Die Zahl der Kaufanfragen für Luxusimmobilien in den USA von ausländischen Kunden hat sich in den ersten fünf Monaten des Jahres 2026 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum verdoppelt, heißt es in einem am 14. Juli veröffentlichten Zwischenbericht von Coldwell Banker Global Luxury.
Die Berechnung basiert auf Daten der internationalen Plattform JamesEdition und spiegelt die Entwicklung der Käuferanfragen vom 1. Januar bis zum 10. Mai 2026 im Vergleich zum gleichen Zeitraum des Jahres 2025 wider. Es handelt sich also um ein gestiegenes Interesse potenzieller Kunden und nicht um eine Verdopplung der Anzahl der abgeschlossenen Geschäfte.
Der größte Anteil der Anfragen ausländischer Käufer entfiel auf Kalifornien. Es folgten New York und Florida, wobei gerade New York die höchsten Wachstumsraten beim Interesse aus dem Ausland verzeichnete. Ausländische Investoren betrachten amerikanische Premium-Objekte als Möglichkeit zur geografischen Diversifizierung ihres Vermögens und zur langfristigen Kapitalerhaltung.
Ein weiterer Trend war die Verbreitung des sogenannten „Landmaxxing“ – der Erwerb benachbarter Häuser und Grundstücke zur Erweiterung des Besitzes, zur Erhöhung der Privatsphäre, zur Erhaltung der Aussicht aus den Fenstern oder zur Schaffung von Familienkomplexen für mehrere Generationen. Die Nachfrage nach einzigartigen Objekten, insbesondere Landgütern, historischen Gebäuden, Markenresidenzen und privaten Inseln, stieg um 146 %, während das Interesse an Grundstücken um 97 % zunahm.
Fast 40 % der befragten Experten für Luxusimmobilien gaben an, dass vermögende Käufer bereit sind, renovierungsbedürftige Häuser zu erwerben, sofern diese in einer prestigeträchtigen Gegend liegen. Gleichzeitig verzeichneten 63 % der Immobilienmakler einen Anstieg des Anteils an Barzahlungen bei Kunden im Premium-Segment gegenüber 51 % im Vorjahr.
Laut der jüngsten veröffentlichten Studie der National Association of Realtors (NAR) in den USA, die Transaktionen von April 2024 bis März 2025 erfasst, erwarben Ausländer 78.100 US-Wohnimmobilien mit einem Gesamtwert von 56 Mrd. US-Dollar. Die Anzahl der Käufe stieg um 44 %, ihr Wert um 33,2 %. Der Medianwert der von Ausländern erworbenen Wohnimmobilien erreichte einen Rekordwert von 494.400 US-Dollar, wobei 47 % der Transaktionen vollständig in bar bezahlt wurden.
Zu den Top-10-Herkunftsländern der ausländischen Käufer gehörten China mit einem Anteil von 15 %, Kanada mit 14 %, Mexiko mit 8 %, Indien mit 6 %, Großbritannien mit 4 % sowie Brasilien, Kolumbien, Nigeria und die Vereinigten Arabischen Emirate mit jeweils 3 %. Israel belegte mit einem Anteil von 2 % den zehnten Platz. Diese Daten beziehen sich auf den gesamten US-Wohnimmobilienmarkt und nicht nur auf das Luxussegment.
Unter den US-Bundesstaaten blieben Florida mit einem Anteil von 21 % der Transaktionen, Kalifornien mit 15 %, Texas mit 10 %, New York mit 7 % und Arizona mit 5 % die wichtigsten Ziele für ausländische Käufer.
Nach den Ergebnissen für das Jahr 2025 belegten ukrainische Staatsbürger den zweiten Platz unter den größten Ausländergruppen in Deutschland und lagen damit nur hinter den türkischen Staatsbürgern.
Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes lebten Ende 2025 1,409 Millionen ukrainische Staatsbürger im Land. Das sind mehr als im Vorjahr, als diese Zahl noch bei 1,334 Millionen lag.
Die zahlreichste ausländische Gruppe in Deutschland sind nach wie vor die türkischen Staatsangehörigen – 1,520 Millionen Menschen. Auf sie folgen die Ukrainer, dann die syrischen Staatsangehörigen – 936,3 Tausend, die rumänischen – 903,8 Tausend und die polnischen – 839,7 Tausend.
Damit sind die Ukrainer zur zweitgrößten ausländischen Gemeinschaft in Deutschland geworden. Dies ist eine direkte Folge des umfassenden Krieges der Russischen Föderation gegen die Ukraine und der massiven Abwanderung von Ukrainern in EU-Länder seit 2022.
Gleichzeitig hat sich die allgemeine demografische Lage in Deutschland verschlechtert. Nach Angaben von Destatis ist die Bevölkerung des Landes im Jahr 2025 zum ersten Mal seit 2020 zurückgegangen – auf 83,5 Millionen Menschen. Die Nettozuwanderung in Höhe von 235.000 Menschen konnte den natürlichen Bevölkerungsrückgang nicht mehr ausgleichen: Die Zahl der Todesfälle überstieg die Zahl der Geburten um 352.000.
Für Deutschland bleibt die Migration aus der Ukraine ein wichtiger demografischer und arbeitsmarktpolitischer Faktor. Vor dem Hintergrund der alternden Bevölkerung und des Arbeitskräftemangels sind Ukrainer bereits zu einer der wichtigsten Gruppen von Ausländern im Land geworden, und ihre Integration in den Arbeitsmarkt, das Bildungswesen und das Sozialsystem wird für die deutsche Wirtschaft von langfristiger Bedeutung sein.
Der georgische Wohnimmobilienmarkt wächst weiter: Im April 2026 verzeichneten die Wohnungsverkäufe in Tiflis und Batumi ein zweistelliges Wachstum, wobei ausländische Käufer nach wie vor einer der wichtigsten Nachfragefaktoren sind, insbesondere an der Schwarzmeerküste.
Nach Angaben der von Colliers Georgia entwickelten Plattform Recov.ge wurden im April 2026 in Tiflis 3.603 Wohnungstransaktionen registriert, was einem Anstieg von 12,7 % gegenüber dem Vorjahresmonat entspricht. Das Transaktionsvolumen stieg um 28,3 % und erreichte 310 Mio. US-Dollar.
In der Hauptstadt wurde sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt ein Wachstum verzeichnet. Die Anzahl der Transaktionen bei Neubauprojekten stieg im Jahresvergleich um 14,6 %, darunter auf dem Primärmarkt um 10,7 % und auf dem Sekundärmarkt für Neubauten um 20,4 %. Auch die Transaktionen mit Altwohnungen nahmen zu – um 6,2 %.
Die Preise in Tiflis stiegen ebenfalls weiter an. Im April stieg der gewichtete Durchschnittspreis pro Quadratmeter bei neuen Wohnungen in den Vororten um 10,2 %, im weiteren Stadtzentrum um 2,2 % und im Stadtzentrum um 12,1 %. Insgesamt stiegen die Preise für Erstverkäufe in Tiflis um 11,2 % und auf dem Sekundärmarkt um 11 %.
Dabei bleibt der Markt der Hauptstadt überwiegend ein Binnenmarkt. Im April 2026 nahmen georgische Staatsbürger sowohl bei Altbauten als auch bei Neubauprojekten weiterhin eine dominierende Stellung unter den Käufern ein, während der Anteil ausländischer Käufer bei 10,7 % lag.
In Batumi ist der Markt stärker von der ausländischen Nachfrage abhängig. Im April 2026 wurden in der Stadt 1.292 Wohnungen verkauft, das sind 12,3 % mehr als im Vorjahr. Das Umsatzvolumen des Marktes stieg um 27,4 % und erreichte 85 Mio. $. Zum Vergleich: Im April 2025 wurden in Batumi 1.165 Wohnungen verkauft, im April 2024 waren es 1.234.
Am stärksten wuchs das Segment der Neubauten. Die Verkäufe von Wohnungen in neuen Projekten stiegen um 12,3 %, während die Transaktionen mit Altbauten um 5,4 % zurückgingen. Auf dem Primärmarkt betrug das Wachstum 13,3 %, auf dem Sekundärmarkt moderner Projekte 11,6 %.
Der gewichtete Durchschnittspreis pro Quadratmeter in Neubauten in Batumi stieg im April im Jahresvergleich um 11,3 % und erreichte 1.351 $. Auf dem Primärmarkt betrug der Preisanstieg 15,2 %, auf dem Sekundärmarkt 9,4 %.
Das Hauptmerkmal von Batumi bleibt der hohe Anteil ausländischer Käufer. Im April 2026 entfielen 47 % der Transaktionen mit Alt- und Neubauwohnungen sowie 90 % des Gesamtzuwachses an Transaktionen auf Ausländer. Das bedeutet, dass gerade die Auslandsnachfrage die Hauptursache für die Beschleunigung des Marktes war.
Nach Angaben von Galt & Taggart für das erste Quartal 2026 war der Anteil der Ausländer am Wohnungsmarkt in Batumi noch höher: Georgische Staatsbürger erwarben 37 % der Wohnungen, während 63 % der Transaktionen auf ausländische Käufer entfielen. Die größte Gruppe bildeten Käufer aus europäischen Ländern – 18 % aller Verkäufe. Weitere 16 % der Transaktionen entfielen auf Bürger aus der Ukraine, Russland und Weißrussland. Auf Käufer aus Israel entfielen 10 %, aus der Türkei 4 %, aus arabischen Ländern 3 % und auf andere Länder etwa 12 %.
Diese Struktur zeigt, dass Batumi ein Investitionsmarkt bleibt, der auf die Auslandsnachfrage, die kurzfristige Vermietung und den Kauf von Ferienimmobilien ausgerichtet ist. Im Gegensatz dazu bleibt Tiflis in größerem Maße ein Wohnmarkt: Nach Angaben von TBC Capital erfolgen in der Hauptstadt etwa 80 % der Käufe zu Wohnzwecken, während in Batumi etwa 85 % der Käufe mit Investitionszwecken verbunden sind.
Langfristig normalisiert sich der georgische Markt nach dem Boom im Jahr 2022 weiter, als die Nachfrage aufgrund von Migrationsströmen stark anstieg. Nach Angaben von TBC Capital verlangsamte sich das Nachfragewachstum in den Jahren 2024–2025 auf 5,6–6,0 % pro Jahr, und für 2026 prognostiziert das Unternehmen ein Wachstum des Wohnimmobilienmarktes von etwa 4,5 %.
Im Jahr 2025 wurden laut TBC Capital in Georgien 78.500 Immobilientransaktionen registriert, was einem Anstieg von 6 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Davon entfielen 49.200 Transaktionen auf den Sekundärmarkt und weitere 29.300 auf den Primärmarkt. Der durchschnittliche Wohnungspreis in Tiflis erreichte 1.312 US-Dollar pro Quadratmeter und stieg damit im Jahresvergleich um 4,1 %, während er in Batumi bei 1.395 US-Dollar pro Quadratmeter lag, was einem Anstieg von 16,5 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.
Für ausländische Käufer bleibt Georgien dank der relativ niedrigen Einstiegsschwelle, des wachsenden Touristenstroms, der unkomplizierten Abwicklung von Transaktionen und der im Vergleich zu vielen europäischen Märkten hohen Mietrendite attraktiv. Das rasche Wachstum des Angebots, insbesondere in Batumi, und der allmähliche Rückgang der Mietrendite könnten jedoch das weitere Preisanstiegspotenzial begrenzen.
Seit dem 1. März 2026 hat Georgien zudem die Mindestinvestitionsschwelle für Immobilien zum Erhalt einer befristeten Aufenthaltsgenehmigung auf 150.000 US-Dollar angehoben. Dies könnte die Nachfrage in Richtung teurerer Objekte und langfristiger Investoren verlagern, gleichzeitig aber das Interesse eines Teils der Käufer mindern, die auf kleinere Wohnungen ausgerichtet sind.
Im Jahr 2025 wurden 9.582 Arbeitsgenehmigungen für Ausländer und Staatenlose erteilt und 3.310 aufgehoben. Somit blieben 6.272 Arbeitsmigranten im Land, was 0,14 % der 4,5 Millionen Arbeitnehmer entspricht, die auf den Arbeitsmarkt gebracht werden müssen, teilte eine informierte Quelle in der Regierung der Agentur „Interfax-Ukraine“ mit.
Den geringen Anteil von Ausländern auf dem heimischen Arbeitsmarkt bestätigt auch die Staatliche Arbeitsagentur. Laut den Statistiken der Behörde erhielten Arbeitgeber vor Beginn der groß angelegten Invasion jährlich etwa 21.000 Arbeitsgenehmigungen für Ausländer.
„Nach 2022 ist diese Zahl zurückgegangen und hat bis heute nicht wieder das Vorkriegsniveau erreicht. So wurden beispielsweise im Jahr 2024 4.720 Genehmigungen erteilt, im Jahr 2025 waren es 7.483. Das ist mehr als halb so viel wie vor Beginn des umfassenden Krieges“, heißt es auf der Website der Arbeitsagentur.
Etwas andere Zahlen liefert der Staatliche Migrationsdienst. Zum 31. Dezember 2025 waren in der Ukraine 47.684 Ausländer und Staatenlose (vorübergehend) registriert. Davon wurden im Jahr 2025 erstmals 8.440 befristete Aufenthaltsgenehmigungen ausgestellt.
Alle Behörden sind sich jedoch einig, dass der Anteil von Ausländern auf dem heimischen Arbeitsmarkt verschwindend gering ist. Denn bei der Beantragung der Dokumente ergeben sich neben der Zustimmung des Arbeitgebers zahlreiche Fragen bezüglich Visum, Überprüfungen durch den Sicherheitsdienst, Aufenthaltsgenehmigung und anderem, weshalb nur ein Teil der Arbeitskräfte nach Ukraine kommt.
So ist auf dem Arbeitsmarkt trotz der Arbeitsmigration ein immer stärkerer Arbeitskräftemangel zu spüren.
„Deshalb muss jetzt eine neue Migrationspolitik entwickelt werden, die sich an den Gesetzen von Ländern orientiert, die in dieser Frage erfolgreich sind, wie Kanada, Australien oder Israel. Dann wird es keine Spekulationen mehr geben und das Problem der Arbeitskräfteversorgung für die ukrainische Wirtschaft wird gelöst“, betonte der Gesprächspartner der Agentur.
Seiner Meinung nach ist es jedoch zweifellos am besten, den Schwerpunkt auf die Erhaltung des inländischen Arbeitskräftepotenzials zu legen, damit Ukrainer aus der EU zurückkehren und nicht dorthin auswandern. Erst danach, wenn man weiß, wie viele Arbeitskräfte in welchen Bereichen fehlen, sollte man ausländische Arbeitskräfte für konkrete Projekte gewinnen, indem man Regeln für Arbeitgeber festlegt und eine Kontrolle durch die staatliche Arbeitsaufsichtsbehörde einrichtet.
Ausländische Käufer sind zum wichtigsten Wachstumsmotor des Wohnimmobilienmarktes in Batumi geworden: Im April 2026 erreichte ihr Anteil an den Transaktionen mit Wohnungen 47 % und näherte sich damit der Hälfte des gesamten Marktes. Dies bestätigt, dass sich der größte georgische Ferienort am Schwarzen Meer zunehmend von einem lokalen Wohnungsmarkt zu einem internationalen Investitionsstandort wandelt.
Nach Angaben der Plattform Recov.ge wurden im April 2026 in Batumi 1.292 Wohnungen verkauft, das sind 12,3 % mehr als im April 2025, als 1.165 Transaktionen registriert wurden. Das Gesamtmarktvolumen stieg im Monatsvergleich um 27,4 % und erreichte 85 Mio. $.
Das Wachstum ging mit einem deutlichen Anstieg der Quadratmeterpreise einher. Der gewichtete Durchschnittspreis in Batumis Neubauobjekten stieg im Jahresvergleich um 11,3 % auf 1.351 US-Dollar pro Quadratmeter. Auf dem Erstmarkt stiegen die Preise um 15,2 %, auf dem Sekundärmarkt um 9,4 %. Dabei konzentriert sich die Nachfrage vor allem auf neue und moderne Projekte: Die Verkäufe in Neubauten stiegen um 12,3 %, während das Interesse an Altbauten um 5,4 % zurückging.
Ein entscheidender Wachstumsfaktor ist ausländisches Kapital. Nichtansässige sorgten im April für 90 % des Nettozuwachses bei der Anzahl der Transaktionen. Leo Chikava, Leiter der Abteilung für Forschung und Datenanalyse bei Colliers Georgia, stellt fest, dass der Anteil ausländischer Käufer in den letzten Monaten stabil im Bereich von 44–47 % liegt und Ausländer in bestimmten Zeiträumen die einheimischen Käufer hinsichtlich ihrer Aktivität bereits übertreffen.
Batumi unterscheidet sich in der Nachfragestruktur deutlich von Tiflis. In der georgischen Hauptstadt bleiben inländische Käufer die treibende Kraft des Marktes: Nach Angaben von Galt & Taggart machten georgische Käufer in einer Umfrage unter Bauträgern im Januar rund 77 % der Erstverkäufe in Tiflis aus. In Batumi ist die Situation umgekehrt: Die ausländische Nachfrage spielt eine weitaus größere Rolle, und der Anteil ausländischer Käufer bei den befragten Projekten erreichte 52 %.
Zu den aktivsten ausländischen Käufern in Batumi zählen Bürger aus Israel, Russland und den EU-Ländern sowie Käufer aus der Ukraine, Weißrussland und anderen Ländern des postsowjetischen Raums. Nach Angaben des Global Property Guide unter Berufung auf Galt & Taggart machten Käufer aus der EU und Israel im Jahr 2025 jeweils 13 % der Verkäufe in den befragten Projekten in Batumi aus, während Käufer aus der Ukraine, Russland und Weißrussland zusammen 11 % ausmachten. Der genaue Anteil der Ukrainer wird in dieser Übersicht nicht gesondert ausgewiesen.
Im Jahr 2025 hat der Markt in Batumi bereits die Marke von 1 Milliarde US-Dollar beim Gesamtwert der verkauften Wohnungen überschritten, und die Zahl der Transaktionen erreichte 17.053, was einem Anstieg von 14,7 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.
Für ausländische Käufer bleibt Batumi aufgrund der Kombination aus relativ niedrigen Einstiegskosten, der Lage am Meer, dem hohen Anteil an Neubauprojekten, der Möglichkeit zur Vermietung und den vergleichsweise lockeren Bestimmungen für den Immobilienerwerb attraktiv. Vor diesem Hintergrund konkurriert die Stadt nicht nur mit Tiflis, sondern auch mit den Ferienmärkten der Türkei, Montenegros, Bulgariens und Zyperns.
Die Behörden von Bali verstärken die Kontrollen von Ausländern und verschärfen die Überprüfungen der Einhaltung der Visabestimmungen, der Aufenthaltsvorschriften und der Arbeitsbestimmungen auf der Insel. Diese Entscheidung steht im Zusammenhang mit der steigenden Zahl von Verstößen durch Ausländer und dem Übergang der Provinz zu einem Modell des „Qualitätstourismus“, bei dem die Behörden zahlungskräftige und gesetzestreue Gäste anziehen wollen, anstatt lediglich den allgemeinen Touristenstrom zu erhöhen.
Von den festgestellten Verstößen führten 2.026 Fälle zur sofortigen Aufhebung der Aufenthaltsgenehmigungen und zur zwangsweisen Abschiebung. Weitere 1.323 ausländische Staatsbürger erhielten ein offizielles Einreiseverbot und wurden in die langfristige nationale schwarze Liste Indonesiens aufgenommen. Die übrigen Verstöße wurden in vorübergehende Unterbringungszentren gebracht oder erhielten hohe Geldstrafen.
Die Einwanderungsbehörden von Bali haben zudem eine rund um die Uhr erreichbare Hotline eingerichtet, über die Einwohner und Unternehmen mögliche Verstöße von Ausländern gegen Einwanderungsbestimmungen melden können. Dabei geht es insbesondere um abgelaufene Visa, illegale Arbeit, Verstöße gegen die Aufenthaltsbedingungen und andere Tätigkeiten, die nicht der Art des Visums entsprechen.
Besondere Aufmerksamkeit widmen die Behörden Ausländern, die mit einem Touristenvisum arbeiten oder gewerbliche Tätigkeiten ausüben. Die indonesische Einwanderungsbehörde hat darauf hingewiesen, dass selbst unbezahlte Werbe- oder Promotion-Aktivitäten als Verstoß gegen die Visabestimmungen gelten können, wenn sie tatsächlich mit Arbeit oder der Förderung geschäftlicher Aktivitäten in Verbindung stehen. Unter besonderer Beobachtung stehen Blogger, Influencer und Content-Ersteller.
Die Behörden von Bali bereiten zudem zusätzliche Einreisebestimmungen für Ausländer vor. Ab 2026 könnten Touristen hinsichtlich ihrer finanziellen Situation, der Aufenthaltsdauer und der angegebenen Reisepläne überprüft werden. Der Gouverneur von Bali, Wayan Koster, erklärte, dass die Überprüfung der Ersparnisse von Touristen aus den letzten drei Monaten zu einem Element des „qualitativen Tourismus“ werden könnte.
Bali bleibt eines der beliebtesten Reiseziele Asiens, doch der Massentourismus belastet die Infrastruktur, den Wohnungsmarkt, den Verkehr und die kulturellen Stätten der Insel. In den letzten Jahren betonen die lokalen Behörden immer häufiger die Notwendigkeit, Traditionen, die öffentliche Ordnung und die wirtschaftlichen Interessen der Einheimischen zu schützen.
Für Ausländer bedeutet dies, dass Reisen nach Bali stärker reguliert werden. Touristen müssen die Gültigkeitsdauer ihres Visums genauer im Auge behalten, dürfen ohne entsprechende Genehmigung keiner Arbeit nachgehen, müssen die örtlichen Verhaltensregeln einhalten und sich auf strengere Kontrollen ihrer Dokumente und Aufenthaltszwecke einstellen.
Auch für den Immobilien- und Relocation-Markt hat die Verschärfung der Kontrollen Bedeutung. Bali bleibt ein beliebtes Ziel für Remote-Arbeiter, Unternehmer und Langzeitmieter, doch die Behörden senden ein klares Signal: Der Aufenthalt auf der Insel muss dem Visastatus entsprechen, und Versuche, ein Touristenvisum für tatsächliche Arbeit oder geschäftliche Aktivitäten zu nutzen, können zu Geldstrafen, Abschiebung und Einreiseverbot führen.
