Ausländische Staatsbürger haben im ersten Halbjahr 2026 in Spanien 62.327 Wohnimmobilien erworben, was einem Rückgang von 13 % gegenüber dem gleichen Zeitraum des Vorjahres entspricht. Gleichzeitig stieg der Durchschnittspreis der von Ausländern erworbenen Immobilien um 9,4 % und erreichte einen Rekordwert von 2.644 € pro Quadratmeter, wie aus den am 15. Oktober veröffentlichten Daten des Generalrats der Notare Spaniens (Consejo General del Notariado) hervorgeht.
Nach Angaben des Zentrums für statistische Informationen des Notariats (CIEN) handelt es sich dabei um den stärksten jährlichen Rückgang der Anzahl der Transaktionen mit ausländischen Käufern seit dem ersten Halbjahr 2020. Der Anteil der Ausländer an der Gesamtzahl der Immobilientransaktionen sank auf 18,3 % gegenüber 19,2 % im Vorjahr und 20,3 % im Jahr 2024.
Am deutlichsten ging die Aktivität der Käufer zurück, die keinen Wohnsitz in Spanien haben. Sie erwarben 22.940 Immobilien, das sind 18 % weniger als im Vorjahr. Auf diese Kategorie entfielen 36,8 % aller Transaktionen durch Ausländer.
In Spanien ansässige Ausländer erwarben 39.387 Objekte, was 63,2 % der Gesamtzahl der Käufe durch ausländische Staatsbürger entspricht. Im Vergleich zum ersten Halbjahr 2025 ging ihre Aktivität um 10 % zurück.
Trotz des Rückgangs der Transaktionszahlen stiegen die Immobilienpreise weiter an. Nichtansässige zahlten durchschnittlich 3.493 € pro Quadratmeter, was einem Anstieg von 11,8 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Für ansässige Ausländer lag der Durchschnittspreis bei 2.102 € pro Quadratmeter (+9,8 %), während spanische Staatsbürger Immobilien im Durchschnitt für 1.971 € pro Quadratmeter (+8,7 %) erwarben.
Die größten Käufer von Wohnimmobilien unter den Ausländern waren im ersten Halbjahr marokkanische Staatsbürger, die 4.960 Transaktionen tätigten, was 8 % der Gesamtzahl der ausländischen Käufe entspricht. Zum ersten Mal lagen sie bei dieser Kennzahl vor den britischen Staatsbürgern, auf die 4.541 Transaktionen (7,3 %) entfielen.
Den dritten Platz belegte Italien mit 4.109 Transaktionen (6,6 %), den vierten Rumänien mit 3.974 Transaktionen (6,4 %) und den fünften Deutschland mit 3.907 Transaktionen (6,3 %).
Der höchste Durchschnittspreis für erworbene Immobilien wurde bei US-Bürgern verzeichnet – 3.948 € pro Quadratmeter. Es folgten Käufer aus Schweden (3.839 €), Deutschland (3.763 €), der Schweiz (3.760 €) und Norwegen (3.588 €).
Auch Ukrainer bilden weiterhin eine nennenswerte Gruppe unter den ausländischen Käufern spanischer Wohnimmobilien. Obwohl in der Kurzmeldung der Notarkammer für das erste Halbjahr 2026 keine separaten absoluten Zahlen zu ukrainischen Staatsangehörigen angegeben sind, sind die entsprechenden Informationen in der offiziellen Statistik des spanischen Notarkollegiums enthalten.
Nach Angaben der Registerführer entfielen im ersten Quartal 2026 3,08 % aller registrierten Wohnimmobilienkäufe durch Ausländer auf Ukrainer, womit sie unter den Nationalitäten den zehnten Platz belegten. Dies entspricht etwa 764 Transaktionen.
Im zweiten Quartal betrug der Anteil der Ukrainer 2,94 %, und ihre Position in der Rangliste sank auf den elften Platz. Ausgehend von der Gesamtzahl der registrierten Transaktionen durch Ausländer entfielen auf ukrainische Staatsbürger etwa 789 Käufe.
Somit konnten Ukrainer nach den Ergebnissen des ersten Halbjahres 2026 in Spanien nach der Methodik des Notarkollegiums etwa 1,55 Tausend Wohnimmobilien erwerben.
Dabei stimmen die Statistiken der Grundbuchämter und der Notare nicht vollständig überein. Nach Angaben der Grundbuchämter erwarben Ausländer im ersten Halbjahr rund 51,6 Tausend Objekte, während die Notare 62,3 Tausend Transaktionen verzeichneten. Diese Diskrepanz ist auf unterschiedliche Phasen der Registrierung von Transaktionen und unterschiedliche Methoden der statistischen Erfassung zurückzuführen. Daher lässt sich die geschätzte Anzahl der Käufe durch Ukrainer nicht direkt mit der Gesamtzahl der Transaktionen nach Angaben des Notariats in Beziehung setzen.
Gleichzeitig wurde in der Notariatsstatistik der stärkste jährliche Rückgang der Käufe nach einzelnen Nationalitäten bei Bürgern aus Russland (-26,2 %), China (-26,1 %), den USA (-22 %), Bulgarien (-21,6 %), Belgien (-21,3 %) und Großbritannien (-21 %).
Einen Anstieg der Anzahl der erworbenen Objekte unter den wichtigsten Gruppen ausländischer Käufer verzeichneten lediglich Staatsangehörige aus Venezuela (+10,2 %) und Kolumbien (+7,4 %).
Geografisch gesehen ist die Aktivität von Ausländern weiterhin in den Tourismus- und Küstenregionen am größten. Insbesondere in der Autonomen Gemeinschaft Valencia erwarben Nichtansässige 9.250 Immobilien, was 40,3 % aller Käufe dieser Kategorie in Spanien ausmacht. Weitere 5.800 Transaktionen entfielen auf Andalusien, 2.046 auf die Kanarischen Inseln.
Unter den im Ausland ansässigen Ausländern wurden die meisten Transaktionen in Katalonien (8.516), in der Autonomen Gemeinschaft Valencia (8.196) und in Andalusien (6.007) registriert.
Die Zahl der Immobilienkäufe durch Ausländer ging in fast allen autonomen Gemeinschaften des Landes zurück. Ausnahmen bildeten Kastilien-La Mancha (+4,4 %) und Extremadura (+3,3 %).
Den stärksten Rückgang verzeichneten Kantabrien (-20,5 %), die Kanarischen Inseln (-20,3 %) und die Autonome Gemeinschaft Madrid (-19,7 %). Auf den Balearen und in Valencia sank die Zahl der Transaktionen um 15,4 %.
Dabei stiegen die Preise für ausländische Käufer in 15 von 17 autonomen Gemeinschaften. Die stärksten Preisanstiege waren in Kantabrien (+23 %), Asturien (+22,3 %), Extremadura (+16,4 %), Valencia (+15,6 %) und Madrid (+15,4 %) zu verzeichnen.
Die aktuellen Statistiken deuten auf eine Veränderung der Lage auf dem spanischen Markt hin: Nach mehreren Jahren hoher Aktivität ist die Zahl der Käufe durch Ausländer zurückgegangen, während die Preise für erworbene Immobilien weiterhin neue Höchststände erreichen.
Für internationale Investoren und Ausländer, die einen Umzug nach Spanien planen, bedeutet dies steigende Kosten für den Erwerb von Wohnraum, selbst bei nachlassender Nachfrage. Gleichzeitig bleiben die regionalen Unterschiede erheblich, und der Markt in den Küstenferienorten unterscheidet sich weiterhin deutlich von den Binnenregionen des Landes.
Der Consejo General del Notariado ist die landesweite Vertretungsinstanz des spanischen Notariats. Sein Statistikzentrum CIEN analysiert die Daten notariell beglaubigter Transaktionen. Das Colegio de Registradores führt separate Statistiken über eingetragene Immobilienrechte, insbesondere nach der Staatsangehörigkeit der Käufer.
Indonesien baut den Einsatz digitaler Technologien zur Überwachung ausländischer Staatsbürger aus, darunter künstliche Intelligenz, Gesichtserkennungssysteme, spezielle Datenbanken und Drohnen zur Überwachung von Grenzgebieten.
Der Generaldirektor der indonesischen Einwanderungsbehörde, Hendarsam Marantoko, erklärte, dass diese Technologien langfristig etwa 70 % der Infrastruktur des Einwanderungssystems ausmachen sollen. Diese Aussage erfolgte anlässlich der Eröffnung der „Immigration Lounge“ auf Bali.
Ein Teil des neuen Systems ist bereits in Betrieb. Am internationalen Flughafen Ngurah Rai auf Bali kommen automatische Grenzkontrollschleusen und Gesichtserkennung zum Einsatz, wodurch Passagiere mit ihren Reisedokumenten und den Einwanderungsdatenbanken abgeglichen werden können. Im April 2026 trug diese Technologie dazu bei, einen auf Bali angekommenen Ausländer zu identifizieren, der von den US-Strafverfolgungsbehörden gesucht wurde.
Ein weiteres Element ist das System „Subject of Interest“ (SOI). Es ist in das zentrale Einwanderungsinformationssystem SIMKIM integriert und ermöglicht es den Mitarbeitern, Ausländer, die für die Strafverfolgungsbehörden von besonderem Interesse sind, nahezu in Echtzeit zu überprüfen, ihre Daten zu analysieren und Entscheidungen über das weitere Vorgehen zu treffen.
Gleichzeitig entwickelt Indonesien das Projekt „Digital Fence“ – „Digitaler Zaun“. Die Einwanderungsbehörde arbeitet gemeinsam mit dem Technologischen Institut Bandung daran, Drohnen zur Überwachung schwer zugänglicher Grenzgebiete und zur Aufspürung von Personen einzusetzen, die die Grenze außerhalb der offiziellen Grenzübergänge überqueren.
Die Digitalisierung der Kontrollen betrifft auch gewöhnliche Ausländer, die sich legal im Land aufhalten oder dort Urlaub machen. Hotels, Apartments, Gästehäuser und andere Beherbergungsbetriebe nutzen die App APOA – „Aplikasi Pelaporan Orang Asing“ –, über die sie den Einwanderungsbehörden Informationen über die dort untergebrachten ausländischen Staatsbürger übermitteln. Die Behörden bauen die Nutzung dieses Systems im Jahr 2026 weiter aus.
Parallel dazu werden die Kontrollen direkt vor Ort verstärkt. Im Land gibt es das Programm PIMPASA – „Petugas Imigrasi Pembina Desa“, in dessen Rahmen Einwanderungsbeamte bestimmten Ortschaften zugewiesen werden und mit der lokalen Verwaltung sowie den Einwohnern zusammenarbeiten. Zu ihren Aufgaben gehört es unter anderem, Informationen über den Aufenthaltsort und die Aktivitäten von Ausländern einzuholen und mögliche Verstöße frühzeitig aufzudecken.
Besonders intensiv wird das neue Modell auf Bali angewendet, wo die Behörden im Jahr 2026 die Kontrollen von Ausländern verschärft haben. Während der ersten Phase der Operation „Dharma Dewata“ deckte die Einwanderungsbehörde 62 Ausländer mit verschiedenen Verstößen auf. In der nächsten Phase wurden weitere 66 Personen festgenommen oder zur Überprüfung vorgeladen. Zu den häufigsten Verstößen zählten die Nichteinhaltung der Melde- und Ordnungsvorschriften, die zweckentfremdete Nutzung von Aufenthaltsgenehmigungen sowie die Überschreitung der zulässigen Aufenthaltsdauer.
Die Verschärfung der Kontrollen bedeutet jedoch nicht die Einführung neuer Beschränkungen direkt für den Erwerb von Immobilien oder die Erteilung von Aufenthaltsgenehmigungen an Ausländer. Es geht in erster Linie um eine tiefgreifendere digitale Integration der bereits bestehenden Einwanderungskontrollen: Die Behörden wollen wissen, wann und über welchen Grenzübergang eine Person ins Land eingereist ist, auf welcher Grundlage sie sich in Indonesien aufhält, wo sie wohnt und ob ihre tatsächlichen Aktivitäten der Art des erteilten Visums oder der Aufenthaltsgenehmigung entsprechen.
Für ausländische Immobilienbesitzer, Investoren und Langzeitaufenthalter auf Bali bedeutet dies in der Praxis, dass Unstimmigkeiten zwischen dem Visastatus und der tatsächlichen Tätigkeit leichter aufgedeckt werden können. Dies betrifft beispielsweise die Arbeit mit einem Touristenvisum, die Überschreitung der Aufenthaltsdauer oder gewerbliche Tätigkeiten ohne entsprechende Genehmigung.
Die indonesische Regierung betrachtet die Verschärfung der Kontrollen als Teil einer umfassenderen Migrationsstrategie. Im Juni 2026 nannte der Leiter der Einwanderungsbehörde drei Hauptelemente dieser Strategie: die Verschärfung der Grenzkontrollen, die Überwachung von Ausländern im Landesinneren und die Integration digitaler Dienste.
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Ausländische Staatsbürger erwarben im ersten Halbjahr 2026 in Spanien 51.627 Tausend Wohnimmobilien, was einem Anstieg von etwa 4 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht und den höchsten Wert seit Beginn der entsprechenden Statistik der spanischen Grundbuchämter darstellt.
Am aktivsten war das zweite Quartal: Ausländer schlossen über 26,8 Tausend Transaktionen ab, und ihr Anteil an allen registrierten Wohnimmobilienkäufen erreichte 15,98 % – ein historisches Hoch, wie aus den Daten des Colegio de Registradores de España hervorgeht.
Der gesamte spanische Wohnimmobilienmarkt kühlte sich im zweiten Quartal hingegen etwas ab. Die Anzahl der Transaktionen sank im Vergleich zum Vorquartal um 5,7 % auf 167.934 Tausend; dabei gingen die Verkäufe von Neubauten um 11,5 % auf 34.919 Tausend zurück. Somit verstärkte sich die ausländische Nachfrage vor dem Hintergrund einer rückläufigen allgemeinen Käuferaktivität.
Die größte Gruppe ausländischer Käufer bildeten nach den Ergebnissen des ersten Halbjahres weiterhin britische Staatsbürger. Sie erwarben 3.567 Objekte, doch die Anzahl der Transaktionen ging im Jahresvergleich um etwa 10 % zurück.
Dicht dahinter folgten die Niederländer mit 3.489 Käufen, was einem Anstieg von 12 % gegenüber dem ersten Halbjahr 2025 entspricht. Der Abstand zwischen den beiden größten Gruppen betrug lediglich 78 Transaktionen. Gerade im zweiten Quartal schlossen die Briten 1.843 Transaktionen ab, die Niederländer 1.830.
Die offiziellen Statistiken für das zweite Quartal zeigen, dass auf die Briten 6,99 % aller Transaktionen durch Ausländer entfielen, auf die Niederländer 6,94 %. An dritter Stelle lagen die Deutschen mit einem Anteil von 6,11 %.
Deutschland behielt den dritten Platz unter den größten ausländischen Märkten, obwohl die Nachfrage deutscher Käufer im ersten Halbjahr leicht zurückging – um etwa 2 %. Gleichzeitig stieg die Zahl der Käufe durch italienische Staatsbürger um 11 %, durch polnische ebenfalls um 11 %, durch französische um 3 % und durch irische um 6 %. Die Nachfrage aus Belgien ging hingegen um etwa 16 % zurück.
Somit wird die Struktur der Auslandsnachfrage in Spanien immer vielfältiger. Noch vor zehn Jahren lagen die Briten deutlich vor den anderen Nationalitäten, während sich der Abstand zwischen Großbritannien, den Niederlanden, Deutschland und der nächsten Gruppe europäischer Käufer inzwischen erheblich verringert hat. Im ersten Quartal 2026 beispielsweise betrugen die Anteile der Briten und Niederländer an den ausländischen Käufen 6,82 % bzw. 6,56 %.
Der ausführlichste offizielle Bericht des Colegio de Registradores für das erste Quartal 2026 zeigt, dass Ukrainer unter den ausländischen Käufern den 10. Platz belegten und 3,08 % aller ausländischen Immobiliengeschäfte ausmachten; auf ukrainische Staatsbürger entfielen in diesen drei Monaten etwa 765 Käufe.
Was die Anzahl der Transaktionen zu Beginn des Jahres angeht, lagen die Ukrainer hinter den Briten, Niederländern, Marokkanern, Deutschen, Italienern, Franzosen, Rumänen, Polen und Belgiern, lagen jedoch vor den Bürgern Chinas, Schwedens, Irlands, der USA und Russlands.
Zum Vergleich: Auf Chinesen entfielen 2,69 % der ausländischen Käufe, auf Russen lediglich 1,44 %. Somit war der Anteil der Ukrainer mehr als doppelt so hoch wie der der Russen.
Ein vollständiger offizieller Bericht für das erste Halbjahr zu jeder Nationalität wurde in der kurzen Pressemitteilung der Registerführer bislang nicht vorgelegt, weshalb die genaue Anzahl der Käufe durch Ukrainer in den sechs Monaten mit Vorsicht zu bewerten ist. Sollte der Anteil bei etwa 3 % bleiben, könnte es sich um rund 1.500 Transaktionen im Zeitraum Januar bis Juni handeln; dies ist jedoch eine rechnerische Schätzung und kein separat veröffentlichter offizieller Wert.
Zur Bestätigung dieser Statistik verzeichnet die größte Agentur für Auslandsimmobilien in der Ukraine – Homium – einen stabilen Anstieg der Nachfrage nach Immobilien in Spanien und bestätigt das langfristige Investitionspotenzial dieses Marktes.
Artur Brazilevsky, Geschäftsführer des Unternehmens, erklärt: „Jeder fünfte Kunde unserer Agentur kauft Immobilien gerade in Spanien.“
Bei russischen Staatsbürgern ist ein gegenteiliger Trend zu beobachten. Im ersten Halbjahr erwarben Russen weniger als 1.000 Immobilienobjekte, und die Zahl der Transaktionen ging im Jahresvergleich um mehr als 20 % zurück.
Im zweiten Quartal erreichte der Anteil ausländischer Käufer auf den Balearen 32,27 % und in der Autonomen Gemeinschaft Valencia 31,03 %. Dabei stieg der Anteil ausländischer Käufer in allen autonomen Gemeinschaften des Landes.
Im ersten Quartal war eine erhöhte Konzentration der ausländischen Nachfrage auch auf den Kanarischen Inseln zu beobachten – 22,78 % der Transaktionen – sowie in der Region Murcia – 21,73 %. In der Provinz Alicante entfielen rund 44,7 % der Immobilienverkäufe auf Ausländer, in Málaga mehr als ein Drittel.
Insgesamt haben ausländische Staatsbürger in den letzten 12 Monaten in Spanien rund 99.400 Wohnimmobilien erworben, womit sich der Markt der Marke von 100.000 ausländischen Transaktionen pro Jahr stark annäherte.
Der Anstieg der internationalen Nachfrage geht mit einem rasanten Anstieg der Immobilienpreise einher. Der durchschnittliche registrierte Wohnimmobilienpreis erreichte im zweiten Quartal mit 2.487 Euro pro Quadratmeter ein neues historisches Hoch und stieg damit um 2,4 % im Quartalsvergleich sowie um 9,2 % im Jahresvergleich. Der Index für Wiederverkäufe verzeichnete ein noch deutlicheres Jahreswachstum – 16,7 %.
Somit nimmt die Nachfrage aus dem Ausland trotz des Rückgangs der Gesamtzahl der Transaktionen in Spanien weiter zu. Dabei wird der Markt weniger abhängig von den traditionellen britischen und deutschen Käufern: Die Rolle der Niederlande, Polens und einer Reihe weiterer europäischer Länder gewinnt an Bedeutung, während die Ukrainer weiterhin zu den auffälligsten Nationalitäten auf dem spanischen Immobilienmarkt zählen.
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Der Immobilienmarkt in Zypern verzeichnete im Sommer 2026 weiterhin ein rasantes Wachstum: Von Januar bis Juli wurden bei den Grundbuchämtern des Landes 12.047 Kaufverträge für Immobilien eingereicht, was einem Anstieg von 14 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht.
Im Juli wurden rund 2.040 Verträge registriert, was etwa 11 % über dem Wert vom Juli 2025 liegt. Damit war der Juli einer der aktivsten Monate für den zyprischen Immobilienmarkt im laufenden Jahr. Die Daten basieren auf Statistiken des Ministeriums für Landressourcen und Geodäsie der Republik Zypern.
Die Nachfrage seitens ausländischer Käufer spielt weiterhin eine bedeutende Rolle für das Marktwachstum.
Im Juli schlossen zyprische Staatsbürger 1.211 Kaufverträge ab, was einem Anstieg von 12 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Auf sie entfielen rund 59 % des Marktes. Weitere 829 Verträge, also etwa 41 %, entfielen auf ausländische Käufer.
Davon schlossen Käufer aus EU-Ländern 277 Verträge ab, gegenüber 274 im Juli des Vorjahres – ein Anstieg von lediglich 1 %.
Deutlich schneller wuchs die Nachfrage von Bürgern aus Nicht-EU-Ländern. Sie schlossen 552 Kaufverträge ab, gegenüber 478 im Vorjahr – ein Plus von 15 %. Somit entfielen mehr als zwei Drittel aller Käufe durch Ausländer im Juli auf Bürger aus Drittländern.
In den ersten sieben Monaten des Jahres 2026 stiegen die Verkäufe an Käufer aus Ländern außerhalb der EU im Jahresvergleich um 19 %, wobei in allen fünf Verwaltungsbezirken, die unter der Kontrolle der Republik Zypern stehen, ein Wachstum verzeichnet wurde.
Limassol, Paphos und Larnaca ziehen die meisten Ausländer an
Die geografische Verteilung der Nachfrage unter einheimischen und ausländischen Käufern unterscheidet sich deutlich. Unter den Zyprioten stiegen die Verkäufe in Limassol besonders schnell – im Juli legten sie um 39 % auf 445 Transaktionen zu. In Paphos betrug das Wachstum 29 %, während in Larnaca und Famagusta die inländische Nachfrage zurückging.
Die ausländische Nachfrage ist besonders in den Küstenregionen spürbar. Im Juli schlossen Bürger aus Nicht-EU-Ländern in Larnaca 150 Kaufverträge ab, das sind 42 % mehr als im Vorjahr. Paphos bleibt traditionell einer der am stärksten auf Ausländer ausgerichteten Märkte der Insel, während Limassol der größte Markt für Luxusimmobilien und Unternehmensansiedlungen ist.
Nach den Ergebnissen für Januar bis Juli machten Ausländer aus der EU und aus Drittländern zusammen etwa 41 % aller Immobilienverkäufe in Zypern aus.
Die aktuellen Statistiken der Grundstücksbehörde geben keine Auskunft über die Staatsangehörigkeit der ausländischen Käufer nach einzelnen Ländern. Detailliertere Daten zu den Nationalitäten wurden jedoch zuvor vom zyprischen Innenministerium dem Parlament vorgelegt.
Laut Regierungsstatistiken für den Zeitraum von September 2024 bis September 2025 unterscheidet sich die Zusammensetzung der ausländischen Käufer je nach Region erheblich.
In Limassol lagen russische Staatsbürger mit 846 Käufen an der Spitze der ausländischen Käufer, gefolgt von Israelis mit 571 und griechischen Staatsbürgern mit 261.
In Paphos bildeten Briten mit 890 Käufen die größte Gruppe, gefolgt von Israelis mit 683 und Russen mit 327.
In Larnaca kauften vor allem Bürger aus Israel – 850 Objekte –, aus dem Libanon – 723 – und aus Großbritannien – 302 – besonders aktiv.
In Nikosia lagen griechische Staatsbürger mit 403 Käufen an der Spitze, gefolgt von Rumänen mit 112, Russen mit 80 und Libanesen mit 79. Diese Daten wurden vom Innenministerium an das zyprische Parlament übermittelt und anschließend von der Zeitung „Cyprus Mail“ veröffentlicht.
Auch ukrainische Staatsbürger gehören zu den aktiven Käufern zyprischer Immobilien, obwohl sie bislang nicht zu den drei größten Gruppen zählen.
Die detaillierteste Aufschlüsselung nach Ländern, die das zyprische Innenministerium dem Parlament im Januar 2025 vorgelegt hat, umfasste Transaktionen von 2021 bis Anfang 2025.
Diesen Daten zufolge gehörten Ukrainer in gleich vier Küstenbezirken – Limassol, Paphos, Larnaca und Famagusta – zu den zehn häufigsten Nationalitäten der Käufer. In Limassol und Paphos lagen vor ihnen Russen, Briten, Israelis, Griechen, Rumänen und Chinesen.
Für Nikosia liegen separate Daten zu Anträgen ausländischer Staatsbürger auf den Erwerb von Immobilien im Jahr 2024 vor. Auf die Ukrainer entfielen 4 % dieser Anträge, genauso viel wie auf britische Staatsbürger. Chinesen und Libanesen machten jeweils 16 % aus, Russen 14 %, Israelis 10 %, Syrer 6 % und Ägypter 5 %.
Allerdings ist es derzeit nicht möglich, die Anzahl der Käufe durch Ukrainer im Zeitraum Januar bis Juli 2026 genau zu ermitteln: Die monatlich veröffentlichten Statistiken der DLS fassen die Ukraine mit allen anderen Staaten außerhalb der EU zusammen.
Die bulgarische Regierung hat vorgeschlagen, die Bestimmungen zur Aufrechterhaltung einer dauerhaften Aufenthaltsgenehmigung für Ausländer, einschließlich Investoren, erheblich zu verschärfen. Gemäß dem dem Parlament vorgelegten Gesetzentwurf könnten Inhaber einer dauerhaften Aufenthaltsgenehmigung verpflichtet werden, sich während jedes Kalenderjahres mindestens 183 Tage direkt in Bulgarien aufzuhalten.
Der Gesetzentwurf Nr. 52-602-01-29 zur Änderung des Ausländergesetzes der Republik Bulgarien wurde am 28. Juli 2026 vom Ministerrat in die Nationalversammlung eingebracht, wie aus offiziellen Angaben des bulgarischen Parlaments hervorgeht.
Derzeit wird der Entwurf geprüft, daher sind die neuen Vorschriften noch nicht in Kraft getreten.
Die wichtigste Änderung betrifft die Unterscheidung zwischen zwei Aufenthaltsregelungen für Ausländer.
Für Inhaber des Status eines langfristig Aufenthaltsberechtigten in der EU wird vorgeschlagen, den geltenden Grundsatz beizubehalten, wonach eine längere ununterbrochene Abwesenheit vom Gebiet der Europäischen Union zum Verlust des Status führen kann.
Für Inhaber einer bulgarischen Daueraufenthaltsgenehmigung wird vorgeschlagen, eine deutlich strengere nationale Anforderung einzuführen: Der Ausländer muss sich tatsächlich mehr als die Hälfte des Jahres in Bulgarien aufhalten.
Sollte der Gesetzentwurf in seiner aktuellen Fassung verabschiedet werden, reicht es somit nicht mehr aus, formal eine bulgarische Daueraufenthaltsgenehmigung zu besitzen, wenn man seinen ständigen Wohnsitz in einem anderen Land hat.
Die neue Regelung betrifft Investoren
Von besonderer Bedeutung sind diese Änderungen für Ausländer, die eine unbefristete Aufenthaltsgenehmigung auf der Grundlage von Investitionen erhalten haben.
Die geltende bulgarische Gesetzgebung sieht mehrere Möglichkeiten vor, eine dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung durch Investitionen zu erhalten. Insbesondere nennt das offizielle staatliche Portal Investitionen ab 1 Million Lew in bestimmte bulgarische Investmentfonds und eine Reihe anderer Instrumente, während für bestimmte Arten von Wertpapieren eine Schwelle von 2 Millionen Lew vorgesehen ist.
Nach der Umstellung Bulgariens auf den Euro werden die entsprechenden Beträge zu einem festen Wechselkurs in die neue Währung umgerechnet. Die bisherige Schwelle von 1 Million Lew entspricht etwa 511.300 Euro, 2 Millionen Lew etwa 1,02 Millionen Euro.
Eine wesentliche Änderung betrifft jedoch einen anderen Aspekt: Die Investition soll dem Inhaber einer dauerhaften Aufenthaltsgenehmigung nicht mehr automatisch das Recht einräumen, dauerhaft außerhalb Bulgariens zu leben.
In der veröffentlichten Fassung der neuen Regelung ist keine gesonderte Ausnahme für Investitionsresidenten vorgesehen. Genau aus diesem Grund könnten die Änderungen die Attraktivität des bulgarischen Investitionsprogramms für Personen erheblich mindern, die die dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung in erster Linie als zusätzlichen europäischen Status und nicht als Grundlage für einen tatsächlichen Umzug ins Land betrachteten.
Die neue Regelung hat potenziell eine deutlich größere Reichweite als das Investitionssegment. Auch andere Ausländer mit ständigem Wohnsitz in Bulgarien könnten darunter fallen – darunter Personen, die nach einem längeren Aufenthalt im Land eine dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung erhalten haben, bestimmte Familienangehörige bulgarischer Staatsbürger sowie Ausländer bulgarischer Herkunft.
Somit verändern die vorgeschlagenen Änderungen faktisch das Verständnis des Begriffs „ständiger Wohnsitz“: Der Staat möchte das Vorliegen dieses Status enger an die tatsächliche physische Anwesenheit der Person im Land knüpfen.
Dies könnte sich als besonders wichtig für Ausländer erweisen, die eine bulgarische Daueraufenthaltsgenehmigung besitzen, aber den größten Teil des Jahres in anderen EU-Staaten, im Vereinigten Königreich, in den USA, in GUS-Staaten oder im Nahen Osten arbeiten oder geschäftlich tätig sind.
Investitionsschwellen werden von Lew in Euro umgerechnet
Der Gesetzentwurf passt gleichzeitig die finanziellen Anforderungen des Einwanderungsrechts an die Umstellung Bulgariens auf den Euro an.
Insbesondere werden die bisherigen Beträge in Lew durch Entsprechungen in Euro ersetzt.
Die Schwelle von 1 Mio. Lew entspricht etwa 511.000 Euro, 2 Mio. Lew etwa 1,02 Mio. Euro und 6 Mio. Lew etwa 3,07 Mio. Euro.
Es handelt sich dabei hauptsächlich um eine technische Umrechnung, weshalb sich der reale Wert der Investitionsanforderungen durch diese Änderung nicht wesentlich ändert.
Die dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung durch Investitionen in Bulgarien bleibt bestehen, die Staatsbürgerschaft durch Investitionen wurde abgeschafft
Dabei ist es wichtig, zwischen zwei Regelungen zu unterscheiden.
Bulgarien hat zuvor das beschleunigte Verfahren zum direkten Erwerb der Staatsbürgerschaft durch Investitionen aufgegeben, das zu ernsthaften Beanstandungen seitens der EU-Institutionen geführt hatte.
Die Investitionsgrundlagen für den Erhalt einer dauerhaften Aufenthaltsgenehmigung sind jedoch erhalten geblieben. Offizielle staatliche Informationen sehen nach wie vor mehrere Arten von Investitionen vor, die als Grundlage für die Erteilung einer unbefristeten Aufenthaltsgenehmigung an einen Ausländer dienen können.
Gerade diese Regelung könnte nun deutlich weniger „passiv“ werden: Für den Investor wird es nicht mehr ausreichen, seine Investitionen zu halten – bei Verabschiedung der Änderungen muss er zudem einen erheblichen Teil des Jahres tatsächlich in Bulgarien verbringen.
Derzeit kann noch nicht davon gesprochen werden, dass die vorgeschriebenen 183 Tage bereits als geltende Regelung gelten.
Der Gesetzentwurf wurde erst dem Parlament vorgelegt und muss nun von den zuständigen Ausschüssen geprüft und das parlamentarische Verfahren durchlaufen. Die Nationalversammlung führt ihn auf ihrer offiziellen Website bislang als vom Ministerrat eingebrachtes Dokument auf, ohne Angaben zur endgültigen Verabschiedung.
Im Laufe der Beratung können die Abgeordneten die 183-Tage-Vorgabe ändern, Ausnahmen für bestimmte Gruppen von Ausländern hinzufügen oder eine Übergangsfrist für bereits bestehende Inhaber einer dauerhaften Aufenthaltsgenehmigung vorsehen.
Juristen weisen gesondert darauf hin, dass in der ursprünglichen Fassung kein eindeutiger Übergangsmechanismus vorgesehen ist. Daher wird eine der wichtigsten Fragen bei der parlamentarischen Beratung sein, ob die neuen Anforderungen auch für Ausländer gelten, die eine dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung nach den bisherigen Vorschriften erhalten haben.
Die Zahl der Kaufanfragen für Luxusimmobilien in den USA von ausländischen Kunden hat sich in den ersten fünf Monaten des Jahres 2026 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum verdoppelt, heißt es in einem am 14. Juli veröffentlichten Zwischenbericht von Coldwell Banker Global Luxury.
Die Berechnung basiert auf Daten der internationalen Plattform JamesEdition und spiegelt die Entwicklung der Käuferanfragen vom 1. Januar bis zum 10. Mai 2026 im Vergleich zum gleichen Zeitraum des Jahres 2025 wider. Es handelt sich also um ein gestiegenes Interesse potenzieller Kunden und nicht um eine Verdopplung der Anzahl der abgeschlossenen Geschäfte.
Der größte Anteil der Anfragen ausländischer Käufer entfiel auf Kalifornien. Es folgten New York und Florida, wobei gerade New York die höchsten Wachstumsraten beim Interesse aus dem Ausland verzeichnete. Ausländische Investoren betrachten amerikanische Premium-Objekte als Möglichkeit zur geografischen Diversifizierung ihres Vermögens und zur langfristigen Kapitalerhaltung.
Ein weiterer Trend war die Verbreitung des sogenannten „Landmaxxing“ – der Erwerb benachbarter Häuser und Grundstücke zur Erweiterung des Besitzes, zur Erhöhung der Privatsphäre, zur Erhaltung der Aussicht aus den Fenstern oder zur Schaffung von Familienkomplexen für mehrere Generationen. Die Nachfrage nach einzigartigen Objekten, insbesondere Landgütern, historischen Gebäuden, Markenresidenzen und privaten Inseln, stieg um 146 %, während das Interesse an Grundstücken um 97 % zunahm.
Fast 40 % der befragten Experten für Luxusimmobilien gaben an, dass vermögende Käufer bereit sind, renovierungsbedürftige Häuser zu erwerben, sofern diese in einer prestigeträchtigen Gegend liegen. Gleichzeitig verzeichneten 63 % der Immobilienmakler einen Anstieg des Anteils an Barzahlungen bei Kunden im Premium-Segment gegenüber 51 % im Vorjahr.
Laut der jüngsten veröffentlichten Studie der National Association of Realtors (NAR) in den USA, die Transaktionen von April 2024 bis März 2025 erfasst, erwarben Ausländer 78.100 US-Wohnimmobilien mit einem Gesamtwert von 56 Mrd. US-Dollar. Die Anzahl der Käufe stieg um 44 %, ihr Wert um 33,2 %. Der Medianwert der von Ausländern erworbenen Wohnimmobilien erreichte einen Rekordwert von 494.400 US-Dollar, wobei 47 % der Transaktionen vollständig in bar bezahlt wurden.
Zu den Top-10-Herkunftsländern der ausländischen Käufer gehörten China mit einem Anteil von 15 %, Kanada mit 14 %, Mexiko mit 8 %, Indien mit 6 %, Großbritannien mit 4 % sowie Brasilien, Kolumbien, Nigeria und die Vereinigten Arabischen Emirate mit jeweils 3 %. Israel belegte mit einem Anteil von 2 % den zehnten Platz. Diese Daten beziehen sich auf den gesamten US-Wohnimmobilienmarkt und nicht nur auf das Luxussegment.
Unter den US-Bundesstaaten blieben Florida mit einem Anteil von 21 % der Transaktionen, Kalifornien mit 15 %, Texas mit 10 %, New York mit 7 % und Arizona mit 5 % die wichtigsten Ziele für ausländische Käufer.
