Eine vom Portal Open4business durchgeführte Analyse des bulgarischen Immobilienmarktes hat ergeben, dass sich der Anstieg der Immobilienpreise in Bulgarien verlangsamt hat, die Nachfrage aus dem Ausland jedoch weiterhin spürbar ist.
Das Wachstum der Immobilienpreise in Bulgarien begann sich nach einem sehr starken Anstieg im Laufe des Jahres 2025 zu verlangsamen, obwohl sich der Markt selbst weiterhin in einer Wachstumsphase befindet. Nach Angaben des Nationalen Statistikinstituts Bulgariens (NSI) stiegen die Immobilienpreise im ersten Quartal 2025 im Jahresvergleich um 15,1 %, im zweiten um 15,5 % und im dritten Quartal um 15,4 %, was auf ein anhaltend hohes, aber nicht mehr beschleunigtes Preisanstiegstempo hindeutet.
Ein zusätzlicher Wachstumsfaktor im Jahr 2025 waren die Erwartungen hinsichtlich der Einführung des Euro in Bulgarien zum 1. Januar 2026. Bulgarische Medien und Marktteilnehmer wiesen bereits Ende 2025 ausdrücklich darauf hin, dass ein Teil der Käufer ihre Entscheidungen gerade in Erwartung der Währungsumstellung beschleunigte, was die Aktivität auf dem Wohnungsmarkt ankurbelte.
Ausländer spielen weiterhin eine bedeutende Rolle auf dem bulgarischen Immobilienmarkt, insbesondere in Ferien- und Küstenregionen. Dabei ist zu beachten, dass keine vollständigen offiziellen staatlichen Statistiken Bulgariens zu Immobilienkäufern nach Staatsangehörigkeit für die Jahre 2025–2026 öffentlich zugänglich sind. Die am häufigsten zitierte aktuelle Struktur der Auslandsnachfrage basiert auf Daten des Bulgarischen Immobilienverbands und Marktübersichten. Diesen Schätzungen zufolge gehörten in den Jahren 2024–2025 Bürger aus Großbritannien, Deutschland, Griechenland, Israel, Rumänien, der Türkei, Italien, Russland, der Ukraine und Polen zu den aktivsten ausländischen Käufern.
Ukrainer gehören diesen Marktdaten zufolge zu den Top 10 der ausländischen Immobilienkäufer in Bulgarien. Ihre Nachfrage lässt sich sowohl durch die Umsiedlung aufgrund des Krieges als auch durch das Investitionsinteresse erklären, vor allem an Objekten an der Schwarzmeerküste und in touristischen Regionen. Zu den gefragtesten Reisezielen zählen Varna, Burgas, Nessebar sowie die Bergkurorte Bansko und Pamporovo.
Der Markt wird nach wie vor durch ein für die EU vergleichsweise niedriges Preisniveau gestützt. Selbst nach dem Wachstum bleibt Bulgarien einer der erschwinglichsten Immobilienmärkte in der Europäischen Union, was weiterhin ausländisches Kapital anzieht und die Nachfrage nach Wohnungen sowohl für den Eigenbedarf als auch zur Vermietung stützt.
Für die nahe Zukunft erscheint eine weitere Verlangsamung des Preisanstiegs als das wahrscheinlichste Szenario, nicht jedoch ein drastischer Preisverfall. Während der Markt im Jahr 2025 noch zweistellige Wachstumsraten verzeichnete, erscheint für 2026 ein Übergang zu einem moderaten Wachstum realistischer – voraussichtlich im Bereich von 5 bis 7 % pro Jahr. Diese Prognose stützt sich auf die bereits spürbare Verlangsamung des Wachstums, den Basiseffekt sowie darauf, dass der Euro bereits eingeführt wurde und ein erheblicher Teil der spekulativen Nachfrage wahrscheinlich bereits im Vorfeld gedeckt wurde.
Wie Serbian Economist berichtet, setzte der serbische Immobilienmarkt sein Wachstum bis Ende 2025 fort: Im vierten Quartal erreichte das Gesamtvolumen der Transaktionen 2,4 Milliarden Euro, was den höchsten Quartalswert seit Einführung des Immobilienpreisregisters darstellt. Dies teilte das Republikanische Geodätische Institut Serbiens (RGZ) mit.
Nach Angaben des RGZ stieg der Marktwert im Zeitraum Oktober bis Dezember 2025 im Jahresvergleich um 9 %, während die Zahl der Kaufverträge um 6,9 % auf 37.386 zunahm. Auf Wohnungen entfielen 1,4 Mrd. Euro, was 61 % des Gesamtwerts aller Transaktionen entspricht.
Regional betrachtet stieg die Zahl der Transaktionen im vierten Quartal in Belgrad um 10,9 % und in Kragujevac um 5,8 %, während in Niš ein Rückgang um 6,5 % und in Novi Sad um 8,7 % verzeichnet wurde. Allein für den Kauf von Wohnungen in Belgrad wurden in diesem Zeitraum 768,5 Millionen Euro ausgegeben.
Die teuerste Wohnung des Quartals wurde in der Gemeinde Savski Venac für 1,4 Mio. Euro bei einer Fläche von 90 m² verkauft, und der Höchstpreis pro Quadratmeter erreichte in derselben Gemeinde 15.298 Euro. Das teuerste Haus wurde ebenfalls in Savski Venac für 1 Mio. Euro verkauft, ein Parkplatz für 60.000 Euro.
Zuvor hatte RGZ berichtet, dass der Markt bereits im ersten Quartal 2025 einen Wertzuwachs von 9,3 % bei einem Rückgang der Transaktionszahlen um 2,4 % verzeichnete, was auf eine weitere Verteuerung der Immobilien hindeutete. Bis zum Jahresende hielt dieser Trend an, doch gleichzeitig kehrte der Markt auch zu einem Anstieg der Transaktionszahlen zurück.
Auf das Marktwachstum wies in ihrem Bericht auch die Inhaberin der Immobilienagentur VIDOVSTAN, Vera Jegorowa-Tolsta, hin. Insgesamt zeigen die Daten von RGZ, dass der serbische Immobilienmarkt trotz lokaler Schwankungen in einzelnen Städten bis Ende 2025 eines der stabilsten Segmente der Wirtschaft des Landes blieb.
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Der Bürgermeister von Barcelona, Jaume Collboni, hat vorgeschlagen, Nicht-EU-Bürgern den Kauf von Zweitwohnungen in der Stadt zu verbieten, um die spekulative Nachfrage vor dem Hintergrund der anhaltenden Wohnungskrise zu bekämpfen. Dies betrifft vor allem Käufer, die Immobilien nicht zum Zwecke des dauerhaften Wohnens, sondern als Investitionsobjekt erwerben. Collboni selbst erklärte im Februar, dass er, wenn es in seiner Macht stünde, Briten, Amerikanern und anderen Nicht-EU-Bürgern den Kauf von Zweitwohnungen in der katalanischen Hauptstadt verbieten würde.
Derzeit handelt es sich dabei jedoch nur um eine politische Initiative und nicht um eine verabschiedete Regelung. Parallel dazu kündigte die spanische Regierung bereits im Januar 2025 auf nationaler Ebene ihre Absicht an, die Bedingungen für den Kauf von Wohnraum für Nicht-EU-Bürger drastisch zu verschärfen und die Steuerbelastung für sie auf 100 % des Objektwertes zu erhöhen. Diese Maßnahme ist ebenfalls noch ein Vorschlag und muss noch gesetzlich verankert werden.
Die Initiative Barcelonas fügt sich in eine breitere Linie der Stadtverwaltung ein, den überhitzten Wohnungsmarkt abzukühlen. Zuvor hatte die Stadt bereits beschlossen, die Lizenzen für kurzfristige Touristenvermietungen, von denen es in Barcelona etwa 10.101 gibt, nach 2028 nicht mehr zu verlängern. Die Behörden begründen diesen harten Kurs damit, dass die durchschnittlichen Mieten in der Stadt in den letzten zehn Jahren um 68 % gestiegen sind, während die Kosten für den Kauf von Wohnraum um 38 % gestiegen sind.
Nach offiziellen Angaben von Idescat lebten Anfang 2025 in Barcelona 1.713.247 Menschen, darunter 437.663 Ausländer, was 25,55 % der Bevölkerung entspricht. Demnach gab es in der Stadt etwa 1,276 Millionen spanische Staatsbürger. Betrachtet man jedoch nicht die Staatsangehörigkeit, sondern den Geburtsort, so wurden laut dem Stadtbericht für 2024 33,6 % der Einwohner Barcelonas außerhalb Spaniens geboren, während nur 46,1 % der Bevölkerung direkt in Barcelona geboren wurden.
Die größten Diasporas in Barcelona nach Staatsangehörigkeit zu Beginn des Jahres 2025 waren die italienische (50.754 Personen), die kolumbianische (29.574), die pakistanische (24.857), chinesische (22.333), peruanische (22.105), marokkanische (19.300) und französische (18.437). Die Stadtverwaltung wies gesondert darauf hin, dass in den Statistiken über italienische Staatsbürger auch viele in Argentinien geborene Personen mit italienischem Pass enthalten sind.
Wie Serbischer Ökonom berichtet, lag der Durchschnittspreis für 1 m² Wohnfläche in Neubauten in Montenegro im vierten Quartal 2025 bei 2.206 Euro, was laut MONSTAT-Daten einem Anstieg von 14 % gegenüber dem vierten Quartal 2024 (1.936 Euro) entspricht.
Das Wachstum war regional ungleichmäßig. An der Küste erreichte der Durchschnittspreis 2.570 Euro pro Quadratmeter (etwa +24 % im Jahresvergleich), in Podgorica 2.141 Euro (+10 %), in der Zentralregion 1.363 Euro (Wachstum von einer niedrigen Basis aus, etwa +46 %), während in der Nordregion im vierten Quartal 2025 keine Verkäufe von Neubauten verzeichnet wurden.
Die Dynamik im Laufe des Jahres 2025 verlief wellenförmig: Der Durchschnittspreis im Land betrug 2.158 Euro im ersten Quartal, 2.201 Euro im zweiten Quartal, 2.228 Euro im dritten Quartal und 2.206 Euro im vierten Quartal, d. h. nach dem Höchststand im Sommer sank der Wert bis zum Jahresende leicht.
MONSTAT betont gesondert, dass der Durchschnittspreis stark vom Anteil des sogenannten Solidaritätswohnungsbaus (Wohnraum, der nach einem vergünstigten Modell verkauft wird) abhängt. Im vierten Quartal 2025 lag der Durchschnittspreis im Bereich „Unternehmen” (Marktverkäufe) landesweit bei 2.415 Euro pro Quadratmeter, während er im Bereich Solidaritätswohnungsbau bei 705 Euro lag.
Aus Sicht des „Serbischen Ökonomen” lautet die wichtigste Schlussfolgerung für 2025: Der Markt für Neubauten in Montenegro bleibt „zweigeteilt“ – die Küste verteuert sich aufgrund der touristischen Nachfrage und des begrenzten Angebots in Prime-Lagen weiterhin schneller, während die Hauptstadt und die Binnenregionen stärker von der Struktur der Transaktionen und der Verfügbarkeit von Krediten abhängig sind. Auch der Rat für Finanzstabilität der Zentralbank Montenegros warnte vor den Risiken einer Überhitzung vor dem Hintergrund einer aktiven Kreditvergabe und steigender Preise Ende 2025.
Im Jahr 2026 dürfte der Preisdruck anhalten, aber das Tempo könnte je nach Lage und Qualität der Projekte „selektiver” werden: Vorrang werden Objekte mit klaren Unterlagen, fertiger Infrastruktur und Vermietungspotenzial haben, während das Massensegment stärker von den Einkommen der Bevölkerung und den Finanzierungsbedingungen abhängig ist.
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In Griechenland müssen ab dem 1. April 2026 Mieten für Wohn- und Gewerbeimmobilien ausschließlich per Banküberweisung auf das Konto des Vermieters bezahlt werden. Die Maßnahme ist in Änderungen verankert, die das Datum für die Einführung obligatorischer bargeldloser Mietzahlungen auf April 2026 verschieben und die Kontrolle über die Angabe von Mieteinnahmen verschärfen.
Nach den Erläuterungen der griechischen Medien und den von ihnen angeführten Vorschriften muss die Zahlung auf ein IBAN-Konto erfolgen, das auf den Eigentümer lautet und bei der Steuerbehörde AADE angemeldet ist. Zahlungen auf Konten Dritter (Verwandte, Rechtsanwälte, Bevollmächtigte, Verwaltungsgesellschaften) werden für Steuerzwecke nicht anerkannt, und bei Miteigentum muss jeder Miteigentümer seine IBAN angeben, damit die Einnahmen korrekt aufgeteilt werden können.
Bei Nichteinhaltung der Vorschriften sind finanzielle Konsequenzen für alle Parteien der Transaktion vorgesehen. Die Eigentümer verlieren den standardmäßigen Steuerabzug von 5 % auf die Mieteinnahmen; die Mieter verlieren ihren Anspruch auf Wohnbeihilfen, einschließlich der jährlichen Mietvergütung von bis zu 800 Euro; Unternehmen können die Miete nicht als Aufwand verbuchen, wenn sie außerhalb des Bankensystems zahlen (als Beispiel wird das Risiko eines Verlusts von 8.400 Euro abzugsfähiger Ausgaben pro Jahr bei einer Miete von 700 Euro pro Monat angeführt).
Die Behörden verbinden die Neuerung mit dem Ziel, die angegebenen Mieteinnahmen mit den Banktransaktionen abzugleichen und den Anteil der „grauen” Zahlungen auf dem Mietmarkt zu reduzieren, wobei die AADE die Datenerfassung von Zahlungsdienstleistern einrichten muss, um die Einhaltung der Regelung zu überwachen.
Die Immobilienpreise in Ungarn stiegen im Januar 2026 um 17,5 % im Jahresvergleich, wie aus den Daten des Immobilienportals ingatlan.com hervorgeht. In Budapest war der Anstieg mit 20,4 % im Jahresvergleich noch höher, während die Preise landesweit um 1,7 % im Monatsvergleich und in der Hauptstadt um 2,9 % im Monatsvergleich stiegen.
In Budapest lag der Durchschnittspreis im Januar in einem der Bezirke mit dem größten Angebot – dem XIII. Bezirk – bei etwa 1,62 Millionen HUF pro Quadratmeter, was nach dem Wechselkurs der EZB (1 EUR = 379,88 HUF am 12. Februar 2026) etwa 4.300 EUR entspricht. Im Premium-Bezirk V lag der Medianpreis bei über 2,04 Mio. HUF pro m² (etwa 5.400 EUR).
Auch außerhalb der Hauptstadt war ein Preisanstieg zu verzeichnen. So erreichte der Preis in Debrecen, der zweitgrößten Stadt des Landes, etwa 1,07 Mio. HUF pro m² (rund 2.800 EUR), während die niedrigsten Werte unter den Verwaltungszentren in Szalgótarján zu verzeichnen waren – etwa 339.000 HUF pro m² (rund 900 EUR).
Die Daten für Ungarn passen in das allgemeine europäische Bild einer Preisbeschleunigung, allerdings mit einer deutlichen „Überhitzung” im Vergleich zu den Nachbarländern. Nach Berechnungen von Eurostat verzeichnete Ungarn im dritten Quartal 2025 den höchsten Anstieg der Immobilienpreise in der EU – +21,1 % im Jahresvergleich (gefolgt von Portugal und Bulgarien).
Unter den Faktoren, die die Nachfrage stützen, heben Marktteilnehmer und Wirtschaftsbeobachter staatliche Anreize für Käufer hervor. Insbesondere kündigte die ungarische Regierung ein Programm zur Unterstützung von Erstkäufern von Wohnimmobilien mit Zinssubventionen (zinsgünstige Kredite) an, das nach Einschätzung der Behörden in den kommenden Jahren zu einer erheblichen Belastung des Haushalts führen könnte.
Ein zusätzlicher „Verstärker” der Dynamik in Euro-Äquivalenten war die Währungskomponente: Im Jahr 2025 hat sich der ungarische Forint gegenüber dem Euro deutlich verstärkt (nach Schätzungen ungarischer Medien um etwa 6,2 % in den ersten zehn Monaten des Jahres), was den Preisanstieg für Abrechnungen in Euro spürbarer macht.
