rolle von Konstanza, Burgas, Varna, Alexandroupolis und Thessaloniki als Knotenpunkte für Handel, Agrarexporte, Industriegüter und Containerverkehr stärken.
Für den Balkan ist dies zudem eine Chance, die Abhängigkeit von überlasteten oder anfälligen Routen zu verringern. Seit Beginn des umfassenden Krieges gegen die Ukraine hat die Bedeutung alternativer Wege über die Donau, das Schwarze Meer, Rumänien, Bulgarien und Griechenland stark zugenommen. Der zentrale Zweig nach Siret könnte faktisch zu einer Verlängerung der ukrainischen Logistikrouten in den Süden Europas werden.
Das Projekt ist auch für die militärische und Krisenmobilität der EU und der NATO von Bedeutung, doch sein ziviler wirtschaftlicher Wert steht dem in nichts nach. Es geht um schnellere Transporte zwischen den drei Meeren, eine bessere Anbindung der Häfen an das Schienennetz, die Senkung der Logistikkosten und die Schaffung einer nachhaltigen Infrastruktur für den Handel zwischen der Ukraine, Moldawien, den Balkanstaaten, Mitteleuropa und dem Mittelmeerraum.
Für die Ukraine bedeutet dies eine potenzielle neue Route zum Mittelmeer, für Rumänien, Bulgarien und Griechenland eine Stärkung ihrer Rolle als Transitländer und für die gesamte Region einen Schritt hin zu einer nachhaltigeren Logistik zwischen der Ostsee, dem Schwarzen Meer, der Donau und der Ägäis.
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