Entre enero y noviembre de 2025, el mercado inmobiliario croata se consolidó como uno de los más caros y dinámicos de la UE. Las estadísticas oficiales y los estudios privados registran un crecimiento de dos dígitos en los precios, con una ralentización del número de transacciones y un aumento del papel del Estado en la resolución del problema de la accesibilidad de la vivienda.
Según datos de la Oficina Estatal de Estadística (DZS), el precio medio por metro cuadrado de una vivienda nueva en Croacia en el primer semestre de 2025 fue de 2754 euros. Esto supone un aumento aproximado del 15,9 % con respecto al primer semestre de 2024 y del 5,3 % con respecto al segundo semestre de 2024.
Por territorios. – Zagreb: alrededor de 2958 euros por metro cuadrado (+4,5 % interanual), resto de Croacia: alrededor de 2511 euros por metro cuadrado, con un crecimiento en estas ciudades y pueblos que alcanzó el 22 % en un año, lo que refleja el rápido encarecimiento de la vivienda en las regiones costeras y turísticas.
El índice de precios de la vivienda (House Price Index) muestra que, en el segundo trimestre de 2025, los precios de los inmuebles residenciales aumentaron un 4,4 % con respecto al trimestre anterior y un 13,2 % con respecto al mismo periodo de 2024. Según Eurostat, se trata de uno de los índices más altos de la UE en términos de crecimiento trimestral y anual.
Según las estimaciones de los analistas de mercado, el precio medio de la vivienda (teniendo en cuenta el parque secundario) en otoño de 2025 se acercó a los 2800-2900 euros por metro cuadrado en todo el país, lo que supone un aumento de entre el 70 % y el 80 % con respecto a 2020. Al mismo tiempo, el precio medio de los apartamentos se estima en más de 3800-4100 euros por metro cuadrado, mientras que las casas son algo más baratas.
Los datos del mercado muestran que la brecha entre la costa y las regiones del interior se está acentuando:
En Split, el precio medio de venta en octubre de 2025 alcanzó unos 5315 euros por metro cuadrado, casi un 15 % más que el año anterior.
En Dubrovnik, un apartamento cuesta de media más de 4100 euros por metro cuadrado, y en las ubicaciones más prestigiosas el rango es de 5000-7000 euros y más.
En Istria y en las zonas populares de Dalmacia Central y Meridional, los precios suelen oscilar entre 3500 y 7000 euros por metro cuadrado, dependiendo de la categoría del inmueble y de su proximidad al mar.
Las regiones del interior (por ejemplo, Slavonia) siguen siendo notablemente más baratas, a menudo con precios que oscilan entre los 1000 y los 2000 euros por metro cuadrado.
En Zagreb, el precio medio de los apartamentos se estima en unos 3400-3500 euros por metro cuadrado, pero dentro de la ciudad la diferencia entre los distintos barrios es considerable. El análisis de los anuncios privados muestra que los precios en el centro y en las zonas «tranviarias» de la capital se alejan mucho de los precios en las afueras.
Una tendencia particular de 2025 es la estanción e incluso una ligera disminución de los precios de las casas en algunos segmentos. Según uno de los mayores portales de anuncios, el precio medio de las casas en Zagreb a mediados de año era de unos 1200 euros por metro cuadrado, y el aumento de los precios se ralentizó más que en el caso de los apartamentos.
A pesar de los altos precios, el mercado aún no muestra una corrección completa. Algunas reseñas analíticas registran una disminución en el número de transacciones en la primera mitad de 2025, pero esto prácticamente no ha afectado el nivel de precios, especialmente en las regiones costeras, donde la oferta sigue siendo limitada.
Al mismo tiempo, el aumento de los tipos de interés de los préstamos y el endurecimiento de las condiciones de los créditos hipotecarios, que comenzaron ya en 2023-2024, limitan las posibilidades de parte de los hogares, especialmente de las familias jóvenes. En 2025, el Banco Central de Croacia reforzó los requisitos macroprudenciales para los bancos y los préstamos hipotecarios, con el fin de frenar el sobrecalentamiento del mercado inmobiliario y los riesgos para la estabilidad financiera.
Según el informe de Arvio correspondiente al primer trimestre de 2025, los extranjeros representaron alrededor del 7,19 % de todas las transacciones inmobiliarias en Croacia. Los más activos fueron:
los ciudadanos de Eslovenia, con aproximadamente el 30,2 % de las transacciones de extranjeros,
los de Alemania, con alrededor del 21,1 %,
y los de Austria, con alrededor del 10,4 %.
El número total de transacciones con participación extranjera lleva tres años consecutivos disminuyendo: se estima que serán alrededor de 13 300 en 2022, 12 300 en 2023 y 11 600 en 2024.
Los extranjeros se concentran tradicionalmente en la costa adriática (Istria, Kvarner, Dalmacia) y en las islas, donde hay demanda de apartamentos y casas nuevos, listos para ser habitados o alquilados de inmediato. Es precisamente la demanda externa, combinada con una oferta limitada, la que sostiene en gran medida el alto y creciente nivel de precios.
El fuerte aumento de los precios y la disminución de la accesibilidad de la vivienda llevaron al Gobierno a adoptar en 2025 el primer Plan Nacional Integral de Política de Vivienda hasta 2030.
Hechos clave en los que se basa el documento:
el país cuenta con alrededor de 2,39 millones de viviendas, de las cuales aproximadamente el 40 % no se utilizan para residencia permanente;
en los últimos cinco años, el precio de los apartamentos nuevos ha aumentado aproximadamente un 54 %;
las familias jóvenes se enfrentan a dificultades para acceder a hipotecas y a una escasez de viviendas asequibles.
De hecho, el Estado está tratando de enfriar los segmentos sobrecalentados del mercado y ampliar la oferta de apartamentos económicos, especialmente en alquiler a medio y largo plazo.
Basándose en las estadísticas de los tres primeros trimestres y en las expectativas de los participantes en el mercado, el escenario base para finales de 2025 y 2026 es el siguiente:
Los precios seguirán subiendo, pero a un ritmo más lento que los índices de dos dígitos de 2023-2024. Ya en la segunda mitad de 2025, algunos analistas registran una desaceleración de la dinámica, especialmente en el segmento de las viviendas y en las regiones alejadas del mar.
La brecha entre la costa y las regiones del interior se mantendrá: las ubicaciones turísticas y premium se encarecerán más rápidamente, mientras que la Croacia «continental» seguirá siendo relativamente asequible, lo que puede favorecer la migración interna y la demanda local.
Según las estimaciones de los analistas, la proporción de compradores extranjeros se mantendrá en torno al 8 % del total de transacciones hasta finales de 2025 o descenderá ligeramente debido a los altos precios y los problemas de accesibilidad.
La implementación del Plan Nacional de Vivienda hasta 2030, que incluye el lanzamiento de programas de alquiler asequible, la activación del fondo vacío y el ajuste de los programas subvencionados de compra de viviendas, desempeñará un papel importante.
Para Croacia, donde los inmuebles se han convertido en una herramienta clave para el ahorro de los hogares y en un objeto de interés para el capital extranjero, los próximos años serán una prueba de su capacidad para combinar los objetivos de crecimiento económico, desarrollo del turismo y garantía de una vivienda básica asequible para sus propios ciudadanos.
Según informa Serbian Economist, Croacia se ha mostrado dispuesta a considerar la posibilidad de comprar la empresa petrolera y gasística serbia Naftna Industrija Srbije (NIS) si ello contribuye a resolver las consecuencias de las sanciones estadounidenses contra la empresa, según ha declarado el ministro de Economía croata, Ante Šušnjar.
«Nuestra mano está extendida: si esa es la decisión, estamos dispuestos a aceptar esa opción», dijo el ministro al comentar la situación tras la entrada en vigor de las sanciones estadounidenses contra NIS.
Según Šušnjar, en caso de que se produzca este escenario, Croacia garantizará la estabilidad del oleoducto Jadranski naftovod (JANAF), que lleva más de 40 años colaborando con NIS, sin interferir en el mercado minorista de combustible de Serbia.
«Esto simplificaría la situación tanto para nosotros como para Serbia», subrayó el ministro, que representa al partido Domovinski pokret, miembro de la coalición con el partido gobernante HDZ del primer ministro Andrej Plenković.
El ministro señaló que la refinería de petróleo de Pančevo, propiedad de NIS, abastece hasta el 20 % del mercado de productos petrolíferos de Bosnia y Herzegovina, y que la situación actual con las sanciones plantea retos adicionales para toda la región.
«A finales de mes completaremos la modernización de la refinería de Rijeka, lo que nos permitirá aumentar la capacidad de refinación y, de este modo, ayudar a Bosnia y Herzegovina y, en parte, a Serbia», declaró Šušnjar.
También subrayó que las sanciones contra NIS no afectarán a la posición de Croacia en las negociaciones con la húngara MOL sobre el suministro de petróleo. Según él, el país está dispuesto a garantizar volúmenes suficientes de combustible para Hungría, Eslovaquia y Serbia, cuando sea posible desde el punto de vista geopolítico.
Los expertos señalan que la posible participación de Croacia en el destino de NIS podría ser una opción de compromiso para estabilizar el mercado energético de los Balcanes y garantizar el funcionamiento ininterrumpido del oleoducto JANAF, que es un eslabón clave para el suministro de petróleo a la región.
Según el informe Arvio para el 1er trimestre de 2025, el 7,19% de todas las transacciones inmobiliarias en Croacia fueron realizadas por extranjeros. Los países más activos son los siguientes
– Eslovenia – alrededor del 30,2 % de las transacciones con extranjeros
– Alemania – aproximadamente el 21,1
– Austria – alrededor del 10,4%.
Los compradores de Ucrania no están incluidos en la lista de los TOP-10 compradores inmobiliarios más activos en Croacia, y las transacciones de compra de inmuebles por ucranianos en Croacia se cuentan por decenas.
En general, los compradores ucranianos son bastante visibles en los Balcanes: en Montenegro, ocuparon el puesto 11 entre los compradores extranjeros de propiedades, y en Bulgaria se encuentran constantemente entre los 10 inversores más activos.
En los últimos años, el número de transacciones realizadas por extranjeros en Croacia ha ido disminuyendo:
– 2022 – ~ 13.344 transacciones
– 2023 – ~ 12,278
– 2024 – ~ 11.623 transacciones
Los compradores extranjeros son especialmente activos en las regiones costeras como Istria, Kvarner, así como en las zonas populares para el recreo y la vivienda secundaria. Los apartamentos y casas nuevos que requieren una renovación mínima o que están inmediatamente listos para vivir o alquilar son especialmente demandados.
Los precios de la vivienda en algunas regiones de Croacia registran un crecimiento constante de alrededor del 10% anual. En las zonas costeras y turísticas, los precios medios de los nuevos proyectos y apartamentos son significativamente superiores a la media del mercado.
Dadas las tendencias actuales, se espera que la proporción de compradores extranjeros en el volumen total de transacciones se mantenga en torno al 8% en 2025, posiblemente disminuyendo ligeramente debido al aumento de los precios y a los problemas de asequibilidad de la vivienda. Se espera que los precios en la costa crezcan más rápido que la media, impulsados por la escasez de oferta, la elevada demanda turística y la atención prestada a las nuevas promociones.
También es probable que aumente la demanda de europeos procedentes de países vecinos (Eslovenia, Austria, Alemania) y de la «diáspora del retorno». En cuanto a las compras procedentes de países de fuera de la UE, la situación es menos segura, y aún no se han registrado flujos significativos en fuentes públicas.
Croacia es un país popular para invertir en propiedades en la costa adriática. Sin embargo, antes de comprar un apartamento o una casa, debe tener en cuenta no sólo el coste de la propiedad en sí, sino también los impuestos de compra, las tasas de registro y el mantenimiento anual.
Impuesto de compraventa
Tasa: 3% del valor de tasación determinado por la autoridad fiscal local.
Quién paga: el comprador.
Plazo de pago: 30 días a partir de la recepción de la notificación del impuesto.
Si la compra se realiza a una empresa constructora (obra nueva con IVA), no se paga impuesto y, en cambio, el precio incluye un 25% de IVA.
Ejemplo: Compra de un piso de segunda mano por 200.000 euros → impuesto = 6.000 euros.
Gastos de registro
Notario: entre 200 y 800 euros, dependiendo de la complejidad de la transacción.
Abogado (opcional): 0,5-1,5 % del valor de la propiedad.
Inscripción en el registro de la propiedad (Ured za katastar): 40-60 euros.
Traducción de documentos (si no es residente): 50-150 euros.
Impuesto anual sobre bienes inmuebles (a partir de 2025)
A partir del 1 de enero de 2025, entra en vigor en Croacia un nuevo impuesto sobre bienes inmuebles de uso residencial, que sustituye al «impuesto sobre complejos turísticos».
¿Quién tiene que pagar?
Los propietarios de segundas viviendas, viviendas vacías o viviendas que se alquilan para estancias cortas (menos de 10 meses).
No se aplica a las viviendas que
sea el lugar de residencia principal;
se alquila a largo plazo (más de 10 meses al año);
se utiliza con fines agrícolas o está declarada inhabitable.
La tasa la determina el ayuntamiento:
entre 0,60 y 8 euros/m² al año.
A falta de decisión, se aplica automáticamente la tasa mínima de 0,60 euros/m².
Ejemplo: Apartamento de 70 m² en Split → 2 €/m² → 140 €/año
Costes de los servicios públicos
Tasa de servicios públicos (kommunalna naknada):
~ 0,3-0,6 €/m²/mes;
depende de la ciudad, el distrito y el tipo de propiedad.
Tasa de recogida de basuras:
10-25 euros/mes.
Agua + alcantarillado:
€1,5-2,5/м³.
Electricidad:
La factura media de un apartamento es de 40-60 euros/mes (fuera de temporada).
Internet, TV:
25-35 euros/mes.
Impuesto sobre los ingresos por alquiler
Si la vivienda está alquilada:
Impuesto fijo + tasa turística (~300-500 euros/año).
Además: registro anual de la propiedad como instalación turística (categorización).
Puede ser necesario darse de alta como empresario individual (obligatorio para ingresos superiores a 40.000 euros/año).
Impuesto sobre plusvalías (en la venta)
Si vende la propiedad menos de 2 años después de la compra → 10% de impuestos sobre el beneficio.
Después de 2 años – exención de impuestos (siempre que no se trate de una actividad comercial).
La propiedad en Croacia sigue siendo atractiva para los inversores y compradores de la UE, Ucrania y otros países. Sin embargo, desde 2025, el mantenimiento se ha encarecido debido a un nuevo impuesto anual. A la hora de comprar, conviene tener en cuenta tanto los costes iniciales (hasta un 4-5% además del precio) como los anuales (a partir de 500 euros según la zona y el uso).
Fuente: http://relocation.com.ua/podatki-na-neruhomist-u-horvatiyi-u-2025-rotsi-analiz-vid-relocation/
El mercado hipotecario de Croacia muestra una actividad estable gracias a los programas estatales, las condiciones favorables de los bancos y la demanda constante tanto de los ciudadanos como de los extranjeros.
Desde 2017 está en vigor la subvención hipotecaria SSK (Subvencioniranje stambenih kredita): el Estado compensa hasta el 50 % de la cuota mensual durante los primeros cinco años de los préstamos de hasta 100 000 € concedidos por primera vez a residentes. Las evaluaciones piloto muestran que estas medidas han provocado un aumento de los precios de la vivienda, especialmente en las grandes ciudades.
Condiciones de los programas hipotecarios de los bancos
HPB (Hrvatska poštanska banka):
Tipo fijo a partir del 2,89 %, TAE (tasa anual equivalente) del 3,00 %, plazo de hasta 30 años. Sin gastos de tasación inmobiliaria.
OTP banka:
Tipo del 4,69 %, TAE del 4,93 %, plazo de hasta 20 años, importe de hasta 200 000 €.
Agram Banka:
Para nuevos clientes, el TAE es del 5,49 % para un préstamo a 20 años (ejemplo: 50 000 €).
Podravska banka:
Tipo fijo del 5,90 %, TAE del 6,15 %, sin comisión de apertura.
Condiciones para extranjeros
Los ciudadanos de la UE, Suiza, Islandia, Noruega y Liechtenstein pueden obtener una hipoteca en las mismas condiciones que los croatas. Para los no residentes se prevé un LTV del 50-70 %, la participación del control estatal en el proyecto; es posible que se exija un permiso de residencia o de estancia prolongada.
Historia de los tipos: de 2017 a 2025
2017-2019: los tipos se mantuvieron por debajo del 3 %, especialmente en HPB, gracias a las subvenciones y otras ventajas.
2020-2022: los tipos subieron gradualmente siguiendo a los eurobonos y la flexibilidad monetaria, hasta alcanzar el 4-5 %.
2023-2025: los tipos actuales se han fijado en el 2,9-5,9 %, y el ECS en el 3-6 %, lo que refleja el endurecimiento de las condiciones crediticias.
El mercado hipotecario croata combina el apoyo estatal (SSK), una amplia oferta bancaria y la accesibilidad para los compradores extranjeros, especialmente de la UE. Como resultado, los prestatarios potenciales pueden contar con tipos de interés del 2,9 % al 6 %, fijos durante todo el plazo del préstamo, que puede ser de 20 a 30 años.
Fuente: http://relocation.com.ua/mortgages-in-croatia-overview-of-conditions-and-trends/
En los primeros cuatro meses de 2025, el sector de la construcción en Croacia registró un crecimiento moderado en un contexto de ralentización del crecimiento económico general y cambios en la legislación. A pesar de los retos existentes, las inversiones en infraestructuras y en energías renovables mantienen la dinámica positiva del sector.
Principales indicadores de enero-abril de 2025
Crecimiento de la producción de la construcción: En febrero de 2025, el volumen de la construcción aumentó un 8,7 % en comparación con el mismo periodo del año anterior.
Nuevos pedidos de construcción: En el primer semestre de 2024, el valor de los nuevos pedidos de construcción aumentó un 14,9 % en términos anuales, lo que sentó las bases para la actividad a principios de 2025.
Valor añadido bruto: Según datos de diciembre de 2024, el valor añadido bruto de la construcción alcanzó la cifra récord de 1450,5 millones de euros. Factores que influyen en el mercado
Inversión en infraestructuras: El apoyo del Banco Europeo de Inversiones, que incluye un crédito de 400 millones de euros, contribuye al desarrollo de las infraestructuras de transporte y energía.
Desarrollo de energías renovables: La construcción de centrales solares y geotérmicas, como el proyecto SE Promina de 150 MW, estimula la demanda de servicios de construcción.
Cambios legislativos: La introducción de nuevos impuestos sobre la propiedad inmobiliaria y las restricciones al alquiler a corto plazo crean incertidumbre para los inversores y pueden frenar el crecimiento en algunos segmentos del mercado.
Previsiones para finales de 2025
Crecimiento previsto: Se prevé que en 2025 el sector de la construcción en Croacia crezca una media del 2,4 % en términos reales, impulsado por las inversiones en infraestructuras y energía.
Riesgos y retos: La desaceleración del crecimiento económico, especialmente en Alemania, puede afectar negativamente al turismo croata y, por consiguiente, al sector de la construcción. Así, a pesar de los retos existentes, el mercado de la construcción en Croacia muestra una gran estabilidad en 2025, gracias a las inversiones públicas y privadas en proyectos clave de infraestructura.
