Іспанський ринок житла в 2025 році вийшов на максимум з 2007 року: за даними Міністерства житла та міської політики Іспанії, в країні було укладено 752 098 угод купівлі-продажу житла, що на 5% більше, ніж у 2024 році.
Іноземний попит залишається одним з ключових драйверів цього зростання. За попередніми даними іспанських реєстраторів, у 2025 році іноземці купили в Іспанії майже 97 300 будинків і квартир, що стало новим максимумом і склало 13,8% всіх угод на ринку житла. При цьому за нотаріальною статистикою за перше півріччя 2025 року іноземці забезпечили 71 155 угод, або 19,3% від загальної кількості продажів житла за цей період. Нотаріуси окремо відзначають, що зростання в 2025 році в основному забезпечили саме іноземці-резиденти, тоді як покупки з боку нерезидентів трохи знизилися.
Основні групи іноземних покупців в Іспанії зараз формують насамперед європейці та вихідці з країн з великою міграцією в саму Іспанію. За даними реєстраторів за четвертий квартал 2025 року, найбільші частки серед іноземних покупців припадали на британців (8,57%), німців (6,67%), нідерландців (5,91%), марокканців (5,30%), французів (5,28%), румунів (5,17%) та італійців (4,76%). Нотаріальна статистика за перше півріччя 2025 року також показує лідерство громадян Великої Британії – 5 731 угода, за ними йшли Марокко – 5 654 і Німеччина – 4 756.
Українці в цій структурі також вже займають помітне місце. За даними, які наводилися на основі іспанської нотаріальної статистики, в січні-червні 2025 року громадяни України здійснили 2 165 покупок житла в Іспанії, що стало рекордом для всієї серії спостережень. В офіційному огляді Notariado Україна також названа серед країн, що показали зростання в першому півріччі 2025 року: кількість покупок у українців збільшилася на 5% рік до року. Середня ціна, яку платили українські покупці, становила близько EUR1 832 за кв. м.
Росіяни, навпаки, втрачають вагу на іспанському ринку. За даними нотаріусів, у першому півріччі 2025 року покупки житла громадянами РФ скоротилися на 17,4% порівняно з тим же періодом 2024 року, і росіяни вже не входять до числа найбільших іноземних груп за кількістю угод. При цьому росіяни, як і раніше, належать до числа покупців з ціною покупки вище середньої по іноземцях.
Географічно іноземний попит найбільш помітний на узбережжі та островах. За даними реєстраторів, особливо висока частка іноземних покупців на Балеарських островах (32,8%), Валенсійському співтоваристві (29,6%), Канарських островах (24,5%), Мурсії (22,8%), Каталонії (16,5%) і Андалусії (14%). Нотаріуси також виділяють як головні зони концентрації угод з іноземцями Аліканте, Балеарські острови, Малагу і Санта-Крус-де-Тенеріфе.
Таким чином, іспанський ринок житла зараз підживлюється відразу двома іноземними потоками – покупцями-нерезидентами, особливо з Північної та Західної Європи, і мігрантами, які вже живуть і працюють в Іспанії. Саме друга група, судячи з нотаріальної статистики, в 2025 році стала головним фактором підтримки рекордного попиту на житло.
Мер Барселони Жауме Колльбоні запропонував заборонити громадянам країн, що не входять до Євросоюзу, купувати друге житло в місті, пояснюючи це боротьбою зі спекулятивним попитом на тлі затяжної житлової кризи. Йдеться насамперед про покупців, які придбавають нерухомість не для постійного проживання, а як інвестиційний актив. Сам Колльбоні в лютому говорив, що, якби це було в його повноваженнях, він би заборонив британцям, американцям та іншим громадянам країн поза ЄС купувати другі будинки в каталонській столиці.
На даний момент це саме політична ініціатива, а не прийнята норма. Паралельно на національному рівні уряд Іспанії ще в січні 2025 року оголосив про намір різко посилити умови купівлі житла для нерезидентів з країн поза ЄС, збільшивши для них податкове навантаження до 100% вартості об’єкта. Цей захід також залишається пропозицією і вимагає подальшого законодавчого оформлення.
Ініціатива Барселони вкладається в більш широку лінію міської влади щодо охолодження перегрітого ринку житла. Раніше місто вже вирішило не продовжувати після 2028 року ліцензії на короткострокову туристичну оренду, яких в Барселоні налічується близько 10,101. Влада пояснює жорсткий курс тим, що за останні десять років середня оренда в місті зросла на 68%, а вартість купівлі житла – на 38%.
За офіційними даними Idescat, на початок 2025 року в Барселоні проживало 1 713 247 осіб, з них 437 663 іноземці, або 25,55% населення. Відповідно, громадян Іспанії в місті налічувалося близько 1,276 млн. При цьому, якщо дивитися не за громадянством, а за місцем народження, то, за даними міського звіту за 2024 рік, 33,6% жителів Барселони народилися за межами Іспанії, а народжені безпосередньо в Барселоні становили всього 46,1% населення.
Найбільші діаспори в Барселоні за громадянством на початок 2025 року – італійська (50 754 особи), колумбійська (29 574), пакистанська (24 857), китайська (22 333), перуанська (22 105), марокканська (19 300) і французька (18 437). Міська влада окремо зазначала, що до статистики італійських громадян входять і багато уродженців Аргентини з італійським паспортом.
Кількість іноземців з чинним дозволом на перебування в Словаччині станом на 30 червня 2025 року склала 342 048 осіб, що на 14 676 більше, ніж роком раніше (+4,5%).
Згідно з даними Управління прикордонної та іноземної поліції (UHCP) МВС Словаччини, 287 014 з цього числа припадало на громадян третіх країн, 55 034 – на громадян ЄС.
Найбільшою групою іноземців у країні залишаються громадяни України – 201 116 осіб (близько 59% від загальної кількості іноземців з чинним перебуванням).
До числа найбільших діаспор також входять громадяни Сербії (16 240), Чехії (12 441), В’єтнаму (11 179), Угорщини (9 759), Росії (8 850), Румунії (6 411), Польщі (5 994), Індії (5 732) і Грузії (4 676).
У парламенті Кіпру розглядаються ініціативи, які можуть помітно посилити правила придбання нерухомості громадянами третіх країн і компаніями з іноземним контролем, на тлі дискусії про доступність житла і ризики неконтрольованого продажу землі.
Зокрема, партія AKEL внесла до Палати представників два законопроекти, що передбачають введення вимірюваних обмежень для покупців з країн поза ЄС. Пропонується дозволити громадянам третіх країн придбавати тільки один житловий об’єкт з обмеженням за площею (до 200 кв. м), а також один офіс (до 300 кв. м) і один магазин (до 200 кв. м). При цьому компанії з іноземними інтересами, згідно з ініціативою, повинні бути повністю позбавлені права купувати житло.
Ще один блок пропозицій стосується посилення контролю за структурами володіння: передбачається обов’язкове розкриття кінцевого бенефіціарного власника за угодою, щоб припинити покупки через кіпрські або європейські компанії, фактично контрольовані нерезидентами з третіх країн.
Також AKEL пропонує заборонити покупки нерухомості в зонах біля критичної інфраструктури, включаючи порти і аеропорти, а також в прибережних і буферних районах, і повністю заборонити продаж лісових і сільськогосподарських земель іноземним покупцям з країн поза ЄС.
У партії заявляють, що метою ініціатив є захист права на житло для місцевих домогосподарств, зниження тиску на ціни та врахування факторів безпеки. Обговорення законопроектів, як очікується, розпочнеться в профільному комітеті після свят Богоявлення.
Хто в основному купує нерухомість на Кіпрі
За даними аудиторської служби, в 2024 році 4 321 угода з 15 797 (27,4%) припала на покупців з країн поза ЄС, при цьому в звіті зазначається, що реальна частка може бути вищою через покупки через компанії, зареєстровані в ЄС або на Кіпрі.
Статистика, представлена в парламенті міністром внутрішніх справ Константіносом Іоанну за період з вересня 2024 року по вересень 2025 року, показує, що серед найбільш активних іноземних покупців фігурують британці, ізраїльтяни і росіяни, також помітні угоди громадян Греції, Лівану і Румунії. У розрізі регіонів, наприклад, в Пафосі лідирували британці (890 покупок), далі ізраїльтяни (683) і росіяни (327), а в Лімассолі найбільшими покупцями називалися росіяни (846) та ізраїльтяни (571).
Громадяни України в різні роки також фігурували в рейтингах серед топ-10 найбільш активних покупців нерухомості на Кіпрі.
В Іспанії іноземні покупці житла трохи зменшили активність, але саме вони й далі залишаються ключовою рушійною силою ринку – передусім громадяни Великої Британії, Німеччини та Нідерландів.
За даними іспанського реєстру прав власності, у III кварталі 2025 року іноземці придбали майже 23,7 тис. житлових об’єктів, що на 4% менше, ніж за аналогічний період 2024 року. Частка угод за участю нерезидентів знизилася до 13,6% з 14,9% роком раніше, але все ще приблизно на 36% перевищує середній показник за останні десять років.
Хто купує: топ-нації на ринку житла Іспанії
У III кварталі 2025 року найбільшими групами іноземних покупців стали:
Серед інших важливих покупців у III кварталі фіксується помірне зростання з боку Румунії та Марокко, тоді як попит із Франції, Італії, Бельгії та Польщі дещо скоротився. Інтерес покупців зі США та Марокко залишився близьким до торішнього рівня. Попит із РФ і Китаю суттєво впав – приблизно на 34% та 23% відповідно.
Повна картина за 2024 рік
Як випливає з узагальнених даних за 2024 рік, іноземці купили в Іспанії близько 93 тис. житлових об’єктів – близько 14,6% усіх угод на ринку. Це один із найвищих показників за всю історію спостережень.
За результатами 2024 року основні національні групи виглядають так:
Таким чином, першу десятку за масштабами купівель формують передусім європейці – британці, німці, марокканці, нідерландці, румуни, італійці, французи та поляки, доповнені покупцями з Китаю й України.
Регіони-магніти для іноземців
Найпопулярнішими регіонами серед іноземних покупців залишаються середземноморське узбережжя та острови: Валенсійська автономія, Андалусія, Каталонія, Балеарські та Канарські острови. На них припадає переважна частина покупок іноземців, а в окремих провінціях – таких як Аліканте чи Малага – частка іноземців у загальному обсязі угод сягає 30–40%.
Що означає корекція попиту
Невелике зниження кількості угод у III кварталі 2025 року експерти розглядають радше як технічну корекцію після рекордного 2024-го, ніж як розворот тренду. Частка іноземців залишається істотно вищою за докризовий середній рівень, а Іспанія й далі приваблює покупців поєднанням клімату, відносно доступних цін і розвиненої інфраструктури.
При цьому структура попиту поступово змінюється: позиції британців та німців лишаються сильними, але дедалі помітнішу роль відіграють покупці з Нідерландів, Центральної та Східної Європи й Північної Африки. Для місцевого ринку це означає збереження високої частки іноземної присутності, але з більшим різноманіттям національностей і джерел капіталу.
Влада Грузії проводить масштабну реформу міграційного законодавства, що передбачає посилення контролю за законністю перебування іноземців, створення бази даних порушників і введення обов’язкових дозволів на роботу (work permit) з 1 березня 2026 року.
З 1 жовтня 2025 року профільне міністерство веде спеціальний реєстр іноземців, які перебувають або раніше перебували в країні нелегально. Державні органи отримали право запитувати розширені біометричні дані (включно з відбитками пальців і долонь), а також проводити перевірки в приватних приміщеннях – житлових будинках і на робочих місцях, якщо є підозра на порушення режиму перебування.
Скарги на відмову у видачі посвідки на тимчасове проживання або на рішення про депортацію не будуть автоматично призупиняти виконання таких рішень. Нові процедури моніторингу поширюються на основні категорії посвідок на тимчасове проживання – по роботі, бізнесу, навчанню і володінню нерухомістю.
Для IT-фахівців запроваджується окремий тип посвідки на тимчасове проживання: претендент має мати щонайменше два роки документально підтвердженого профільного досвіду та річний дохід, не нижчий за 25 тис. дол. США. Така посвідка видається на три роки з можливістю продовження до 12 років.
З 1 березня 2026 року для здійснення трудової діяльності іноземцям у загальному випадку знадобиться чинний дозвіл на роботу. Експерти рекомендують іноземним громадянам і роботодавцям заздалегідь готувати пакет документів – трудові договори, підтвердження доходів, довідки про несудимість, – а також суворо дотримуватися умов уже виданих посвідок на проживання, оскільки порушення можуть призвести до додаткових перевірок, штрафів, депортації та відмов у продовженні статусу.
За даними Національного статистичного управління Грузії (Geostat), 2024 року іноземці становили близько 6,6% населення країни, тобто близько 250 тис. осіб, тоді як 2014 року їх було лише близько 22 тис. (0,6% населення). Дослідження ISET-PI та інших аналітичних центрів свідчить, що у 2015-2024 роках найбільший чистий імміграційний приплив припав на громадян Росії (приблизно 97 тис. осіб), України (приблизно 27 тис.) та Азербайджану (приблизно 14 тис.), помітні групи становлять також вихідці з Туреччини, Індії та Білорусі.
Аналітики зазначають, що подальше посилення міграційного режиму може призвести до часткового відтоку релокантів і членів їхніх сімей до інших юрисдикцій із більш передбачуваними правилами – насамперед до держав ЄС з активними програмами для IT і стартапів (Португалія, Іспанія, Німеччина, Чехія), а також до вже популярних напрямків для вихідців із Росії, України та Білорусі: Сербії, Чорногорії, Вірменії, Казахстану, ОАЕ. Під час вибору країни релокації ключовими факторами, за оцінками консультантів, стають прозорість процедур ВНП і work permit, доступність житла і стабільність політичного курсу.
