Die Preise für Immobilien in der Türkei sind im Juli 2026 im Vergleich zum Vorjahr in Landeswährung um durchschnittlich 23,3 % gestiegen, doch die hohe Inflation hat diesen Anstieg vollständig zunichte gemacht: Real sind die Immobilienpreise um 6,6 % gesunken, wie aus dem Juli-Marktbericht der Plattformen Emlakjet und Endeksa hervorgeht. Die Daten wurden am 14. August veröffentlicht.
Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Wohnimmobilien lag landesweit bei 41.700 türkischen Lira, was etwa 871 US-Dollar entspricht, während der durchschnittliche Verkaufspreis einer Immobilie bei 5,21 Millionen Lira lag, was etwa 109.000 US-Dollar entspricht.
Dabei gab es im Juli erstmals ein kleines positives Signal in der kurzfristigen Entwicklung: Im Monatsvergleich stiegen die Preise nominal um 1,9 % und inflationsbereinigt um etwa 0,5 %. Ein einziger Monat reicht jedoch noch nicht aus, um von einer nachhaltigen Erholung des realen Werts türkischer Wohnimmobilien zu sprechen.
Ankara verteuert sich schneller als Istanbul und Antalya
Unter den 30 Provinzen mit den meisten Transaktionen wurde der deutlichste Anstieg in Ordu verzeichnet – 32,4 % im Jahresvergleich. Dies ist die einzige der untersuchten Provinzen, in der das Wachstum auch inflationsbereinigt positiv ausfiel – bei etwa 0,4 %.
An zweiter Stelle liegt Ankara mit einem nominalen Anstieg von 28,7 %, wobei Immobilien in der Hauptstadt real um etwa 2,5 % günstiger wurden. Es folgen Kocaeli mit plus 28,5 %, Denizli mit 27,1 % und Elazığ mit 26,9 %.
In Istanbul kostete ein Quadratmeter Wohnfläche im Juli durchschnittlich 65.100 Lira, während der Durchschnittspreis für eine Immobilie bei etwa 7,16 Millionen Lira bzw. 149.500 US-Dollar lag.
In Antalya, einem der wichtigsten Märkte für ausländische Käufer, erreichte der Durchschnittspreis pro Quadratmeter 55.500 Lira, der Preis pro Immobilie lag bei rund 6,1 Millionen Lira bzw. 127.500 US-Dollar. In Izmir betrug der Durchschnittspreis etwa 54.000 Lira pro Quadratmeter und 6,48 Millionen Lira pro Immobilie.
Die teuerste Provinz der Türkei bleibt Muğla, zu der Urlaubszentren wie Bodrum und Marmaris gehören. Hier erreichte der Durchschnittspreis pro Quadratmeter 87.200 Lira und der Preis pro Objekt 11,34 Millionen Lira bzw. fast 237.000 US-Dollar. Dies ist mehr als doppelt so hoch wie der landesweite Durchschnitt.
Die Immobilienverkäufe sind stark zurückgegangen
Der Preisanstieg vollzieht sich vor dem Hintergrund eines deutlichen Rückgangs der Transaktionszahlen. Nach Angaben des türkischen Statistikamtes TÜİK wurden die Verkaufszahlen für Wohn- und Gewerbeimmobilien für den Monat Juli am 13. August 2026 veröffentlicht. Insgesamt wurden im Land innerhalb eines Monats 123.603 Wohnimmobilien verkauft, was etwa 17 % weniger ist als im Vorjahr.
Der größte Markt blieb Istanbul mit 22.600 Transaktionen, gefolgt von Ankara mit 9.640, Izmir mit 6.550 und Antalya mit 6.300.
Dabei sendet die Struktur der Verkäufe gemischte Signale aus. Die Zahl der Hypothekengeschäfte stieg um 23,7 %, während die Verkäufe von Neubauwohnungen um 8,6 % und die von Bestandsimmobilien sogar um 20,8 % zurückgingen. Dies könnte auf eine allmähliche Rückkehr eines Teils der Käufer auf den Markt hindeuten, die die Möglichkeit haben, Bankfinanzierungen in Anspruch zu nehmen.
Somit ist der Wertanstieg türkischer Immobilien in Lira bislang weitgehend eine Folge der Inflation. Für Investoren ist es wichtiger, nicht nur auf den nominalen Anstieg von 20–30 % zu achten, sondern auch auf die reale Wertentwicklung, den Wechselkurs und die Mietrendite. Nach den Ergebnissen vom Juli ist eine durchschnittliche Immobilie in der Türkei formal deutlich teurer als vor einem Jahr, ihr realer Wert sinkt jedoch weiter.
Kürzlich hat Open4Business die Struktur der ausländischen Käufer türkischer Immobilien gesondert analysiert. Im Juni 2026 lagen russische Staatsbürger mit 381 Käufen an erster Stelle, während Ukrainer 170 Objekte erwarben und sich den zweiten Platz mit iranischen Staatsbürgern teilten. Insgesamt kauften Ausländer im Juni 2.015 Wohnobjekte. Im Zeitraum Januar bis Juni belief sich die ausländische Nachfrage auf 9.083 Objekte und lag damit um 9,2 % unter dem Vorjahreswert.
Die Ukrainer gehören weiterhin zu den größten Käufergruppen von Wohnimmobilien in der Türkei, auch über einen längeren Zeitraum betrachtet. Im Jahr 2025 erwarben ukrainische Staatsbürger 1.541 Objekte und belegten damit den dritten Platz unter den Ausländern, nur hinter den Russen und Iranern. Somit ist der Rückgang der realen Preise für türkische Wohnimmobilien auch für ukrainische Privatinvestoren von unmittelbarem Interesse, die weiterhin aktiv auf diesem Markt präsent sind.
Im Juli 2026 erwarben ukrainische Staatsbürger in der Türkei 145 Wohnimmobilien und belegten damit den dritten Platz unter den ausländischen Immobilienkäufern im Land, wie aus den am 13. August veröffentlichten Daten des Türkischen Statistikamtes (TÜİK) hervorgeht.
Die meisten Immobilien unter den Ausländern erwarben im Juli russische Staatsbürger – 394 Objekte. An zweiter Stelle standen iranische Staatsbürger mit 189 Transaktionen, an dritter Stelle die Ukrainer mit 145 Objekten.
Somit entfielen auf die ukrainischen Staatsbürger etwa 6,8 % aller Immobilienverkäufe an Ausländer in der Türkei in diesem Monat.
Dabei ging die Aktivität ukrainischer Käufer im Vergleich zum Juni leicht zurück. Im Juni erwarben Ukrainer 170 Objekte und teilten sich den zweiten Platz mit iranischen Staatsangehörigen. Im Juli sank die Zahl der Transaktionen durch Ukrainer um etwa 15 %, dennoch blieb die Ukraine unter den drei größten ausländischen Käufern türkischer Immobilien.
Insgesamt wurden im Juli in der Türkei 2.120 Wohnimmobilien an Ausländer verkauft, was einem Anstieg von 1,9 % gegenüber dem Juli des Vorjahres entspricht. Der Anteil der Ausländer am Gesamtvolumen der Wohnimmobilienverkäufe betrug 1,7 %.
Dabei war die Gesamtsituation auf dem türkischen Immobilienmarkt deutlich schlechter: Im Juli wurden im Land 123.603.000 Häuser und Wohnungen verkauft – 17 % weniger als im Vorjahr. Die Verkäufe von Neubauimmobilien gingen um 8,6 % auf 42.529 Tausend Objekte zurück, die von Bestandsimmobilien um 20,8 % auf 81.074 Tausend
. Somit zeigte sich die Nachfrage ausländischer Käufer im Juli stabiler als auf dem Binnenmarkt. Über einen längeren Zeitraum betrachtet bleibt die ausländische Nachfrage jedoch bislang unter dem Vorjahresniveau. Von Januar bis Juli 2026 erwarben Ausländer in der Türkei 11.203 Tausend Wohnobjekte, was einem Rückgang von 7,3 % gegenüber dem gleichen Zeitraum des Jahres 2025 entspricht.
Die Ukrainer nehmen bereits seit mehreren Jahren eine führende Position auf dem türkischen Immobilienmarkt ein. Auch im Jahr 2025 belegten die ukrainischen Staatsbürger unter den Ausländern den dritten Platz: Sie erwarben 1.541 Tausend Wohnimmobilien. Vor ihnen lagen die Russen mit 3.649 Tausend Transaktionen und die iranischen Staatsbürger mit 1.878 Tausend.
Zum Vergleich: Im Jahr 2024 gehörten die Ukrainer mit 1.631.000 erworbenen Objekten ebenfalls zu den drei größten ausländischen Käufern.
Somit bleibt die Ukraine trotz eines gewissen Rückgangs im Juli im Vergleich zum Juni neben Russland und dem Iran einer der drei größten ausländischen Märkte für türkische Wohnimmobilien.
Die Türkei hat Russland und die Ukraine aufgefordert, sich auf ein Moratorium für Angriffe auf Schiffe und schifffahrtsbezogene Einrichtungen im Schwarzen Meer zu einigen, da die Zahl der Angriffe auf die Handelsflotte stark zugenommen hat.
Der türkische Außenminister Hakan Fidan erklärte am 8. August, Ankara schlage den Parteien vor, einen speziellen Mechanismus zu schaffen, der es ermögliche, die gegenseitigen Angriffe im Schwarzen Meer einzustellen.
„Wir haben beide Seiten aufgefordert, einen Mechanismus zur Verkündung eines Moratoriums zu schaffen“, sagte Fidan in einem Interview mit der türkischen staatlichen Nachrichtenagentur Anadolu. Seinen Angaben zufolge hatte die Ukraine bereits zuvor einen ähnlichen Vorschlag unterbreitet, woraufhin die Türkei diesen an die russische Seite weitergeleitet habe und nun auf eine Reaktion Moskaus warte.
Der türkische Außenminister wies darauf hin, dass sich der Krieg faktisch auf das gesamte Schwarze Meer ausgeweitet habe. Während die Angriffe anfangs vor allem Militärhäfen und Kriegsschiffe betrafen, geraten nun immer häufiger Handelsschiffe ins Visier.
Besondere Besorgnis in Ankara lösen Angriffe auf Schiffe aus, die mit der Türkei in Verbindung stehen – also solche, die unter türkischer Flagge fahren, türkischen Unternehmen gehören oder türkische Besatzungsmitglieder haben.
Laut Fidan greifen Russland und die Ukraine zudem logistische Einrichtungen an, die für die jeweils gegnerische Seite von Bedeutung sind, und eine weitere Ausweitung solcher Maßnahmen werde „äußerst gefährlich“.
Die Erklärung aus Ankara erfolgte nach einer drastischen Verschlechterung der Sicherheitslage in der Handelsschifffahrt.
Nach Angaben des ukrainischen Ministeriums für kommunale und territoriale Entwicklung, auf die sich Reuters beruft, verzeichnete die Ukraine allein im Juli 35 Angriffe auf Schiffe in Häfen, 22 Angriffe auf Schiffe auf See und 67 Angriffe auf die Hafeninfrastruktur.
Zum Vergleich: Für das gesamte Jahr 2025 zählte Reuters 14 Angriffe auf Schiffe im ukrainischen Teil des Schwarzen Meeres. Gleichzeitig hat die Ukraine ihre Angriffe auf Tanker verstärkt, die mit dem russischen Ölhandel in Verbindung stehen. Moskau und Kiew erklären, dass ihre Ziele Objekte sind, die mit militärischen Aktivitäten in Verbindung stehen.
Die Eskalation wirkt sich bereits auf den weltweiten Getreide- und Ölhandel aus. Über die ukrainischen Schwarzmeerhäfen laufen mehr als 90 % der Agrarexporte des Landes, während die russischen Häfen Noworossijsk und Tuapse weiterhin wichtige Exportzentren für Getreide und Erdölprodukte sind.
Die Kosten für die Kriegsrisikoversicherung von Schiffen, die Schwarzmeerhäfen anlaufen, sind auf etwa 2 % des Schiffswerts gestiegen, gegenüber etwa 1 % vor zwei Wochen, und die Frachtkosten für Öltanker auf bestimmten Routen haben 300.000 US-Dollar pro Tag überschritten.
Vor dem Hintergrund der zunehmenden Risiken gab es Berichte, dass die Türkei begonnen habe, die Durchfahrt bestimmter Handelsschiffe ins Schwarze Meer zu beschränken. Am 9. August teilten jedoch zwei türkische Beamte gegenüber Reuters mit, dass der Schiffsverkehr durch den Bosporus und die Dardanellen wie gewohnt weiterlaufe. Ankara habe zwar vorübergehend zusätzliche Sicherheitsmaßnahmen eingeführt, diese bedeuteten jedoch keine Sperrung der Meerengen für die Handelsschifffahrt.
Die Durchfahrt wird durch die Montreux-Konvention von 1936 geregelt, die der Türkei die Kontrolle über den Bosporus und die Dardanellen sowie besondere Befugnisse in Bezug auf Militärschiffe einräumt, gleichzeitig aber die Freiheit der Durchfahrt für zivile Schiffe gewährleistet.
Für Ankara ist die Sicherheit des Schwarzen Meeres von grundlegender wirtschaftlicher Bedeutung. Durch diese Region fließen große Mengen russischer und ukrainischer Agrarprodukte, Erdöl und Erdölprodukte, und türkische Reeder sind auf diesen Routen aktiv tätig.
Seit Beginn des umfassenden Krieges unterhält die Türkei gleichzeitig Kontakte zu Kiew und Moskau und versucht, eine Vermittlerrolle zu spielen. Ankara hat sich den westlichen Sanktionen gegen Russland nicht angeschlossen, setzt jedoch die Zusammenarbeit mit der Ukraine fort und hat wiederholt als Vermittler in Fragen der Schwarzmeerschifffahrt fungiert.
Die türkischen Behörden haben ein Verfahren zum Entzug der Staatsbürgerschaft von 687 Ausländern eingeleitet, die nach Angaben der Ermittlungsbehörden türkische Pässe unter Verwendung fiktiver Immobiliengeschäfte und gefälschter Gutachten erhalten haben. Die Information stammt ursprünglich aus einer Erklärung des türkischen Justizministers Akin Gürlek, die am 4. August 2026 veröffentlicht wurde. Die Aktion wurde vom Büro zur Bekämpfung der organisierten Kriminalität der Generalstaatsanwaltschaft Istanbul koordiniert. Die Ermittlungsmaßnahmen fanden gleichzeitig in 16 Provinzen des Landes statt.
Den Ermittlungsergebnissen zufolge erwarben die Beteiligten des Betrugsnetzes vergleichsweise preiswerte Immobilien und erhöhten anschließend mithilfe gefälschter Gutachten deren Wert künstlich auf den Mindestschwellenwert, der für den Erwerb der türkischen Staatsbürgerschaft erforderlich ist. Die Transaktionen wurden durch fiktive Banküberweisungen begleitet, die den Anschein von eingehenden Investitionen erweckten.
Infolgedessen flossen nach Schätzungen der türkischen Behörden rund 2,5 Milliarden türkische Lira – das entspricht etwa 52 Millionen US-Dollar –, die von ausländischen Antragstellern hätten investiert werden müssen, nicht ins Land.
Im Rahmen der Ermittlungen wurden Haftbefehle gegen 90 Personen erlassen, 72 Verdächtige wurden bereits festgenommen. Der Staat hat sieben Unternehmen unter Kontrolle gestellt, die möglicherweise mit dem Betrugsmanöver in Verbindung stehen. Zudem wurden 1.045 Immobilien, ein Hotel in Bodrum, 15 Fahrzeuge, eine Yacht sowie Guthaben auf zehn Bankkonten beschlagnahmt.
Wichtig ist, dass es sich bislang nicht um einen automatischen und sofortigen Entzug der Pässe handelt, sondern um den Beginn eines rechtlichen Verfahrens. Die Staatsbürgerschaft wird widerrufen, sobald bestätigt ist, dass ein bestimmter Antragsteller sie auf der Grundlage gefälschter Dokumente oder einer Transaktion erhalten hat, die nicht den gesetzlichen Anforderungen entsprach.
Das Programm zur Erlangung der Staatsbürgerschaft durch Investitionen besteht in der Türkei seit 2017. Derzeit kann ein Ausländer einen türkischen Pass beantragen, wenn er eine Immobilie im Wert von mindestens 400.000 US-Dollar erwirbt. Die Immobilie darf drei Jahre lang nicht verkauft werden, ihr Wert muss von einem zugelassenen Gutachterunternehmen bestätigt werden, und die Zahlung muss über das Bankensystem erfolgen. Alternative Optionen sehen Investitionen oder eine Bankeinlage ab 500.000 US-Dollar vor.
Das Justizministerium, die Staatsanwaltschaft Istanbul und die türkischen Medien haben bislang nicht mitgeteilt, aus welchen Ländern die ursprünglich 687 Betroffenen stammten. Daten über frühere Teilnehmer des Investitionsprogramms und ausländische Käufer türkischer Immobilien lassen jedoch Rückschlüsse auf Gruppen zu, die solche Dienstleistungen potenziell häufiger in Anspruch genommen haben könnten.
In den Jahren 2018 bis 2021 erhielten rund 19.600 Ausländer die türkische Staatsbürgerschaft im Rahmen des Investitionsprogramms. Zu den wichtigsten Herkunftsländern der Antragsteller zählten der Iran, der Irak, Afghanistan und Russland, und seit 2022 haben ukrainische und russische Staatsbürger ihre Käufe von türkischen Immobilien deutlich gesteigert und sind damit zu den auffälligsten Gruppen von Bewerbern für die Investitionsbürgerschaft geworden.
Laut offiziellen Statistiken des türkischen Statistikamtes TÜİK erwarben Russen im Jahr 2025 in der Türkei 3.649 Wohnimmobilien, iranische Staatsbürger 1.878 und ukrainische Staatsbürger 1.541. Genau diese drei Länder belegten die ersten Plätze unter den ausländischen Käufern türkischer Wohnimmobilien. Dieser Trend setzte sich auch im Jahr 2026 fort. Im Juni erwarben russische Staatsbürger 381 Wohnimmobilien, während Ukrainer und Iraner jeweils 170 Objekte kauften.
Ausgehend von diesen Daten ist es am wahrscheinlichsten, dass sich unter den 687 überprüften Investoren Staatsangehörige aus Russland, dem Iran und der Ukraine befinden, die gleichzeitig zu den größten Immobilienkäufern und den aktivsten Nutzern des Programms zur Erlangung der Staatsbürgerschaft durch Investition zählen. Zu den Betroffenen könnten auch Personen aus dem Irak und Afghanistan gehören, die das Programm in den vergangenen Jahren in Anspruch genommen haben.
Zusätzliche Risiken können für Ehepartner und Kinder der Investoren entstehen, wenn diese die Staatsbürgerschaft als Familienangehörige des Hauptantragstellers erhalten haben. Die türkischen Behörden haben bislang nicht präzisiert, ob solche Angehörigen in der angekündigten Zahl von 687 Personen enthalten sind und ob ihr Status automatisch oder im Rahmen gesonderter Verfahren überprüft wird. Die Ermittlungen werden wahrscheinlich zu verstärkten Überprüfungen von Bewertungsunternehmen, Banküberweisungen, Vermittlern und der Herkunft der Mittel führen. Für neue Antragsteller könnte dies eine längere Bearbeitungszeit und zusätzliche Anforderungen bedeuten, bedeutet jedoch nicht, dass das Programm zur Erlangung der Staatsbürgerschaft durch Investitionen eingestellt wird.
Ermittlungen, IMMOBILIEN, INVESTOR, STAATSBÜRGERSCHAFT, TÜRKEI
Das Ministerium für Landwirtschaft und Forstwirtschaft der Republik Türkei verschärft ab dem 4. August 2026 die pflanzengesundheitlichen Kontrollen bei der Einfuhr, Ausfuhr, Wiederausfuhr und dem Transit von Pflanzen und pflanzlichen Erzeugnissen, insbesondere von Weizen, wie die Staatliche Dienststelle der Ukraine für Lebensmittelsicherheit und Verbraucherschutz (Derzhprodspozhyvsluzhba) mitteilte.
Die Verschärfung der Anforderungen steht im Zusammenhang mit der Verabschiedung einer neuen Verordnung über die Pflanzenquarantäne durch die türkische Seite, durch die die bisherige Quarantäneverordnung aufgehoben wird.
„Da Weizen, der in die Republik Türkei importiert wird, eine Wirtspflanze für Schädlinge wie Tilletia barclayana, Tilletia indica, Tilletia caries, Tilletia controversa, Tilletia laevis (Tilletia foetida) ist, hat die Republik Türkei die Kontrollen zur Erkennung der genannten Schadorganismen in Weizensendungen verschärft“, heißt es in der Mitteilung.
Im Falle des Nachweises dieser Schädlinge wird ukrainischen Exporteuren die Ausstellung eines Pflanzengesundheitszeugnisses gemäß Artikel 46 des ukrainischen Gesetzes „Über die Pflanzenquarantäne“ verweigert.
Die Provinz Muğla, in der sich die beliebten Ferienorte Bodrum, Marmaris und Fethiye befinden, ist nach wie vor die teuerste Region der Türkei für den Kauf von Immobilien. Nach den Ergebnissen vom Juni 2026 lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis hier bei 85.182 Tausend türkischen Lira, was etwa 1.850 US-Dollar entspricht.
Der durchschnittliche Preis für eine Wohnimmobilie in Muğla betrug 11,074 Millionen Lira, was etwa 240.000 US-Dollar entspricht, wie aus dem Juni-Bericht der Dienste Emlakjet und Endeksa hervorgeht.
Den zweiten Platz bei den Quadratmeterpreisen belegte Istanbul mit 63.788 Tausend Lira. Eine durchschnittliche Immobilie in der größten Stadt der Türkei wird auf etwa 7,017 Millionen Lira geschätzt.
Auf dem dritten Platz liegt Antalya, wo ein Quadratmeter im Durchschnitt 55.264 Tausend Lira kostet und eine Immobilie etwa 6,079 Millionen Lira. Es folgen Izmir mit 52.677 Tausend Lira pro Quadratmeter und Çanakkale mit 52.634 Tausend Lira.
Auch Aydin hat es in die Rangliste der Regionen mit den höchsten Durchschnittspreisen für Immobilien geschafft. Der Durchschnittspreis für Wohnimmobilien in der Provinz, zu der die Ferienorte Kusadasi und Didim gehören, erreichte 6,782 Mio. Lira bei einem Quadratmeterpreis von 50.238 Tausend Lira.
Die hohen Preise in den Küstenregionen sind auf die Konzentration von Ferienimmobilien, das begrenzte Angebot an Grundstücken in den begehrtesten Lagen, die Entwicklung von Premium-Projekten sowie die Nachfrage von Käufern aus anderen Regionen der Türkei und aus dem Ausland zurückzuführen.
Im Landesdurchschnitt lag der Preis pro Quadratmeter Wohnfläche Ende Juni bei 40.944 Tausend Lira, während eine Standardimmobilie mit einer Fläche von etwa 125 Quadratmetern 5,118 Millionen Lira kostete, was etwa 111 Tausend US-Dollar entspricht. Im Jahresvergleich stiegen die Preise in Landeswährung um 22,3 %.
Inflationsbereinigt sind türkische Wohnimmobilien im Jahresvergleich jedoch um 7,6 % günstiger geworden. Ein realer Rückgang wurde in allen 30 größten Provinzen des Landes verzeichnet. In Istanbul sanken die inflationsbereinigten Preise um 5,5 %, in Antalya um 4,1 %, in Ankara um 3,5 % und in Izmir um 9,5 %.
Die durchschnittliche Amortisationszeit durch Mieteinnahmen wird in der Türkei auf 13 Jahre geschätzt. In Muğla beträgt sie 18 Jahre, in Antalya 16 Jahre, in Istanbul 12 Jahre und in Ankara 11 Jahre. Die längere Amortisationsdauer von Ferienimmobilien hängt mit den hohen Kaufkosten im Verhältnis zu den langfristigen Mieteinnahmen zusammen.
Im Juni 2026 wurden in der Türkei 129.979 Tausend Wohnimmobilien verkauft, was einem Anstieg von 15,8 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die Zahl der Hypothekengeschäfte stieg um 72,1 % auf 25.993 Tausend.
