El precio del alquiler de la vivienda en España en mayo de 2026 ha batido un récord histórico y ha alcanzado una media de 15,1 euros por metro cuadrado al mes, según datos de Idealista.
En un mes, el alquiler subió un 0,6 %, y en términos interanuales, un 4 %. El anterior máximo se registró a principios de 2026, cuando la tarifa media se mantuvo en torno a los 15 euros por metro cuadrado. De este modo, el mercado español del alquiler sigue creciendo, a pesar de los intentos de las autoridades por frenar la presión sobre la vivienda.
El aumento de los precios está relacionado con un exceso persistente de la demanda sobre la oferta, especialmente en las grandes ciudades, las regiones turísticas y las zonas con una alta concentración de puestos de trabajo. El mercado también se ve afectado por la escasez de viviendas de alquiler asequibles, la conversión de parte de los pisos en alquileres de corta duración, el aumento de la demanda de migrantes y estudiantes, así como la cautela de los propietarios tras el endurecimiento de la regulación.
En abril de 2026, el precio medio del alquiler en España era de 15 euros por m², un 5,2 % más que en abril de 2025. En mayo, la cifra subió a 15,1 euros por m², aunque la tasa de crecimiento interanual se ralentizó hasta el 4 %.
Los mercados más caros siguen siendo los grandes centros económicos y turísticos. En Madrid, en abril, el precio medio del alquiler alcanzó los 23,3 euros por metro cuadrado al mes, un 8,6 % más que el año anterior. Se trata de uno de los niveles más altos entre los principales mercados del país.
A nivel provincial, en la primavera de 2026 los alquileres subieron en casi toda España. Los precios subieron en 49 de las 50 provincias, siendo la única excepción Barcelona, donde se registró un descenso del 8,5 %. Los mayores aumentos se registraron en Lérida, Toledo, Guadalajara y Segovia.
Las elevadas rentas intensifican la presión social y política en torno al mercado inmobiliario. En los últimos años, las autoridades españolas han debatido la restricción de los alquileres a corto plazo, la ampliación de la vivienda asequible, la regulación de las rentas en zonas tensionadas y los incentivos para los propietarios dispuestos a alquilar sus viviendas a precios moderados.
Para los compradores e inversores extranjeros, el aumento de los alquileres significa que se mantiene el interés por el inmueble español como activo de renta, pero al mismo tiempo aumenta los riesgos regulatorios. En las regiones con déficit de vivienda, las autoridades pueden endurecer las normas para los apartamentos turísticos e introducir restricciones adicionales para los alquileres a corto plazo.
España sigue siendo uno de los mayores mercados inmobiliarios del sur de Europa. La demanda de alquiler se ve respaldada por las grandes ciudades, la migración internacional, el turismo, el sector estudiantil y el mercado del teletrabajo. La situación más tensa se mantiene en Madrid, Barcelona, las Islas Baleares, las Islas Canarias, Málaga, Valencia y otras ciudades populares y regiones costeras.
En 2025, España concedió la nacionalidad a un número récord de residentes extranjeros: 299 732 personas, lo que supone un aumento del 18,7 % con respecto al año anterior. Se trata de la cifra más alta desde 2013, cuando el INE comenzó a recopilar estas estadísticas. En 2024, obtuvieron la ciudadanía española 252 476 extranjeros; en 2023, 240 208; y en 2022, 181 581.
El grupo más numeroso de nuevos ciudadanos españoles en 2025 lo constituyeron los procedentes de Marruecos: 42 114 personas. Les siguen los ciudadanos de Colombia: 37 712; de Venezuela: 36 271; de Honduras: 20 745; Perú —15 920—, Cuba —14 390—, Ecuador —13 689—, Argentina —11 291—, República Dominicana —9 915— y Nicaragua —8 951—.
De este modo, nueve de los diez grupos más numerosos de nuevos ciudadanos españoles procedían de países de América Latina y el Caribe. Esto refleja las particularidades de la legislación española: para los ciudadanos de países iberoamericanos, así como para otras categorías, el periodo de residencia necesario para solicitar la ciudadanía puede ser considerablemente más corto que el periodo estándar de 10 años.
En cuanto a la forma de obtención de la ciudadanía, la mayor parte de los casos correspondió a la naturalización por residencia: 253 836. Otros 45 715 personas obtuvieron la ciudadanía por la opción que se aplica, en particular, a las personas que estuvieron bajo la tutela de un ciudadano español, o a aquellas cuyo padre o madre eran españoles y nacieron en España.
Las mujeres representaron el 55,4 % de los nuevos ciudadanos de España, y los hombres, el 44,6 %. El grupo de edad más numeroso fue el de personas de entre 30 y 39 años, seguido del de personas de entre 40 y 49 años.
A nivel regional, el mayor número de nuevos ciudadanos se registró en Cataluña —70 933— y en la Comunidad de Madrid —69 566—. En conjunto, estas dos regiones representaron el 46,9 % de todos los casos de obtención de la nacionalidad española en 2025. Les siguieron la Comunidad Valenciana —32 388—, Andalucía —27 538—, el País Vasco —14 230— y las Islas Canarias —13 366
. Los ciudadanos de Ucrania también figuran en las estadísticas de naturalización en España, pero no se encuentran entre los grupos más numerosos de nuevos ciudadanos. Según los datos de la tabla detallada del INE, en 2024 obtuvieron la ciudadanía española 2 588 ciudadanos de Ucrania.
En 2023 se registraron 2.693 casos, en 2022, 3.206; en 2021, 2.167; y en 2020, 2.254.
La presencia ucraniana en España sigue siendo, por tanto, significativa. Según datos del Ministerio de Inclusión, Seguridad Social y Migraciones de España, a 31 de diciembre de 2025 se encontraban en el país 338 576 ciudadanos de Ucrania con permisos de residencia vigentes. A 31 de marzo de 2026, su número había aumentado hasta 345 995 personas.
El aumento del número de nuevos ciudadanos españoles se produce en un contexto de crecimiento de la población extranjera del país y de la política migratoria activa de Madrid. España sigue siendo uno de los destinos clave para los migrantes de América Latina, el norte de África y Europa del Este, así como uno de los mercados más populares de la UE para la reubicación, la migración laboral y la compra de inmuebles.
Para el mercado inmobiliario, estas estadísticas son importantes, ya que la naturalización y la residencia de larga duración refuerzan la demanda interna de vivienda. A diferencia de los inversores extranjeros clásicos, los nuevos ciudadanos y los residentes de larga duración suelen comprar inmuebles no solo con fines de inversión o de ocio, sino también para la residencia permanente, el trabajo, la integración familiar y la educación de los hijos.
Para los ucranianos, España también sigue siendo un destino destacado para la residencia, aunque la naturalización masiva de ciudadanos ucranianos aún no ha alcanzado las dimensiones de los grupos latinoamericanos y marroquíes.
Los compradores extranjeros siguen desempeñando un papel importante en el mercado inmobiliario español, a pesar del aumento récord de los precios y del progresivo endurecimiento del debate político en torno a la accesibilidad de la vivienda, según datos de los registradores españoles.
En el primer trimestre de 2026, los extranjeros realizaron casi 25 000 transacciones inmobiliarias, lo que supuso alrededor del 14 % de todas las ventas del país. Esta cifra se situó como el cuarto mejor resultado de toda la historia de las estadísticas. Al mismo tiempo, el precio medio por metro cuadrado en España alcanzó un nuevo máximo histórico: 2 429 euros por m².
A pesar de un ligero descenso interanual del número de transacciones extranjeras del 3,2 %, la demanda internacional se mantiene estable. La mayoría de los compradores extranjeros son ciudadanos de países de la UE, que representan el 58,3 % de estas transacciones. Los principales grupos de compradores en el primer trimestre fueron los ciudadanos del Reino Unido (6,8 %), los Países Bajos (6,6 %), Marruecos (6,2 %), Alemania (6,0 %) e Italia (5,5 %). También ocupan una cuota significativa los compradores de Francia, Rumanía y Polonia.
Geográficamente, la demanda extranjera sigue concentrándose en las regiones turísticas y costeras. La mayor proporción de transacciones con extranjeros se registró en Alicante (44,6 %), Málaga (34,3 %), las Islas Baleares (28,9 %), en las Islas Canarias (22,8 %) y en Murcia (21,7 %). Esto confirma que los extranjeros compran viviendas principalmente en zonas de ocio, alquiler y de atracción migratoria.
El aumento de la demanda se produce en un contexto de encarecimiento generalizado de la vivienda. El precio medio de la vivienda en España ha aumentado un 8,9 % en un año. La vivienda de segunda mano se ha encarecido un 9,6 %, y las viviendas de nueva construcción, un 6,9 %. Las regiones más caras siguen siendo la Comunidad de Madrid —4 407 euros por m²—, las Islas Baleares —4 173 euros—, el País Vasco —3 474 euros— y Cataluña —2 852 euros—. Entre las ciudades, lideran San Sebastián —6 154 euros por m²—, Madrid —5 428 euros— y Barcelona —4 922 euros—.
La demanda también se ve respaldada por la concesión de hipotecas. En el primer trimestre, el número de hipotecas creció un 15,2 % en términos interanuales, y alrededor de tres cuartas partes de las transacciones inmobiliarias se formalizaron mediante crédito. Esto demuestra que el mercado no solo se sustenta en compradores con capital en efectivo, sino también en la disponibilidad de financiación bancaria.
A más largo plazo, la demanda extranjera también se mantiene alta. En 2025, los extranjeros compraron en España casi 97 300 casas y pisos, lo que supuso un nuevo récord. Su cuota en el total de transacciones fue del 13,8 %, frente al 14,6 % de 2024 y el 15 % de 2023.
Los compradores ucranianos también tienen una presencia notable en el mercado español. Según datos de los notarios españoles, en el primer semestre de 2025 los ciudadanos de Ucrania realizaron 2 165 transacciones inmobiliarias en España, estableciendo un máximo histórico. Idealista señala que los ucranianos se han sumado al grupo de nacionalidades que, en 2025, compraron vivienda en España con más intensidad que nunca.
Las estadísticas específicas sobre los ucranianos muestran que su interés por España no solo está relacionado con la inversión, sino también con la reubicación, la protección temporal y la residencia a largo plazo.
El precio medio del alquiler a largo plazo en España alcanzó en abril de 2026 un máximo histórico de 15 euros por metro cuadrado al mes, según informa el portal Idealista.
Según los analistas, el alquiler se ha encarecido un 5,2 % en un año. No obstante, las tasas de crecimiento han sido las más moderadas desde el verano de 2022, lo que indica una desaceleración gradual del mercado tras varios años de fuertes subidas de los precios.
A pesar de la desaceleración, el mercado sigue estando tenso. La razón principal es la brecha persistente entre la oferta y la demanda. En las grandes ciudades, las regiones turísticas y los centros universitarios, la demanda se sustenta en los inquilinos locales, los trabajadores extranjeros, los estudiantes, los nómadas digitales y los alquileres de corta duración. Al mismo tiempo, la nueva oferta llega lentamente al mercado, y parte de los propietarios prefiere el alquiler turístico a los contratos de larga duración.
Para los inquilinos, el precio récord supone una mayor dificultad para acceder a la vivienda. El problema es especialmente grave en Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga, las Islas Baleares y las Islas Canarias, donde la demanda de alquiler se sustenta no solo por la migración interna, sino también por los extranjeros. Según datos de Idealista, en abril el alquiler en España subió hasta los 15 euros por metro cuadrado, pero ya sin los ritmos de dos dígitos característicos de años anteriores.
El factor migratorio sigue siendo uno de los principales motores del mercado. Según datos del Instituto Nacional de Estadística de España, a 1 de enero de 2025, los grupos más numerosos de extranjeros en el país eran los ciudadanos de Marruecos (968 999 personas), Colombia (676 534) y Rumanía (609 270). Entre los principales grupos también destacan los procedentes de Venezuela, Italia, China, Perú, Reino Unido, Ucrania y otros países.
En 2024, el número de ciudadanos de Colombia fue el que creció más rápidamente —en 98 057 personas—, el de Venezuela —en 52 555— y Marruecos (48 306). Por su parte, según datos del INE, el número de ciudadanos de Ucrania se redujo en 7 907 personas, lo que podría deberse a cambios en el estatus de residencia, al traslado de parte de los ucranianos a otros países o a la naturalización.
La afluencia de extranjeros refuerza la demanda de alquiler, sobre todo en ciudades con puestos de trabajo, universidades y un sector de servicios desarrollado. En el cuarto trimestre de 2025, los principales grupos de nuevos inmigrantes en España fueron ciudadanos de Colombia, Venezuela y Marruecos.
La demanda de inversión ejerce una presión adicional sobre el mercado. Los compradores extranjeros de vivienda en España pagan notablemente más que los locales: en el segundo semestre de 2025, los no residentes compraron vivienda a un precio medio de 3 242 euros por m², los residentes extranjeros a 1 963 euros y los ciudadanos españoles a 1 839 euros. Esto también afecta al mercado del alquiler, ya que las compras de inversión suelen estar orientadas al alquiler de la vivienda.
De este modo, España se enfrenta a un doble reto: los alquileres ya han alcanzado niveles récord, pero el déficit estructural de la oferta no permite aún esperar una rápida bajada de los precios. Ni siquiera la desaceleración del crecimiento interanual hasta el 5,2 % supone un cambio de tendencia en el mercado, sino que apunta más bien a una transición de un encarecimiento brusco a un nivel de alquiler más estable, aunque todavía elevado.
La provincia de Alicante ha consolidado su posición entre los principales mercados inmobiliarios de España, manteniéndose como uno de los principales focos de demanda tanto por parte de compradores locales como extranjeros. Así lo informa Prian citando datos del mercado inmobiliario español. Un factor adicional de crecimiento sigue siendo el gran interés de los extranjeros, gracias al cual Alicante conserva un estatus especial en el mercado nacional.
Según datos de Idealista, en 2025 los extranjeros representaron el 45,7 % de todas las transacciones inmobiliarias en la provincia de Alicante, lo que supone uno de los índices más altos del país y, de hecho, casi la mitad del mercado. A modo de comparación, en el conjunto de España la cuota de compradores extranjeros fue del 13,8 %, mientras que en la Comunidad Valenciana fue del 27,6 %, es decir, Alicante supera notablemente tanto el nivel nacional como el regional.
La elevada actividad de los extranjeros sostiene la liquidez del mercado y la demanda en las zonas costeras, sobre todo en la Costa Blanca. Al mismo tiempo, esto convierte a Alicante en uno de los principales indicadores de la demanda exterior de vivienda española, especialmente en el segmento de segundas residencias, apartamentos de inversión y propiedades para la residencia permanente.
Entre los compradores extranjeros en España en 2025 predominaban los ciudadanos del Reino Unido, los Países Bajos y Alemania. Según datos de fuentes españolas de la Comunidad Valenciana, en 2025 fueron precisamente los neerlandeses quienes ocuparon el primer puesto entre los compradores extranjeros de vivienda en la región, desplazando a los británicos, y a continuación, entre los grupos más destacados, figuraban los belgas, los polacos, los ucranianos y los alemanes.
Las autoridades españolas han iniciado un proceso de regularización administrativa de emergencia para los migrantes que ya se encuentran en el país sin estatus legal. El Consejo de Ministros aprobó el correspondiente Real Decreto el 14 de abril, y la presentación de solicitudes comenzó el 16 de abril y se prolongará hasta el 30 de junio de 2026. El Gobierno estima que la medida podría beneficiar a unas 500 000 personas.
Según las explicaciones oficiales de las autoridades españolas, podrán acogerse a la medida los extranjeros que se encontraran en España antes del 1 de enero de 2026, hayan residido en el país de forma ininterrumpida durante al menos cinco meses y no tengan antecedentes penales. Por otra parte, también se incluyen en el programa algunos solicitantes de protección internacional. La medida se ha presentado como extraordinaria y, según Madrid, debe reducir al mismo tiempo el sector del empleo en negro y cubrir parte del déficit de mano de obra en un contexto de envejecimiento de la población.
El Gobierno español vincula directamente la decisión con la economía. En una nota oficial de Moncloa se afirma que la regularización debe facilitar la incorporación de los migrantes que ya se encuentran en el país al mercado laboral legal y al sistema de cotizaciones sociales. Los expertos señalan que el gabinete de Pedro Sánchez presenta esta iniciativa como respuesta al envejecimiento demográfico y a la escasez de trabajadores en varios sectores.
El contexto migratorio en España es, en efecto, muy importante en la actualidad. Según datos del Instituto Nacional de Estadística de España, a 1 de enero de 2025 residían en el país 49,13 millones de personas, de las cuales el 14,1 % tenía nacionalidad extranjera y el 19,3 % había nacido fuera de España. A 1 de enero de 2026, el número de residentes nacidos en el extranjero superó por primera vez los 10 millones.
Entre los principales grupos de extranjeros en España por nacionalidad, a 1 de enero de 2025 lideraban la lista los marroquíes —968 999 personas—, los colombianos —676 534— y los rumanos —609 270—. El INE también señala que, en 2024, los mayores incrementos se registraron entre los ciudadanos de Colombia, Venezuela y Marruecos, mientras que entre las reducciones más notables se encontraban Ucrania y el Reino Unido.
Existen estadísticas oficiales específicas sobre los ucranianos. El Ministerio de Inclusión Social, Seguridad Social y Migraciones de España informó de que el número de ciudadanos de Ucrania con permiso de residencia vigente en el país superó los 338 000 en diciembre de 2025. Se trata de uno de los grupos nacionales más numerosos entre los titulares de permisos de residencia vigentes fuera del régimen de la UE.
En la práctica, la nueva regularización podría reforzar aún más el papel de España como uno de los pocos grandes Estados de la UE que intentan no solo frenar la migración, sino también regularizar a las personas que ya se encuentran en el país. Para el mercado laboral, esto supone una posible ampliación del empleo formal, y para los sectores inmobiliario, comercial, agrícola, asistencial y de servicios, una afluencia de trabajadores y consumidores. Pero, al mismo tiempo, aumentará la carga de trabajo de las oficinas de inmigración, cuyos empleados ya han amenazado con ir a la huelga debido a la falta de recursos para hacer frente a la nueva oleada de solicitudes.
