Дубай с 2021 года по первый квартал 2026 года выдал более 167 тыс. долгосрочных резидентских виз Golden Visa членам семей квалифицированных специалистов, следует из данных Главного управления по делам резидентов и иностранцев Дубая (GDRFA Dubai).
По данным GDRFA Dubai, всего за этот период было оформлено 167 124 вида на жительство для семей специалистов. Еще 100 286 резидентских разрешений получили семьи инвесторов в недвижимость, 70 247 — члены семей ученых и профильных экспертов, 37 022 — родственники крупных инвесторов, 3 259 — семьи иностранных пенсионеров. Кроме того, тысячи дополнительных виз были выданы родственникам предпринимателей, выдающихся студентов и деятелей гуманитарной сферы.
Статистика показывает, что семейная релокация становится одним из ключевых направлений миграционной политики Дубая. Эмират делает ставку не только на привлечение отдельных специалистов, инвесторов и предпринимателей, но и на закрепление их семей в стране на длительный срок. По оценке местных властей, рост количества семейных видов на жительство отражает доверие иностранцев к социальной инфраструктуре, образованию, медицине и цифровым государственным сервисам Дубая.
Наиболее активными группами иностранцев в этом сегменте, исходя из структуры выданных разрешений, остаются квалифицированные специалисты и их семьи, инвесторы в недвижимость, ученые и эксперты, а также крупные инвесторы. Отдельная крупная категория связана именно с рынком недвижимости: более 100 тыс. видов на жительство для семей real estate investors показывают, что покупка жилья остается одним из важных каналов долгосрочной релокации в Дубай.
По национальностям официальная статистика GDRFA Dubai в опубликованных данных не раскрывает распределение семейных Golden Visa. Однако демографическая структура ОАЭ в целом остается преимущественно экспатриантской: иностранцы составляют около 88,5% населения страны, а самые многочисленные общины традиционно представлены выходцами из Индии, Пакистана, Бангладеш, Филиппин, Ирана, Египта и других стран региона и Азии.
Golden Visa в ОАЭ — это долгосрочная резидентская виза, которая позволяет иностранным талантам, инвесторам, предпринимателям, ученым, специалистам, студентам и другим категориям жить, работать или учиться в стране.
Для Дубая программа стала инструментом конкуренции за капитал и человеческие ресурсы, а также способом удержания состоятельных и востребованных специалистов-иностранцев вместе с их семьями.
Дубай отменил минимальный порог стоимости недвижимости для получения двухлетней резидентской визы инвестора. Ранее покупателю требовалось владеть объектом стоимостью не менее 750 тыс. дирхамов, или около $204 тыс.
Новые правила касаются двухлетней renewable-визы для владельцев недвижимости, которая оформляется через Dubai Land Department и его Cube Centre. Теперь индивидуальный собственник может претендовать на такой ВНЖ независимо от стоимости объекта, если недвижимость зарегистрирована на него и выполнены остальные требования по документам.
Для совместной собственности минимальный порог сохраняется, но в другой форме: каждый совладелец должен иметь долю стоимостью не менее 400 тыс. дирхамов. Это означает, что послабление в первую очередь рассчитано на покупателей, которые оформляют объект на одного владельца.
Отмена порога делает резидентский статус доступнее для покупателей небольших квартир и студий, которые раньше могли не проходить по минимальной стоимости. Для рынка недвижимости Дубая это может усилить спрос в более доступных сегментах, особенно среди иностранцев, рассматривающих покупку не только как инвестицию, но и как способ получить легальный статус проживания в ОАЭ.
При этом изменение не касается 10-летней Golden Visa. Для «золотой визы» через недвижимость по-прежнему действует отдельный инвестиционный порог — обычно от 2 млн дирхамов. Поэтому новая мера расширяет именно нижний вход на рынок резидентства, но не заменяет долгосрочные программы для крупных инвесторов.
Для покупателей важным остается не только сам факт владения недвижимостью, но и юридическая чистота объекта, регистрация права собственности, соответствие требованиям Dubai Land Department и готовность оплачивать сопутствующие расходы по оформлению визы, Emirates ID и медицинскому страхованию.
Дубай остается одним из самых активных рынков недвижимости Ближнего Востока. Спрос поддерживают приток иностранных резидентов, рост деловой активности, налоговая привлекательность ОАЭ и развитая инфраструктура. Отмена минимального порога для двухлетнего ВНЖ может дополнительно расширить круг покупателей, для которых покупка недвижимости в эмирате становится способом не только инвестировать, но и закрепиться в стране.
Индекс DFM Real Estate Index (DFMREI), который отражает динамику акций компаний сектора недвижимости на Dubai Financial Market, в понедельник, 9 марта, снизился на 4,71% до 13 359,61 пункта, показав минимум дня 13 353,18 пункта, следует из данных биржевой статистики.
На горизонте последних пяти торговых сессий снижение индекса составляет около 17%, что близко к оценкам в соцсетях о «порядка 20%», но по агрегированным рыночным данным речь идет именно о падении примерно на 17%.
Параллельно широкий индекс рынка Дубая (DFMGI) продолжил снижение на фоне войны США и Израиля с Ираном и роста нервозности из-за рисков для логистики и инфраструктуры.
На фоне ухудшения восприятия ОАЭ как «тихой гавани» часть состоятельных клиентов уже рассматривает перенос активов из Дубая в другие финансовые центры. Ряд богатых азиатских клиентов делал запросы или предпринимал шаги для перевода средств в Сингапур и Гонконг, опасаясь затяжного конфликта и роста рисковой премии.
При этом опрошенные Reuters участники рынка подчеркивают, что DFMREI является биржевым индикатором (акции девелоперов и связанных компаний) и может реагировать значительно быстрее, чем физический рынок жилья, где ценовые изменения фиксируются с лагом по данным сделок.
Рынок недвижимости Дубая, завершивший 2025 год рекордными показателями, в начале 2026 года может столкнуться с временным охлаждением спроса на фоне военной эскалации между США, Израилем и Ираном, однако эксперты пока не ожидают обвала цен.
В 2025 году объем продаж недвижимости в Дубае оценивался в $187 млрд, а число сделок превысило 215 тыс. Ключевыми группами покупателей назывались инвесторы из Индии, Великобритании и России, тогда как в начале 2026 года часть инвесторов заняла выжидательную позицию.
Среди факторов давления на рынок аналитики выделяют сообщения об инцидентах в знаковых локациях и влияние транспортных ограничений: временные сбои и закрытия воздушных узлов снижают приток иностранных покупателей и усложняют проведение сделок, особенно в сегменте, зависящем от быстрых визитов и просмотров.
В то же время до текущей эскалации ценовая динамика оставалась позитивной: по данным REIDIN, в январе 2026 года индекс цен продаж жилья в Дубае вырос на 0,75% к предыдущему месяцу и на 11,79% в годовом выражении, что указывает на сохранявшийся инерционный рост на входе в кризис.
Участники рынка допускают сценарий “паузы без падения” при быстром завершении горячей фазы, но предупреждают, что затяжной конфликт способен сильно ударить по ликвидности и привести к более заметной коррекции, прежде всего в наиболее чувствительных сегментах и локациях.
В Дубае началось строительство одного из самых необычных жилых небоскрёбов мира – башни Muraba Veil, которая при высоте около 380 м будет всего примерно 22,5 м в ширину, то есть фактически «одна квартира» по фасаду. Проект реализует девелопер Muraba при участии испанского бюро RCR Arquitectes, лауреата Притцкеровской премии 2017 года. Башня станет 73-этажным жилым домом с 131 апартаментом повышенной комфортности – от двух до пяти спален, каждый занимает всю ширину этажа и имеет панорамные виды на Дубай и канал.
Главный визуальный мотив Muraba Veil – металлическая «вуаль». Фасад будет обёрнут полупрозрачной оболочкой из перфорированной нержавеющей стали, которая фильтрует солнечный свет и отражает меняющийся в течение дня цвет неба. По задумке архитекторов, это современная интерпретация традиционной арабской решётки машрабия, отвечающей одновременно за приватность и естественное затенение.
Планировки вдохновлены типологией классического арабского дома: от внешнего слоя со спальнями и террасами пространство постепенно переходит в более прохладное «внутреннее ядро», где размещаются общие зоны и озеленённые дворы-оазисы. Это позволяет естественным образом снижать температуру и уменьшать нагрузку на системы кондиционирования.
Muraba Veil возводится рядом с шоссе Sheikh Zayed Road и выходит фасадом на Dubai Water Canal, в одном из немногих по-настоящему пешеходных районов города – с набережными, беговыми и велодорожками, кафе и быстрым доступом к Kite Beach.
Проект станет уже пятым совместным объектом Muraba и RCR Arquitectes и рассчитан на завершение к декабрю 2028 года. Начальная стоимость апартаментов в Muraba Veil заявлена на уровне от 18 млн дирхамов (около $4,9 млн), что автоматически выводит проект в сегмент суперпремиального жилья и закрепляет за ним статус одного из самых дорогих адресов эмирата.
Muraba Veil вписывается в долгосрочную стратегию Дубая по укреплению статуса мирового лидера в высотном и знаковом строительстве. Город уже располагает самым высоким зданием планеты Burj Khalifa и недавно анонсированным вторым по высоте небоскрёбом Burj Azizi; при этом именно в Дубае сосредоточено больше всего башен выше 300 м в мире.
