Las autoridades de Dubái expidieron, durante el primer semestre de 2026, 1 millón 51 978 mil nuevos permisos de residencia, según informó la Dirección General de Identificación y Extranjería del emirato (GDRFA).
Durante ese mismo periodo, se renovaron 910 552 mil permisos de residencia vigentes y se expidieron más de 5,078 millones de permisos de entrada a extranjeros de diversas categorías. El número de «Golden Visas» de larga duración tramitadas ascendió a unas 66 mil.
No obstante, la cifra de un millón de permisos no significa que la población de Dubái haya aumentado en ese mismo número de personas en seis meses. Es posible que parte de los beneficiarios ya se encontraran en el emirato con visados turísticos, de trabajo u otros tipos. Las estadísticas tampoco tienen en cuenta a los extranjeros que han abandonado Dubái o que no han renovado su residencia.
Según datos de las autoridades, todos los servicios de inmigración de Dubái se han digitalizado, y el tiempo medio de tramitación de una operación es inferior a cuatro minutos. El nivel de satisfacción de los clientes se estima en un 95 %.
Los «visados de oro» se conceden a inversores, empresarios, científicos, profesionales cualificados, figuras del mundo de la cultura y el deporte, así como a determinadas categorías de estudiantes y titulados. Este visado permite residir durante un periodo prolongado en los EAU sin necesidad de un empleador patrocinador tradicional y tramitar la residencia para los miembros de la familia.
La población de Dubái a finales de 2024 ascendía a unos 4,25 millones de personas. Los hombres representaban el 68,5 % de los habitantes del emirato, lo que se debe al gran número de trabajadores extranjeros que llegan sin sus familias.
En los EAU en su conjunto residen representantes de más de 200 nacionalidades, y los extranjeros constituyen la abrumadora mayoría de la población. El grupo más numeroso lo forman los procedentes de la India. Se han formado importantes comunidades de ciudadanos de Pakistán, Bangladés, Filipinas, Irán, Egipto, Nepal y Sri Lanka. Los ciudadanos de los EAU constituyen una minoría de la población del país.
La rápida afluencia de residentes sustenta la demanda de vivienda, inmuebles comerciales, colegios, servicios sanitarios y transporte. Al mismo tiempo, el crecimiento demográfico aumenta la presión sobre las carreteras, las infraestructuras municipales y el transporte público de Dubái.
Los ciudadanos de la India se convirtieron en el mayor grupo de compradores extranjeros de inmuebles en Dubái en 2026, según se desprende de los datos de la plataforma DXB Interact, citados por Gulf Today y Khaleej Times.
Según los datos de DXB Interact, los compradores de la India representaron el 20,59 % del volumen total de compras inmobiliarias en el emirato desde finales de febrero de 2026. En la publicación de Khaleej Times, que cita a Harbor Real Estate y DXB Interact, esta cifra se redondeó al 20,6 % a principios de 2026.
El segundo lugar lo ocuparon los compradores del Reino Unido, con una cuota del 13,26-13,3 %, y el tercero, los ciudadanos de Egipto, con un 12,6 %. Les siguen Estados Unidos, con alrededor del 9 %; Pakistán, con un 6,9 %; Arabia Saudí y Australia, con un 5,7 % cada uno; Alemania, con alrededor del 4,2 %; Francia, con un 3,8 %; y Canadá, con alrededor del 3 %.
Fuera del top 10, según datos de DXB Interact, se sitúan los Países Bajos, con una cuota del 2,83 %; Rusia, con un 2,5 %; Marruecos, con un 2,33 %; España y Kuwait, con un 2,11 % cada uno; Turquía, con un 2,05 %; y Nigeria, con un 1,89 %.
Los analistas atribuyen el interés constante de los compradores extranjeros por el mercado de Dubái a la estabilidad política, la ausencia de impuestos sobre la renta, la posibilidad de una propiedad extranjera al 100 % en las zonas de freehold, así como a los programas de residencia a largo plazo, incluida la Golden Visa.
El segmento más activo del mercado siguen siendo los apartamentos compactos. Según datos de Khaleej Times, los apartamentos de una habitación representaron el 34,9 % de las ventas, es decir, 27 590 transacciones; los estudios, el 23,4 %, es decir, 18 471 transacciones; y los apartamentos de dos habitaciones, el 20,7 %, es decir, 16 399 transacciones. Esta demanda refleja el interés de los inversores por inmuebles líquidos con un umbral de entrada más bajo y potencial de rentabilidad por alquiler.
Entre los barrios de Dubái, los que lideraron el volumen de ventas de apartamentos fueron Dubai Islands, con 8.4 mil millones de dirhams; Airport City, con 7.2 mil millones de dirhams; y Business Bay, con 6 mil millones de dirhams. En el segmento de villas y edificios, el primer puesto lo ocupó Al Yalayis 1, con 10 600 millones de dirhams, mientras que entre los terrenos, el primer puesto lo ocupó Me’aisem Second, con 10 100 millones de dirhams.
Harbor Real Estate valora la situación actual como una transición del mercado de Dubái de una fase de rápido crecimiento a un ciclo más estable. En opinión de la empresa, la demanda la determinan cada vez más los compradores finales y los inversores a largo plazo, y no los especuladores a corto plazo.
El aumento de la oferta podría constituir un factor adicional de estabilización del mercado. Según datos de Khaleej Times, que cita el informe de Harbor Real Estate, en 2026 está prevista la entrega de más de 160 000 viviendas, aunque se espera que el volumen real de puesta en servicio sea considerablemente inferior. A modo de comparación: en 2025 se completaron alrededor de 39 700 proyectos, y en 2024, 30 500.
En cuanto al mercado inmobiliario de Dubái, el ranking de compradores extranjeros muestra que la demanda sigue estando geográficamente diversificada. India y el Reino Unido mantienen posiciones clave, pero también desempeñan un papel destacado los compradores procedentes de Oriente Próximo, el norte de África, América del Norte, Australia y Europa. Esto refuerza el estatus de Dubái como uno de los principales centros internacionales de inversión inmobiliaria.
Desde 2021 hasta el primer trimestre de 2026, Dubái ha expedido más de 167 000 visados de residencia de larga duración Golden Visa a familiares de profesionales cualificados, según datos de la Dirección General de Asuntos de Residentes y Extranjeros de Dubái (GDRFA Dubai).
Según datos de la GDRFA de Dubái, durante este periodo se tramitaron un total de 167 124 permisos de residencia para las familias de talentos especializados. Otras 100 286 autorizaciones de residencia fueron concedidas a familias de inversores inmobiliarios, 70 247 a familiares de científicos y expertos especializados, 37 022 a familiares de grandes inversores y 3 259 a familias de jubilados extranjeros. Además, se han expedido miles de visados adicionales a familiares de empresarios, estudiantes destacados y figuras del ámbito humanitario.
Las estadísticas muestran que la reubicación familiar se está convirtiendo en una de las líneas clave de la política migratoria de Dubái. El emirato apuesta no solo por atraer a especialistas, inversores y empresarios individuales, sino también por asentar a sus familias en el país a largo plazo. Según las estimaciones de las autoridades locales, el aumento del número de permisos de residencia familiares refleja la confianza de los extranjeros en la infraestructura social, la educación, la sanidad y los servicios públicos digitales de Dubái.
Los grupos de extranjeros más activos en este segmento, a juzgar por la estructura de los permisos concedidos, siguen siendo los profesionales cualificados y sus familias, los inversores inmobiliarios, los científicos y expertos, así como los grandes inversores. Una categoría importante está relacionada precisamente con el mercado inmobiliario: más de 100 000 permisos de residencia para familias de inversores inmobiliarios muestran que la compra de vivienda sigue siendo uno de los canales importantes para la reubicación a largo plazo en Dubái.
Por nacionalidades, las estadísticas oficiales de la GDRFA de Dubái no revelan en los datos publicados la distribución de las Golden Visas familiares. Sin embargo, la estructura demográfica de los EAU en su conjunto sigue siendo predominantemente de expatriados: los extranjeros representan alrededor del 88,5 % de la población del país, y las comunidades más numerosas están tradicionalmente formadas por personas procedentes de la India, Pakistán, Bangladés, Filipinas, Irán, Egipto y otros países de la región y de Asia.
La Golden Visa de los EAU es un visado de residencia de larga duración que permite a talentos extranjeros, inversores, empresarios, científicos, especialistas, estudiantes y otras categorías vivir, trabajar o estudiar en el país.
Para Dubái, el programa se ha convertido en una herramienta para competir por el capital y los recursos humanos, así como en una forma de retener a extranjeros acaudalados y con gran demanda profesional, junto con sus familias.
Dubái ha eliminado el umbral mínimo de valor inmobiliario para obtener un visado de residencia de inversor de dos años. Anteriormente, el comprador debía poseer una propiedad con un valor mínimo de 750 000 dirhams, es decir, unos 204 000 dólares.
Las nuevas normas se refieren al visado renovable de dos años para propietarios de inmuebles, que se tramita a través del Departamento de Catastro de Dubái y su Cube Centre. Ahora, un propietario individual puede solicitar dicho visado de residencia independientemente del valor del inmueble, siempre que este esté registrado a su nombre y se cumplan el resto de requisitos documentales.
En el caso de la propiedad conjunta, se mantiene el umbral mínimo, pero de otra forma: cada copropietario debe tener una participación con un valor de al menos 400 000 dirhams. Esto significa que la flexibilización está dirigida principalmente a los compradores que registran la propiedad a nombre de un solo propietario.
La supresión del umbral hace que el estatus de residente sea más accesible para los compradores de pequeños apartamentos y estudios, que antes podían no cumplir el requisito de valor mínimo. Para el mercado inmobiliario de Dubái, esto puede reforzar la demanda en los segmentos más asequibles, especialmente entre los extranjeros que consideran la compra no solo como una inversión, sino también como una forma de obtener un estatus de residencia legal en los EAU.
No obstante, el cambio no afecta a la Golden Visa de 10 años. Para la «Golden Visa» a través de la propiedad inmobiliaria sigue vigente un umbral de inversión independiente, normalmente a partir de 2 millones de dirhams. Por lo tanto, la nueva medida amplía precisamente el acceso mínimo al mercado de la residencia, pero no sustituye a los programas a largo plazo para grandes inversores.
Para los compradores, sigue siendo importante no solo el hecho de poseer una propiedad inmobiliaria, sino también la regularidad jurídica del inmueble, el registro de la titularidad, el cumplimiento de los requisitos del Departamento de Tierras de Dubái y la disposición a sufragar los gastos asociados a la tramitación del visado, el Emirates ID y el seguro médico.
Dubái sigue siendo uno de los mercados inmobiliarios más activos de Oriente Medio. La demanda se ve respaldada por la afluencia de residentes extranjeros, el crecimiento de la actividad empresarial, el atractivo fiscal de los Emiratos Árabes Unidos y una infraestructura desarrollada. La eliminación del umbral mínimo para el permiso de residencia de dos años podría ampliar aún más el círculo de compradores, para quienes la adquisición de inmuebles en el emirato se convierte en una forma no solo de invertir, sino también de establecerse en el país.
El índice DFM Real Estate Index (DFMREI), que refleja la dinámica de las acciones de las empresas del sector inmobiliario en el Dubai Financial Market, el lunes 9 de marzo cayó un 4,71 % hasta los 13 359,61 puntos, registrando un mínimo diario de 13 353,18 puntos, según los datos de las estadísticas bursátiles.
En las últimas cinco sesiones bursátiles, la caída del índice ha sido de alrededor del 17 %, lo que se acerca a las estimaciones en las redes sociales de «alrededor del 20 %», pero según los datos agregados del mercado, se trata precisamente de una caída de aproximadamente el 17 %.
Paralelamente, el índice general del mercado de Dubái (DFMGI) siguió bajando debido a la guerra de Estados Unidos e Israel con Irán y al aumento de la nerviosidad por los riesgos para la logística y las infraestructuras.
Ante el deterioro de la percepción de los EAU como «refugio seguro», algunos clientes acaudalados ya están considerando trasladar sus activos de Dubái a otros centros financieros. Varios clientes asiáticos adinerados han solicitado o tomado medidas para transferir fondos a Singapur y Hong Kong, por temor a un conflicto prolongado y al aumento de la prima de riesgo.
Al mismo tiempo, los participantes en el mercado encuestados por Reuters subrayan que el DFMREI es un indicador bursátil (acciones de promotores y empresas relacionadas) y puede reaccionar mucho más rápido que el mercado inmobiliario físico, donde los cambios de precios se registran con retraso según los datos de las transacciones.
El mercado inmobiliario de Dubái, que cerró el año 2025 con cifras récord, podría sufrir un enfriamiento temporal de la demanda a principios de 2026 debido a la escalada militar entre Estados Unidos, Israel e Irán, aunque los expertos no esperan por ahora una caída de los precios.
En 2025, el volumen de ventas de inmuebles en Dubái se estimó en 187 000 millones de dólares, y el número de transacciones superó las 215 000. Los principales grupos de compradores fueron inversores de la India, el Reino Unido y Rusia, mientras que a principios de 2026, algunos inversores adoptaron una postura expectante.
Entre los factores que ejercen presión sobre el mercado, los analistas destacan las noticias sobre incidentes en lugares emblemáticos y el impacto de las restricciones de transporte: las interrupciones temporales y los cierres de los nodos aéreos reducen la afluencia de compradores extranjeros y complican la realización de transacciones, especialmente en un segmento que depende de visitas y visitas rápidas.
Al mismo tiempo, antes de la actual escalada, la dinámica de los precios seguía siendo positiva: según datos de REIDIN, en enero de 2026, el índice de precios de venta de viviendas en Dubái aumentó un 0,75 % con respecto al mes anterior y un 11,79 % en términos anuales, lo que indica un crecimiento inercial sostenido al inicio de la crisis.
Los participantes en el mercado admiten la posibilidad de una «pausa sin caída» si la fase álgida concluye rápidamente, pero advierten de que un conflicto prolongado podría afectar gravemente a la liquidez y provocar una corrección más notable, sobre todo en los segmentos y ubicaciones más sensibles.
