Según informa El Economista Serbio, Albania está reforzando el control fiscal sobre el mercado del alquiler de viviendas a corto plazo, que en los últimos años se ha convertido en uno de los segmentos de mayor crecimiento del sector inmobiliario turístico del país. La administración tributaria ha puesto en marcha un plan sectorial para el sector turístico hasta 2026, en el marco del cual se cotejará la actividad de los propietarios de inmuebles en Airbnb, Booking.com y otras plataformas con sus declaraciones de impuestos.
En esencia, Albania se convierte en uno de los primeros países de Europa donde el control fiscal de los alquileres a corto plazo a través de plataformas digitales pasa a un formato automatizado mediante el uso de inteligencia artificial. Esto convierte al país en un caso de prueba regional para un control más estricto de los ingresos procedentes de los inmuebles turísticos.
La herramienta principal de este nuevo control será un sistema de monitorización automatizado basado en IA. Los algoritmos escanearán semanalmente los segmentos albaneses de Airbnb y Booking, analizando los precios por noche, la dinámica de sus variaciones, la ocupación real de los inmuebles, el calendario de reservas, así como el número y las fechas de las opiniones de los turistas.
Los propietarios particulares que alquilen uno o varios apartamentos a través de Airbnb y Booking no están obligados a registrarse como autónomos, pero deben presentar una declaración individual anual DIVA y pagar el impuesto sobre la renta a un tipo del 15 %. El impuesto se calcula sobre los ingresos netos, una vez deducida la comisión de la plataforma. Las explicaciones específicas sobre las nuevas obligaciones para los alquileres a corto plazo a partir de 2026 también señalan el uso de DIVA como sistema digital de declaración de ingresos de las personas físicas.
Las autoridades prestan especial atención al IVA. En el sector turístico de Albania se aplica un tipo reducido del 6 % en lugar del 20 % estándar; sin embargo, solo pueden aplicarlo los establecimientos que hayan superado una inspección física y hayan obtenido un certificado oficial de clasificación del Ministerio de Turismo. Si el propietario aplica el tipo del 6 % sin dicho certificado, la administración tributaria puede reclamar el IVA al tipo pleno del 20 % con carácter retroactivo, junto con multas y recargos.
Otro requisito se refiere a los pagos no en efectivo. Hasta el 30 de mayo de 2026, todos los establecimientos de alojamiento en Albania, incluidos hoteles, hostales, campings y casas de huéspedes certificadas, deberán instalar terminales POS físicos para aceptar pagos. Paralelamente, el límite de los pagos en efectivo entre sujetos comerciales se ha reducido de 150 000 a 100 000 leks.
Para el mercado inmobiliario, esto supone el fin de un periodo de escaso control sobre los ingresos procedentes de los alquileres a corto plazo. En los últimos años, Albania ha experimentado un auge de la inversión en inmuebles turísticos, especialmente en la costa, donde los compradores esperan obtener ingresos por alquileres turísticos.
Pero ahora la rentabilidad de estos inmuebles dependerá cada vez más no solo de la ocupación y el precio, sino también de la disciplina fiscal del propietario.
Para los inversores extranjeros, las nuevas normas implican la necesidad de tener en cuenta de antemano el modelo fiscal del inmueble.
El modelo albanés refleja una tendencia más amplia en la región. Montenegro también está reforzando el control de las transacciones y los impuestos en el sector inmobiliario y turístico; sin embargo, Albania va un paso más allá: utiliza la monitorización digital y la IA para comparar la actividad real en las plataformas con la declaración de impuestos.
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Según informa El Economista Serbio, Albania ha modificado la normativa para los extranjeros, simplificando considerablemente la presentación de solicitudes de residencia y trabajo. De acuerdo con las nuevas normas, los ciudadanos extranjeros ahora pueden presentar la documentación íntegramente en línea, y la confirmación provisional del derecho de residencia tras la presentación de la solicitud debe expedirse en el plazo de un día laborable. Así lo ha informado la agencia estatal albanesa ATA.
La reforma afecta tanto a los residentes extranjeros como a los empresarios y trabajadores que solicitan permisos de residencia y de trabajo. Las autoridades han estandarizado las listas de documentos, han permitido presentar los documentos financieros y de apoyo en albanés o en inglés y han precisado los procedimientos para determinadas categorías de empleo.
Albania da un paso más hacia un régimen más liberal para las empresas extranjeras y la residencia de larga duración. Para los empresarios, lo más importante es que la parte administrativa del proceso se vuelve más rápida y predecible, y para los residentes, que desaparecen algunos de los antiguos retrasos entre la presentación de los documentos y la confirmación del estatus legal. Esto es especialmente importante para el mercado inmobiliario, la pequeña empresa, los servicios y el teletrabajo, donde la presencia extranjera en el país ha aumentado notablemente en los últimos años.
En el contexto de esta reforma, Albania sigue siendo un país con una presencia extranjera relativamente notable. Según datos del INSTAT, a finales de 2024 había en el país 21 940 extranjeros con permiso de residencia. La principal razón para obtener los permisos fue el trabajo —54,3 %—, seguida de la reagrupación familiar —24,5 %—, otros motivos —16,3 %—, los estudios —4,0 %— y razones humanitarias —0,9 %—.
Las estadísticas oficiales del INSTAT muestran que los grupos más numerosos de extranjeros con permiso de residencia en Albania en 2024 eran los procedentes de Kosovo —4 592 personas—, Italia —3 763—, así como de Turquía, India y Filipinas.
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Los compradores extranjeros se están incorporando cada vez más al mercado inmobiliario de Albania, pero en algunos casos adquieren propiedades a precios más elevados que los residentes locales. Esto se nota especialmente en los destinos turísticos más populares, sobre todo en Saranda, en la Riviera albanesa y en el centro de Tirana.
Según estimaciones de los expertos, en determinados mercados muy demandados, los extranjeros pueden pagar entre un 5 % y un 10 % más por propiedades similares que los compradores locales. Con un precio de vivienda de unos 150 000 euros, el sobreprecio puede oscilar entre 500 y 15 000 euros.
Como se señala, la diferencia de precio no se debe únicamente a la condición de comprador extranjero. El precio final se ve influido por el formato a distancia de las negociaciones, la elevada demanda de viviendas listas para entrar a vivir, así como el mayor interés por propiedades con vistas al mar, que de por sí son más caras. Otro factor es el acceso limitado de los extranjeros a las ofertas fuera del mercado abierto, mientras que los residentes locales suelen recibir información sobre las ventas a través de contactos personales.
No obstante, muchos compradores extranjeros valoran en general positivamente la experiencia de las transacciones en Albania. Entre las ventajas, destacan la amabilidad de los profesionales locales y la tramitación notarial relativamente sencilla en comparación con otros países del Mediterráneo.
Para el mercado albanés, esta tendencia supone un mayor peso de la demanda externa, sobre todo en las zonas turísticas. A medio plazo, esto podría mantener el aumento de los precios en las zonas costeras, pero al mismo tiempo acentuar la brecha entre las condiciones de compra para los residentes locales y los extranjeros.
Según informa Serbian Economist, en 2025 Albania aumentó su dependencia de las importaciones de cereales debido a la reducción de la producción interna y al aumento de la superficie de tierras agrícolas abandonadas, y Serbia se convirtió en el principal proveedor de cereales, según informa el sitio web Pamfleti.
En 2025, Albania importó más de 374 000 toneladas de cereales, casi 40 000 toneladas más que en 2024, siendo el trigo y el maíz los principales productos importados.
El agroeconomista Zef Gjeta relacionó el aumento de las importaciones con la falta de reformas reales y de financiación estatal del sector agrícola, subrayando que, sin el apoyo a los agricultores, el país pierde su potencial productivo y se vuelve más dependiente de los suministros externos.
La estructura de los suministros ha cambiado: Serbia ha pasado a ocupar el primer lugar entre los exportadores de cereales a Albania, mientras que anteriormente se importaban volúmenes significativos de Rusia y Rumanía. Al mismo tiempo, según la fuente, los costes de compra se mantuvieron cercanos al nivel de 2024 debido a una logística más corta y al fortalecimiento de la moneda nacional de Albania, a pesar del aumento de los volúmenes físicos.
Albania también exportó 248 toneladas de cereales por un valor de unos 28 millones de leks, casi el doble que el año anterior, pero estos volúmenes siguen siendo insignificantes. La superficie agrícola del país se estima en aproximadamente 700 000 hectáreas, pero los expertos advierten que la superficie dedicada a los cultivos de cereales está disminuyendo, mientras que la superficie de tierras abandonadas está aumentando.
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En los últimos años, Albania ha pasado de ser un «destino playero desconocido» a convertirse en uno de los mercados inmobiliarios más dinámicos del Mediterráneo. En 2024, los extranjeros invirtieron alrededor de 380 millones de euros en el sector inmobiliario albanés, un 17 % más que en 2023. Este es el tercer año consecutivo en el que el sector inmobiliario ocupa el primer lugar en cuanto a la atracción de inversiones extranjeras, con alrededor del 24 % del total de la inversión extranjera directa.
Según un estudio del centro de información y análisis Experts Club, en los últimos años los extranjeros han realizado alrededor de una cuarta parte de todas las transacciones de compraventa de viviendas en Albania. La mayor parte del interés se concentra en la costa: Saranda, Ksamil, Vlora, Durres y los alrededores de Tirana. A continuación se presenta una lista informal de los 10 países cuyos ciudadanos invierten más activamente en el sector inmobiliario de Albania: Italianos: su propia Riviera a mitad de precio. Los italianos fueron de los primeros en descubrir Saranda y Ksamil. La demanda procedente de Italia se ha duplicado en los últimos años, especialmente en lo que respecta a los apartamentos junto al mar.
Polacos, checos y eslovacos: inversores orientados a la rentabilidad. Estos compradores representan hasta el 90 % de la demanda en algunas zonas turísticas, invirtiendo en pequeños apartamentos para alquiler diario con un ROI esperado del 10-16 %.
Los alemanes y los suizos buscan estabilidad y calidad. Prefieren el segmento «tranquilo» de la costa y Tirana, con buenas infraestructuras y rentas estables por alquiler.
Los escandinavos aprecian el clima y la naturaleza de Albania. Noruega, Suecia y Finlandia también compran activamente inmuebles, eligiendo altos estándares de vida a precios moderados.
Los franceses y los británicos «llegaron tarde», pero son activos. El interés por Albania por parte de estos países está creciendo, atrayéndolos por sus precios relativamente bajos en comparación con el sur de Francia y España.
Los estadounidenses apuestan por «entrar en una fase temprana». Albania sigue siendo un destino «nuevo» para los estadounidenses, con un interés creciente por las villas y los apartamentos grandes.
Los ucranianos son un segmento en crecimiento, pero nicho. Después de 2022, el interés por parte de Ucrania ha aumentado considerablemente, y los ucranianos prefieren la costa para reubicarse y obtener un permiso de residencia.
Los rusos y otros inversores postsoviéticos: debido a la presión de las sanciones, su cuota ha disminuido, pero el interés sigue existiendo, especialmente a través de empresas y familiares.
Los ciudadanos de Kazajistán y Bielorrusia siguen invirtiendo activamente, especialmente en la costa y en las grandes ciudades.
Otros países de la UE compran activamente en la costa sur, especialmente en la temporada alta de turismo.
Por qué Albania atrae a los inversores extranjeros:
Libre acceso a la vivienda. Los extranjeros pueden comprar libremente apartamentos, casas y propiedades comerciales, con la excepción de las tierras agrícolas.
Alta rentabilidad y aumento de los precios. La rentabilidad anual de los alquileres en la costa puede alcanzar el 7 % o más, y en las zonas turísticas más populares, incluso valores de dos dígitos.
Fuerte flujo de inversiones. En 2024, las inversiones extranjeras en bienes raíces ascendieron a unos 380 millones de euros, y en el segundo trimestre de 2025, esta cifra alcanzó un récord de 149 millones de euros.
Permiso de residencia y «paquete de vida». Las leyes sobre extranjeros permiten obtener un permiso de residencia sobre la base de inversiones en vivienda.
Riesgos y perspectivas: La repentina afluencia de inversores extranjeros ya está provocando un encarecimiento de la vivienda para la población local. Sin embargo, Albania sigue siendo un país candidato a la UE con grandes proyectos de infraestructura (nuevo aeropuerto en Vlora, reconstrucción del puerto de Durres), lo que mantiene la demanda de vivienda a largo plazo.
A pesar de la creciente competencia en el mercado, Albania sigue teniendo potencial como «la última Riviera asequible de Europa», lo que la hace atractiva para los inversores, pero para entrar en el mercado es necesario realizar una revisión legal profesional y comprender la rentabilidad real.
El jueves 27 de noviembre, la Embajada de la República de Albania en Ucrania ofreció una recepción con motivo del 113º aniversario de la declaración de independencia de Albania en el Fairmont Grand Hotel Kyiv. Asistieron al acto el Viceministro de Asuntos Exteriores, Yevhen Perebyinis, diputados, representantes de las autoridades militares y locales, del cuerpo diplomático, de instituciones científicas y culturales, así como de la comunidad albanesa de Ucrania.
En su discurso, el Embajador de Albania en Ucrania, Hernal Filo, recordó que el 28 de noviembre de 1912 se proclamó en Vlora la creación del Estado albanés, y subrayó que este año el aniversario se celebra en Kiev por primera vez desde la apertura de la Embajada de Albania. Lo describió como «un nuevo capítulo de la presencia diplomática» y un símbolo de la profundización de las relaciones entre los dos países y de la solidaridad con Ucrania frente a la agresión rusa.
El embajador subrayó el apoyo constante de Albania a la soberanía y la integridad territorial de Ucrania, así como a su trayectoria europea. Recordó que Albania, como miembro de la OTAN, ha estado siempre al lado de Ucrania en la ONU, el Consejo de Europa y la Asamblea Parlamentaria de la OTAN, oponiéndose a los intentos de cambiar las fronteras de Europa por la fuerza.
Otra parte del discurso se dedicó a la cooperación económica. Según el embajador, el comercio bilateral entre Albania y Ucrania ha superado los 65 millones de euros en los últimos años, con una dinámica positiva en el sector agrícola, la metalurgia, los materiales de construcción y los productos alimentarios. Las empresas ucranianas están interesadas en el mercado albanés en los ámbitos del suministro de cereales, la energía, la logística y la agrotecnología, mientras que las exportaciones albanesas a Ucrania incluyen minerales, plantas medicinales, materiales de construcción y servicios turísticos.
El embajador señaló que ya hay 57 empresas con capital 100% ucraniano y 6 empresas conjuntas con socios albaneses en Albania, principalmente en la región de Vlora, que se está convirtiendo en una «puerta de entrada» para las inversiones, el turismo y las actividades marítimas. En su opinión, esto sienta las bases para una mayor expansión de la cooperación económica.
Filo subrayó también el creciente papel de Albania como destino turístico e invitó a más turistas e inversores ucranianos a visitar el país, destacando el potencial de la Riviera albanesa, el norte montañoso y las ciudades históricas de Berat y Gjirokastra. Calificó la cultura de «el puente más hermoso» entre naciones, mencionando la música polifónica albanesa, la cocina mediterránea y el arte contemporáneo.
El embajador también destacó la larga diáspora albanesa en Ucrania: comunidades en Odesa, Zaporizhzhia, Mykolaiv y Kharkiv que han preservado su lengua y tradiciones durante generaciones y sirven de «puente vivo de amistad» entre los dos países.
Hablando de la guerra, Hernal Filo afirmó que Albania seguirá estando al lado de Ucrania, la libertad y el derecho internacional, y que la verdadera paz es imposible sin justicia. Citó el ejemplo de la reconstrucción de una escuela en Kharkiv con el apoyo del municipio de Tirana como símbolo de solidaridad humana.
En la parte final de su discurso, el Embajador subrayó el objetivo común de Albania y Ucrania: la plena integración en la Unión Europea, celebró la decisión del Consejo Europeo de abrir negociaciones sobre la adhesión de Ucrania y calificó a Europa de «hogar común» para las dos naciones.
Las relaciones diplomáticas entre Ucrania y la República de Albania se establecieron el 13 de enero de 1993. La Embajada de Ucrania en Albania comenzó a funcionar en Tirana en 2020, lo que marcó una nueva etapa en el desarrollo de las relaciones bilaterales. La Embajada de Albania en Ucrania se inauguró oficialmente en Kiev el 17 de enero de 2025, siendo la primera misión diplomática extranjera abierta en Ucrania desde el comienzo de la invasión rusa a gran escala.
