Власти Дубая в первом полугодии 2026 года выдали 1 млн 51,978 тыс. новых видов на жительство, сообщило Главное управление по вопросам идентификации и иностранцев эмирата GDRFA.
За этот же период было продлено 910 552 тыс. действующих видов на жительство, а иностранцам различных категорий выдано более 5,078 млн разрешений на въезд. Количество оформленных долгосрочных Golden Visa составило около 66 тыс.
При этом показатель в 1 млн разрешений не означает, что население Дубая за шесть месяцев увеличилось на такое же количество человек. Часть получателей уже могла находиться в эмирате по туристическим, рабочим или другим визам. Статистика также не учитывает иностранцев, покинувших Дубай или не продливших резидентство.
По данным властей, все миграционные услуги в Дубае переведены в цифровой формат, а среднее время обработки одной операции составляет менее четырёх минут. Уровень удовлетворённости клиентов оценивается в 95%.
«Золотые визы» предоставляются инвесторам, предпринимателям, учёным, квалифицированным специалистам, деятелям культуры и спорта, а также отдельным категориям студентов и выпускников. Такая виза позволяет длительное время проживать в ОАЭ без традиционного работодателя-спонсора и оформлять резидентство для членов семьи.
Население Дубая в конце 2024 года составляло около 4,25 млн человек. Мужчины составляли 68,5% жителей эмирата, что связано с большим количеством иностранных работников, приезжающих без семей.
В ОАЭ в целом проживают представители более 200 национальностей, причём иностранцы составляют подавляющее большинство населения. Самую многочисленную группу составляют выходцы из Индии. Значительные общины образовали граждане Пакистана, Бангладеш, Филиппин, Ирана, Египта, Непала и Шри-Ланки. Граждане ОАЭ составляют меньшинство населения страны.
Быстрый приток резидентов поддерживает спрос на жилье, коммерческую недвижимость, школы, медицинские услуги и транспорт. В то же время рост населения увеличивает нагрузку на дороги, коммунальную инфраструктуру и общественный транспорт Дубая.
Граждане Индии стали самой многочисленной группой иностранных покупателей недвижимости в Дубае в 2026 году, как следует из данных платформы DXB Interact, приведенных Gulf Today и Khaleej Times.
По данным DXB Interact, на долю покупателей из Индии пришлось 20,59 % общего объема покупок недвижимости в эмирате с конца февраля 2026 года. В публикации Khaleej Times со ссылкой на Harbor Real Estate и DXB Interact этот показатель округлен до 20,6 % на начало 2026 года.
Второе место заняли покупатели из Великобритании с долей 13,26–13,3 %, третье — граждане Египта с 12,6 %. Далее следуют США — около 9 %, Пакистан — 6,9 %, Саудовская Аравия и Австралия — по 5,7 %, Германия — около 4,2 %, Франция — 3,8 %, Канада — около 3 %.
За пределами первой десятки, по данным DXB Interact, оказались Нидерланды с долей 2,83 %, Россия — 2,5 %, Марокко — 2,33 %, Испания и Кувейт — по 2,11 %, Турция — 2,05 %, Нигерия — 1,89 %.
Аналитики связывают устойчивый интерес иностранных покупателей к рынку Дубая с политической стабильностью, отсутствием налога на доходы, возможностью 100-процентного иностранного владения объектами в зонах freehold, а также программами долгосрочного проживания, включая Golden Visa.
Наиболее активным сегментом рынка остаются компактные квартиры. По данным Khaleej Times, однокомнатные квартиры составили 34,9% продаж, или 27 590 сделок, студии — 23,4%, или 18 471 сделку, двухкомнатные квартиры — 20,7%, или 16 399 сделок. Такой спрос отражает интерес инвесторов к ликвидным объектам с более низким порогом входа и потенциалом арендной доходности.
Среди районов Дубая по объему продаж квартир лидировали Dubai Islands с 8,4 млрд дирхамов, Airport City с 7,2 млрд дирхамов и Business Bay с 6 млрд дирхамов. В сегменте вилл и зданий первое место занял Al Yalayis 1 с 10,6 млрд дирхамов, а среди земельных участков — Me’aisem Second с 10,1 млрд дирхамов.
Harbor Real Estate оценивает текущую ситуацию как переход рынка Дубая от фазы быстрого роста к более устойчивому циклу. По мнению компании, спрос все в большей степени формируют конечные покупатели и долгосрочные инвесторы, а не краткосрочные спекулянты.
Дополнительным фактором стабилизации рынка может стать рост предложения. По данным Khaleej Times со ссылкой на отчет Harbor Real Estate, в 2026 году к сдаче заявлено более 160 тыс. жилых единиц, хотя фактический объем ввода в эксплуатацию, как ожидается, будет существенно ниже. Для сравнения: в 2025 году было завершено около 39,7 тыс. объектов, а в 2024 году — 30,5 тыс.
Что касается рынка недвижимости Дубая, рейтинг иностранных покупателей показывает, что спрос остается географически диверсифицированным. Индия и Великобритания сохраняют ключевые позиции, но заметную роль играют также покупатели из Ближнего Востока, Северной Африки, Северной Америки, Австралии и Европы. Это подкрепляет статус Дубая как одного из главных международных центров инвестиций в недвижимость.
Дубай с 2021 года по первый квартал 2026 года выдал более 167 тыс. долгосрочных резидентских виз Golden Visa членам семей квалифицированных специалистов, следует из данных Главного управления по делам резидентов и иностранцев Дубая (GDRFA Dubai).
По данным GDRFA Dubai, всего за этот период было оформлено 167 124 вида на жительство для семей специалистов. Еще 100 286 резидентских разрешений получили семьи инвесторов в недвижимость, 70 247 — члены семей ученых и профильных экспертов, 37 022 — родственники крупных инвесторов, 3 259 — семьи иностранных пенсионеров. Кроме того, тысячи дополнительных виз были выданы родственникам предпринимателей, выдающихся студентов и деятелей гуманитарной сферы.
Статистика показывает, что семейная релокация становится одним из ключевых направлений миграционной политики Дубая. Эмират делает ставку не только на привлечение отдельных специалистов, инвесторов и предпринимателей, но и на закрепление их семей в стране на длительный срок. По оценке местных властей, рост количества семейных видов на жительство отражает доверие иностранцев к социальной инфраструктуре, образованию, медицине и цифровым государственным сервисам Дубая.
Наиболее активными группами иностранцев в этом сегменте, исходя из структуры выданных разрешений, остаются квалифицированные специалисты и их семьи, инвесторы в недвижимость, ученые и эксперты, а также крупные инвесторы. Отдельная крупная категория связана именно с рынком недвижимости: более 100 тыс. видов на жительство для семей real estate investors показывают, что покупка жилья остается одним из важных каналов долгосрочной релокации в Дубай.
По национальностям официальная статистика GDRFA Dubai в опубликованных данных не раскрывает распределение семейных Golden Visa. Однако демографическая структура ОАЭ в целом остается преимущественно экспатриантской: иностранцы составляют около 88,5% населения страны, а самые многочисленные общины традиционно представлены выходцами из Индии, Пакистана, Бангладеш, Филиппин, Ирана, Египта и других стран региона и Азии.
Golden Visa в ОАЭ — это долгосрочная резидентская виза, которая позволяет иностранным талантам, инвесторам, предпринимателям, ученым, специалистам, студентам и другим категориям жить, работать или учиться в стране.
Для Дубая программа стала инструментом конкуренции за капитал и человеческие ресурсы, а также способом удержания состоятельных и востребованных специалистов-иностранцев вместе с их семьями.
Дубай отменил минимальный порог стоимости недвижимости для получения двухлетней резидентской визы инвестора. Ранее покупателю требовалось владеть объектом стоимостью не менее 750 тыс. дирхамов, или около $204 тыс.
Новые правила касаются двухлетней renewable-визы для владельцев недвижимости, которая оформляется через Dubai Land Department и его Cube Centre. Теперь индивидуальный собственник может претендовать на такой ВНЖ независимо от стоимости объекта, если недвижимость зарегистрирована на него и выполнены остальные требования по документам.
Для совместной собственности минимальный порог сохраняется, но в другой форме: каждый совладелец должен иметь долю стоимостью не менее 400 тыс. дирхамов. Это означает, что послабление в первую очередь рассчитано на покупателей, которые оформляют объект на одного владельца.
Отмена порога делает резидентский статус доступнее для покупателей небольших квартир и студий, которые раньше могли не проходить по минимальной стоимости. Для рынка недвижимости Дубая это может усилить спрос в более доступных сегментах, особенно среди иностранцев, рассматривающих покупку не только как инвестицию, но и как способ получить легальный статус проживания в ОАЭ.
При этом изменение не касается 10-летней Golden Visa. Для «золотой визы» через недвижимость по-прежнему действует отдельный инвестиционный порог — обычно от 2 млн дирхамов. Поэтому новая мера расширяет именно нижний вход на рынок резидентства, но не заменяет долгосрочные программы для крупных инвесторов.
Для покупателей важным остается не только сам факт владения недвижимостью, но и юридическая чистота объекта, регистрация права собственности, соответствие требованиям Dubai Land Department и готовность оплачивать сопутствующие расходы по оформлению визы, Emirates ID и медицинскому страхованию.
Дубай остается одним из самых активных рынков недвижимости Ближнего Востока. Спрос поддерживают приток иностранных резидентов, рост деловой активности, налоговая привлекательность ОАЭ и развитая инфраструктура. Отмена минимального порога для двухлетнего ВНЖ может дополнительно расширить круг покупателей, для которых покупка недвижимости в эмирате становится способом не только инвестировать, но и закрепиться в стране.
Индекс DFM Real Estate Index (DFMREI), который отражает динамику акций компаний сектора недвижимости на Dubai Financial Market, в понедельник, 9 марта, снизился на 4,71% до 13 359,61 пункта, показав минимум дня 13 353,18 пункта, следует из данных биржевой статистики.
На горизонте последних пяти торговых сессий снижение индекса составляет около 17%, что близко к оценкам в соцсетях о «порядка 20%», но по агрегированным рыночным данным речь идет именно о падении примерно на 17%.
Параллельно широкий индекс рынка Дубая (DFMGI) продолжил снижение на фоне войны США и Израиля с Ираном и роста нервозности из-за рисков для логистики и инфраструктуры.
На фоне ухудшения восприятия ОАЭ как «тихой гавани» часть состоятельных клиентов уже рассматривает перенос активов из Дубая в другие финансовые центры. Ряд богатых азиатских клиентов делал запросы или предпринимал шаги для перевода средств в Сингапур и Гонконг, опасаясь затяжного конфликта и роста рисковой премии.
При этом опрошенные Reuters участники рынка подчеркивают, что DFMREI является биржевым индикатором (акции девелоперов и связанных компаний) и может реагировать значительно быстрее, чем физический рынок жилья, где ценовые изменения фиксируются с лагом по данным сделок.
Рынок недвижимости Дубая, завершивший 2025 год рекордными показателями, в начале 2026 года может столкнуться с временным охлаждением спроса на фоне военной эскалации между США, Израилем и Ираном, однако эксперты пока не ожидают обвала цен.
В 2025 году объем продаж недвижимости в Дубае оценивался в $187 млрд, а число сделок превысило 215 тыс. Ключевыми группами покупателей назывались инвесторы из Индии, Великобритании и России, тогда как в начале 2026 года часть инвесторов заняла выжидательную позицию.
Среди факторов давления на рынок аналитики выделяют сообщения об инцидентах в знаковых локациях и влияние транспортных ограничений: временные сбои и закрытия воздушных узлов снижают приток иностранных покупателей и усложняют проведение сделок, особенно в сегменте, зависящем от быстрых визитов и просмотров.
В то же время до текущей эскалации ценовая динамика оставалась позитивной: по данным REIDIN, в январе 2026 года индекс цен продаж жилья в Дубае вырос на 0,75% к предыдущему месяцу и на 11,79% в годовом выражении, что указывает на сохранявшийся инерционный рост на входе в кризис.
Участники рынка допускают сценарий “паузы без падения” при быстром завершении горячей фазы, но предупреждают, что затяжной конфликт способен сильно ударить по ликвидности и привести к более заметной коррекции, прежде всего в наиболее чувствительных сегментах и локациях.
