Die Behörden von Dubai haben im ersten Halbjahr 2026 1.051.978 neue Aufenthaltsgenehmigungen ausgestellt, wie die Hauptbehörde für Identitäts- und Ausländerangelegenheiten des Emirats (GDRFA) mitteilte.
Im gleichen Zeitraum wurden 910.552.000 bestehende Aufenthaltsgenehmigungen verlängert, und Ausländern verschiedener Kategorien wurden mehr als 5.078 Millionen Einreisegenehmigungen erteilt. Die Zahl der ausgestellten langfristigen „Golden Visas“ belief sich auf etwa 66.000.
Dabei bedeutet die Zahl von 1 Mio. Genehmigungen nicht, dass sich die Bevölkerung Dubais innerhalb von sechs Monaten um dieselbe Anzahl an Personen erhöht hat. Ein Teil der Empfänger hielt sich möglicherweise bereits mit Touristen-, Arbeits- oder anderen Visa im Emirat auf. Die Statistik berücksichtigt zudem keine Ausländer, die Dubai verlassen oder ihre Aufenthaltsgenehmigung nicht verlängert haben.
Nach Angaben der Behörden wurden alle Einwanderungsdienste in Dubai digitalisiert, und die durchschnittliche Bearbeitungszeit pro Vorgang beträgt weniger als vier Minuten. Die Kundenzufriedenheit wird auf 95 % geschätzt.
„Goldene Visa“ werden Investoren, Unternehmern, Wissenschaftlern, qualifizierten Fachkräften, Persönlichkeiten aus Kultur und Sport sowie bestimmten Gruppen von Studierenden und Absolventen gewährt. Ein solches Visum ermöglicht einen langfristigen Aufenthalt in den VAE ohne einen traditionellen Arbeitgeber als Sponsor und die Beantragung einer Aufenthaltsgenehmigung für Familienangehörige.
Die Einwohnerzahl von Dubai belief sich Ende 2024 auf etwa 4,25 Millionen Menschen. Männer machten 68,5 % der Einwohner des Emirats aus, was auf die große Zahl ausländischer Arbeitskräfte zurückzuführen ist, die ohne ihre Familien anreisen.
In den VAE leben insgesamt Vertreter von mehr als 200 Nationalitäten, wobei Ausländer die überwiegende Mehrheit der Bevölkerung ausmachen. Die zahlreichste Gruppe bilden Einwanderer aus Indien. Bedeutende Gemeinschaften haben sich aus Bürgern Pakistans, Bangladeschs, der Philippinen, des Irans, Ägyptens, Nepals und Sri Lankas gebildet. Die Staatsangehörigen der VAE stellen eine Minderheit der Bevölkerung des Landes dar.
Der rasche Zustrom von Einwohnern stützt die Nachfrage nach Wohnraum, Gewerbeimmobilien, Schulen, medizinischen Dienstleistungen und Verkehrsmitteln. Gleichzeitig erhöht das Bevölkerungswachstum die Belastung der Straßen, der kommunalen Infrastruktur und des öffentlichen Nahverkehrs in Dubai.
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Indische Staatsbürger bildeten im Jahr 2026 die größte Gruppe ausländischer Immobilienkäufer in Dubai, wie aus Daten der Plattform DXB Interact hervorgeht, die von Gulf Today und Khaleej Times veröffentlicht wurden.
Nach Angaben von DXB Interact entfielen seit Ende Februar 2026 20,59 % des gesamten Immobilienkaufvolumens im Emirat auf Käufer aus Indien. In einem Artikel der Khaleej Times unter Berufung auf Harbor Real Estate und DXB Interact wird dieser Wert zu Beginn des Jahres 2026 auf 20,6 % gerundet.
Den zweiten Platz belegten Käufer aus Großbritannien mit einem Anteil von 13,26–13,3 %, den dritten Platz ägyptische Staatsbürger mit 12,6 %. Es folgen die USA mit rund 9 %, Pakistan mit 6,9 %, Saudi-Arabien und Australien mit jeweils 5,7 %, Deutschland mit rund 4,2 %, Frankreich mit 3,8 % und Kanada mit rund 3 %.
Außerhalb der Top Ten liegen laut DXB Interact die Niederlande mit einem Anteil von 2,83 %, Russland mit 2,5 %, Marokko mit 2,33 %, Spanien und Kuwait mit jeweils 2,11 %, die Türkei mit 2,05 % sowie Nigeria mit 1,89 %.
Analysten führen das anhaltende Interesse ausländischer Käufer am Markt in Dubai auf die politische Stabilität, das Fehlen einer Einkommenssteuer, die Möglichkeit einer 100-prozentigen ausländischen Eigentümerschaft an Immobilien in Freehold-Zonen sowie auf Programme für einen langfristigen Aufenthalt, darunter das Golden-Visa-Programm, zurück.
Das aktivste Marktsegment sind weiterhin kompakte Wohnungen. Nach Angaben der „Khaleej Times“ machten Einzimmerwohnungen 34,9 % der Verkäufe aus, was 27.590 Transaktionen entspricht, Studios 23,4 % (18.471 Transaktionen) und Zweizimmerwohnungen 20,7 % (16.399 Transaktionen). Diese Nachfrage spiegelt das Interesse der Investoren an liquiden Objekten mit niedrigerer Einstiegsschwelle und Potenzial für Mietrenditen wider.
Unter den Stadtteilen Dubais führten die Dubai Islands mit 8,4 Mrd. Dirham, Airport City mit 7,2 Mrd. Dirham und Business Bay mit 6 Mrd. Dirham das Verkaufsvolumen bei Wohnungen an. Im Segment der Villen und Gebäude belegte Al Yalayis 1 mit 10,6 Mrd. Dirham den ersten Platz, bei den Grundstücken lag Me’aisem Second mit 10,1 Mrd. Dirham an der Spitze.
Harbor Real Estate bewertet die aktuelle Situation als Übergang des Marktes in Dubai von einer Phase schnellen Wachstums hin zu einem stabileren Zyklus. Nach Ansicht des Unternehmens wird die Nachfrage zunehmend von Endkäufern und langfristigen Investoren bestimmt und nicht von kurzfristigen Spekulanten.
Ein weiterer Faktor für die Stabilisierung des Marktes könnte das steigende Angebot sein. Nach Angaben der „Khaleej Times“ unter Berufung auf den Bericht von Harbor Real Estate sollen im Jahr 2026 über 160.000 Wohneinheiten zur Fertigstellung angemeldet werden, obwohl das tatsächliche Fertigstellungsvolumen voraussichtlich deutlich geringer ausfallen wird. Zum Vergleich: Im Jahr 2025 wurden rund 39.700 Objekte fertiggestellt, im Jahr 2024 waren es 30.500.
Was den Immobilienmarkt in Dubai betrifft, so zeigt die Rangliste der ausländischen Käufer, dass die Nachfrage geografisch weiterhin breit gestreut ist. Indien und Großbritannien behalten ihre Schlüsselpositionen bei, doch auch Käufer aus dem Nahen Osten, Nordafrika, Nordamerika, Australien und Europa spielen eine bedeutende Rolle. Dies untermauert Dubais Status als eines der wichtigsten internationalen Zentren für Immobilieninvestitionen.
Von 2021 bis zum ersten Quartal 2026 hat Dubai mehr als 167.000 langfristige Golden-Visa-Aufenthaltsgenehmigungen an Familienangehörige von Fachkräften ausgestellt, wie aus Daten der Generaldirektion für Einwohner- und Ausländerangelegenheiten in Dubai (GDRFA Dubai) hervorgeht.
Nach Angaben der GDRFA Dubai wurden in diesem Zeitraum insgesamt 167.124 Aufenthaltsgenehmigungen für Familien von Fachkräften ausgestellt. Weitere 100.286 Aufenthaltsgenehmigungen erhielten Familien von Immobilieninvestoren, 70.247 Familienangehörige von Wissenschaftlern und Fachleuten, 37.022 Verwandte von Großinvestoren und 3.259 Familien ausländischer Rentner. Darüber hinaus wurden Tausende weiterer Visa an Verwandte von Unternehmern, herausragenden Studenten und Persönlichkeiten aus dem humanitären Bereich ausgestellt.
Die Statistiken zeigen, dass die Familienzusammenführung zu einem der Schwerpunkte der Migrationspolitik Dubais wird. Das Emirat setzt nicht nur darauf, einzelne Fachkräfte, Investoren und Unternehmer anzuziehen, sondern auch darauf, ihre Familien langfristig im Land zu halten. Nach Einschätzung der lokalen Behörden spiegelt der Anstieg der Zahl der Familienaufenthaltsgenehmigungen das Vertrauen der Ausländer in die soziale Infrastruktur, das Bildungs- und Gesundheitswesen sowie die digitalen staatlichen Dienstleistungen Dubais wider.
Die aktivsten Gruppen von Ausländern in diesem Segment sind, ausgehend von der Struktur der erteilten Genehmigungen, weiterhin qualifizierte Fachkräfte und ihre Familien, Immobilieninvestoren, Wissenschaftler und Experten sowie Großinvestoren. Eine eigene große Kategorie steht in direktem Zusammenhang mit dem Immobilienmarkt: Über 100.000 Aufenthaltsgenehmigungen für Familien von Immobilieninvestoren zeigen, dass der Kauf von Wohnraum nach wie vor einer der wichtigsten Wege für eine langfristige Umsiedlung nach Dubai ist.
Nach Nationalitäten gibt die offizielle Statistik der GDRFA Dubai in den veröffentlichten Daten keine Aufschlüsselung der Familien-Golden-Visa an. Die demografische Struktur der VAE bleibt jedoch insgesamt überwiegend von Expatriates geprägt: Ausländer machen etwa 88,5 % der Bevölkerung des Landes aus, wobei die größten Gemeinschaften traditionell aus Einwanderern aus Indien, Pakistan, Bangladesch, den Philippinen, dem Iran, Ägypten und anderen Ländern der Region sowie Asiens bestehen.
Das Golden Visa in den VAE ist ein langfristiges Aufenthaltsvisum, das es ausländischen Talenten, Investoren, Unternehmern, Wissenschaftlern, Fachkräften, Studenten und anderen Personengruppen ermöglicht, im Land zu leben, zu arbeiten oder zu studieren.
Für Dubai ist das Programm zu einem Instrument im Wettbewerb um Kapital und Humanressourcen geworden und dient zudem dazu, wohlhabende und beruflich gefragte Ausländer zusammen mit ihren Familien im Land zu halten.
Dubai hat die Mindestwertschwelle für Immobilien für die Erteilung eines zweijährigen Investorenvisums abgeschafft. Zuvor musste der Käufer eine Immobilie im Wert von mindestens 750.000 Dirham, also etwa 204.000 US-Dollar, besitzen.
Die neuen Regeln gelten für das zweijährige, verlängerbare Visum für Immobilienbesitzer, das über das Dubai Land Department und dessen Cube Centre beantragt wird. Nun kann ein Einzelbesitzer unabhängig vom Wert der Immobilie eine solche Aufenthaltsgenehmigung beantragen, sofern die Immobilie auf seinen Namen registriert ist und die übrigen dokumentarischen Anforderungen erfüllt sind.
Bei Miteigentum bleibt die Mindestschwelle bestehen, allerdings in anderer Form: Jeder Miteigentümer muss einen Anteil im Wert von mindestens 400.000 Dirham besitzen. Das bedeutet, dass die Lockerung in erster Linie auf Käufer abzielt, die eine Immobilie auf einen einzigen Eigentümer registrieren lassen.
Die Aufhebung der Schwelle macht den Aufenthaltsstatus für Käufer kleiner Wohnungen und Studios zugänglicher, die zuvor den Mindestwert möglicherweise nicht erreicht hätten. Für den Immobilienmarkt in Dubai könnte dies die Nachfrage in den erschwinglicheren Segmenten verstärken, insbesondere bei Ausländern, die den Kauf nicht nur als Investition, sondern auch als Möglichkeit betrachten, einen legalen Aufenthaltsstatus in den VAE zu erhalten.
Dabei betrifft die Änderung nicht das 10-jährige Golden Visa. Für das „Golden Visa“ über Immobilien gilt weiterhin eine separate Investitionsschwelle – in der Regel ab 2 Millionen Dirham. Daher erweitert die neue Maßnahme vor allem den unteren Zugang zum Aufenthaltsmarkt, ersetzt jedoch nicht die langfristigen Programme für Großinvestoren.
Für Käufer bleibt nicht nur der bloße Besitz von Immobilien wichtig, sondern auch die rechtliche Sauberkeit der Immobilie, die Eintragung des Eigentumsrechts, die Einhaltung der Anforderungen des Dubai Land Department sowie die Bereitschaft, die damit verbundenen Kosten für die Beantragung des Visums, der Emirates ID und der Krankenversicherung zu tragen.
Dubai bleibt einer der aktivsten Immobilienmärkte im Nahen Osten. Die Nachfrage wird durch den Zustrom ausländischer Einwohner, die zunehmende Geschäftstätigkeit, die steuerliche Attraktivität der VAE und die gut ausgebaute Infrastruktur gestützt. Die Aufhebung der Mindestdauer für eine zweijährige Aufenthaltsgenehmigung könnte den Kreis der Käufer zusätzlich erweitern, für die der Kauf von Immobilien im Emirat nicht nur eine Investitionsmöglichkeit, sondern auch eine Möglichkeit darstellt, sich im Land niederzulassen.
Der DFM Real Estate Index (DFMREI), der die Entwicklung der Aktien von Unternehmen des Immobiliensektors an der Dubai Financial Market widerspiegelt,
fiel am Montag, dem 9. März, um 4,71 % auf 13.359,61 Punkte und erreichte mit 13.353,18 Punkten den Tagestiefststand, wie aus den Börsenstatistiken hervorgeht.
In den letzten fünf Handelssitzungen betrug der Rückgang des Indexes etwa 17 %, was den Schätzungen in den sozialen Netzwerken von „etwa 20 %” nahekommt, aber nach den aggregierten Marktdaten handelt es sich tatsächlich um einen Rückgang von etwa 17 %.
Parallel dazu setzte der breite Marktindex von Dubai (DFMGI) seinen Rückgang vor dem Hintergrund des Krieges der USA und Israels gegen den Iran und der zunehmenden Nervosität aufgrund der Risiken für Logistik und Infrastruktur fort.
Angesichts der Verschlechterung der Wahrnehmung der VAE als „sicherer Hafen” erwägt ein Teil der vermögenden Kunden bereits, ihre Vermögenswerte von Dubai in andere Finanzzentren zu verlagern. Eine Reihe wohlhabender asiatischer Kunden hat Anfragen gestellt oder Maßnahmen ergriffen, um Gelder nach Singapur und Hongkong zu transferieren, da sie einen langwierigen Konflikt und einen Anstieg der Risikoprämie befürchten.
Gleichzeitig betonen die von Reuters befragten Marktteilnehmer, dass der DFMREI ein Börsenindikator (Aktien von Bauträgern und verbundenen Unternehmen) ist und deutlich schneller reagieren kann als der physische Wohnungsmarkt, wo Preisänderungen mit einer Verzögerung aufgrund von Transaktionsdaten erfasst werden.
Der Immobilienmarkt in Dubai, der das Jahr 2025 mit Rekordzahlen abgeschlossen hat, könnte Anfang 2026 aufgrund der militärischen Eskalation zwischen den USA, Israel und dem Iran einen vorübergehenden Rückgang der Nachfrage erleben, doch Experten rechnen bislang nicht mit einem Preisverfall.
Im Jahr 2025 wurde das Volumen der Immobilienverkäufe in Dubai auf 187 Milliarden US-Dollar geschätzt, und die Zahl der Transaktionen überstieg 215.000. Als wichtigste Käufergruppen wurden Investoren aus Indien, Großbritannien und Russland genannt, während Anfang 2026 ein Teil der Investoren eine abwartende Haltung einnahm.
Als Faktoren, die Druck auf den Markt ausüben, nennen Analysten Berichte über Vorfälle an symbolträchtigen Orten und die Auswirkungen von Verkehrsbeschränkungen: Vorübergehende Störungen und Schließungen von Verkehrsknotenpunkten verringern den Zustrom ausländischer Käufer und erschweren die Abwicklung von Transaktionen, insbesondere in einem Segment, das von schnellen Besuchen und Besichtigungen abhängig ist.
Gleichzeitig blieb die Preisentwicklung bis zur aktuellen Eskalation positiv: Nach Angaben von REIDIN stieg der Index der Immobilienverkaufspreise in Dubai im Januar 2026 um 0,75 % gegenüber dem Vormonat und um 11,79 % im Jahresvergleich, was auf ein anhaltendes Trägheitswachstum zu Beginn der Krise hindeutet.
Die Marktteilnehmer lassen ein Szenario einer „Pause ohne Einbruch” bei einem schnellen Ende der heißen Phase zu, warnen jedoch davor, dass ein langwieriger Konflikt die Liquidität stark beeinträchtigen und zu einer deutlicheren Korrektur führen könnte, vor allem in den sensibelsten Segmenten und Lagen.
