Überblick über das System der Immobilienbesteuerung in Polen für Ausländer und Gebietsansässige
Das Interesse von Ausländern, einschließlich der in der Ukraine ansässigen Personen, an polnischen Immobilien nimmt weiter zu. Gleichzeitig ist es wichtig, die Steuerlast zu berücksichtigen, die mit dem Kauf, dem Besitz und dem Verkauf von Wohnraum verbunden ist. In diesem Artikel werden wir die wichtigsten Steuern im Zusammenhang mit Immobilien in Polen sowie die aktuellen Steuersätze und Besonderheiten für Privatpersonen betrachten.
– Steuer beim Immobilienkauf: die Steuer auf zivilrechtliche Transaktionen (PCC)
Beim Kauf einer Zweitimmobilie (von einer Privatperson) ist der Käufer verpflichtet, eine PCC in Höhe von 2 % des Immobilienwerts zu zahlen.
Beispiel: eine Wohnung für 100.000 € – die Steuer beträgt 2.000 €.
Wird die Immobilie auf dem Primärmarkt (von einem Bauträger) erworben, ist keine PCC zu zahlen, aber es wird eine Mehrwertsteuer erhoben (in der Regel 8 % oder 23 %, je nach Art der Immobilie und Fläche).
Bis zu 150 m² für eine Wohnung oder 300 m² für ein Haus – 8 % MwSt.
Über diese Grenzen hinaus – 23 % MwSt. auf den Überschuss
Der Kauf ist mit notariellen Kosten verbunden: Abwicklung des Geschäfts, Eintragung ins Grundbuch, Eintragungsgebühren. Im Durchschnitt belaufen sich die zusätzlichen Kosten auf etwa 2-4 % des Preises.
– Grunderwerbsteuer (Podatek od nieruchomości)
Dies ist eine jährliche lokale Steuer, die von jedem Eigentümer gezahlt wird. Sie wird auf der Ebene der Gemeinde festgelegt und hängt von der Größe der Immobilie ab.
Höchstsätze im Jahr 2025 (jährlich vom polnischen Finanzministerium festgelegt):
Wohnungen und Häuser: bis zu 1,15 PLN pro m² (≈ 0,27 €)
Wohngrundstücke: bis zu 0,70 PLN pro m² (≈ 0,16 €)
Beispiel: eine 60 m² große Wohnung in Warschau → Steuer von ~ 16 € pro Jahr.
Wichtig: In kleineren Städten ist der Satz niedriger, in der Hauptstadt liegt er näher am Höchstsatz.
– Steuer auf Mieteinnahmen
Wenn die Immobilie vermietet wird, sind die Einkünfte steuerpflichtig. Privatpersonen können eine der folgenden Regelungen wählen:
Marktsatz (allgemeiner Einkommensteuertarif): 12 % bis zu einem Einkommen von 120.000 PLN pro Jahr und 32 % für den darüber hinausgehenden Betrag (2025)
Pauschalsatz (ryczałt): 8,5% für Einkommen bis zu 100.000 PLN und 12% auf den darüber hinausgehenden Betrag
Die ryczałt-Regelung ist bei kleinen Vermietern beliebt, insbesondere bei kurzfristigen Vermietungen.
– Kapitalertragssteuer (bei Verkauf)
Wenn Sie Ihre Immobilie früher als 5 Jahre nach dem Erwerb verkaufen, müssen Sie 19 % Kapitalertragssteuer auf den Gewinn zahlen.
Ausnahmen:
Es ist keine Steuer zu zahlen, wenn der Verkäufer die Immobilie 5 Jahre oder länger besessen hat.
Eine Steuerbefreiung ist auch möglich, wenn der gesamte Betrag für den Kauf eines neuen Hauses oder den Bau eines solchen innerhalb von 3 Jahren verwendet wird.
– Sonstige Kosten und Gebühren
Instandhaltung der Immobilie: Rechnungen für Versorgungsleistungen, Reparaturen und Verwaltungsgebühren (insbesondere in Wohnanlagen)
Müllabfuhrgebühr: wird von der Gemeinde festgelegt und hängt von der Anzahl der Bewohner ab
Gebühr für die Verwaltungsgesellschaft: zwischen 2 und 4 PLN/m² pro Monat (0,5-1 €/m²)
Das polnische System der Immobilienbesteuerung ist moderat und relativ transparent. Besondere Aufmerksamkeit sollte der PCC-Steuer auf Käufe und der Kapitalertragssteuer auf Verkäufe geschenkt werden. Für ausländische Investoren und Umsiedler ist es wichtig, die gesamte Steuerlast im Voraus zu berücksichtigen, wenn sie einen Kauf oder eine Miete planen.
relocation.com.ua empfiehlt, vor der Transaktion einen polnischen Steuerberater oder Rechtsanwalt zu konsultieren, um unerwartete Ausgaben zu vermeiden und die steuerlichen Folgen zu optimieren.
Im Juni 2025 belegten ukrainische Staatsbürger unter den ausländischen Bürgern den zweiten Platz hinsichtlich der Anzahl der in der Türkei erworbenen Immobilien. Dies geht aus aktuellen Daten des Statistischen Instituts der Türkei (TÜİK) hervor. Den veröffentlichten Informationen zufolge erwarben Ukrainer 111 Immobilienobjekte und lagen damit nur hinter den Russen, die mit 326 Transaktionen pro Monat traditionell die wichtigsten ausländischen Investoren auf dem türkischen Immobilienmarkt bleiben.
An dritter Stelle stehen iranische Staatsbürger (109), gefolgt von Irak (97), Deutschland (95), Aserbaidschan (71), Kasachstan (66), China (54), USA (41) und Palästina (40).
Experten führen das wachsende Interesse an türkischen Immobilien auf folgende Faktoren zurück:
Visumfreiheit und gut ausgebaute Flugverbindungen zwischen der Ukraine und der Türkei;
Relativ niedrige Einstiegsschwelle: Die Immobilienpreise in Antalya, Alanya und Mersin sind im Vergleich zum europäischen Markt nach wie vor attraktiv;
Die Möglichkeit, Immobilien als Kapitalerhaltungsinstrument und als Evakuierungsadresse unter den Bedingungen des anhaltenden Krieges zu nutzen.
Darüber hinaus verzeichnete die Türkei im Juni einen Zustrom von Käufern aus der Ukraine aufgrund der aktiven Tourismussaison und von Investoren, die Mieteinnahmen in Fremdwährung erzielen wollten.
Trotz des allgemeinen Rückgangs der Immobilienkäufe durch Russen im Vergleich zu den Spitzenwerten der Jahre 2022–2023 waren Russen im Juni 2025 erneut die größten ausländischen Käufer in der Türkei. Dies bestätigt den anhaltenden Trend zur Umsiedlung, einschließlich des dauerhaften oder vorübergehenden Aufenthalts vor dem Hintergrund der internationalen Isolation der Russischen Föderation.
Angesichts der aktuellen geopolitischen Lage und der Attraktivität des türkischen Marktes könnte die Ukraine auch in den kommenden Monaten ihre Spitzenposition im Ranking der ausländischen Immobilienkäufer in der Türkei behalten. Dabei wird auch ein Wiederaufleben des Interesses seitens der Länder Zentralasiens und des Nahen Ostens erwartet.
Insgesamt bleibt die Türkei eines der führenden Ziele für Immobilieninvestitionen unter den Bürgern des postsowjetischen Raums.
Der Geschäftsmann Wjatscheslaw Mischalow, der über beträchtliche Vermögenswerte in mehreren Sektoren verfügt, die hauptsächlich in der Dnipro-Region konzentriert sind, hält sich mit Investitionen in ukrainische Immobilien bis zur Neubewertung der Werte auf diesem Markt zurück, erklärte er in einem Interview mit der Agentur „Interfax-Ukraine“.
„Ich bin kein Fan von Bauprojekten oder der Baubranche, da die Immobilienpreise in der Ukraine nicht hoch genug sind, um ein gutes Geschäft zu machen. Entsprechend muss man entweder schlecht bauen oder teuer verkaufen. Dieses Modell gefällt mir nicht“, sagte er.
Mischalow fügte hinzu, dass er bei den wenigen Bauträgern, die versuchen, qualitativ hochwertig zu bauen und teuer zu verkaufen, keinen großen Erfolg sieht.
„Es gibt keine neuen Bauprojekte und meiner Meinung nach wird es in naher Zukunft auch keine geben. Wenn in Kiew noch etwas in Bewegung ist, dann beobachte ich in Dnipro, dass einige Bauträger nur ihre Projekte fertigstellen und ihre Verpflichtungen erfüllen.
Bei diesem Preisniveau ist das für mich als Investor uninteressant“, so der Geschäftsmann.
Seiner Einschätzung nach gab es in der Westukraine einen kurzen Aufschwung, der jedoch nur von kurzer Dauer war: Wer es geschafft hat, mit seinem Geld dort wegzukommen, hatte Glück, alle anderen bleiben mit großen Verlusten zurück.
„Ich lebe in Dnipro, das während des gesamten Krieges viele Treffer abbekommen hat, aber ich habe nicht die geringste Absicht, mir Immobilien in der Westukraine zu kaufen. Aus vielen Gründen. Ich halte sie heute für überbewertet. Und sobald sich eine gewisse Stabilität abzeichnet, wird sie in Trümmer fallen. Es handelt sich also nicht um einen Vermögenswert, sondern um eine Art Psychopathie“, meint Mischalow.
Seiner Meinung nach macht es sicherlich Sinn, Geld in Immobilien in der Westukraine zu investieren, wenn man plant, dorthin zu ziehen. „Aber es gibt dort keine hochwertigen Immobilien und es sind auch keine geplant, weil alle dem Hype hinterhergerannt sind, um schnell Geld von potenziellen Kunden zu kassieren. Das ist keine hochwertige Bauweise“, fügte er hinzu.
Der Investor merkte an, dass es bei der Auswahl einer Wohnung in Dnipro und Kiew nur wenige Gebäude gab, die qualitativ hochwertig geplant und gebaut waren.
„Im Immobiliensektor muss eine umfassende Neubewertung der Werte stattfinden. Es muss begonnen werden, gemäß den geltenden Baunormen zu bauen“, betonte Mischalow.
Gleichzeitig teilte er mit, dass er ein Projekt zur Restaurierung der Fassade eines historischen Gebäudes im Zentrum von Kiew habe, für das er „zig Millionen Griwna“ ausgeben wolle. Nach Angaben des Unternehmers war er nach einem Gespräch mit der ersten Stellvertreterin des Leiters der staatlichen Bauaufsichtsbehörde, Irina Gioane, die diese Aktivität des Unternehmens aus eigener Initiative begrüßt hatte, „in guter Stimmung“.
„Wir haben die Genehmigung für die Restaurierung erhalten. Wir werden uns bemühen, bis zum Spätherbst alles schön fertigzustellen – so, wie es vor 100 Jahren geplant war”, sagte Mischalow.
Er fügte hinzu, dass das Unternehmen eineinhalb Jahre lang versucht habe, diese Genehmigung zu erhalten, obwohl es im Land ohnehin nur eine geringe Nachfrage nach Restauratoren gebe, von denen nur noch zwei Teams übrig seien: eines in Kiew und eines in Odessa.
Er präzisierte auch, dass seine Unternehmen unabhängig von denen seines Vaters Dmitri Mischalow – ebenfalls ein bekannter Dnipro-Unternehmer und Bauträger (Gruppe „Meister“) – geführt werden.
Wie der Geschäftsmann in einem Interview erklärte, seien alle seine Vermögenswerte bereits recht gut strukturiert und würden über die AG „Geschlossener nicht diversifizierter Venture-Capital-Investmentfonds „Fortress” verwaltet.
Zu den Investitionen von Mischalow gehören das Finanzunternehmen „Ye Groshi“, der Provider „Fregat“, die Lotus-Kette mit vier Tankstellen in Dnipro und Nowomoskowske sowie der Mineralölhändler „Lotus Oil Trading“, der IT-Bereich und das Nachrichtenportal „Informator“.
Der Fonds wird wiederum von der Vermögensverwaltungsgesellschaft „KUAA „MPSS“ aus Dnipro verwaltet, deren Eigentümer Sergej Schischkin (50 %), Igor Suchodolski (41 %) und Olga Muchina (9 %) sind.
„Ich habe keine eigene Vermögensverwaltungsgesellschaft, ich verwalte alles so weit wie möglich über den Fonds. Meiner Meinung nach ist dies heute eines der besten Instrumente für den Besitz und die Verwaltung, einschließlich der Finanzströme“, betonte Mischalow.
Quelle: https://interfax.com.ua/
Nach Angaben des Immobilienportals LUN verzeichneten die Preise für Wohnungen in Odesa in der ersten Hälfte des Jahres 2025 den höchsten Zuwachs auf dem ukrainischen Primärwohnungsmarkt – bis zu 1130 US-Dollar pro Quadratmeter, das sind 19 % mehr als im gleichen Zeitraum des vergangenen Jahres.
Zu den fünf Städten, in denen die Preise für Neubauten im Januar-März 2025 am stärksten stiegen, gehörten laut den Analysedaten von LUN auch Mykolaiv (+8%, auf 700 $/qm), Ternopil (+7%, auf 740 $/qm), Tschernihiw (+7%, auf 750 $/qm) und Lutsk (+7%, auf 930 $/qm).
Anfang Juli blieb Lviv die teuerste Stadt in Bezug auf den Quadratmeterpreis (1370 $/qm), wo der Preis im Juni 2025 im Vergleich zum Juni 2024 um durchschnittlich 2% und seit Jahresbeginn um 5% stieg. In der Region Lviv stiegen die Preise um 10% bzw. 6% auf 890 $ pro Quadratmeter.
Wohnungen in Neubauten in Kiew verteuerten sich im Vergleich zum Juni 2014 um 3% und seit Jahresbeginn um 2% auf 1290 $ pro m². In der Region Kiew stiegen die Preise seit Jahresbeginn um 8 % auf 820 US-Dollar pro Quadratmeter.
In Iwano-Frankiwsk stiegen die Preise von Juni 2025 bis Juni 2024 um 10 % und in den letzten sechs Monaten um 3 % und erreichten 850 $ pro m². Zur gleichen Zeit, in Ivano-Frankivsk Region, Wohnungen in neuen Gebäuden stieg um 19%, und um 9% über sechs Monate, auf 880 $ pro qm.
„LUN stellt fest, dass in Dnipro die Preise für Neubauten im Vergleich zum Vorjahr fast unverändert blieben: „plus“ 1% im Juni 2025 bis Juni 2024, aber „minus“ 1% bis Januar 2025 – auf $ 1070/qm. Die Situation in Charkiw ist ähnlich: „minus“ 5% bis Juni 2024 und „plus“ 5% bis Januar 2025 – 660 $/qm.
Montenegro ist eines der günstigsten Länder Europas in Bezug auf Immobilienpreise und eines der einfachsten Länder für Ausländer, was die rechtliche Abwicklung eines Kaufs angeht. In den letzten Jahren ist es aufgrund seines milden Klimas, des Meeres, der Aussichten auf Preissteigerungen und der loyalen Steuerpolitik besonders bei Bürgern aus den GUS-Staaten und der EU beliebt geworden. Beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses ist es jedoch wichtig zu wissen, mit welchen Steuern und Abgaben man rechnen muss.
Die wichtigsten Steuern beim Kauf von Immobilien in Montenegro
Satz: 3 % des Marktwerts der Immobilie, der von der Steuerbehörde festgelegt wird (entspricht nicht immer dem Vertragspreis).
Die Steuer ist einmalig innerhalb von 15 Tagen nach Vertragsabschluss und Einreichung der Unterlagen bei der Steuerbehörde zu entrichten.
Satz: 21 %, bereits im Vertragspreis enthalten.
In diesem Fall wird keine Grunderwerbsteuer (3 %) erhoben.
Grundsteuer
Der Steuersatz wird von den Gemeinden festgelegt und beträgt in der Regel zwischen 0,1 % und 1 % des Katasterwerts (abhängig von der Lage, Art und dem Zustand der Immobilie).
Beispiel:
Wohnung in Budva oder Kotor – ca. 0,25–0,5 %
Objekte an der Küste und in touristischen Gebieten werden mit einem höheren Steuersatz besteuert
Die Steuer ist einmal jährlich, in der Regel bis Ende März, zu entrichten.
Wichtig: Bei Zahlungsverzug fallen Verzugszinsen an.
Zusätzliche Kosten
Vermietung von Immobilien: Steuern für den Eigentümer
Wenn eine Immobilie vermietet wird, ist der Eigentümer verpflichtet:
Eine Genehmigung für die kurzfristige Vermietung bei der Gemeinde einzuholen.
Führen Sie ein Gästeverzeichnis und zahlen Sie Steuern:
Feste Steuer auf Mieteinnahmen – 9 %.
Zuzüglich einer Kurtaxe für jeden Gast – ca. 1 € pro Nacht.
Ab 2024 wird die Einhaltung dieser Vorschriften aktiv überprüft (Einführung elektronischer Erfassungssysteme).
Beispiel
Wohnung in Budva für 150.000 €, gekauft von einer Privatperson:
Grunderwerbsteuer: 3 % = 4.500
Jährliche Grundsteuer (0,4 %): 600
Notar + Registrierungsgebühren: ~1.000
Bei Vermietung: Einkommenssteuer – 9 % des Gewinns
Montenegro bietet ein relativ einfaches und vorhersehbares Steuersystem im Immobilienbereich. Die einmalige Steuer beim Kauf beträgt 3 % oder 21 % (bei Neubauten), die jährliche Steuer ist niedrig. Die Miete wird mit einer moderaten Steuer belegt, erfordert jedoch die Einhaltung formaler Vorschriften.
Quelle: http://relocation.com.ua/property-taxes-in-montenegro-what-buyers-need-to-know/
Die Niederlande sind eines der stabilsten und attraktivsten Länder Europas für Immobilieninvestitionen. Transparente Gesetze, ein entwickelter Markt und eine hohe Nachfrage nach Mietwohnungen machen dieses Land sowohl für private Eigentümer als auch für Investoren interessant. Bevor Sie jedoch eine Wohnung oder ein Haus kaufen, sollten Sie sich über die Steuern informieren, die sowohl beim Kauf als auch während des späteren Besitzes anfallen.
Die wichtigsten Steuern beim Kauf einer Immobilie in den Niederlanden
1. Übertragungssteuer (Overdrachtsbelasting)
Dies ist die wichtigste einmalige Steuer beim Kauf einer Immobilie auf dem Sekundärmarkt.
Standardsteuersatz: 10,4 % des Kaufpreises (gültig ab 1. Januar 2023).
Für Wohnimmobilien, die zum Eigenbedarf erworben werden: Steuersatz 2 %.
Für Käufer unter 35 Jahren (die zum ersten Mal eine Immobilie im Wert von bis zu 510.000 € erwerben): Der Steuersatz kann 0 % betragen (Befreiung bei Erfüllung aller Voraussetzungen).
Bitte beachten Sie: Wenn Sie eine Immobilie zur Vermietung erwerben, gilt auch als Privatperson ein Steuersatz von 10,4 %.
2. Mehrwertsteuer (BTW)
Die Mehrwertsteuer fällt nur beim Kauf einer neuen Immobilie vom Bauträger an.
Satz: 21 % des Wertes der Immobilie.
Bei einem Kauf mit Mehrwertsteuer wird keine Übertragungssteuer (Overdrachtsbelasting) erhoben.
Jährliche Immobiliensteuern
1. Kommunale Grundsteuer (Onroerendezaakbelasting, OZB)
Diese Steuer wird von allen Immobilienbesitzern (sowohl natürlichen als auch juristischen Personen) gezahlt.
Die Berechnung erfolgt auf der Grundlage des geschätzten Wertes der Immobilie (WOZ-waarde), der jährlich von der Gemeinde festgelegt wird.
Der Steuersatz variiert je nach Stadt, in der Regel zwischen 0,035 % und 0,12 %.
Wenn der WOZ-Wert eines Hauses beispielsweise 400.000 € beträgt, kann die Steuer zwischen 140 € und 480 € pro Jahr betragen.
2. Waterschapsbelasting – Wassersteuer
Die Niederlande sind ein Land mit einer gut ausgebauten Wasserinfrastruktur, weshalb es eine spezielle Steuer gibt:
Diese wird von allen Immobilienbesitzern gezahlt.
Die Höhe hängt von der Region und der Art der Immobilie ab, beträgt aber in der Regel zwischen 100 € und 400 € pro Jahr.
3. Lokale Abgaben: Müll, Abwasser usw.
Der Eigentümer einer Immobilie zahlt außerdem eine Reihe von lokalen Abgaben, die je nach Gemeinde variieren:
Abfallentsorgung (afvalstoffenheffing)
Abwassergebühr (rioolheffing)
Gebühren für öffentliche Dienstleistungen
Zusammen können diese Gebühren 300 bis 700 € pro Jahr betragen.
Steuern bei der Vermietung von Immobilien
In den Niederlanden werden Mieteinnahmen je nach Steuerklasse (box) besteuert:
In den meisten Fällen, wenn Sie kein gewerblicher Vermieter sind, fällt die Immobilie in Box 3 (Kapitalsteuer).
Das Einkommen wird nicht direkt besteuert, sondern das Vermögen (einschließlich des Marktwerts der Immobilie).
Effektiver Steuersatz – 1,2 % bis 1,71 % des Nettovermögens (nach Abzug der Schulden).
Beispiel
Kauf einer Wohnung in Amsterdam für 450.000 € zum Eigenbedarf:
Grunderwerbsteuer (2 %): 9.000 €
Kommunalsteuer (ca. 0,1 % des WOZ-Wertes): ca. 450 € pro Jahr
Müll- und Abwassergebühren: 500 € pro Jahr
Waterschapsbelasting: 200 € pro Jahr
Gesamtbetrag der jährlichen Steuern und Abgaben: ca. 1.150 €
Der Kauf einer Immobilie in den Niederlanden erfordert gute Kenntnisse des Steuersystems. Die wichtigste einmalige Steuer beträgt 2 % oder 10,4 %, je nach Zweck des Kaufs. Hinzu kommen jährliche lokale Abgaben und Wassergebühren sowie Steuern im Falle einer Vermietung. Für eine fundierte Bewertung der Investition ist es wichtig, nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die langfristigen steuerlichen Verpflichtungen zu berücksichtigen. Im Zweifelsfall ist es ratsam, einen lokalen Steuerberater oder Notar zu konsultieren.
