Überblick über das System der Immobilienbesteuerung in Polen für Ausländer und Gebietsansässige
Das Interesse von Ausländern, einschließlich der in der Ukraine ansässigen Personen, an polnischen Immobilien nimmt weiter zu. Gleichzeitig ist es wichtig, die Steuerlast zu berücksichtigen, die mit dem Kauf, dem Besitz und dem Verkauf von Wohnraum verbunden ist. In diesem Artikel werden wir die wichtigsten Steuern im Zusammenhang mit Immobilien in Polen sowie die aktuellen Steuersätze und Besonderheiten für Privatpersonen betrachten.
– Steuer beim Immobilienkauf: die Steuer auf zivilrechtliche Transaktionen (PCC)
Beim Kauf einer Zweitimmobilie (von einer Privatperson) ist der Käufer verpflichtet, eine PCC in Höhe von 2 % des Immobilienwerts zu zahlen.
Beispiel: eine Wohnung für 100.000 € – die Steuer beträgt 2.000 €.
Wird die Immobilie auf dem Primärmarkt (von einem Bauträger) erworben, ist keine PCC zu zahlen, aber es wird eine Mehrwertsteuer erhoben (in der Regel 8 % oder 23 %, je nach Art der Immobilie und Fläche).
Bis zu 150 m² für eine Wohnung oder 300 m² für ein Haus – 8 % MwSt.
Über diese Grenzen hinaus – 23 % MwSt. auf den Überschuss
Der Kauf ist mit notariellen Kosten verbunden: Abwicklung des Geschäfts, Eintragung ins Grundbuch, Eintragungsgebühren. Im Durchschnitt belaufen sich die zusätzlichen Kosten auf etwa 2-4 % des Preises.
– Grunderwerbsteuer (Podatek od nieruchomości)
Dies ist eine jährliche lokale Steuer, die von jedem Eigentümer gezahlt wird. Sie wird auf der Ebene der Gemeinde festgelegt und hängt von der Größe der Immobilie ab.
Höchstsätze im Jahr 2025 (jährlich vom polnischen Finanzministerium festgelegt):
Wohnungen und Häuser: bis zu 1,15 PLN pro m² (≈ 0,27 €)
Wohngrundstücke: bis zu 0,70 PLN pro m² (≈ 0,16 €)
Beispiel: eine 60 m² große Wohnung in Warschau → Steuer von ~ 16 € pro Jahr.
Wichtig: In kleineren Städten ist der Satz niedriger, in der Hauptstadt liegt er näher am Höchstsatz.
– Steuer auf Mieteinnahmen
Wenn die Immobilie vermietet wird, sind die Einkünfte steuerpflichtig. Privatpersonen können eine der folgenden Regelungen wählen:
Marktsatz (allgemeiner Einkommensteuertarif): 12 % bis zu einem Einkommen von 120.000 PLN pro Jahr und 32 % für den darüber hinausgehenden Betrag (2025)
Pauschalsatz (ryczałt): 8,5% für Einkommen bis zu 100.000 PLN und 12% auf den darüber hinausgehenden Betrag
Die ryczałt-Regelung ist bei kleinen Vermietern beliebt, insbesondere bei kurzfristigen Vermietungen.
– Kapitalertragssteuer (bei Verkauf)
Wenn Sie Ihre Immobilie früher als 5 Jahre nach dem Erwerb verkaufen, müssen Sie 19 % Kapitalertragssteuer auf den Gewinn zahlen.
Ausnahmen:
Es ist keine Steuer zu zahlen, wenn der Verkäufer die Immobilie 5 Jahre oder länger besessen hat.
Eine Steuerbefreiung ist auch möglich, wenn der gesamte Betrag für den Kauf eines neuen Hauses oder den Bau eines solchen innerhalb von 3 Jahren verwendet wird.
– Sonstige Kosten und Gebühren
Instandhaltung der Immobilie: Rechnungen für Versorgungsleistungen, Reparaturen und Verwaltungsgebühren (insbesondere in Wohnanlagen)
Müllabfuhrgebühr: wird von der Gemeinde festgelegt und hängt von der Anzahl der Bewohner ab
Gebühr für die Verwaltungsgesellschaft: zwischen 2 und 4 PLN/m² pro Monat (0,5-1 €/m²)
Das polnische System der Immobilienbesteuerung ist moderat und relativ transparent. Besondere Aufmerksamkeit sollte der PCC-Steuer auf Käufe und der Kapitalertragssteuer auf Verkäufe geschenkt werden. Für ausländische Investoren und Umsiedler ist es wichtig, die gesamte Steuerlast im Voraus zu berücksichtigen, wenn sie einen Kauf oder eine Miete planen.
relocation.com.ua empfiehlt, vor der Transaktion einen polnischen Steuerberater oder Rechtsanwalt zu konsultieren, um unerwartete Ausgaben zu vermeiden und die steuerlichen Folgen zu optimieren.
Die ukrainische Premierministerin Julia Sviridenko hat die zuvor begonnene Prüfung der Staatsausgaben mit der Deregulierung und dem Moratorium für Eingriffe in die Wirtschaft in Verbindung gebracht.
„In der Wirtschaft haben wir mit der Umsetzung des Beschlusses des Nationalen Sicherheits- und Verteidigungsrats über einen Moratorium für Kontrollen von Unternehmen durch die Strafverfolgungsbehörden begonnen. Die Wirtschaft erwartet von der Regierung konkrete Schritte zur Deregulierung. Deshalb beginnen wir mit einer Prüfung aller Staatsausgaben.
Wir planen eine erhebliche Reduzierung der bürokratischen Verfahren“, schrieb Sviridenko am Sonntagmorgen auf Facebook.
Sie teilte außerdem mit, dass sie derzeit Treffen mit allen Ministern durchführt und mit ihnen konkrete Pläne ausarbeitet, die in das Aktionsprogramm der Regierung aufgenommen werden sollen.
Wie berichtet, unterzeichnete der ukrainische Präsident Wolodymyr Selenskyj am 23. Juli einen Erlass zur Reduzierung bürokratischer Verfahren und zur Durchführung einer sofortigen Prüfung der Staatsausgaben. Innerhalb eines Monats erwartet er von der Regierung Ergebnisse, um möglichst viele staatliche Mittel für die Verteidigung bereitzustellen. Er kündigte auch „spürbare Schritte zur Deregulierung, um den Menschen mehr Freiheit zu geben“ an. Der entsprechende Erlass Nr. 544/2025 wurde auf der Website des Präsidenten veröffentlicht.
Am selben Tag verabschiedete das Kabinett der Minister der Ukraine einen Plan zur Umsetzung des Beschlusses des Nationalen Sicherheits- und Verteidigungsrates über einen Moratorium für unbegründete Kontrollen und Eingriffe in die Geschäftstätigkeit und beauftragte unter anderem
die staatliche Regulierungsbehörde und die Ministerien, innerhalb eines Monats Vorschläge zur Deregulierung und zum Abbau überflüssiger Genehmigungen vorzulegen. „Ab dem 24. Juli werden die Steuer- und Zollbehörden die Kontrollen für Unternehmen mit geringem Risiko einschränken. Ausgenommen sind risikoreiche Branchen wie der Handel mit verbrauchsteuerpflichtigen Waren, in denen Kontrollen erforderlich sind“, schrieb Sviridenko in ihrem Telegram-Kanal.
Ihren Angaben zufolge müssen die Strafverfolgungsbehörden bis zum 21. Oktober Maßnahmen zur Aufdeckung von Vermögenswerten, die mit Sanktionen belegt sind, abstimmen und deren Rückführung in den Haushalt sicherstellen – für Verteidigungs- und Wiederaufbaumaßnahmen.
„Geplant sind die Einführung eines digitalen Kontrollsystems und eine vierteljährliche Überprüfung der Wirksamkeit der Maßnahmen“, fügte Sviridenko hinzu.
Sie wies auch darauf hin, dass die Regierung Änderungen der Strafprozessordnung (UPC) vorbereiten werde: Neue Verfahren gegen Unternehmen könnten nur noch vom Generalstaatsanwalt oder von Leitern auf regionaler Ebene eingeleitet werden.
Die ukrainische Ministerpräsidentin Julia Sviridenko bezeichnete die Prothetik als eine der wichtigsten Aufgaben der ukrainischen Sozialpolitik und kündigte die Auflegung von Zuschüssen für Hersteller von bionischen Prothesen an.
„Prothesenversorgung ist heute eine der wichtigsten Aufgaben der Sozialpolitik. Unsere Aufgabe ist es, dafür zu sorgen, dass jeder, der sie benötigt, sowohl Militärangehörige als auch Zivilisten, rechtzeitig eine hochwertige Prothese erhält“, schrieb Sviridenko am Sonntagmorgen auf Facebook.
Sie teilte mit, dass sie in der vergangenen Woche Treffen mit Rehabilitationsfachleuten, Herstellern und Leitern von Zentren abgehalten habe. „Wir sehen, dass viele Menschen auf Prothesen warten müssen oder mit minderwertiger Hilfe konfrontiert sind. Deshalb haben wir das Ministerium für Sozialpolitik und das Gesundheitsministerium beauftragt, einen klaren Plan zur Lösung der Probleme zu erstellen“, schrieb die Regierungschefin.
Sviridenko besuchte auch die ukrainische Produktionsstätte von Esper Bionics und bezeichnete sie als „Beispiel für Technologien, die das Leben wirklich verändern“.
„Wir wollen, dass sich dieser Markt entwickelt. Es sollen mehr ukrainische Hersteller hinzukommen. Deshalb plant die Regierung die Einführung von Zuschüssen für bionische Prothesen“, erklärte sie.
Im August werden zusätzliche Sommerzüge verkehren, teilte die Pressestelle der AG „Ukrzaliznytsia“ mit.
Insbesondere wird der Zug Nr. 708/707 Odessa – Winnyzja am 1. und 3. August von Odessa und Winnyzja abfahren.
Die Züge Nr. 740/739 Kiew – Krywyj Rih und Nr. 753/754 Krywyj Rih – Kiew werden am 31. Juli sowie am 2., 4., 6., 8. und 10. August verkehren.
Der Zug Nr. 275/276 Kiew – Winnyzja wird am 1. und 3. August von Kiew und Winnyzja abfahren.
Die Behörde teilte mit, dass auf den Strecken Kupé-Wagen mit Sitzplätzen eingesetzt werden, und forderte die Reisenden auf, ihre Plätze sorgfältig auszuwählen und darauf zu achten, dass in diesen Zügen keine Bettwäsche zur Verfügung steht.
„Der Verkauf von Fahrkarten für die meisten Verbindungen ist auf allen offiziellen Websites der Eisenbahn möglich. Fahrkarten für Züge von/nach Kryvyi Rih werden in Kürze in den Verkauf gehen“, betonte die Behörde.
Das Konsortium aus der staatlichen Oschadbank (80 %) und der Ukreximbank (20 %) hat nach langjährigem Kampf die Eigentumsrechte an dem Handels- und Bürokomplex „Gulliver“ (TOK Gulliver) in Kiew erworben – eines der größten und teuersten Einkaufszentren der Ukraine, wie der Koordinator des Konsortiums Oschadbank am Samstag mitteilte.
„Nach jahrelangem Kampf haben die staatliche Oschadbank und unsere Ukreximbank das Eigentumsrecht an dem Einkaufszentrum Gulliver in Kiew als Begleichung der Schulden seines Begünstigten erhalten. Die Arbeit der Teams beider Banken, des Staates und der Rechtsberater“, schrieb Alexander Bevz, Mitglied des Aufsichtsrats der Ukreximbank, auf Facebook.
In der Mitteilung der Bank wird darauf hingewiesen, dass das Einkaufszentrum Gulliver als Sicherheit für die Erfüllung der Kreditverpflichtungen diente und das Vollstreckungsverfahren aufgrund der Nichterfüllung der Verpflichtungen aus dem Kreditvertrag durch die GmbH „Tri O“, die Eigentümerin des Einkaufszentrums Gulliver war, eingeleitet wurde.
Das Mitglied des Aufsichtsrats der Oschadbank, Rosa Tapanowa, wies darauf hin, dass eine Privatisierung dieses Vermögenswerts nicht möglich sei.
„Verwaltung und Verkauf”, beschrieb sie die möglichen Optionen unter dem Beitrag von Bevz.
Laut einer Mitteilung der Oschadbank schlägt das Konsortium allen Mietern des TOK Gulliver vor, sich an den Rechtsberater der Oschadbank, Sayenko Kharenko, zu wenden, um die Vertragsbeziehungen neu zu regeln, und teilt mit, dass keine rechtlichen Gründe für die Zahlung von Mietzahlungen an den früheren Eigentümer vorliegen.
TOK Gulliver im Pechersk-Bezirk der Hauptstadt wurde 2013 eröffnet. Seine Fläche beträgt 151,8 Tausend Quadratmeter. Der Bau von Gulliver wurde größtenteils von der Oschadbank finanziert, die der LLC „Tri O“ einen Kredit in Höhe von 460 Millionen Dollar gewährte. Das Verfahren zur Umstrukturierung der Schulden aus dem Kreditvertrag mit Hypothek für das Einkaufszentrum Gulliver in Höhe von 18 Mrd. 176,9 Mio. UAH wurde 2020 abgeschlossen.
Das Einkaufszentrum Gulliver wurde der Nationalen Agentur der Ukraine für die Identifizierung, Suche und Verwaltung von Vermögenswerten, die aus Korruption und anderen Straftaten stammen (ARMA), zur Verwaltung übergeben. durch Beschluss des Schewtschenko-Bezirksgerichts Kiew vom 3. Juni 2024 und des Kiewer Berufungsgerichts vom 25. Juni 2024 auf Antrag der Generalstaatsanwaltschaft im Rahmen einer strafrechtlichen Untersuchung des Amtes für Wirtschaftssicherheit (BEB) wegen möglicher Steuerhinterziehung in Höhe von fast 146 Millionen UAH durch die Leitung von TOK. Der entsprechende Verdacht wurde dem Direktor von Gulliver vom BEB im Mai 2023 mitgeteilt.
Die ARMA hat zweimal eine Ausschreibung für die Verwaltung von TOK Gulliver veröffentlicht, aber die Bewerbungen der Bewerber wegen Nichtübereinstimmung mit dem Ausschreibungsangebot abgelehnt.
Wie die Leiterin der ARMA, Elena Duma, feststellte, beträgt der Marktwert des Objekts laut einer Bewertung durch einen unabhängigen, im Rahmen einer Ausschreibung ausgewählten Gutachter 7,6 Mrd. UAH, und die Mindesteinnahmen beliefen sich auf mehr als 17 Mio. UAH pro Monat.
Am 25. Juli fand im Büro der Staatlichen Atomaufsichtsbehörde der Ukraine (Derstatregulyuvannya, DIARU) fand die offizielle Übergabe der Genehmigungsdokumente an die AG „NAEK „Energoatom“ für die Ausübung organisatorischer und administrativer Funktionen im Zusammenhang mit der Gewährleistung der nuklearen und radiologischen Sicherheit der ukrainischen Kernkraftwerke sowie des Zentralen Lagers für abgebrannte Brennelemente (ZLA) statt.
„Diese Etappe ist Teil der Umstrukturierung des Unternehmens – der Umwandlung von einem staatlichen Unternehmen in eine Aktiengesellschaft“, teilte das Unternehmen am Freitag mit.
Die Lizenzen wurden dem Leiter von Energoatom, Petr Kotin, vom Vorsitzenden der State Nuclear Regulatory Inspectorate, dem obersten staatlichen Inspektor für nukleare und Strahlensicherheit, Oleg Koriakov, überreicht.
Er wies darauf hin, dass das Team der DIAR alle kerntechnischen Anlagen und Standorte der Kernkraftwerke inspiziert und positive Schlussfolgerungen hinsichtlich der Fähigkeit von Energoatom zur Erfüllung der Anforderungen, Normen und Vorschriften zur Sicherheit sowie der Lizenzbedingungen gezogen habe.
„Der Erhalt der Lizenzen für die Ausübung der Tätigkeit im neuen Status bestätigt, dass Energoatom seine Befugnisse in vollem Umfang behält und den ununterbrochenen Betrieb der Kernkraftwerke gewährleistet“, betonte der Leiter von Energoatom.
Die Änderungen der Lizenzen wurden gemäß den Bestimmungen des Gesetzes „Über die Aktiengesellschaft „Nationale Atomenergiegesellschaft Energoatom“ und dem Beschluss des Ministerkabinetts vom 29. Dezember 2023 Nr. 1420 vorgenommen. „Über die Gründung der Aktiengesellschaft „Nationale Atomenergiegesellschaft „Energoatom““.
Derzeit betreibt „Energoatom“ neun Kraftwerksblöcke der Kernkraftwerke Südukrainisch, Riwne und Chmelnyzkyj mit einer Gesamtleistung von 7880 MW. Alle befinden sich auf dem von der Ukraine kontrollierten Gebiet.
Das Kernkraftwerk Saporischschja mit sechs Reaktorblöcken vom Typ WWER-1000 mit einer Gesamtleistung von 6000 MW produziert seit seiner Besetzung am 3. und 4. März 2022 und seit dem 11. September desselben Jahres keinen Strom mehr.
