Desde 2021 hasta el primer trimestre de 2026, Dubái ha expedido más de 167 000 visados de residencia de larga duración Golden Visa a familiares de profesionales cualificados, según datos de la Dirección General de Asuntos de Residentes y Extranjeros de Dubái (GDRFA Dubai).
Según datos de la GDRFA de Dubái, durante este periodo se tramitaron un total de 167 124 permisos de residencia para las familias de talentos especializados. Otras 100 286 autorizaciones de residencia fueron concedidas a familias de inversores inmobiliarios, 70 247 a familiares de científicos y expertos especializados, 37 022 a familiares de grandes inversores y 3 259 a familias de jubilados extranjeros. Además, se han expedido miles de visados adicionales a familiares de empresarios, estudiantes destacados y figuras del ámbito humanitario.
Las estadísticas muestran que la reubicación familiar se está convirtiendo en una de las líneas clave de la política migratoria de Dubái. El emirato apuesta no solo por atraer a especialistas, inversores y empresarios individuales, sino también por asentar a sus familias en el país a largo plazo. Según las estimaciones de las autoridades locales, el aumento del número de permisos de residencia familiares refleja la confianza de los extranjeros en la infraestructura social, la educación, la sanidad y los servicios públicos digitales de Dubái.
Los grupos de extranjeros más activos en este segmento, a juzgar por la estructura de los permisos concedidos, siguen siendo los profesionales cualificados y sus familias, los inversores inmobiliarios, los científicos y expertos, así como los grandes inversores. Una categoría importante está relacionada precisamente con el mercado inmobiliario: más de 100 000 permisos de residencia para familias de inversores inmobiliarios muestran que la compra de vivienda sigue siendo uno de los canales importantes para la reubicación a largo plazo en Dubái.
Por nacionalidades, las estadísticas oficiales de la GDRFA de Dubái no revelan en los datos publicados la distribución de las Golden Visas familiares. Sin embargo, la estructura demográfica de los EAU en su conjunto sigue siendo predominantemente de expatriados: los extranjeros representan alrededor del 88,5 % de la población del país, y las comunidades más numerosas están tradicionalmente formadas por personas procedentes de la India, Pakistán, Bangladés, Filipinas, Irán, Egipto y otros países de la región y de Asia.
La Golden Visa de los EAU es un visado de residencia de larga duración que permite a talentos extranjeros, inversores, empresarios, científicos, especialistas, estudiantes y otras categorías vivir, trabajar o estudiar en el país.
Para Dubái, el programa se ha convertido en una herramienta para competir por el capital y los recursos humanos, así como en una forma de retener a extranjeros acaudalados y con gran demanda profesional, junto con sus familias.
Dubái ha eliminado el umbral mínimo de valor inmobiliario para obtener un visado de residencia de inversor de dos años. Anteriormente, el comprador debía poseer una propiedad con un valor mínimo de 750 000 dirhams, es decir, unos 204 000 dólares.
Las nuevas normas se refieren al visado renovable de dos años para propietarios de inmuebles, que se tramita a través del Departamento de Catastro de Dubái y su Cube Centre. Ahora, un propietario individual puede solicitar dicho visado de residencia independientemente del valor del inmueble, siempre que este esté registrado a su nombre y se cumplan el resto de requisitos documentales.
En el caso de la propiedad conjunta, se mantiene el umbral mínimo, pero de otra forma: cada copropietario debe tener una participación con un valor de al menos 400 000 dirhams. Esto significa que la flexibilización está dirigida principalmente a los compradores que registran la propiedad a nombre de un solo propietario.
La supresión del umbral hace que el estatus de residente sea más accesible para los compradores de pequeños apartamentos y estudios, que antes podían no cumplir el requisito de valor mínimo. Para el mercado inmobiliario de Dubái, esto puede reforzar la demanda en los segmentos más asequibles, especialmente entre los extranjeros que consideran la compra no solo como una inversión, sino también como una forma de obtener un estatus de residencia legal en los EAU.
No obstante, el cambio no afecta a la Golden Visa de 10 años. Para la «Golden Visa» a través de la propiedad inmobiliaria sigue vigente un umbral de inversión independiente, normalmente a partir de 2 millones de dirhams. Por lo tanto, la nueva medida amplía precisamente el acceso mínimo al mercado de la residencia, pero no sustituye a los programas a largo plazo para grandes inversores.
Para los compradores, sigue siendo importante no solo el hecho de poseer una propiedad inmobiliaria, sino también la regularidad jurídica del inmueble, el registro de la titularidad, el cumplimiento de los requisitos del Departamento de Tierras de Dubái y la disposición a sufragar los gastos asociados a la tramitación del visado, el Emirates ID y el seguro médico.
Dubái sigue siendo uno de los mercados inmobiliarios más activos de Oriente Medio. La demanda se ve respaldada por la afluencia de residentes extranjeros, el crecimiento de la actividad empresarial, el atractivo fiscal de los Emiratos Árabes Unidos y una infraestructura desarrollada. La eliminación del umbral mínimo para el permiso de residencia de dos años podría ampliar aún más el círculo de compradores, para quienes la adquisición de inmuebles en el emirato se convierte en una forma no solo de invertir, sino también de establecerse en el país.
El índice DFM Real Estate Index (DFMREI), que refleja la dinámica de las acciones de las empresas del sector inmobiliario en el Dubai Financial Market, el lunes 9 de marzo cayó un 4,71 % hasta los 13 359,61 puntos, registrando un mínimo diario de 13 353,18 puntos, según los datos de las estadísticas bursátiles.
En las últimas cinco sesiones bursátiles, la caída del índice ha sido de alrededor del 17 %, lo que se acerca a las estimaciones en las redes sociales de «alrededor del 20 %», pero según los datos agregados del mercado, se trata precisamente de una caída de aproximadamente el 17 %.
Paralelamente, el índice general del mercado de Dubái (DFMGI) siguió bajando debido a la guerra de Estados Unidos e Israel con Irán y al aumento de la nerviosidad por los riesgos para la logística y las infraestructuras.
Ante el deterioro de la percepción de los EAU como «refugio seguro», algunos clientes acaudalados ya están considerando trasladar sus activos de Dubái a otros centros financieros. Varios clientes asiáticos adinerados han solicitado o tomado medidas para transferir fondos a Singapur y Hong Kong, por temor a un conflicto prolongado y al aumento de la prima de riesgo.
Al mismo tiempo, los participantes en el mercado encuestados por Reuters subrayan que el DFMREI es un indicador bursátil (acciones de promotores y empresas relacionadas) y puede reaccionar mucho más rápido que el mercado inmobiliario físico, donde los cambios de precios se registran con retraso según los datos de las transacciones.
El mercado inmobiliario de Dubái, que cerró el año 2025 con cifras récord, podría sufrir un enfriamiento temporal de la demanda a principios de 2026 debido a la escalada militar entre Estados Unidos, Israel e Irán, aunque los expertos no esperan por ahora una caída de los precios.
En 2025, el volumen de ventas de inmuebles en Dubái se estimó en 187 000 millones de dólares, y el número de transacciones superó las 215 000. Los principales grupos de compradores fueron inversores de la India, el Reino Unido y Rusia, mientras que a principios de 2026, algunos inversores adoptaron una postura expectante.
Entre los factores que ejercen presión sobre el mercado, los analistas destacan las noticias sobre incidentes en lugares emblemáticos y el impacto de las restricciones de transporte: las interrupciones temporales y los cierres de los nodos aéreos reducen la afluencia de compradores extranjeros y complican la realización de transacciones, especialmente en un segmento que depende de visitas y visitas rápidas.
Al mismo tiempo, antes de la actual escalada, la dinámica de los precios seguía siendo positiva: según datos de REIDIN, en enero de 2026, el índice de precios de venta de viviendas en Dubái aumentó un 0,75 % con respecto al mes anterior y un 11,79 % en términos anuales, lo que indica un crecimiento inercial sostenido al inicio de la crisis.
Los participantes en el mercado admiten la posibilidad de una «pausa sin caída» si la fase álgida concluye rápidamente, pero advierten de que un conflicto prolongado podría afectar gravemente a la liquidez y provocar una corrección más notable, sobre todo en los segmentos y ubicaciones más sensibles.
En Dubái ha comenzado la construcción de uno de los rascacielos residenciales más insólitos del mundo: la torre Muraba Veil, que con una altura de unos 380 m tendrá solo unos 22,5 m de ancho, es decir, prácticamente «un solo apartamento» en la fachada. El proyecto lo lleva a cabo el promotor Muraba con la participación del estudio español RCR Arquitectes, ganador del Premio Pritzker 2017. La torre será un edificio residencial de 73 plantas con 131 apartamentos de lujo, de dos a cinco dormitorios, cada uno de los cuales ocupará toda la anchura de la planta y tendrá vistas panorámicas de Dubái y del canal.
El motivo visual principal de Muraba Veil es un «velo» metálico. La fachada estará envuelta en una cubierta semitransparente de acero inoxidable perforado, que filtra la luz solar y refleja el color del cielo, que cambia a lo largo del día. Según la idea de los arquitectos, se trata de una interpretación moderna de la tradicional celosía árabe mashrabiya, que proporciona privacidad y sombra natural al mismo tiempo.
Las distribuciones se inspiran en la tipología de la casa árabe clásica: desde la capa exterior, con dormitorios y terrazas, el espacio pasa gradualmente a un «núcleo interior» más fresco, donde se encuentran las zonas comunes y los patios ajardinados, que son auténticos oasis. Esto permite reducir de forma natural la temperatura y disminuir la carga sobre los sistemas de aire acondicionado.
Muraba Veil se está construyendo junto a la autopista Sheikh Zayed Road y da al Dubai Water Canal, en una de las pocas zonas verdaderamente peatonales de la ciudad, con paseos marítimos, pistas para correr y carriles bici, cafeterías y rápido acceso a Kite Beach.
El proyecto será el quinto proyecto conjunto de Muraba y RCR Arquitectes y está previsto que se complete en diciembre de 2028. El precio inicial de los apartamentos en Muraba Veil se ha fijado en 18 millones de dirhams (unos 4,9 millones de dólares), lo que automáticamente sitúa al proyecto en el segmento de viviendas de lujo y le confiere el estatus de una de las direcciones más caras del emirato.
Muraba Veil encaja en la estrategia a largo plazo de Dubái para consolidar su estatus de líder mundial en la construcción de rascacielos y edificios emblemáticos. La ciudad ya cuenta con el edificio más alto del planeta, el Burj Khalifa, y el recientemente anunciado segundo rascacielos más alto, el Burj Azizi; además, Dubái concentra el mayor número de torres de más de 300 m del mundo.
