Количество объектов в активной стадии реализации в Киевской области за год выросло на 8,3%, до 221, в столице снизилось на 4%, до 175, сообщил основатель M4U Владимир Даниленко агентству «Интерфакс-Украина».
Согласно аналитическим данным компании M4U, в 2023 году цены на первичном рынке недвижимости изменились не существенно.
«В октябре-2023 средняя стоимость квадратного метра первичной недвижимости в Киеве составляет 61,8 тыс. грн. Это всего на 2,2% больше, чем в октябре прошлого года, и на 0,3% меньше, чем в начале текущего года. В Киевской области средняя цена квадратного метра выросла до 32,3 тыс. грн, что на 2,3% выше по сравнению с соответствующим периодом прошлого года и на 1,8% относительно показателей начала года», – сообщил Даниленко.
Он добавил, что в столице число новостроек в активной стадии строительства продолжает снижаться: год назад их было 185, в начале года 182, сейчас 175. Как и раньше, больше всего жилых комплексов в активной стадии строительства и продаж расположено в Голосеевском (28 ЖК), Печерском (27) и Шевченковском (25) районах Киева. Меньше всего – в Деснянском (10), Святошинском и Оболонском (по 11) районах. Большинство предложений на рынке сосредоточено в ценовом диапазоне 36–44 тыс. грн./кв. м, среди них традиционно преобладают предложения квартир комфорт-класса.
«Если мы посмотрим график изменения цены в течение года, то заметим незначительную коррекцию практически во всех классах. Снижение стоимости квадратного метра началось в марте, но в конце лета–начале осени цены начали восстанавливаться до уровня начала года», — сообщил Даниленко.
К примеру, квадратный метр недвижимости эконом-класса за год подорожал на 5,2%, до 35,64 тыс. грн, однако по сравнению с апрелем этого года подешевел на 1%.
В комфорт-классе изменения совсем незначительны: +1% за год и только +0,7% за полгода, сейчас 45,1 тыс. грн. В бизнес-классе недвижимость сегодня стоит в среднем 73,9 тыс. грн/кв. м — на 2,2% меньше, чем годом ранее, и на 6,3%, чем в начале этого года.
В сегменте элитной недвижимости (142,6 тыс. грн/кв. м) также продолжается понижение цен: на 2% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, на 2,8% по сравнению с началом 2023-го. Наибольшее понижение в этом сегменте наблюдалось весной, с тех пор квадратный метр подорожал на 2,9%.
По словам Даниленко, причины такой коррекции традиционны для последнего времени: незначительное изменение курса (влияющего на часть предложения, где цены привязаны к курсу валюты), пришедшее на апрель-июль, реакция застройщиков на уменьшение спроса в течение и после майских ударов.
«В прошлом году основной причиной роста цен был рост себестоимости, корректировка смет проектов. В этом году и валюты, и экономическая ситуация в Украине в целом более стабильны, а рыночные факторы роста цены отсутствуют. Более того, подавляющее большинство девелоперов, стремясь привлечь клиентов, предлагает большие или меньшие скидки на недвижимость. Это приводит к периодическим колебаниям цен, например в сегментах «бизнес» и «элит», где маржа разрешает такие акции», — сообщил он.
Эксперт констатировал, что рынок постепенно меняется под влиянием реалий военного времени. Ответом на увеличение запросов на более бюджетное жилье, в том числе с ремонтом, вероятно, станет переориентация части спроса на ближайшие пригороды, как это было в 2014-2015 годах.
В Киевской области количество объектов в активной стадии реализации за год выросло на 8,3%, до 221. Однако это еще ниже довоенных показателей — в январе 2022 года таких объектов было 263.
“Восстанавливать работы несколько активнее, по сравнению со столичными, девелоперам пригорода помогает участие в программе «еОселя». В Киевской области гораздо больше объектов, которые отвечают критериям программы, а благодаря более доступной цене они пользуются большим спросом, в частности у внутренне перемещенных украинцев”, – объясняет Даниленко.
Средняя цена квадратного метра в Киевской области выросла до 32,3 тыс. грн, что на 2,3% выше цен соответствующего периода прошлого года и на 1,8% — цен начала года.
Согласно исследованию M4U, в отличие от Киева, в области большинство сегментов недвижимости демонстрируют восходящий тренд. Единственное исключение – бизнес-класс, но и там за последние три месяца стоимость квадратного метра росла – до 35,2 тыс. грн (меньше на 4,9% чем год назад, но на 3% выше, чем в июле-2023).
Квадратный метр эконом-класса в пригороде подорожал до 28,3 тыс. грн, или на 5,3% по сравнению с октябрем прошлого года, а за последние полгода – на 0,9%. В комфорт-классе (31,6 тыс. грн) за год рост средней цены составил 5,6%, за полгода – 4,1%. В сегменте недвижимости, позиционируемой как элитная (45,8 тыс. грн), за год цена выросла на 3,6%, из них на 1,9% за последние полгода.
Большинство квартир продается в ценовом диапазоне 26–32 тыс. грн за квадратный метр. Как и в Киеве, большинство из них относятся к комфорту класса. Больше всего новых ЖК строится и продается в Ирпене (39 ЖК), Софиевской Борщаговке (20) и Буче (14).
“Сказывается ориентация клиентов на оптимальное сочетание цены с одной стороны, оценки рисков и сервисов ЖК – с другой. Вероятно, тенденцией ближайшего года-полутора лет будет поиск оптимальных форматов строительства, сочетающих в себе быстроту, универсальность проектных решений и относительно невысокую себестоимость. Ожидаем, что это будут проекты в комфорт-классе и социальное жилье», – прогнозирует эксперт.
Созданная в феврале 2020 года украинская proptech-компания M4U специализируется на разработке и внедрении комплексных интеллектуальных решений в сфере девелопмента недвижимости.
В Киевской области в рамках госпрограммы «ВідновиДом» ремонтируют 95 объектов, в том числе 63 проекта полностью или частично завершены, сообщает пресс-служба Министерства развития общин, территорий и инфраструктуры Украины.
Как сообщается в релизе, ОСМД Киевщины первыми присоединились к программе «ВідновиДом» после ее запуска в ноябре 2022 года. Больше всего многоэтажек восстанавливают в Ирпене — 87. Также три дома ремонтируют в Буче, по два — в Макарове и Гостомеле, один в Софиевской Борщаговке.
«Уже около 5000 семей стали участниками этой инициативы, которая позволяет быстро ремонтировать дома и возвращаться домой. Общая сумма грантов, которые получат ОСМД Киевской области, составила 280,5 млн грн, из них 116 млн грн Фонд уже выплатил», — сообщил директор Фонда энергоэффективности Егор Фаренюк.
Недавно Фонд энергоэффективности перешел к реализации основного этапа Программы «ВідновиДім». Теперь ее действие распространяется на всю территорию Украины кроме временно оккупированных территорий и территорий активных боевых действий. Как и раньше, участвовать в ней могут ОСМД, дома которых повреждены в результате боевых действий. Они могут получить грант Фонд энергоэффективности, который компенсирует 100% стоимости работ и материалов, но он не может быть больше 7,2 млн грн.
Премьер-министр Денис Шмыгаль заявляет, что по состоянию на 11:00 повреждено 11 важных инфраструктурных объектов в 8 регионах и Киеве. Премьер отметил, что главная цель России посеять панику, испугать, оставить украинцев без света и тепла.
«Все службы работают на местах, мы оперативно восстанавливаем нашу инфраструктуру. Сделаем все, чтобы как можно быстрее восстановить все объекты. Спасибо нашим спасателям и медикам, которые сейчас в эпицентрах обстрелов спасают жизнь людей. Спасибо нашим энергетикам, которые под обстрелами возобновляют питание городов», — написал он.
Шмыгаль также сообщил, что ПВО удалось сбить более 40 ракет из 70.
Кабинет министров Украины утвердил проект указа президента о конфискации 903 объектов, которые принадлежат российскому государству, сообщил премьер-министр Денис Шмыгаль.
«Как и обещали, забираем в пользу Украины и украинского народа российские активы. Делаем это системно в соответствии со всеми процедурами. Мы не подменяем закон нашим желанием, но реализуем эту стратегическую задачу правовым способом. Конфискованные активы конвертируются в средства, направленные на нашу оборону и восстановление», — сказал Шмыгаль на заседании правительства в пятницу.
По словам премьера, правительство приняло решение о конфискации российского имущества и активов в Украине. В частности, утвержден проект указа президента, которым предлагается конфискация 903 объектов, которые принадлежат российскому государству.
По словам Шмыгаля, 79 позиций – это корпоративные права, 824 позиции – имущество.
«Перечень объектов сформирован: это сотни зданий, корпоративных прав, земельных участков и финансовых активов. Все имущество разделено на три категории: первая – это имущество, которое принадлежит российскому государству, вторая – это активы, которые принадлежат подсанкционным гражданам и компаниям из России, третья — это активы российских банков», — добавил он.
Премьер подчеркнул, что такое решение является первым шагом, далее должна проходить конфискация активов России на западе.
Более 5,800 тыс. обращений заказчиков обработала Государственная инспекция архитектуры и градостроительства (ГИАГ) Украины за период военного времени, сообщила пресс-служба ГИАГ.
По ее данным, за период с 15 марта по 15 мая главные инспекторы стройнадзора ГИАГ проработали 2,200 тыс. сообщений относительно начала строительных работ и 130 разрешений — на выполнение строительных работ, а также 2,950 деклараций о готовности объекта к эксплуатации (в т.ч. по амнистии), 100 сертификатов о принятии объекта в эксплуатацию. При этом внесено 470 изменений в сообщения, декларации и разрешения.
Как сообщается на странице ГИАГ в Facebook, наиболее активно новое строительство начинают во Львовской, Закарпатской и Хмельницкой областях: там выдано наибольшее количество разрешений на выполнение работ. Эти же регионы сейчас лидируют по числу выданных сертификатов и деклараций о готовности к эксплуатации. В частности, треть обращений о получении сертификатов поступила из Львовской области.
Отмечается, что активное строительство возобновляется и на деоккупированных территориях, инфраструктура которых существенно пострадала. ГИАГ получает запросы об объектах в Черниговской, Сумской, Киевской областях.
Недострои – дома и жилые комплексы – не первый год являются чувствительным вопросом украинского рынка недвижимости. Особенно остро ощущают ситуацию крупные города и их ближайшие спутники.
Часто местные власти не в состоянии оперативно реагировать на проблему собственными силами. Именно тогда за дело берется инженерно-технический персонал (ИТП) и ресурсы мощных локальных застройщиков.
Об опыте девелопмента с правопреемством говорим с Сергеем Мусиенко, управляющим партнером Comfort Life Development – одного из крупнейших застройщиков Киевской области.
Начнем с самого сложного кейса. Как происходил процесс?
Таких кейсов сегодня четыре. Первым припоминается большой объект «Жемчужина Ирпенских Липок». В 2012 году на смежном с нашим участке строился другой девелопер. Еще на начальном этапе его проект застрял, но квартиры продолжали активно продаваться. Речь идет приблизительно о 8 % готовности застройки. По сути, о бетонном каркасе шести этажей одной из четырех 12- этажных секций.
Недобросовестный предприниматель направил на строительство лишь половину полученных средств, оставив вкладчиков без жилья.
Поскольку рядом полным ходом шло строительство ЖК «Ирпенские Липки», утратив надежду, обманутые инвесторы обратились к нам. Вкладчикам порекомендовали объединиться в кооператив и поставить проблемный объект на баланс.
После завершения процедуры специалисты Comfort Life взяли юридическое сопровождение кооператива на себя. Главной целью было скорейшее получение права собственности для обманутых людей. Только после этого мы смогли заключить новые контракты с собственниками на достройку ЖК, который находился в «замороженном» состоянии около трех лет. Сегодня он носит название «Ирпенские Липки-2».
ЖК «Ирпенские Липки -2»
Как насчет остальных трех? Ощущались большие различия?
Касательно Ирпеня, знаковыми являются кейсы ЖК «Парковый», одной из его секций, и фактический сдвиг с этапа фундамента ЖК Royal Park. В случае последнего девелопер, почувствовав сложности, сам обратился к нам.
Отдельная беседа – об известном долгострое ЖК Gold City в Буче. До Comfort Life за комплекс в течение трех лет по очереди брались несколько застройщиков. Обратившись в итоге к нам, первый собственник активно содействовал, организовывал встречи с мэром, рабочими группами. Сегодня крупный объект под названием ЖК Central Bucha – на финальной стадии строительства.
ЖК Central Bucha
Необходимо подчеркнуть, что в каждом случае мы проводили существенные улучшения. Производили перепланировку, масштабные работы по благоустройству.
Планируете расширить опыт на другие проблемные объекты?
Честно говоря, никогда не стремились к этому.
Проблема недостроев – зона ответственности местной власти. В ее компетенции предупреждать и закрывать подобные вопросы. Вместе с этим понимаем ограниченность ее инструментов. Стараемся подставить плечо.
Действительно, иногда достраиваем за другими. В свое время компании удалось подхватить несколько площадок в Киевской области. При этом мы брались исключительно за перспективные, экономически выгодные бизнес-проекты. Сразу отклоняли предложения, усмотрев хотя бы минимальный риск. Тщательно все рассчитывали.
Сегодня к нам продолжают обращаться власти и девелоперы, поскольку у нас большой положительный опыт – всегда достраиваем объекты. В свою очередь, компания Comfort Life Development прежде всего сосредоточена на существующем строительстве.
Беседовал Дмитрий Стрелецкий
