Según informa El Economista serbio, la entrada de inversión extranjera directa en Albania en 2025 creció un 3,4 % y alcanzó los 1.63 mil millones de euros, frente a los 1.58 mil millones de euros de 2024, según ha comunicado el banco central del país. En un contexto de caída de la inversión extranjera directa en varios países de la región, Albania se convirtió en uno de los pocos mercados del sudeste de Europa donde la inversión extranjera siguió creciendo.
La mayor fuente de inversión fueron los Países Bajos, con 201,9 millones de euros. Le siguieron Italia, con 186,9 millones de euros, y Kosovo, con 186,4 millones de euros. Esta distribución geográfica difiere de la de Montenegro, donde las principales fuentes en 2025 fueron Serbia, Turquía y Alemania.
El sector principal para el capital extranjero en Albania es el inmobiliario. En 2025, este sector atrajo 560,9 millones de euros, es decir, aproximadamente un tercio del volumen total de la IED. El segundo lugar lo ocuparon los seguros y las actividades financieras, con 291,14 millones de euros, y el tercero, el comercio mayorista y minorista, con 161,89 millones de euros.
El ejemplo albanés muestra la misma tendencia regional que Montenegro, pero a mayor escala: los inversores extranjeros están invirtiendo activamente en el sector inmobiliario, especialmente ante el creciente interés por la costa, el turismo, la reubicación y el desarrollo de infraestructuras. Para Tirana y las ciudades costeras, esto supone un aumento de la actividad constructora y de los precios, pero al mismo tiempo agrava el problema de la accesibilidad a la vivienda para la población local.
Hasta hace poco, el mercado albanés se consideraba periférico, pero ahora compite por el capital con Montenegro, Croacia, Grecia y otros destinos del sur de Europa. Al mismo tiempo, el volumen de inversión extranjera directa en Albania ya supera con creces al de Montenegro: 1.63 mil millones de euros frente a los 531 millones de euros de entrada neta en Montenegro.
El punto fuerte de Albania es el tamaño del mercado y el creciente interés por el sector inmobiliario, el turismo, los servicios financieros y el comercio. Su punto débil es la elevada concentración de inversiones en sectores que no siempre garantizan un rápido crecimiento de la productividad. Al igual que en Montenegro, la cuestión principal para el desarrollo a largo plazo es si el país será capaz de convertir el interés por el sector inmobiliario y los servicios en proyectos «greenfield» más sólidos, así como en industria, logística y capacidad de exportación.
Albania consolida su posición como uno de los mercados de inversión más dinámicos de los Balcanes. Sin embargo, el crecimiento impulsado por el sector inmobiliario plantea el mismo dilema que en Montenegro: el dinero llega rápidamente, pero el efecto sostenible sobre el empleo, las exportaciones y la productividad depende de que, tras la construcción, surjan proyectos de inversión más complejos.
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Según informa El Economista Serbio, el Ministerio de Hacienda de Albania ha sometido a consulta pública un proyecto de ley que prevé un aumento del impuesto sobre los inmuebles y una modificación del sistema de desgravaciones para los propietarios de viviendas.
Según la propuesta, el impuesto sobre los inmuebles residenciales podría aumentar del 0,05 % actual del valor del inmueble hasta el 0,1-0,2 %. También se propone un aumento de los tipos impositivos para los inmuebles comerciales, si bien la carga fiscal final dependerá de la categoría del inmueble y de su uso.
Uno de los cambios clave afecta a los propietarios de una segunda vivienda y de las siguientes. Si no se trata de la residencia principal, no se aplicarán exenciones fiscales. De este modo, los propietarios de casas de campo, pisos de inversión y viviendas adicionales tendrán que pagar el tipo impositivo completo.
De hecho, las autoridades intentan diferenciar entre la vivienda social y los inmuebles de inversión. Para las familias que posean un único piso, el aumento del impuesto podría suavizarse en parte. Para los propietarios de varios inmuebles, la carga fiscal aumentará de forma más notable.
La reforma reviste especial importancia para el mercado inmobiliario de Albania, donde en los últimos años han crecido rápidamente los precios de la vivienda en Tirana, Durrës, Vlorë, Sarandë y otras localidades relacionadas con el turismo y la demanda inversora. En un contexto de intensa actividad constructora, interés de los compradores extranjeros y aumento de los alquileres a corto plazo, las autoridades intentan aumentar los ingresos de los presupuestos locales y ajustar la tributación inmobiliaria al valor de mercado de los activos.
Albania está pasando gradualmente de un modelo antiguo de impuestos fijos o bajos a un sistema más moderno, en el que la base imponible está vinculada al valor del inmueble. Este enfoque se ajusta a las recomendaciones de las organizaciones financieras internacionales, pero puede resultar doloroso para los propietarios de inmuebles, especialmente si la valoración catastral y de mercado de las viviendas se revisa al alza.
Para los inversores extranjeros, estos cambios significan que el mantenimiento anual de una segunda vivienda en la costa o de un inmueble de inversión en Tirana resultará algo más caro. No obstante, incluso tras el aumento, la carga fiscal en Albania seguirá siendo relativamente moderada en comparación con muchos países de la UE.
La cuestión principal para el mercado es cómo evaluarán exactamente las autoridades el valor de los inmuebles y con qué rapidez se empezará a aplicar el nuevo sistema en la práctica.
El mercado inmobiliario albanés sigue siendo uno de los más dinámicos de los Balcanes. El crecimiento del turismo, el desarrollo de las ciudades costeras y el interés de los extranjeros sostienen la demanda; sin embargo, el aumento de los impuestos podría enfriar gradualmente las compras especulativas y acentuar la diferencia entre la vivienda para residir y los inmuebles de inversión.
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Ucrania y Albania han firmado un acuerdo sobre el transporte internacional por carretera que prevé la posibilidad de realizar transportes regulares de mercancías y pasajeros, según ha informado el viceprimer ministro de Recuperación y ministro de Desarrollo Comunitario y Territorial, Oleksii Kuleba.
«En la práctica, esto supone más oportunidades para la exportación de productos ucranianos, una simplificación de los trámites para los transportistas, el desarrollo de nuevas rutas de transporte a través de los países del sudeste de Europa y una mejor accesibilidad en materia de transporte para los ciudadanos de ambos Estados», escribió Kuleba en Telegram el martes.
Según sus palabras, a partir de ahora Albania se ha convertido en el 37.º país con el que Ucrania tendrá «libre circulación de transporte».
Se señala que el ministerio también sigue trabajando en la ampliación de las conexiones de transporte internacional de Ucrania y en la apertura de nuevos mercados para los transportistas.
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Según informa Serbian Economist, el proyecto de construcción de un gran complejo turístico en la costa albanesa, vinculado a Jared Kushner e Ivanka Trump, se ha enfrentado a protestas y críticas medioambientales debido a su proximidad a zonas naturales protegidas, donde habitan flamencos, tortugas marinas y otras especies.
Se trata de un proyecto de desarrollo turístico en la costa adriática de Albania, en la zona de Vlorë, la isla de Sazan y la zona de Vjosa-Narta. Miles de albaneses se manifestaron en Tirana contra el complejo turístico, valorado en unos 1.400 millones de euros, vinculado a la empresa de inversiones de Jared Kushner, Affinity Partners. El proyecto prevé la creación de un complejo turístico de lujo en una de las zonas más valiosas de la costa albanesa.
Las principales quejas de los ecologistas se refieren a que la construcción podría afectar a las zonas naturales cercanas a la laguna de Narta y al territorio de Vjosa-Narta, considerado un importante hábitat para aves migratorias y otras especies. Los activistas señalan que en la región se encuentran flamencos rosados, focas y tortugas marinas, y que una urbanización a gran escala podría dañar los ecosistemas costeros.
BirdLife International ha declarado que las obras relacionadas con el complejo turístico amenazan uno de los hábitats costeros más importantes de Europa. La organización afirma que la construcción y los trabajos preparatorios pueden dañar zonas de gran importancia para la biodiversidad y las aves migratorias.
Las protestas han recibido en los medios de comunicación albaneses e internacionales el nombre de «revolución de los flamencos». Los participantes en las manifestaciones utilizan el flamenco como símbolo de la protección de la zona natural. Según los medios de comunicación, las protestas se intensificaron tras la aparición de vallas y maquinaria de construcción en parte del territorio, así como tras las noticias sobre enfrentamientos entre activistas y guardias de seguridad.
El primer ministro de Albania, Edi Rama, defiende el proyecto, afirmando que es importante para el desarrollo del turismo de alta gama y para atraer inversiones extranjeras. Según Reuters y AP, las autoridades consideran el desarrollo como parte de una estrategia para convertir a Albania en un destino más destacado para el turismo de lujo en el Adriático.
Los críticos, por su parte, señalan la necesidad de una mayor transparencia, de un estudio de impacto ambiental y de un debate público. En el centro de la controversia no solo se encuentran los flamencos y las tortugas marinas, sino también una cuestión más amplia: ¿puede Albania desarrollar un turismo de lujo sin perder los espacios naturales que, en sí mismos, forman parte del atractivo turístico del país?
El proyecto también ha adquirido una dimensión política debido a su vínculo con la familia del presidente de Estados Unidos, Donald Trump. Jared Kushner es su yerno, e Ivanka Trump ha apoyado públicamente la idea de desarrollar un proyecto turístico en Albania. No obstante, los medios internacionales subrayan que se trata de un proyecto inmobiliario privado vinculado a la empresa de inversiones de Kushner, y no de un proyecto estatal de EE. UU.
Para Albania, el conflicto en torno al complejo turístico se ha convertido en una prueba para todo el modelo de desarrollo turístico. El país promueve activamente las costas del Adriático y del Jónico como alternativa a los mercados mediterráneos, más caros; sin embargo, el aumento de las inversiones intensifica la presión sobre los espacios naturales, las infraestructuras y las comunidades locales.
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Según informa El Economista Serbio, Albania está reforzando el control fiscal sobre el mercado del alquiler de viviendas a corto plazo, que en los últimos años se ha convertido en uno de los segmentos de mayor crecimiento del sector inmobiliario turístico del país. La administración tributaria ha puesto en marcha un plan sectorial para el sector turístico hasta 2026, en el marco del cual se cotejará la actividad de los propietarios de inmuebles en Airbnb, Booking.com y otras plataformas con sus declaraciones de impuestos.
En esencia, Albania se convierte en uno de los primeros países de Europa donde el control fiscal de los alquileres a corto plazo a través de plataformas digitales pasa a un formato automatizado mediante el uso de inteligencia artificial. Esto convierte al país en un caso de prueba regional para un control más estricto de los ingresos procedentes de los inmuebles turísticos.
La herramienta principal de este nuevo control será un sistema de monitorización automatizado basado en IA. Los algoritmos escanearán semanalmente los segmentos albaneses de Airbnb y Booking, analizando los precios por noche, la dinámica de sus variaciones, la ocupación real de los inmuebles, el calendario de reservas, así como el número y las fechas de las opiniones de los turistas.
Los propietarios particulares que alquilen uno o varios apartamentos a través de Airbnb y Booking no están obligados a registrarse como autónomos, pero deben presentar una declaración individual anual DIVA y pagar el impuesto sobre la renta a un tipo del 15 %. El impuesto se calcula sobre los ingresos netos, una vez deducida la comisión de la plataforma. Las explicaciones específicas sobre las nuevas obligaciones para los alquileres a corto plazo a partir de 2026 también señalan el uso de DIVA como sistema digital de declaración de ingresos de las personas físicas.
Las autoridades prestan especial atención al IVA. En el sector turístico de Albania se aplica un tipo reducido del 6 % en lugar del 20 % estándar; sin embargo, solo pueden aplicarlo los establecimientos que hayan superado una inspección física y hayan obtenido un certificado oficial de clasificación del Ministerio de Turismo. Si el propietario aplica el tipo del 6 % sin dicho certificado, la administración tributaria puede reclamar el IVA al tipo pleno del 20 % con carácter retroactivo, junto con multas y recargos.
Otro requisito se refiere a los pagos no en efectivo. Hasta el 30 de mayo de 2026, todos los establecimientos de alojamiento en Albania, incluidos hoteles, hostales, campings y casas de huéspedes certificadas, deberán instalar terminales POS físicos para aceptar pagos. Paralelamente, el límite de los pagos en efectivo entre sujetos comerciales se ha reducido de 150 000 a 100 000 leks.
Para el mercado inmobiliario, esto supone el fin de un periodo de escaso control sobre los ingresos procedentes de los alquileres a corto plazo. En los últimos años, Albania ha experimentado un auge de la inversión en inmuebles turísticos, especialmente en la costa, donde los compradores esperan obtener ingresos por alquileres turísticos.
Pero ahora la rentabilidad de estos inmuebles dependerá cada vez más no solo de la ocupación y el precio, sino también de la disciplina fiscal del propietario.
Para los inversores extranjeros, las nuevas normas implican la necesidad de tener en cuenta de antemano el modelo fiscal del inmueble.
El modelo albanés refleja una tendencia más amplia en la región. Montenegro también está reforzando el control de las transacciones y los impuestos en el sector inmobiliario y turístico; sin embargo, Albania va un paso más allá: utiliza la monitorización digital y la IA para comparar la actividad real en las plataformas con la declaración de impuestos.
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Según informa El Economista Serbio, Albania ha modificado la normativa para los extranjeros, simplificando considerablemente la presentación de solicitudes de residencia y trabajo. De acuerdo con las nuevas normas, los ciudadanos extranjeros ahora pueden presentar la documentación íntegramente en línea, y la confirmación provisional del derecho de residencia tras la presentación de la solicitud debe expedirse en el plazo de un día laborable. Así lo ha informado la agencia estatal albanesa ATA.
La reforma afecta tanto a los residentes extranjeros como a los empresarios y trabajadores que solicitan permisos de residencia y de trabajo. Las autoridades han estandarizado las listas de documentos, han permitido presentar los documentos financieros y de apoyo en albanés o en inglés y han precisado los procedimientos para determinadas categorías de empleo.
Albania da un paso más hacia un régimen más liberal para las empresas extranjeras y la residencia de larga duración. Para los empresarios, lo más importante es que la parte administrativa del proceso se vuelve más rápida y predecible, y para los residentes, que desaparecen algunos de los antiguos retrasos entre la presentación de los documentos y la confirmación del estatus legal. Esto es especialmente importante para el mercado inmobiliario, la pequeña empresa, los servicios y el teletrabajo, donde la presencia extranjera en el país ha aumentado notablemente en los últimos años.
En el contexto de esta reforma, Albania sigue siendo un país con una presencia extranjera relativamente notable. Según datos del INSTAT, a finales de 2024 había en el país 21 940 extranjeros con permiso de residencia. La principal razón para obtener los permisos fue el trabajo —54,3 %—, seguida de la reagrupación familiar —24,5 %—, otros motivos —16,3 %—, los estudios —4,0 %— y razones humanitarias —0,9 %—.
Las estadísticas oficiales del INSTAT muestran que los grupos más numerosos de extranjeros con permiso de residencia en Albania en 2024 eran los procedentes de Kosovo —4 592 personas—, Italia —3 763—, así como de Turquía, India y Filipinas.
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