In Griechenland gibt es über 2,2 Millionen leerstehende Häuser, was 34,5 % des gesamten Wohnungsbestands des Landes entspricht und einer der höchsten Werte in Europa ist, wie aus einer Studie des Parliamentary Budget Office hervorgeht, die auf der Grundlage der Daten der ELSTAT-Volkszählung von 2021 erstellt wurde.
Die Autoren der Studie weisen darauf hin, dass das Problem des griechischen Wohnungsmarktes nicht nur mit einem Mangel an Neubauten zusammenhängt, sondern auch mit der geringen Auslastung des bereits bestehenden Bestands. Während die Gesamtzahl der Wohnobjekte im Zeitraum 2011–2021 um 3,5 % stieg, ging die Zahl der für eine langfristige Vermietung verfügbaren Häuser um 10,4 % zurück, die der zum Verkauf stehenden um 33,1 %. Die Zahl der ungenutzten, leerstehenden Objekte, die weder zur Miete noch zum Verkauf angeboten werden, stieg auf 1,81 Millionen.
Zur Kategorie der leerstehenden Wohnungen gehören nicht nur potenzielle Objekte zum Kauf oder zur Miete, sondern auch Zweitwohnungen, Ferienhäuser, der alte Wohnungsbestand, Objekte in ländlichen Gebieten und auf Inseln sowie Immobilien, die aufgrund rechtlicher, erbrechtlicher oder technischer Probleme aus dem Markt genommen wurden. Als Gründe dafür, dass diese Immobilien nicht wieder auf den Markt kommen, nennt die Studie Erbschaftsstreitigkeiten, unklaren Eigentumsstatus, rechtliche Komplikationen, hohe Renovierungskosten, geringe Energieeffizienz und begrenzte Nachfrage in bestimmten Regionen.
Für Investoren bietet diese Marktstruktur vor allem im Segment des Altbestands, der Sanierung und der Renovierung Chancen. Objekte, die aufgrund der mangelnden Bereitschaft der Eigentümer, in Modernisierungsmaßnahmen zu investieren, ungenutzt bleiben, können mit einem Preisnachlass auf den Markt kommen; ihre Investitionsattraktivität hängt jedoch von den Gesamtkosten nach der Sanierung und dem potenziellen Marktpreis beim Verkauf oder bei der langfristigen Vermietung ab.
Ein weiterer Faktor könnte die staatliche Förderung von Sanierungsmaßnahmen sein. In Griechenland wird derzeit ein Programm zur Modernisierung von Wohnraum im Umfang von rund 500 Millionen Euro vorbereitet, das dazu beitragen soll, einen Teil der leerstehenden Objekte wieder in den Wohnraumbestand zu integrieren. Nach Angaben griechischer Medien sieht das Programm Zuschüsse für Renovierungsarbeiten und Energieeffizienzmaßnahmen vor, wobei die Überprüfung der Teilnahmeberechtigung über die Plattform gov.gr erfolgen soll.
Dabei sollten Investoren das Risiko einer Preiskorrektur berücksichtigen. Nach Einschätzung der Autoren der Studie könnten die realen Immobilienpreise in Griechenland um 15,5–24,6 % sinken, sollte der Anteil leerstehender und ungenutzter Wohnimmobilien innerhalb von etwa sechs Jahren wieder auf das Niveau von 2001 zurückkehren. Dies bedeutet nicht automatisch einen Einbruch des gesamten Marktes, doch überbewertete Objekte und Standorte mit begrenzter Nachfrage könnten sich als besonders anfällig erweisen.
Der griechische Immobilienmarkt verteuert sich vorerst weiter, doch das Wachstumstempo verlangsamt sich. Nach Angaben der Bank von Griechenland stiegen die Preise für Wohnungen im ersten Quartal 2026 im Jahresvergleich um 5,7 %, nachdem sie 2025 um 8,1 % und 2024 um 9,1 % gestiegen waren. In Athen betrug der Anstieg im ersten Quartal 5,2 %, in Thessaloniki 6,4 %.
Ein besonderes Risiko bleibt die Ausrichtung auf Kurzzeitvermietung und das „Golden Visa“-Programm als alleinige Grundlage der Transaktion. Die Studie zeigt, dass der Einfluss von Kurzzeitvermietungen auf den Markt insgesamt begrenzt sein mag, in den zentralen Stadtteilen von Athen und Thessaloniki sowie in beliebten Touristenzielen jedoch den Druck auf den Markt für Langzeitwohnungen verstärkt. Daher gilt nicht die Immobilie selbst, die für eine Aufenthaltsgenehmigung oder über Airbnb vermietet wird, als qualitativ hochwertiges Anlageobjekt, sondern eine Immobilie mit einer klaren rechtlichen Vorgeschichte, kalkulierbaren Renovierungskosten und einer stabilen Nachfrage nach der Markteinführung.
Die Zahl der Kauf- und Verkaufstransaktionen auf dem Wohnungsmarkt ist im Zeitraum Januar bis März 2026 im Vergleich zum Vorquartal deutlich zurückgegangen, während die Nachfrage weiterhin Schwankungen unterliegt, heißt es im Bericht zur Finanzstabilität der Nationalbank der Ukraine (NBU) vom Juni 2026.
„Die Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt war in den letzten sechs Monaten schwankend. Im vierten Quartal des vergangenen Jahres wurden die meisten Kauf- und Verkaufsgeschäfte seit 2022 abgeschlossen, während ihre Zahl im ersten Quartal 2026 deutlich zurückging. Insgesamt stieg die Zahl der Transaktionen in den letzten vier Quartalen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 11 %“, teilte die NBU mit.
Ihren Angaben zufolge wurden im ersten Quartal 2026 rund 70.000 Kaufverträge auf dem Wohnungsmarkt abgeschlossen, gegenüber 71.500 Verträgen im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Davon waren etwa 40.000 steuerpflichtige Verträge – gegenüber 45.800 im ersten Quartal des Vorjahres.
Fast die Hälfte aller Transaktionen von Oktober 2025 bis März 2026 wurde in Kiew sowie in den Oblasten Kiew, Dnipropetrowsk, Charkiw und Lemberg abgeschlossen, heißt es in dem Dokument. Käufer bevorzugen Wohnungen in Städten. Die durchschnittliche Fläche einer erworbenen Wohnung liegt weiterhin bei 48 m², die eines Hauses bei 70 m².
In der Angebotsstruktur überwiegen jedoch weiterhin größere Wohnungen – die durchschnittliche Fläche beträgt über 65 m². Darüber hinaus sind Unterschiede zwischen Angebot und Nachfrage auch hinsichtlich des Alters der Immobilien zu beobachten. So überwiegen in den Anzeigen neuere Wohnungen – fast zwei Drittel der Wohnungen werden in Gebäuden angeboten, die jünger als 15 Jahre sind, während das Medianalter der in Kiew erworbenen Wohnungen auf 33 Jahre und in den westlichen Regionen auf 39 Jahre gestiegen ist.
Die Diskrepanz zwischen Nachfrage und Angebot bremst nach Ansicht der Regulierungsbehörde weiterhin die Marktaktivität. Zudem wird die Nachfrage weiterhin durch erhebliche Unterbrechungen bei der Strom- und Wärmeversorgung, verursacht durch den russischen Terror, sowie durch den Anstieg der Immobilienpreise aufgrund der Abwertung der Griwna gegenüber dem Dollar beeinflusst. Die Investitionsnachfrage nach Wohnraum ist in den meisten Regionen aufgrund hoher Sicherheitsrisiken unverändert schwach.
Nach einer relativen Flaute steigen die Immobilienpreise wieder an, heißt es in dem Bericht. Der Anstieg wurde sowohl durch die Abwertung der Hrywnja gegenüber dem US-Dollar als auch durch den starken Anstieg der Baukosten infolge des Preisanstiegs bei Brennstoffen beeinflusst. Nach Angaben der NBU stiegen die Wohnimmobilienpreise in den Anzeigen auf dem Erstmarkt innerhalb eines halben Jahres proportional zur Abwertung, während sie auf dem Sekundärmarkt um 5–10 Prozentpunkte schneller stiegen. Die Entwicklung der Durchschnittspreise in den Anzeigen und bei den tatsächlichen Transaktionen ist ähnlich, der Preisanstieg unterscheidet sich zwischen den Regionen kaum.
Wie die Aufsichtsbehörde feststellt, bleiben die Immobilienpreise im Verhältnis zu den Haushaltseinkommen auf einem historisch niedrigen Niveau – für Erstwohnungen lag das Preis-Einkommens-Verhältnis im ersten Quartal bei 8,7, für Zweitwohnungen bei 8,6.
Darüber hinaus verglich die Nationalbank die aktualisierten Preisindizes für Wohnimmobilien mit der Preisentwicklung bei tatsächlichen Kaufgeschäften. Ihren Angaben zufolge waren die auf Transaktionen basierenden Indizes volatiler, doch die Abweichung zwischen den Kennzahlen ist unerheblich.
Aufgrund der winterlichen Beschüsse der Energieinfrastruktur hat sich der Preisanstieg auf dem Mietwohnungsmarkt verlangsamt. In Kiew, im Süden und im Zentrum des Landes haben sich die Mietpreise seit dem vergangenen Herbst praktisch nicht verändert; lediglich in den westlichen Regionen stieg der Mietpreis weiter an. Das Verhältnis zwischen den Preisen für Bestandswohnungen und den Mieten stieg im ersten Quartal leicht an und lag bei 10,4, überschritt jedoch laut dem Bericht noch nicht den langfristigen Durchschnittswert.
Wie der Serbische Ökonom berichtet, hat sich auf dem Immobilienmarkt des Nachbarlandes Bulgarien ein ungewöhnliches Preisparadoxon gezeigt: In Varna und Plovdiv verteuern sich Bestandsimmobilien drastisch, während die Preise für Neubauobjekte gesunken sind.
Nach Angaben des Nationalen Statistikinstituts Bulgariens stiegen die Immobilienpreise im Land im vierten Quartal 2025 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 12,6 %. Dabei kam der Anstieg im Vergleich zum dritten Quartal fast zum Stillstand und betrug nur noch 0,3 %.
Das größte Ungleichgewicht ist zwischen Neubauten und dem Bestandsmarkt zu beobachten. Landesweit verteuerten sich Bestandsimmobilien im Jahresvergleich um 15 %, Neubauten hingegen um 9 %.
In Varna war die Diskrepanz besonders ausgeprägt: Der Gesamtpreisindex stieg um 15,1 %, doch Neubauten verbilligten sich um 1 %, während Bestandsimmobilien um 23,4 % teurer wurden. In Plovdiv betrug der Gesamtanstieg 8,6 %, Neubauten wurden um 0,8 % günstiger, während der Bestand an Gebrauchtimmobilien um 16,8 % zulegte.
Der Grund für dieses Paradoxon ist der Mangel an bezugsfertigen Wohnungen. Käufer, die sofort eine Wohnung benötigen, wenden sich verstärkt dem Gebrauchtmarkt zu. Vor dem Hintergrund des begrenzten Angebots treibt dies die Preise für bezugsfertige Wohnungen in die Höhe. Neubauwohnungen sehen sich hingegen einer zurückhaltenderen Nachfrage, Erwartungen hinsichtlich der Fertigstellungstermine und Projektrisiken gegenüber.
Ein ähnlicher, wenn auch weniger ausgeprägter Unterschied ist auch in anderen Städten zu beobachten. In Sofia sind die Preise für Bestandswohnungen um 14 % gestiegen, die für Neubauten um 11,3 %. In Burgas stieg der Bestand an Bestandswohnungen um 17,6 %, der an Neubauten um 7,3 %. In Stara Zagora legten Bestandswohnungen um 23,3 % zu, Neubauten um 10,5 %.
Für Investoren und Käufer ist dies ein wichtiges Signal: Der bulgarische Markt bricht nicht ein, wird aber selektiver. Käufer sind bereit, für eine fertige Wohnung in guter Lage einen Aufpreis zu zahlen, stehen aber im Bau befindlichen Objekten bereits vorsichtiger gegenüber.
Für den Markt bedeutet dies einen Übergang von einem rasanten Wachstum zu einer ruhigeren Phase.
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Wie der Serbische Ökonom berichtet, wächst in Montenegro der Wohnungsbestand rasant, nicht jedoch die Bevölkerung. Nach Angaben der UNECE gab es laut der Volkszählung von 2023 im Land 392.900 Wohneinheiten – 78.200 mehr als im Jahr 2011.
Innerhalb von 12 Jahren stieg die Zahl der Wohnungen und Häuser um etwa 26 %, während die Bevölkerung unverändert blieb und etwa 624.000 Menschen umfasst.
Infolgedessen kommen auf 1.000 Einwohner Montenegros bereits 627 Wohnungen und Häuser. Das liegt etwa 21 % über dem EU-Durchschnitt.
Das Hauptproblem ist, dass nur 54 % der Wohnungen für den dauerhaften Wohnsitz genutzt werden. Etwa 46 % der Objekte stehen leer, werden saisonal genutzt, als Ferienwohnungen oder zur touristischen Vermietung.
An der Küste hängt dies mit dem Tourismus, ausländischen Käufern und der Kurzzeitvermietung zusammen. Im Norden des Landes gibt es einen anderen Grund – die Abwanderung der Bevölkerung und die Entvölkerung.
Ein anschauliches Beispiel ist Žabljak: Dort ist die Zahl der Wohnungen um mehr als 30 % gestiegen, obwohl die Bevölkerung um etwa 18 % geschrumpft ist.
Für Montenegro wird dies zu einem strukturellen Problem. Immobilien und Tourismus bringen schnelle Einnahmen, lösen aber nicht das Problem des bezahlbaren Wohnraums für die Einheimischen. In Budva, Kotor, Tivat und Bar gibt es formal gesehen viele Wohnungen, aber es wird immer teurer, dort dauerhaft zu leben.
Die wichtigste Schlussfolgerung: Montenegro steht vor dem Paradoxon der Tourismuswirtschaft – es gibt immer mehr Wohnungen und Häuser, aber bezahlbarer Wohnraum für die ständigen Einwohner könnte immer knapper werden.
Der Immobilienpreisindex in der Ukraine lag nach den Ergebnissen für Januar bis März 2026 bei 117,2 %, während er im gleichen Zeitraum des Jahres 2025 bei 111,2 % lag, wie der Staatliche Statistikdienst (Derzhstat) mitteilte.
Ihren Angaben zufolge beschleunigte sich das Wachstum der Preise für Wohnimmobilien auf dem Erstmarkt im ersten Quartal 2026 auf 17,3 % gegenüber 14,8 % im ersten Quartal des Vorjahres. Dabei verteuerten sich Wohnungen auf dem Erstmarkt um 17,3 %, Einfamilienhäuser um 16,4 %.
Auf dem Sekundärmarkt beschleunigte sich der Preisanstieg im Zeitraum Januar bis März 2026 auf 17,1 % gegenüber 9,3 % im gleichen Zeitraum des Jahres 2025. So betrug der Preisanstieg bei Wohnungen 17,9 % und bei Häusern 15,4 %.
Wie das Statistikamt mitteilte, stiegen die Immobilienpreise im Vergleich zum Vorquartal um 6,1 %, wobei der Anstieg auf dem Erstmarkt 4,8 % und auf dem Sekundärmarkt 6,6 % betrug.
Die Preise für Wohnungen auf dem Erstmarkt stiegen im ersten Quartal gegenüber dem Vorquartal um 4,2 %, die für Häuser um 7,5 %. Auf dem Sekundärmarkt stiegen die Werte um 5,9 % bzw. 7,8 %, wie das Statistikamt angab.
Das Statistikamt verglich die aktuellen Preiswerte auch mit den Jahresdurchschnittswerten von 2019. So stiegen die Preise für Wohnraum im ersten Quartal 2026 um 132,3 %.
Nach Angaben des Staatlichen Statistikamtes stiegen die Wohnungspreise im Jahr 2025 um 12,8 % und im Jahr 2024 um 12,7 %.
Wie berichtet, gilt seit dem ersten Quartal 2026 die aktualisierte Methodik der staatlichen statistischen Erhebung „Preisänderungen auf dem Wohnungsmarkt“, die das Staatliche Statistikamt zur Umsetzung der Anforderungen der Verordnung (EU) Nr. 2025/1182 der Europäischen Kommission vom 17. Juni 2025 verabschiedet hat.
Wie der Serbische Ökonom berichtet, hat Montenegro die Zahlungsvorschriften beim Kauf und Verkauf von Immobilien erheblich verschärft: Transaktionen mit einem Wert von über 10.000 Euro müssen nun über das Bankensystem des Landes abgewickelt werden. Die neuen Anforderungen zielen darauf ab, die Herkunft der Gelder besser zu kontrollieren, Geldwäsche zu bekämpfen und die Transparenz des Immobilienmarktes zu erhöhen.
Das Gesetz gilt für Immobilientransaktionen mit einem Wert von über 10.000 Euro.
Eine zentrale Anforderung besteht darin, dass die Zahlung im Rahmen des Geschäfts von einem in Montenegro eröffneten Bankkonto oder auf ein solches Konto erfolgen muss. Dabei muss mindestens eine der Vertragsparteien über ein Konto bei einer montenegrinischen Bank verfügen. Das bedeutet, dass der Käufer Gelder von einer ausländischen Bank direkt auf das Konto des Verkäufers in Montenegro überweisen kann, sofern der Verkäufer über ein solches Konto verfügt.
Wurde die Zahlung vor Vertragsunterzeichnung geleistet, muss der Notar einen Kontoauszug anfordern, der die Überweisung bestätigt. Eine bloße Erklärung der Parteien, dass die Zahlung bereits erfolgt ist, reicht nicht aus. Dies stärkt die Rolle von Notaren und Banken als Kontrollinstanzen für die Ordnungsmäßigkeit der Transaktion.
Tatsächlich schließt Montenegro damit den Spielraum für informelle Zahlungen auf dem Immobilienmarkt, der in den letzten Jahren ausländische Käufer aktiv angezogen hat. Für Verstöße sind Geldstrafen in Höhe von 3.000 bis 20.000 Euro vorgesehen.
Für ausländische Käufer bedeuten die neuen Vorschriften, dass sie die banktechnische Seite der Transaktion im Voraus prüfen müssen. Ist der Verkäufer in Montenegro ansässig und verfügt über ein lokales Bankkonto, kann der Käufer die Immobilie in der Regel per SWIFT-Überweisung von seinem ausländischen Konto bezahlen. In komplexeren Fällen – beispielsweise wenn der Verkäufer nicht in Montenegro ansässig ist, die Transaktion über eine juristische Person abgewickelt wird oder die Parteien die Abrechnung über das Konto des Käufers kontrollieren möchten – kann jedoch die Eröffnung eines Kontos bei einer montenegrinischen Bank erforderlich sein.
Die Banken können dabei Unterlagen zur Herkunft der Mittel anfordern: Einkommensnachweise, Nachweise über den Verkauf von Vermögenswerten, Investitionsunterlagen oder andere Kapitalquellen. Dies entspricht der allgemeinen Logik der europäischen Finanzvorschriften, obwohl Montenegro noch kein EU-Mitglied ist.
Für den montenegrinischen Immobilienmarkt wird die Auswirkung zweischneidig sein. Einerseits können die neuen Vorschriften Transaktionen erschweren und verlangsamen, insbesondere für Nichtansässige, die an flexiblere Zahlungsmodalitäten gewöhnt sind. Andererseits kann die erhöhte Transparenz das Vertrauen von Banken, Notaren und ausländischen Investoren in den Markt stärken, insbesondere vor dem Hintergrund der Erwartungen hinsichtlich eines EU-Beitritts Montenegros.
Montenegro bleibt für ausländische Käufer einer der beliebtesten Immobilienmärkte an der Adria. Die Nachfrage wird von Käufern aus Europa, der Türkei, Russland, der Ukraine, Israel und der Balkanregion getragen.
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