Im Zeitraum Januar bis November 2025 festigte der kroatische Wohnimmobilienmarkt seinen Status als einer der teuersten und dynamischsten in der EU. Offizielle Statistiken und private Studien verzeichnen einen zweistelligen Preisanstieg bei gleichzeitigem Rückgang der Transaktionszahlen und einer verstärkten Rolle des Staates bei der Lösung des Problems der Wohnraumzugänglichkeit.
Nach Angaben des Staatlichen Statistikamtes (DZS) lag der Durchschnittspreis für 1 m² neuen Wohnraum in Kroatien im ersten Halbjahr 2025 bei 2.754 Euro. Das sind etwa 15,9 % mehr als im ersten Halbjahr 2024 und 5,3 % mehr als in der zweiten Jahreshälfte 2024.
Nach Regionen. – Zagreb: ca. 2.958 Euro pro Quadratmeter (+4,5 % im Jahresvergleich), übriges Kroatien: ca. 2.511 Euro pro Quadratmeter, wobei das Wachstum in diesen Städten und Gemeinden 22 % im Jahresvergleich erreichte, was den raschen Preisanstieg für Wohnraum in Küsten- und Tourismusregionen widerspiegelt.
Der Immobilienpreisindex (House Price Index) zeigt, dass die Preise für Wohnimmobilien im zweiten Quartal 2025 um 4,4 % gegenüber dem Vorquartal und um 13,2 % gegenüber dem gleichen Zeitraum des Jahres 2024 gestiegen sind. Nach Angaben von Eurostat ist dies einer der höchsten Werte in der EU, gemessen am vierteljährlichen und jährlichen Wachstum.
Nach Schätzungen von Marktanalysten lag der durchschnittliche Immobilienpreis (unter Berücksichtigung des Bestands) im Herbst 2025 bei 2.800 bis 2.900 Euro pro Quadratmeter im ganzen Land, was etwa 70 bis 80 % über dem Wert von 2020 liegt. Dabei wird der durchschnittliche Preis für Wohnungen auf über 3.800 bis 4.100 Euro pro Quadratmeter geschätzt, während Häuser etwas günstiger sind.
Marktdaten zeigen, dass sich die Kluft zwischen der Küste und den Binnenregionen vergrößert:
In Split lag der durchschnittliche Angebotspreis im Oktober 2025 bei etwa 5.315 Euro pro Quadratmeter, fast 15 % mehr als ein Jahr zuvor.
In Dubrovnik kostet eine Wohnung im Durchschnitt mehr als 4.100 Euro pro Quadratmeter, in prestigeträchtigen Lagen liegt die Spanne zwischen 5.000 und 7.000 Euro und mehr.
In Istrien und beliebten Lagen in Mittel- und Süddalmatien liegen die typischen Preise zwischen 3.500 und 7.000 Euro pro Quadratmeter, je nach Klasse der Immobilie und Nähe zum Meer.
Die Binnenregionen (z. B. Slawonien) sind nach wie vor deutlich günstiger, oft im Bereich von 1.000 bis 2.000 Euro pro Quadratmeter.
In Zagreb liegt der Durchschnittspreis für Wohnungen bei etwa 3.400 bis 3.500 Euro pro Quadratmeter, allerdings gibt es innerhalb der Stadt erhebliche Unterschiede zwischen den einzelnen Stadtteilen. Eine Analyse privater Anzeigen zeigt, dass die Preise in den zentralen und „Straßenbahn”-Zonen der Hauptstadt deutlich über denen in den Vororten liegen.
Ein besonderer Trend im Jahr 2025 ist die Stagnation und sogar ein leichter Rückgang der Preise für Häuser in einigen Segmenten. Nach Angaben eines der größten Anzeigenportale lag der Durchschnittspreis für Häuser in Zagreb Mitte des Jahres bei etwa 1.200 Euro pro Quadratmeter, wobei sich der Preisanstieg dort stärker verlangsamte als bei Wohnungen.
Trotz der hohen Preise zeigt der Markt bisher keine vollständige Korrektur. Einige analytische Übersichten verzeichnen einen Rückgang der Transaktionen in der ersten Hälfte des Jahres 2025, was jedoch kaum Auswirkungen auf das Preisniveau hatte, insbesondere in den Küstenregionen, wo das Angebot weiterhin begrenzt ist.
Gleichzeitig schränken der Anstieg der Kreditzinsen und die Verschärfung der Bedingungen für Hypothekarkredite, die bereits 2023–2024 einsetzten, die Möglichkeiten eines Teils der Haushalte, insbesondere junger Familien, ein. Die kroatische Zentralbank verschärfte 2025 die makroprudenziellen Anforderungen an Banken und Hypothekarkredite, um eine Überhitzung des Immobilienmarktes und Risiken für die Finanzstabilität einzudämmen.
Laut dem Bericht von Arvio für das erste Quartal 2025 entfielen etwa 7,19 % aller Immobiliengeschäfte in Kroatien auf Ausländer. Führend in Bezug auf die Aktivität sind:
Bürger aus Slowenien – etwa 30,2 % der Transaktionen von Ausländern,
Deutschland – etwa 21,1 %,
Österreich – etwa 10,4 %.
Die Gesamtzahl der Transaktionen mit Ausländern ist bereits das dritte Jahr in Folge rückläufig: Schätzungen zufolge werden es 2022 etwa 13,3 Tausend, 2023 12,3 Tausend und 2024 11,6 Tausend sein.
Ausländer konzentrieren sich traditionell auf die Adriaküste (Istrien, Kvarner, Dalmatien) und die Inseln, wo neue Wohnungen und Häuser gefragt sind, die sofort bezugsfertig oder vermietbar sind. Gerade die externe Nachfrage in Verbindung mit einem begrenzten Angebot trägt wesentlich zu einem hohen und steigenden Preisniveau bei.
Der starke Preisanstieg und die sinkende Verfügbarkeit von Wohnraum veranlassten die Regierung 2025, den ersten umfassenden Nationalen Wohnungsbauplan bis 2030 zu verabschieden.
Die wichtigsten Fakten, auf denen das Dokument basiert:
Im Land gibt es etwa 2,39 Millionen Wohneinheiten, von denen etwa 40 % nicht für den dauerhaften Wohnsitz genutzt werden.
In den letzten fünf Jahren sind die Preise für neue Wohnungen um etwa 54 % gestiegen.
Junge Familien haben Schwierigkeiten, eine Hypothek zu bekommen, und es gibt einen Mangel an erschwinglichem Wohnraum.
Tatsächlich versucht der Staat, gleichzeitig die überhitzten Marktsegmente abzukühlen und das Angebot an preisgünstigen Wohnungen, insbesondere im mittel- und langfristigen Mietbereich, zu erweitern.
Ausgehend von den Statistiken für die ersten drei Quartale und den Erwartungen der Marktteilnehmer sieht das Basisszenario für Ende 2025 und 2026 wie folgt aus:
Der Preisanstieg wird sich fortsetzen, jedoch mit geringeren Raten als den zweistelligen Werten der Jahre 2023-2024. Bereits in der zweiten Hälfte des Jahres 2025 stellen einige Analysten eine Verlangsamung der Dynamik fest, insbesondere im Segment der Häuser und in Regionen, die weit vom Meer entfernt sind.
Die Kluft zwischen der Küste und den Binnenregionen wird bestehen bleiben: Touristische und Premium-Standorte werden schneller teurer werden, während das „kontinentale” Kroatien relativ erschwinglich bleiben wird, was die Binnenmigration und die lokale Nachfrage stützen könnte.
Der Anteil ausländischer Käufer wird nach Schätzungen von Analysten bis Ende 2025 bei etwa 8 % aller Transaktionen bleiben oder aufgrund hoher Preise und Zugangsprobleme leicht zurückgehen.
Eine wichtige Rolle spielt dabei die Umsetzung des Nationalen Wohnungsbauplans bis 2030, einschließlich der Einführung von Programmen für bezahlbaren Wohnraum, der Aktivierung des Leerstands und der Anpassung der subventionierten Programme zum Erwerb von Wohnraum.
Für Kroatien, wo Immobilien zu einem wichtigen Instrument für die Ersparnisse der Haushalte und zu einem Objekt des Interesses ausländischen Kapitals geworden sind, werden die nächsten Jahre ein Test für die Fähigkeit sein, die Ziele des Wirtschaftswachstums, der Entwicklung des Tourismus und der Gewährleistung einer grundlegenden Wohnraumversorgung für die eigenen Bürger miteinander zu verbinden.
Der Preisindex für Wohnraum in der Ukraine lag im Zeitraum Juli bis September 2025 bei 112 %, während er im gleichen Zeitraum des Jahres 2024 bei 111,7 % lag, teilte das Staatliche Statistikamt (Derzhstat) mit.
Ihren Angaben zufolge verlangsamte sich das Wachstum der Immobilienpreise auf dem Primärmarkt im dritten Quartal 2025 auf 12,8 % gegenüber 14,1 % im dritten Quartal des Vorjahres. Am stärksten verteuerten sich Einzimmerwohnungen – um 13,3 %. Der Preisanstieg für Zweizimmerwohnungen betrug 13,3 %, für Dreizimmerwohnungen 11,7 %.
Auf dem Sekundärmarkt hingegen beschleunigte sich der Preisanstieg auf 11,5 % im Zeitraum Juli bis September 2025 gegenüber 10,5 % im gleichen Zeitraum 2024. So verteuerten sich Einzimmerwohnungen um 12,5 % und Zwei- und Dreizimmerwohnungen um 11,4 %.
Nach Angaben des Statistikamtes stiegen die Immobilienpreise im Vergleich zum Vorquartal um 0,3 %, wobei sie auf dem Primärmarkt um 0,2 % und auf dem Sekundärmarkt um 0,3 % stiegen.
Nach Angaben des Statistikamtes stiegen die Preise auf dem Primärmarkt im dritten Quartal 2025 für Einzimmerwohnungen um 9,1 % im Vergleich zum vierten Quartal 2024, für Zweizimmerwohnungen um 8 % und für Dreizimmerwohnungen um 7,4 %. Auf dem Sekundärmarkt stiegen sie um 9,1 %, 7,8 % bzw. 7,6 %.
Insgesamt stiegen die Immobilienpreise in den ersten drei Quartalen um 12,7 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Auf dem Primärmarkt beträgt das Wachstum 14,8 %, auf dem Sekundärmarkt 11,6 %.
Wie berichtet, sind die Immobilienpreise laut der staatlichen Statistikbehörde im Jahr 2024 um 12,7 % gestiegen.
Die staatliche Statistikbehörde wies darauf hin, dass die Zahlen ohne die vorübergehend besetzten Gebiete und Teile der Gebiete, in denen Kampfhandlungen stattfinden (stattfanden), angegeben sind.
Relocation hat eine Analyse des Wohnungsmarktes in Albanien im ersten Halbjahr 2025 durchgeführt. Im Jahr 2025 normalisiert sich der Markt nach den äußerst turbulenten Jahren 2022–2024. Es wurden weniger Baugenehmigungen erteilt, der Anstieg der Baukosten hat sich verlangsamt, die Preise in der Hauptstadt haben sich stabilisiert, an der Küste bleiben sie auf einem hohen Niveau. Der Anteil der Transaktionen mit ausländischer Beteiligung liegt laut der letzten Umfrage der Bank von Albanien (Daten für H2’2024) bei etwa einem Fünftel im Halbjahr, und zum Jahresende 2024 beliefen sich ihre Investitionen auf über 380 Millionen Euro.
Baugenehmigungen. Im ersten Quartal 2025 wurden 258 Genehmigungen für Neubauten erteilt (-17 % im Jahresvergleich). Dies ist ein Zeichen für die Vorsicht der Bauträger nach den Rekordjahren und ein Faktor, der das Angebot in den Jahren 2025-2026 dämpft (wir warten auf die Daten für das zweite Quartal).
Baukosten. Der Index der Wohnbaukosten (INSTAT) stieg im ersten Quartal 2025 um 1,0 % im Jahresvergleich – deutlich langsamer als vor einem Jahr (3,4 % im Jahresvergleich), was den Preisdruck durch Materialien und Arbeiten teilweise mindert.
Preise: Hauptstadt vs. Küste
Nach Angaben der Bank von Albanien (letzte veröffentlichte Marktumfrage, H2’2024) entfielen etwa 18 % der verkauften Wohnungen in Albanien auf nicht ansässige Käufer, von denen ≈77 % EU-Bürger waren. Dies ist auch für das erste Halbjahr 2025 ein wichtiger Richtwert: Der Anteil ausländischer Käufer bleibt insbesondere in den Küstengemeinden deutlich sichtbar.
In der Struktur der Transaktionen wird ein erheblicher Teil durch Hypothekarkredite finanziert, aber der Anteil der Barzahlungen bleibt in den Urlaubsgebieten hoch.
Mieten und Rentabilität
Ausländische Käufer
Was die Prognosen angeht, wird das Angebot moderat wachsen. Was die Preise angeht, wird es eine gleichmäßigere Dynamik in der Hauptstadt und eine höhere saisonale Volatilität an der Küste geben. Die Nachfrage von Nicht-Residenten wird anhalten, insbesondere in Küstenorten und bei Projekten mit Mietmodell.
Quelle: http://relocation.com.ua/analysis-of-the-housing-market-in-albania-in-the-first-half-of-2025/
Zahlungsprogramme mit verlängerten Laufzeiten von Bauträgern sind bei Immobilienkäufern sehr gefragt und stellen eine Alternative zu staatlichen Hypothekenprogrammen dar, teilten ukrainische Bauträger der Agentur „Interfax-Ukraine“ mit.
„In den Jahren 2024-2025 beobachten wir einen Anstieg des Anteils der Kunden, die sich für eine langfristige zinslose Ratenzahlung von KAN Development entscheiden. Dies hängt mit der zunehmenden Zuversicht der Käufer in die Zukunft zusammen, insbesondere angesichts der verbesserten Sicherheitslage in Kiew. Die Programme „eOselya” und „eVidnovlyannya” haben bislang nur einen begrenzten Einfluss auf unsere Verkäufe. Die meisten Kunden entscheiden sich für andere Finanzlösungen, insbesondere für unsere eigenen Programme”, teilte die Pressestelle von KAN Development mit.
In den letzten Jahren steigt die Nachfrage nach längeren Ratenzahlungsfristen, stellte Irina Mikhaleva, SMO Alliance Novobud, fest. Darüber hinaus bieten Bauträger Programme mit reduzierter Anzahlung an.
„Zu Beginn der Bauarbeiten können wir längere Ratenzahlungsfristen anbieten – 12, 24 oder 36 Monate. Denn in der Regel wird die Ratenzahlung bis zur Inbetriebnahme des Projekts gewährt. Außerdem gibt es häufig Anfragen von Käufern nach einer Verringerung der Anzahlung: Diese kann zwischen 10 % und 50 % betragen“, so die Expertin.
Die internen Ratenzahlungsprogramme der Gruppe „Kovalskaya“ bieten einen festen Quadratmeterpreis für bis zu fünf Jahre mit einer ersten Rate in Höhe von 30 % des Kaufpreises. Nach Angaben des Unternehmens wird individuell auf die Bedürfnisse der Käufer eingegangen.
„Die Ratenzahlungen sind flexibler geworden: Wenn ein Kunde erkennt, dass er die monatlichen Zahlungen nicht leisten kann, sind wir offen für Gespräche und bereit, gemeinsam eine passende Lösung zu finden. Es kann ein individueller Zeitplan vereinbart werden, beispielsweise eine Verlängerung der Ratenzahlungsfrist, eine vorübergehende Verringerung der Raten mit anschließender Rückkehr zu den Standardzahlungen, eine Umstrukturierung oder ein Umzug in eine andere Wohnung oder ein anderes Bauprojekt“, erklärte der Bauträger.
Das Unternehmen „RIEL“ bietet Käufern im zweiten Startkomplex des Hauptstadtprojekts Brother die Möglichkeit, Wohnungen auf Raten bis zur Inbetriebnahme des Objekts im zweiten Quartal 2028 zu erwerben, sagte die Koordinatorin der Verkaufsabteilungen von „RIEL“ in Lemberg, Alla Chipak. Darüber hinaus wurde in einigen Wohnkomplexen die Anzahlung auf 10 % des Wohnungspreises gesenkt.
Angesichts der Beliebtheit der Option „Renovierung durch den Bauträger“ bietet „Intergal-Bud“ auch die Möglichkeit, die Renovierungskosten zusammen mit der Wohnung in Raten zu bezahlen, erklärte der stellvertretende kaufmännische Direktor von „Intergal-Bud“, Anatolij Kovrizhenko.
Wie die DIM-Unternehmensgruppe mitteilte, sind die Kreditprogramme des Bauträgers mit verlängerten Laufzeiten eine Alternative zu staatlichen Hypothekenprogrammen mit Kreditlimits. So gibt es im Unternehmen eigene Finanzierungsprogramme, bei denen die Anzahlung 30 % des Kaufpreises beträgt und die Laufzeit bis zu fünf Jahre beträgt.
Darüber hinaus gibt es ein langfristiges Ratenzahlungsprogramm von DIM mit einer Laufzeit von bis zu 10 Jahren.
„Anfang Juni haben wir ein langfristiges Ratenzahlungsprogramm in Griwna mit einer Laufzeit von 10 Jahren und der Möglichkeit der vorzeitigen Rückzahlung Festschreibung des Preises in Griwna, Festlegung des Quadratmeterpreises im Vertrag, ohne Bindung an den Wechselkurs oder das Preiswachstum auf dem Markt, mit einem festen Zinssatz von 10 % p. a. in Griwna und einer ersten Rate von 30 %. Es war geplant, das Programm als Pilotprojekt für zwei Monate zu starten und in großen Wohnanlagen wie „Metropolis“, „Lucky Land“ und „Park Lake City“ zu testen. Wir haben jedoch ziemlich viele Anfragen von Käufern erhalten, die zu tatsächlichen Geschäften geführt haben, sodass wir das Programm bis zum Ende des Sommers fortgesetzt haben“, erklärte Alexander Nasiukowski, geschäftsführender Gesellschafter von DIM.
Im Juli 2025 belegten Ukrainer laut Angaben des türkischen Statistikinstituts (TÜİK) den vierten Platz unter den ausländischen Immobilienkäufern in der Türkei.
An der Spitze standen russische Staatsbürger mit 315 Transaktionen. An zweiter Stelle lagen iranische Staatsbürger (152 Transaktionen) und an dritter Stelle deutsche Staatsbürger (135 Transaktionen).
Ukrainer erwarben im Juli 134 Immobilienobjekte und belegten damit den vierten Platz in der Rangliste. Die ersten fünf Plätze werden von irakischen Staatsangehörigen mit 120 Transaktionen abgeschlossen.
Ebenfalls unter den Top Ten sind Aserbaidschan (93 Transaktionen), Kasachstan (65 Transaktionen), Saudi-Arabien (64 Transaktionen), Palästina (52 Transaktionen) und China (51 Transaktionen).
Dabei ist anzumerken, dass im Vormonat – im Juni 2025 – Bürger der Ukraine den zweiten Platz beim Kauf von Wohnimmobilien in der Türkei einnahmen und nur den Russen den Vortritt lassen mussten.
Nach Angaben des TÜİK zieht der türkische Immobilienmarkt weiterhin ausländische Käufer an, wobei sich die Verteilung der führenden Nationalitäten von Monat zu Monat je nach Tourismussaison, Preisschwankungen und Investitionsinteressen deutlich verändert.
Die indirekten Kosten für den Bau von Wohnraum in der Ukraine sind im zweiten Quartal 2025 um 2,8 % gegenüber dem Vorquartal und um 14,3 % gegenüber dem entsprechenden Quartal 2024 gestiegen. Dies geht aus den vom Ministerium für Entwicklung der Gemeinden und Territorien (Minrazvitia) genehmigten Indikatoren für die indirekten Baukosten in den Regionen der Ukraine hervor.
Das entsprechende Dokument legt die indirekten Indikatoren für die Baukosten fest, die zum 1. Juli 2025 berechnet wurden. Demnach liegt der Durchschnittswert in der Ukraine bei 25,3 Tausend UAH/m², während er am 1. Juli 2024 noch bei 22,2 Tausend UAH/m² lag.
Nach Angaben des Ministeriums stieg die indirekte Baukosten für 1 m² Wohnraum in Kiew im zweiten Quartal auf 29,6 Tausend UAH, in der Region Kiew auf 25,3 Tausend UAH, in der Region Lemberg auf 25,2 Tausend UAH, in der Region Transkarpatien auf 22 Tausend UAH, in der Region Iwano-Frankiwsk auf 22,8 Tausend UAH, in der Region Odessa auf 24,3 Tausend UAH und in der Region Dnipropetrowsk auf 24,6 Tausend UAH. Hohe Werte wurden auch in den Regionen Charkiw und Donezk mit 26,6 Tausend UAH/m² verzeichnet.
