Über 500 ausländische Investoren, die ein portugiesisches Golden Visa erhalten haben, bereiten eine Sammelklage gegen den Staat vor, da das neue Staatsbürgerschaftsgesetz die Wartezeit für die Beantragung eines portugiesischen Passes verlängert.
Es handelt sich um Inhaber von ARI-Investitionsaufenthaltsgenehmigungen, die als „Golden Visas“ bekannt sind. Laut The Portugal News sind die Investoren der Ansicht, dass die Änderung der Vorschriften ihre berechtigten Erwartungen verletzt, da viele dem Programm beigetreten sind, in der Erwartung, nach fünf Jahren Aufenthalt die Staatsbürgerschaft beantragen zu können. Nun könnte sich dieser Zeitraum für einen Teil der Antragsteller auf acht oder zehn Jahre verlängern.
Die Initiative vereint Investoren verschiedener Nationalitäten, wobei US-Bürger besonders stark vertreten sind. Die Teilnehmer der Gruppe beabsichtigen, zunächst die rechtlichen Möglichkeiten innerhalb Portugals auszuschöpfen und dann, falls erforderlich, Optionen für ein Vorgehen auf europäischer Ebene zu prüfen.
Der Hauptkritikpunkt der Investoren betrifft die rückwirkende Wirkung der Reform. Viele Inhaber eines Golden Visa lebten bereits seit mehreren Jahren in Portugal, hatten in Fonds, Unternehmen oder Immobilien investiert und planten, die Staatsbürgerschaft nach den alten Fristen zu beantragen. In einem der in der portugiesischen Presse angeführten Beispiele stand ein Investor weniger als zwei Monate vor Ablauf der Fünfjahresfrist, als die Regeln geändert wurden.
Das portugiesische Golden-Visa-Programm war lange Zeit eines der beliebtesten Aufenthaltsprogramme für Investoren in der EU. Es ermöglichte Ausländern, bei Erfüllung der Investitionsbedingungen und bei minimaler physischer Anwesenheit im Land eine Aufenthaltsgenehmigung zu erhalten und nach Ablauf der festgelegten Aufenthaltsdauer die Staatsbürgerschaft zu beantragen. In den letzten Jahren haben die portugiesischen Behörden jedoch ihre Migrations- und Investitionspolitik konsequent verschärft.
Für den Immobilienmarkt und die Investitionsmigration ist dieser Rechtsstreit von großer Bedeutung. Sollten die Gerichte anerkennen, dass die neuen Fristen nicht auf bereits bestehende Investoren angewendet werden dürfen, würde dies einen Teil des Vertrauens in das Programm erhalten. Sollte hingegen der Staat obsiegen, könnte Portugal einen Reputationsverlust bei Investoren erleiden, die seine Regeln bisher als stabil und vorhersehbar empfanden.
Die Änderungen könnten sich auch auf andere EU-Länder auswirken, in denen Programme für Aufenthaltsgenehmigungen und Staatsbürgerschaft zunehmend Gegenstand politischer Debatten sind. Vor dem Hintergrund steigender Immobilienpreise, Migrationsdruck und Kritik an den „Golden Visas“ streben die Regierungen eine Verschärfung der Bedingungen an, doch die Investoren fordern den Schutz bereits erworbener Rechte.
Der portugiesische Präsident Marcelo Rebelo de Sousa hat die Neufassung des Staatsbürgerschaftsgesetzes unterzeichnet, die die Einbürgerungsbedingungen für Ausländer erheblich verschärft. Das Gesetz tritt nach seiner Veröffentlichung im Diário da República in Kraft.
Die wichtigste Änderung betrifft die Aufenthaltsdauer, die für die Beantragung der Staatsbürgerschaft erforderlich ist. Für die meisten Ausländer verlängert sich diese von 5 auf 10 Jahre, für Bürger aus EU-Ländern und den portugiesischsprachigen Ländern der Gemeinschaft auf 7 Jahre. Zudem beginnt die Frist nicht mehr mit der Einreichung des Antrags auf eine Aufenthaltsgenehmigung, sondern mit dem Datum der Ausstellung der ersten Aufenthaltskarte.
Die Reform führt zudem zusätzliche Integrationsanforderungen ein. Antragsteller müssen ihre Portugiesischkenntnisse auf dem Niveau A2 nachweisen, einen Test zu Kultur, Geschichte sowie den Rechten und Pflichten der Bürger absolvieren, ihr Bekenntnis zu demokratischen Grundsätzen bekunden, über ausreichende Existenzmittel verfügen und keine schwerwiegenden Vorstrafen haben.
Ein separater Teil der Reform, der sich auf den möglichen Verlust der Staatsbürgerschaft bei schweren Straftaten bezieht, wird derzeit noch vom Verfassungsgericht geprüft. Zuvor hatte das Gericht bereits eine Reihe von Bestimmungen für verfassungswidrig erklärt, die sich auf die automatische Verweigerung der Staatsbürgerschaft und unklare Gründe für deren Entzug bezogen.
Für Ausländer, die Portugal als eine der schnellsten EU-Länder für den Erwerb der Staatsbürgerschaft durch legalen Aufenthalt betrachteten, bedeutet die Reform eine drastische Verlängerung des Planungshorizonts. Besonders spürbar könnte sich dies auf Inhaber einer Aufenthaltsgenehmigung und Investoren im Rahmen des Golden-Visa-Programms auswirken: Das Aufenthaltsprogramm selbst bleibt nach vorliegenden Informationen unverändert, doch der Weg vom Aufenthaltsrecht zur Staatsbürgerschaft wird länger.
Die Verschärfung der Vorschriften erfolgt vor dem Hintergrund eines raschen Anstiegs der Zahl der Ausländer in Portugal. Nach Angaben der AIMA lebten Ende 2024 mehr als 1,5 Millionen ausländische Staatsbürger im Land, was etwa doppelt so viel ist wie drei Jahre zuvor. Die größte Gruppe bilden Brasilianer – mehr als 450.000 legale Einwohner.
Nach verfügbaren Schätzungen gehören zu den größten Gruppen von Ausländern in Portugal auch Staatsangehörige aus Indien, Angola, der Ukraine, Kap Verde, Nepal, Bangladesch, Großbritannien, Guinea-Bissau und Pakistan. Nach Angaben, die unter Berufung auf vorläufige Statistiken der AIMA für das Jahr 2024 genannt werden, wurde die Zahl der Ukrainer in Portugal auf etwa 79.200 Personen geschätzt. Was den vorübergehenden Schutz betrifft, so lebten laut Daten des Prague Process im Februar 2025 etwa 56.700 Ukrainer mit dem Status des vorübergehenden Schutzes in Portugal. Nach einigen Schätzungen könnte die Zahl der Ukrainer in Portugal bis zu 300.000 Menschen erreichen.
Das portugiesische Parlament hat die Überarbeitung des Staatsbürgerschaftsgesetzes, das eine Verschärfung der Einbürgerungsvorschriften vorsieht, erneut gebilligt; die neuen Bestimmungen sind jedoch noch nicht in Kraft getreten und müssen noch weitere Verfahrensschritte durchlaufen. Dies berichteten portugiesische Medien und internationale Publikationen, die über die erneute Abstimmung nach den vorherigen Anmerkungen des Verfassungsgerichts berichteten.
Den veröffentlichten Berichten zufolge wurde der neue Gesetzestext am 1. April 2026 verabschiedet. Es handelt sich um eine überarbeitete Fassung der Reform, die das Parlament bereits im Oktober 2025 gebilligt hatte, doch anschließend wurden einige Bestimmungen auf verfassungsrechtlichem Wege angefochten. Infolgedessen griff die Regierung das Dokument erneut auf und stimmte für die überarbeitete Fassung.
Nach Angaben aus einschlägigen juristischen Fachzeitschriften und Veröffentlichungen zur Reform besteht der Kerngedanke der Änderungen darin, die für den Erwerb der Staatsbürgerschaft erforderliche Aufenthaltsdauer für die meisten Ausländer von fünf auf zehn Jahre zu verlängern. Für Bürger der CPLP-Staaten, der Gemeinschaft portugiesischsprachiger Länder, wurde eine mildere Regelung – sieben Jahre – diskutiert. Die Reform sieht zudem strengere Integrationsanforderungen sowie Änderungen bei den Regeln zum Verlust der Staatsbürgerschaft in bestimmten Fällen vor.
Dabei ist es wichtig zu beachten, dass das Gesetz auch nach der erneuten Zustimmung des Parlaments noch nicht in Kraft getreten ist. Wie bisher muss das Dokument noch die verbleibenden formalen Schritte durchlaufen, einschließlich der Prüfung durch den Präsidenten und der Veröffentlichung im Diário da República. Bis dahin gelten in Portugal weiterhin die derzeitigen Vorschriften, wonach der Standardweg zur Einbürgerung für die meisten Antragsteller bei fünf Jahren bleibt.
Somit bestätigt sich im Großen und Ganzen die Information, dass das portugiesische Parlament ein neues Staatsbürgerschaftsgesetz verabschiedet hat. Es ist jedoch korrekter, nicht vom Inkrafttreten der neuen Regelungen zu sprechen, sondern von der erneuten parlamentarischen Verabschiedung der Reform, die sich bislang noch in der Endphase der Ausarbeitung befindet.
Wie das Projekt Relocation.com.ua berichtet, investierten Ausländer laut idealista unter Berufung auf die Banco de Portugal im Jahr 2025 3,905 Milliarden Euro in portugiesische Immobilien, was einen neuen Rekord darstellt und das Niveau von 2024 um 10,4 % übertraf. Vor diesem Hintergrund ging der Gesamtzufluss ausländischer Direktinvestitionen nach Portugal hingegen um 34,9 % auf 8,51 Mrd. Euro zurück, während der Anteil von Immobilien am Gesamtvolumen der ausländischen Direktinvestitionen auf 45,9 % stieg, also fast die Hälfte des gesamten ausländischen Kapitals ausmachte.
Die geografische Verteilung dieses Kapitals bleibt recht vorhersehbar. Der größte Teil der in Portugal angesammelten ausländischen Investitionen konzentriert sich auf den Großraum Lissabon – 113,2 Mrd. Euro, gefolgt vom Norden des Landes – 37,2 Mrd. Euro und der Algarve – 21,7 Mrd. Euro; zusammen machen diese drei Regionen 80,5 % des gesamten ausländischen Investitionsbestands aus.
Unter den Ländern, aus denen im Jahr 2025 Kapital zufloss, ragten Luxemburg – 1,1 Mrd. Euro, Großbritannien – rund 900 Mio. Euro und Deutschland – 800 Mio. Euro heraus. Dabei weist die Banco de Portugal selbst darauf hin, dass Länder wie Luxemburg, die Niederlande und Spanien häufig als Zwischenstationen dienen, sodass die endgültigen Geldquellen von dem Land des direkten Vertragspartners abweichen können.
Betrachtet man jedoch nicht das Investitionskapital, sondern die tatsächlichen Immobiliengeschäfte, wird das Bild klarer. Die jüngste detaillierte offizielle Aufschlüsselung des INE zeigt, dass ausländische Familien im Jahr 2024 in Portugal 38.552 Häuser und Wohnungen gekauft haben, was einem Anstieg von 6,7 % gegenüber 2023 und einem Anstieg von 19,2 % gegenüber 2019 entspricht. Dabei blieben Ausländer dennoch eine Minderheit auf dem Markt: Insgesamt erwarben Familien 134.540 Immobilien, davon entfielen 95.988 auf Käufer portugiesischer Herkunft. Unter den ausländischen Käufern lagen die Brasilianer mit 7.694 Transaktionen an der Spitze, gefolgt von den Angolanern mit 4.054 und den Franzosen mit 4.016. Das INE hob besonders den raschen Anstieg der Zahl der US-Amerikaner hervor: Die Zahl ihrer Käufe stieg von 537 im Jahr 2019 auf 1.707 im Jahr 2024.
Betrachtet man das Gesamtbild und alle großen ausländischen Gruppen, die in Portugal leben, wird deutlich, dass der Nachfragemarkt weitaus breiter ist als nur die traditionellen Käufer aus Brasilien, Frankreich oder Großbritannien. Nach Angaben der AIMA lebten Ende 2024 1.543.697 Ausländer in Portugal.
Die größte Gruppe bildeten die Brasilianer – 484.596 Personen –, gefolgt von Indern – 98.616 –, Ukrainern – 79.232 –, Nepalesen – 58.086 – und Briten – 48.238.
Eine besondere Note verleiht diesem Bild der Hypothekenmarkt. Nach Angaben der Banco de Portugal waren im Jahr 2024 10,1 % der Personen, die eine Hypothek für ihren Hauptwohnsitz aufgenommen hatten, Ausländer. Auch hier lagen die Brasilianer an der Spitze und machten 38 % aller ausländischen Kreditnehmer aus; gefolgt von Angolanern und Briten. Gemessen am Kreditvolumen machten die Brasilianer 30 % des ausländischen Hypothekenvolumens aus, die Briten 7 %, die Amerikaner 6 % sowie die Franzosen und Italiener jeweils 5 %. Dies zeigt, dass die ausländische Nachfrage in Portugal schon lange nicht mehr nur durch Käufe aus eigenen Mitteln, sondern auch durch umfassende Kreditvergabe entsteht.
Genau deshalb sollte der portugiesische Markt derzeit in zwei Ebenen betrachtet werden. In der ersten hat ausländisches Kapital tatsächlich einen Rekord aufgestellt und belebt den Immobilienmarkt auch nach der Abschaffung der „Goldenen Visa“ für Wohnraum weiter. Zweitens: Die Zusammensetzung der tatsächlichen ausländischen Nachfrage wird immer vielfältiger: Wie bisher schließen Brasilianer, Angolaner, Franzosen, Briten und Amerikaner am aktivsten Geschäfte ab, doch in der demografischen Struktur des Landes wird die Rolle von Ukrainern, Indern, Nepalesen und anderen neuen Gemeinschaften immer deutlicher. Für den Markt bedeutet dies eines: Die ausländische Präsenz auf dem portugiesischen Immobilienmarkt lässt nicht nach, sondern verändert ihre Form.
https://relocation.com.ua/foreigners-break-record-in-portugals-housing-market/
Die ukrainische Ministerpräsidentin Julia Sviridenko gab nach einem Treffen mit dem portugiesischen Ministerpräsidenten Luís Montenegro bekannt, dass ihr Land einen ersten Beitrag in Höhe von 600.000 Euro zum Energiefonds zur Unterstützung der Ukraine leisten werde.
„Während des Treffens kündigte der portugiesische Ministerpräsident einen ersten Beitrag zum Energiefonds zur Unterstützung der Ukraine in Höhe von 600.000 Euro an. Wir schätzen diesen Schritt unserer Partner sehr“, heißt es in einer Mitteilung auf Telegram.
Die Parteien diskutierten auch die Verteidigungsunterstützung Portugals für die Ukraine, insbesondere durch die Mechanismen PURL und SAFE sowie die Initiativen „Build in Ukraine“ und „Build with Ukraine“, die ein erhebliches Potenzial für die Entwicklung der Zusammenarbeit bieten, insbesondere im Bereich der gemeinsamen Produktion von Drohnen.
Im Rahmen der Vorbereitungen für die nächste Konferenz zum Wiederaufbau der Ukraine vereinbarten die Parteien, die Frage des Abschlusses eines zwischenstaatlichen Abkommens (G2G) zu prüfen, um portugiesische Unternehmen und Investitionen für den ukrainischen Markt zu gewinnen.
„Ich habe dem Herrn Premierminister auch betont, dass die Ukraine den Staats- und Regierungschefs der Europäischen Union für ihre Entscheidung dankbar ist, der Ukraine für zwei Jahre Finanzmittel in Höhe von 90 Milliarden Euro zur Verfügung zu stellen – dies ist eine unglaublich wichtige Hilfe für die Ukraine“, betonte die Premierministerin.
Portugal sammelt und veröffentlicht offiziell Statistiken zu Transaktionen auf dem Immobilienmarkt, an denen Käufer aus dem Ausland beteiligt sind. Die öffentlich zugänglichen Daten sind jedoch in der Regel nach Gruppen (portugiesische Käufer, EU-Bürger, Nicht-EU-Bürger) zusammengefasst, ohne detaillierte Aufschlüsselung nach Nationalität. Detaillierte Rankings der Käuferländer werden in der Regel von spezialisierten Analyseunternehmen und Medien auf der Grundlage von Datenbanken von Immobiliennetzwerken bereitgestellt.
Nach Angaben des Nationalen Instituts für Statistik Portugals (INE) tätigten Ausländer im Jahr 2023 etwa 7,6 % aller Immobilienkäufe im Land, machten jedoch etwa 13 % des Gesamtwerts der Transaktionen aus. Dabei zahlen Käufer aus Nicht-EU-Ländern durchschnittlich etwa 405.000 Euro pro Objekt, während Ausländer aus der EU etwa 277.000 Euro zahlen und der Durchschnittspreis auf dem Markt bei etwa 200.000 Euro liegt.
In bestimmten Regionen ist der Anteil der Ausländer viel höher. In der Algarve entfallen auf sie etwa 27 % aller Transaktionen und bis zu 38 % des Gesamtverkaufswertes, wobei 4 von 5 Objekten dort von Nichtansässigen gekauft werden. In den Städten, vor allem in Lissabon und Porto, ist der Anteil ausländischer Transaktionen geringer – etwa 4–6 %, aber gerade in der Hauptstadt konzentrieren sich die teuersten Käufe.
Ein detailliertes Bild nach Nationalitäten liefern private Analysten. In Lissabon wurden laut Angaben des Unternehmens Confidencial Imobiliário im Jahr 2023 in der Urban Rehabilitation Area 4.750 Wohnungen und Häuser im Wert von 2,22 Milliarden Euro verkauft, davon 1.580 Objekte (etwa ein Drittel) von Ausländern. An der Spitze standen Käufer aus Nordamerika (etwa 16 % aller „ausländischen” Transaktionen), gefolgt von Franzosen (13 %) und Briten (9 %). Eine bedeutende Präsenz zeigten auch chinesische, brasilianische und deutsche Investoren.
In der Algarve dominieren laut Schätzungen des Netzwerks Engel & Völkers britische Käufer, aber auch Bürger aus Deutschland, Frankreich, Schweden, der Schweiz und den Niederlanden sind stark vertreten; das Interesse der Amerikaner nimmt deutlich zu.
Auf der Grundlage dieser Daten und Marktübersichten lassen sich die zehn aktivsten ausländischen Käufer portugiesischer Immobilien (nach Anzahl der Transaktionen und Gesamtinvestitionsvolumen) wie folgt auflisten:
Eine Sonderstellung nehmen Investoren ein, die nach dem bisherigen „Golden Visa”-Schema vorgehen (vor allem aus China, Brasilien, der Türkei, den USA und Südafrika), doch nach der Reform des Programms verschiebt sich ihr Anteil allmählich zugunsten „normaler” Transaktionen.
Portugal veröffentlicht also offizielle Daten zum Anteil und zu den Preisen von Transaktionen mit Ausländern, aber eine detaillierte Karte nach Nationalitäten wird hauptsächlich auf der Grundlage von Studien spezialisierter Agenturen und Marktanalysen erstellt. Insgesamt zeigen sie, dass die Nachfrage vor allem von Investoren aus Westeuropa, Nordamerika und Brasilien geprägt wird, während die Rolle der Käufer aus Osteuropa und der GUS nach wie vor eine Nische bleibt.
