Der Durchschnittspreis auf dem Primärmarkt lag Ende 2025 bei 2011 Dollar pro Quadratmeter oder 84,6 Tausend Griwna pro Quadratmeter, was einem Anstieg von 3,3 % in Dollaräquivalenten entspricht, teilte die Pressestelle von City One Development der Agentur Interfax-Ukraine mit.
Laut dem Analysebericht des Unternehmens war 2025 für den Primärmarkt für Wohnimmobilien in Kiew ein Jahr der leisen Erholung ohne starke Schwankungen.
„Tatsächlich durchlief der Markt zwei verschiedene Phasen. Zu Beginn des Jahres blieb die Nachfrage verhalten: Die Käufer nahmen eine abwartende Haltung ein, was zu einer geringfügigen Preiskorrektur (-1,2 %) führte. In der zweiten Jahreshälfte änderte sich jedoch die Stimmung – die Zahl der Transaktionen stieg und die Preise kehrten zu einem sanften Anstieg zurück (im Durchschnitt stiegen sie um 4,5 %). Letztendlich schloss das Jahr 2025 mit einem moderaten Plus (+3,3 %) ab”, berichtete die Analystin von City One Development, Olena Shirina.
Sie betonte, dass das Besondere am Jahr 2025 der erhebliche Unterschied zwischen den offiziellen Statistiken und der tatsächlichen Marktlage sei, da die Durchschnittspreise durch Projekte „belastet” seien, die seit Jahren zum Verkauf stehen, aber tatsächlich nicht gebaut werden oder sich in einem eingefrorenen Zustand befinden. Wenn man solche Objekte aus den Berechnungen herausnimmt, liegt der reale Durchschnittspreis für aktive Neubauten in Kiew bei etwa 2140 $/m², was etwa 6-7 % über den offiziellen Statistiken liegt.
Was die Angebotsstruktur betrifft, so entfallen nur 3 % des Angebots auf die Economy-Klasse. Das dominierende Segment ist derzeit die Komfortklasse mit etwa 50 % des Angebots, die Business-Klasse macht etwa 35 % aus, und die Premiumklasse hält trotz des Rückgangs der Projektanzahl einen Anteil von 8-10 %.
Die größte Preisdynamik im Jahr 2025 zeigten erschwingliche Formate, was angesichts der begrenzten Kaufkraft logisch ist. Die Economy-Klasse verteuerte sich um 5 % auf 1103 USD/m², die Komfortklasse um 4 % auf 1365 USD/m², die Businessklasse um 2 % auf 2450 USD/m² und die Premiumklasse um 4 % auf 4596 USD/m².
Das neue Angebot für 2025 war angesichts der militärischen Lage ein Rekord für die Hauptstadt. Nach Angaben von City One Development sind seit Jahresbeginn 10 neue Wohnkomplexe auf den Markt in Kiew gekommen.
In der ersten Jahreshälfte wurden vor allem große Komfortkomplexe vorgestellt, die sich an den Massenkäufer richteten. Der durchschnittliche Startpreis lag bei 1428 $/m².
In der zweiten Jahreshälfte kamen Business- und Premium-Projekte mit höheren Startpreisen und komplexeren Konzepten auf den Markt. Der durchschnittliche Startpreis lag bei 2727 USD/m².
Dies deutet auf eine allmähliche Rückkehr der Bauträger zu komplexeren Formaten und eine Wiederbelebung des Investitionsinteresses am Markt hin.
„Die Gesamtzahl der Wohnkomplexe auf dem Markt ist in den vier Jahren des Krieges um etwa 25 % zurückgegangen, was zu einem Mangel an qualitativ hochwertigen Angeboten führt. Die Bauträger starten neue Projekte vorsichtig und orientieren sich an der solventen Nachfrage und den Investoren, wobei die neuen Projekte teurer sind als der Marktdurchschnitt. Die Zahl der neuen Wohnkomplexe ist für das vierte Kriegsjahr beachtlich, aber für eine Millionenstadt nicht ausreichend – das Angebot wird begrenzt bleiben, und es wird weniger bezahlbaren Wohnraum geben, wobei der Wettbewerb zwischen den Bauträgern zunehmend nicht über den Preis, sondern über das Produkt stattfindet“, sagt Shyryna.
Ihren Worten zufolge hat das Jahr 2026 unter der Voraussetzung, dass die aktuellen makroökonomischen Faktoren und Sicherheitsfaktoren bestehen bleiben, alle Voraussetzungen, um mit einem moderaten Preisanstieg und einem anhaltenden Mangel an qualitativ hochwertigen Angeboten zu beginnen. „Der Markt hat bereits seinen Tiefpunkt überschritten und geht allmählich in eine Wachstumsphase über, in der die Zuverlässigkeit des Bauträgers, ein durchdachtes Konzept und der langfristige Wert des Projekts eine entscheidende Rolle spielen werden“, sagt Shyrina.
City One Development ist ein Investment- und Bauträgerunternehmen mit mehr als 15 Jahren Erfahrung. Sie ist auf die Entwicklung, Realisierung und Verwaltung groß angelegter Infrastruktur-Wohnkomplexe spezialisiert und investiert aktiv in die Entwicklung der ukrainischen Industrie.
Das Portfolio von City One Development umfasst mehr als 1,24 Millionen Quadratmeter realisierter Objekte und 500.000 Quadratmeter im Bau.
Zu den Wohnprojekten des Unternehmens in der Hauptstadt gehören: „Novopecherski Lipki“, „Boulevard der Brunnen“, „Svyatobor Park Resort“ und „The Light“. Zu den Industrieprojekten gehören zwei Fabriken zur Herstellung von Floatglas im Rahmen der IP „Misto Skla“ und der IP „Galicia“.
Die angegebenen Verkaufspreise für Wohnimmobilien in der Ukraine haben sich im Vergleich zum Vorjahr kaum verändert, wie aus dem Bericht der NBU über die Finanzstabilität für Dezember 2025 hervorgeht.
Wie die Regulierungsbehörde feststellt, werden in Kiew und Lemberg sowie in den südlichen, zentralen und östlichen Regionen seit sechs Monaten Immobilien auf dem Primär- und Sekundärmarkt häufiger zu etwa denselben Preisen wie zuvor angeboten. In einigen westlichen Regionen war die Preisdynamik höher, während in einigen Regionen sogar Rückgänge zu verzeichnen waren. Die NBU führt das Fehlen nachhaltiger Faktoren für Preissteigerungen auf den langsamen Anstieg der Baukosten bei zurückhaltender Nachfrage zurück.
Der Bericht stellt außerdem fest, dass das Verhältnis zwischen Immobilienpreisen und Haushaltseinkommen mit 8,6x weiterhin auf einem historischen Tiefstand liegt.
Auf dem Mietmarkt steigen die Preise laut NBU in den meisten Regionen, während sich die Mieten in Kiew nach einem Anstieg im vergangenen Quartal wieder nach unten korrigiert haben.
Das Wohnungsangebot in der Ukraine bleibt aufgrund fehlender Finanzierungsquellen für Bauträger und der Folgen des Beschusses begrenzt, heißt es im Bericht der NBU über die Finanzstabilität für Dezember 2025.
Nach Angaben der Regulierungsbehörde entspricht die Fläche der im ersten Halbjahr 2025 in Betrieb genommenen Wohnungen dem Wert des Vorjahreszeitraums, jedoch ist der Anteil der Wohnungen in dieser Struktur zurückgegangen. Die Auffüllung des Angebots erfolgt laut NBU hauptsächlich durch die Fertigstellung längst begonnener Wohnkomplexe, während der Start neuer Projekte äußerst selten und vor allem in den westlichen Regionen zu verzeichnen ist.
Die NBU hebt gesondert die Auswirkungen der Luftangriffe hervor: In den ersten neun Monaten des Jahres 2025 wurden durch Beschuss mehr als doppelt so viele Wohnungen beschädigt wie im gleichen Zeitraum des Vorjahres.
Die Aktivität auf dem Wohnungsmarkt in der Ukraine ist seit etwa anderthalb Jahren nahezu unverändert, wobei einer der wichtigsten Faktoren für die Zurückhaltung die Diskrepanz zwischen den Wohnungen, die häufiger zum Verkauf angeboten werden, und denen, die von Käufern gesucht werden, ist, heißt es im Bericht über die Finanzstabilität der Nationalbank der Ukraine (NBU) für Dezember 2025.
Die Regulierungsbehörde stellt fest, dass die Zahl der Kauf- und Verkaufsverträge für Wohnimmobilien in den ersten neun Monaten des Jahres 2025 nur um 7 % höher war als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Nach Einschätzung der NBU werden in den Anzeigen häufiger große und neue Wohnungen angeboten, die teurer sind, während sich die Käufer oft für günstigere Optionen entscheiden.
Die NBU weist auch darauf hin, dass der Markt in Kiew, Kiewer, Dnipropetrowsker und Charkower Region am aktivsten ist – auf diese Regionen entfallen 39 % der Transaktionen in den ersten drei Quartalen des Jahres 2025. Zwei Drittel der Transaktionen entfallen auf Wohnungen; die durchschnittliche Fläche einer erworbenen Wohnung beträgt 48 m², die eines Hauses 70 m². Das Durchschnittsalter der gekauften Wohnungen in der Ukraine wird auf 45 Jahre geschätzt, in Kiew auf 20 Jahre.
Im Zeitraum Januar bis November 2025 festigte der kroatische Wohnimmobilienmarkt seinen Status als einer der teuersten und dynamischsten in der EU. Offizielle Statistiken und private Studien verzeichnen einen zweistelligen Preisanstieg bei gleichzeitigem Rückgang der Transaktionszahlen und einer verstärkten Rolle des Staates bei der Lösung des Problems der Wohnraumzugänglichkeit.
Nach Angaben des Staatlichen Statistikamtes (DZS) lag der Durchschnittspreis für 1 m² neuen Wohnraum in Kroatien im ersten Halbjahr 2025 bei 2.754 Euro. Das sind etwa 15,9 % mehr als im ersten Halbjahr 2024 und 5,3 % mehr als in der zweiten Jahreshälfte 2024.
Nach Regionen. – Zagreb: ca. 2.958 Euro pro Quadratmeter (+4,5 % im Jahresvergleich), übriges Kroatien: ca. 2.511 Euro pro Quadratmeter, wobei das Wachstum in diesen Städten und Gemeinden 22 % im Jahresvergleich erreichte, was den raschen Preisanstieg für Wohnraum in Küsten- und Tourismusregionen widerspiegelt.
Der Immobilienpreisindex (House Price Index) zeigt, dass die Preise für Wohnimmobilien im zweiten Quartal 2025 um 4,4 % gegenüber dem Vorquartal und um 13,2 % gegenüber dem gleichen Zeitraum des Jahres 2024 gestiegen sind. Nach Angaben von Eurostat ist dies einer der höchsten Werte in der EU, gemessen am vierteljährlichen und jährlichen Wachstum.
Nach Schätzungen von Marktanalysten lag der durchschnittliche Immobilienpreis (unter Berücksichtigung des Bestands) im Herbst 2025 bei 2.800 bis 2.900 Euro pro Quadratmeter im ganzen Land, was etwa 70 bis 80 % über dem Wert von 2020 liegt. Dabei wird der durchschnittliche Preis für Wohnungen auf über 3.800 bis 4.100 Euro pro Quadratmeter geschätzt, während Häuser etwas günstiger sind.
Marktdaten zeigen, dass sich die Kluft zwischen der Küste und den Binnenregionen vergrößert:
In Split lag der durchschnittliche Angebotspreis im Oktober 2025 bei etwa 5.315 Euro pro Quadratmeter, fast 15 % mehr als ein Jahr zuvor.
In Dubrovnik kostet eine Wohnung im Durchschnitt mehr als 4.100 Euro pro Quadratmeter, in prestigeträchtigen Lagen liegt die Spanne zwischen 5.000 und 7.000 Euro und mehr.
In Istrien und beliebten Lagen in Mittel- und Süddalmatien liegen die typischen Preise zwischen 3.500 und 7.000 Euro pro Quadratmeter, je nach Klasse der Immobilie und Nähe zum Meer.
Die Binnenregionen (z. B. Slawonien) sind nach wie vor deutlich günstiger, oft im Bereich von 1.000 bis 2.000 Euro pro Quadratmeter.
In Zagreb liegt der Durchschnittspreis für Wohnungen bei etwa 3.400 bis 3.500 Euro pro Quadratmeter, allerdings gibt es innerhalb der Stadt erhebliche Unterschiede zwischen den einzelnen Stadtteilen. Eine Analyse privater Anzeigen zeigt, dass die Preise in den zentralen und „Straßenbahn”-Zonen der Hauptstadt deutlich über denen in den Vororten liegen.
Ein besonderer Trend im Jahr 2025 ist die Stagnation und sogar ein leichter Rückgang der Preise für Häuser in einigen Segmenten. Nach Angaben eines der größten Anzeigenportale lag der Durchschnittspreis für Häuser in Zagreb Mitte des Jahres bei etwa 1.200 Euro pro Quadratmeter, wobei sich der Preisanstieg dort stärker verlangsamte als bei Wohnungen.
Trotz der hohen Preise zeigt der Markt bisher keine vollständige Korrektur. Einige analytische Übersichten verzeichnen einen Rückgang der Transaktionen in der ersten Hälfte des Jahres 2025, was jedoch kaum Auswirkungen auf das Preisniveau hatte, insbesondere in den Küstenregionen, wo das Angebot weiterhin begrenzt ist.
Gleichzeitig schränken der Anstieg der Kreditzinsen und die Verschärfung der Bedingungen für Hypothekarkredite, die bereits 2023–2024 einsetzten, die Möglichkeiten eines Teils der Haushalte, insbesondere junger Familien, ein. Die kroatische Zentralbank verschärfte 2025 die makroprudenziellen Anforderungen an Banken und Hypothekarkredite, um eine Überhitzung des Immobilienmarktes und Risiken für die Finanzstabilität einzudämmen.
Laut dem Bericht von Arvio für das erste Quartal 2025 entfielen etwa 7,19 % aller Immobiliengeschäfte in Kroatien auf Ausländer. Führend in Bezug auf die Aktivität sind:
Bürger aus Slowenien – etwa 30,2 % der Transaktionen von Ausländern,
Deutschland – etwa 21,1 %,
Österreich – etwa 10,4 %.
Die Gesamtzahl der Transaktionen mit Ausländern ist bereits das dritte Jahr in Folge rückläufig: Schätzungen zufolge werden es 2022 etwa 13,3 Tausend, 2023 12,3 Tausend und 2024 11,6 Tausend sein.
Ausländer konzentrieren sich traditionell auf die Adriaküste (Istrien, Kvarner, Dalmatien) und die Inseln, wo neue Wohnungen und Häuser gefragt sind, die sofort bezugsfertig oder vermietbar sind. Gerade die externe Nachfrage in Verbindung mit einem begrenzten Angebot trägt wesentlich zu einem hohen und steigenden Preisniveau bei.
Der starke Preisanstieg und die sinkende Verfügbarkeit von Wohnraum veranlassten die Regierung 2025, den ersten umfassenden Nationalen Wohnungsbauplan bis 2030 zu verabschieden.
Die wichtigsten Fakten, auf denen das Dokument basiert:
Im Land gibt es etwa 2,39 Millionen Wohneinheiten, von denen etwa 40 % nicht für den dauerhaften Wohnsitz genutzt werden.
In den letzten fünf Jahren sind die Preise für neue Wohnungen um etwa 54 % gestiegen.
Junge Familien haben Schwierigkeiten, eine Hypothek zu bekommen, und es gibt einen Mangel an erschwinglichem Wohnraum.
Tatsächlich versucht der Staat, gleichzeitig die überhitzten Marktsegmente abzukühlen und das Angebot an preisgünstigen Wohnungen, insbesondere im mittel- und langfristigen Mietbereich, zu erweitern.
Ausgehend von den Statistiken für die ersten drei Quartale und den Erwartungen der Marktteilnehmer sieht das Basisszenario für Ende 2025 und 2026 wie folgt aus:
Der Preisanstieg wird sich fortsetzen, jedoch mit geringeren Raten als den zweistelligen Werten der Jahre 2023-2024. Bereits in der zweiten Hälfte des Jahres 2025 stellen einige Analysten eine Verlangsamung der Dynamik fest, insbesondere im Segment der Häuser und in Regionen, die weit vom Meer entfernt sind.
Die Kluft zwischen der Küste und den Binnenregionen wird bestehen bleiben: Touristische und Premium-Standorte werden schneller teurer werden, während das „kontinentale” Kroatien relativ erschwinglich bleiben wird, was die Binnenmigration und die lokale Nachfrage stützen könnte.
Der Anteil ausländischer Käufer wird nach Schätzungen von Analysten bis Ende 2025 bei etwa 8 % aller Transaktionen bleiben oder aufgrund hoher Preise und Zugangsprobleme leicht zurückgehen.
Eine wichtige Rolle spielt dabei die Umsetzung des Nationalen Wohnungsbauplans bis 2030, einschließlich der Einführung von Programmen für bezahlbaren Wohnraum, der Aktivierung des Leerstands und der Anpassung der subventionierten Programme zum Erwerb von Wohnraum.
Für Kroatien, wo Immobilien zu einem wichtigen Instrument für die Ersparnisse der Haushalte und zu einem Objekt des Interesses ausländischen Kapitals geworden sind, werden die nächsten Jahre ein Test für die Fähigkeit sein, die Ziele des Wirtschaftswachstums, der Entwicklung des Tourismus und der Gewährleistung einer grundlegenden Wohnraumversorgung für die eigenen Bürger miteinander zu verbinden.
Der Preisindex für Wohnraum in der Ukraine lag im Zeitraum Juli bis September 2025 bei 112 %, während er im gleichen Zeitraum des Jahres 2024 bei 111,7 % lag, teilte das Staatliche Statistikamt (Derzhstat) mit.
Ihren Angaben zufolge verlangsamte sich das Wachstum der Immobilienpreise auf dem Primärmarkt im dritten Quartal 2025 auf 12,8 % gegenüber 14,1 % im dritten Quartal des Vorjahres. Am stärksten verteuerten sich Einzimmerwohnungen – um 13,3 %. Der Preisanstieg für Zweizimmerwohnungen betrug 13,3 %, für Dreizimmerwohnungen 11,7 %.
Auf dem Sekundärmarkt hingegen beschleunigte sich der Preisanstieg auf 11,5 % im Zeitraum Juli bis September 2025 gegenüber 10,5 % im gleichen Zeitraum 2024. So verteuerten sich Einzimmerwohnungen um 12,5 % und Zwei- und Dreizimmerwohnungen um 11,4 %.
Nach Angaben des Statistikamtes stiegen die Immobilienpreise im Vergleich zum Vorquartal um 0,3 %, wobei sie auf dem Primärmarkt um 0,2 % und auf dem Sekundärmarkt um 0,3 % stiegen.
Nach Angaben des Statistikamtes stiegen die Preise auf dem Primärmarkt im dritten Quartal 2025 für Einzimmerwohnungen um 9,1 % im Vergleich zum vierten Quartal 2024, für Zweizimmerwohnungen um 8 % und für Dreizimmerwohnungen um 7,4 %. Auf dem Sekundärmarkt stiegen sie um 9,1 %, 7,8 % bzw. 7,6 %.
Insgesamt stiegen die Immobilienpreise in den ersten drei Quartalen um 12,7 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Auf dem Primärmarkt beträgt das Wachstum 14,8 %, auf dem Sekundärmarkt 11,6 %.
Wie berichtet, sind die Immobilienpreise laut der staatlichen Statistikbehörde im Jahr 2024 um 12,7 % gestiegen.
Die staatliche Statistikbehörde wies darauf hin, dass die Zahlen ohne die vorübergehend besetzten Gebiete und Teile der Gebiete, in denen Kampfhandlungen stattfinden (stattfanden), angegeben sind.
