El mercado inmobiliario español alcanzó en 2025 su máximo desde 2007: según datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana de España, se realizaron 752 098 transacciones de compraventa de viviendas en el país, un 5 % más que en 2024.
La demanda extranjera sigue siendo uno de los principales motores de este crecimiento. Según datos preliminares de los registradores españoles, en 2025 los extranjeros compraron en España casi 97 300 casas y apartamentos, lo que supuso un nuevo máximo y representó el 13,8 % de todas las transacciones del mercado inmobiliario. Al mismo tiempo, según las estadísticas notariales del primer semestre de 2025, los extranjeros realizaron 71 155 transacciones, lo que supone el 19,3 % del total de ventas de viviendas durante ese periodo. Los notarios señalan por separado que el crecimiento en 2025 se debió principalmente a los extranjeros residentes, mientras que las compras por parte de no residentes disminuyeron ligeramente.
Los principales grupos de compradores extranjeros en España están formados actualmente por europeos y personas procedentes de países con una gran migración hacia España. Según los datos de los registradores para el cuarto trimestre de 2025, las mayores cuotas entre los compradores extranjeros correspondieron a los británicos (8,57 %), los alemanes (6,67 %), los neerlandeses (5,91 %), marroquíes (5,30 %), franceses (5,28 %), rumanos (5,17 %) e italianos (4,76 %). Las estadísticas notariales del primer semestre de 2025 también muestran el liderazgo de los ciudadanos del Reino Unido, con 5731 transacciones, seguidos de Marruecos, con 5654, y Alemania, con 4756.
Los ucranianos también ocupan un lugar destacado en esta estructura. Según los datos proporcionados por las estadísticas notariales españolas, entre enero y junio de 2025 los ciudadanos de Ucrania realizaron 2165 compras de viviendas en España, lo que supuso un récord para toda la serie de observaciones. En el informe oficial del Notariado, Ucrania también figura entre los países que registraron un crecimiento en el primer semestre de 2025: el número de compras realizadas por ucranianos aumentó un 5 % interanual. El precio medio que pagaron los compradores ucranianos fue de unos 1832 euros por metro cuadrado.
Los rusos, por el contrario, están perdiendo peso en el mercado español. Según los notarios, en el primer semestre de 2025 las compras de viviendas por parte de ciudadanos de la Federación Rusa se redujeron un 17,4 % en comparación con el mismo periodo de 2024, y los rusos ya no se encuentran entre los grupos extranjeros más importantes en cuanto al número de transacciones. Sin embargo, los rusos siguen siendo uno de los compradores con un precio de compra superior a la media de los extranjeros.
Geográficamente, la demanda extranjera es más notable en la costa y las islas. Según los registradores, la proporción de compradores extranjeros es especialmente alta en las Islas Baleares (32,8 %), la Comunidad Valenciana (29,6 %), las Islas Canarias (24,5 %), Murcia (22,8 %), Cataluña (16,5 %) y Andalucía (14 %). Los notarios también destacan como principales zonas de concentración de transacciones con extranjeros Alicante, las Islas Baleares, Málaga y Santa Cruz de Tenerife.
Así, el mercado inmobiliario español se ve impulsado actualmente por dos flujos extranjeros: los compradores no residentes, especialmente de Europa septentrional y occidental, y los inmigrantes que ya viven y trabajan en España. Según las estadísticas notariales, es precisamente este segundo grupo el que, en 2025, se convirtió en el principal factor que mantuvo la demanda récord de viviendas.
El alcalde de Barcelona, Jaume Collboni, ha propuesto prohibir a los ciudadanos de países no pertenecientes a la Unión Europea comprar una segunda vivienda en la ciudad, alegando que se trata de una medida para combatir la demanda especulativa en un contexto de prolongada crisis inmobiliaria. Se trata, sobre todo, de compradores que adquieren inmuebles no para residir en ellos de forma permanente, sino como activo de inversión. El propio Collboni declaró en febrero que, si estuviera en su mano, prohibiría a los británicos, estadounidenses y otros ciudadanos de países no pertenecientes a la UE comprar segundas residencias en la capital catalana.
Por el momento, se trata solo de una iniciativa política, no de una norma aprobada. Paralelamente, a nivel nacional, el Gobierno español anunció en enero de 2025 su intención de endurecer drásticamente las condiciones de compra de viviendas para los no residentes de países fuera de la UE, aumentando su carga fiscal hasta el 100 % del valor del inmueble. Esta medida también sigue siendo una propuesta y requiere una tramitación legislativa posterior.
La iniciativa de Barcelona se inscribe en una línea más amplia de las autoridades municipales para enfriar el sobrecalentado mercado inmobiliario. Anteriormente, la ciudad ya había decidido no renovar después de 2028 las licencias de alquiler turístico a corto plazo, que en Barcelona ascienden a unas 10 101. Las autoridades justifican esta dura medida por el hecho de que, en los últimos diez años, el alquiler medio en la ciudad ha aumentado un 68 % y el precio de compra de la vivienda, un 38 %.
Según datos oficiales del Idescat, a principios de 2025 vivían en Barcelona 1 713 247 personas, de las cuales 437 663 eran extranjeros, es decir, el 25,55 % de la población. En consecuencia, había alrededor de 1,276 millones de ciudadanos españoles en la ciudad. Sin embargo, si nos fijamos no en la nacionalidad, sino en el lugar de nacimiento, según el informe municipal de 2024, el 33,6 % de los habitantes de Barcelona nacieron fuera de España, y los nacidos directamente en Barcelona representaban solo el 46,1 % de la población.
Las mayores diásporas en Barcelona por nacionalidad a principios de 2025 eran la italiana (50 754 personas), la colombiana (29 574), la pakistaní (24 857), china (22 333), peruana (22 105), marroquí (19 300) y francesa (18 437). Las autoridades municipales señalaron por separado que las estadísticas de ciudadanos italianos incluyen a muchos nacidos en Argentina con pasaporte italiano.
El número de extranjeros con permiso de residencia válido en Eslovaquia a 30 de junio de 2025 era de 342 048 personas, lo que supone un aumento de 14 676 con respecto al año anterior (+4,5 %).
Según los datos de la Oficina de Policía Fronteriza y de Extranjería (UHCP) del Ministerio del Interior de Eslovaquia, 287 014 de ellos eran ciudadanos de terceros países y 55 034 eran ciudadanos de la UE.
El grupo más numeroso de extranjeros en el país sigue siendo el de los ciudadanos de Ucrania, con 201 116 personas (aproximadamente el 59 % del total de extranjeros con residencia válida).
Entre las diásporas más numerosas también se encuentran los ciudadanos de Serbia (16 240), la República Checa (12 441), Vietnam (11 179), Hungría (9 759), Rusia (8 850), Rumanía (6 411), Polonia (5 994), India (5 732) y Georgia (4 676).
El Parlamento de Chipre está estudiando iniciativas que podrían endurecer notablemente las normas para la adquisición de inmuebles por parte de ciudadanos de terceros países y empresas con control extranjero, en el contexto del debate sobre la accesibilidad de la vivienda y los riesgos de la venta incontrolada de terrenos.
En concreto, el partido AKEL ha presentado dos proyectos de ley en la Cámara de Representantes que prevén la introducción de restricciones cuantificables para los compradores de países no pertenecientes a la UE. Se propone permitir a los ciudadanos de terceros países adquirir solo una vivienda con una limitación de superficie (hasta 200 m²), así como una oficina (hasta 300 m²) y una tienda (hasta 200 m²). Al mismo tiempo, según la iniciativa, las empresas con intereses extranjeros deben quedar totalmente privadas del derecho a adquirir viviendas.
Otro bloque de propuestas se refiere al refuerzo del control de las estructuras de propiedad: se prevé la divulgación obligatoria del propietario beneficiario final del acuerdo, con el fin de poner fin a las compras a través de empresas chipriotas o europeas controladas de facto por no residentes de terceros países.
AKEL también propone prohibir la compra de inmuebles en zonas cercanas a infraestructuras críticas, incluidos puertos y aeropuertos, así como en zonas costeras y de amortiguación, y prohibir totalmente la venta de terrenos forestales y agrícolas a compradores extranjeros de países no pertenecientes a la UE.
El partido afirma que el objetivo de las iniciativas es proteger el derecho a la vivienda de los hogares locales, reducir la presión sobre los precios y tener en cuenta los factores de seguridad. Se espera que el debate sobre los proyectos de ley comience en la comisión competente después de las vacaciones de Epifanía.
¿Quién compra principalmente inmuebles en Chipre?
Según los datos del servicio de auditoría, en 2024, 4321 de las 15 797 transacciones (el 27,4 %) correspondieron a compradores de países fuera de la UE, aunque el informe señala que la proporción real podría ser mayor debido a las compras realizadas a través de empresas registradas en la UE o en Chipre.
Las estadísticas presentadas en el Parlamento por el ministro del Interior, Constantinos Ioannou, para el período comprendido entre septiembre de 2024 y septiembre de 2025, muestran que entre los compradores extranjeros más activos figuran británicos, israelíes y rusos, y también destacan las transacciones de ciudadanos de Grecia, Líbano y Rumanía. En cuanto a las regiones, por ejemplo, en Pafos lideraron los británicos (890 compras), seguidos de los israelíes (683) y los rusos (327), mientras que en Limassol los mayores compradores fueron los rusos (846) y los israelíes (571).
Los ciudadanos de Ucrania también figuraron en diferentes años en las clasificaciones de los 10 compradores más activos de inmuebles en Chipre.
En España, los compradores extranjeros de viviendas han reducido ligeramente su actividad, pero siguen siendo el motor clave del mercado, sobre todo los ciudadanos del Reino Unido, Alemania y los Países Bajos.
Según los datos del Registro de la Propiedad español, en el tercer trimestre de 2025 los extranjeros adquirieron casi 23 700 viviendas, un 4 % menos que en el mismo periodo de 2024. La proporción de transacciones en las que participaron no residentes se redujo al 13,6 % desde el 14,9 % del año anterior, pero sigue siendo aproximadamente un 36 % superior a la media de los últimos diez años.
Quién compra: los principales países en el mercado inmobiliario español
En el tercer trimestre de 2025, los grupos más importantes de compradores extranjeros fueron:
Entre otros compradores importantes, en el tercer trimestre se registró un crecimiento moderado por parte de Rumanía y Marruecos, mientras que la demanda de Francia, Italia, Bélgica y Polonia se redujo ligeramente. El interés de los compradores de EE. UU. y Marruecos se mantuvo cercano al nivel del año pasado. La demanda de Rusia y China cayó significativamente, aproximadamente un 34 % y un 23 %, respectivamente.
Panorama general de 2024
Según los datos resumidos de 2024, los extranjeros compraron en España alrededor de 93 000 propiedades residenciales, lo que representa aproximadamente el 14,6 % de todas las transacciones del mercado. Se trata de uno de los índices más altos de toda la historia.
Según los resultados de 2024, los principales grupos nacionales son los siguientes:
Así, los diez primeros puestos en cuanto a volumen de compras los ocupan principalmente europeos: británicos, alemanes, marroquíes, neerlandeses, rumanos, italianos, franceses y polacos, a los que se suman compradores de China y Ucrania.
Regiones que atraen a los extranjeros
Las regiones más populares entre los compradores extranjeros siguen siendo la costa mediterránea y las islas: la Comunidad Valenciana, Andalucía, Cataluña, las Islas Baleares y las Islas Canarias. Estas regiones concentran la mayor parte de las compras de extranjeros y, en algunas provincias, como Alicante o Málaga, la proporción de extranjeros en el volumen total de transacciones alcanza el 30-40 %.
¿Qué significa la corrección de la demanda?
Los expertos consideran que el ligero descenso en el número de transacciones en el tercer trimestre de 2025 es más bien una corrección técnica tras el récord de 2024 que un cambio de tendencia. La proporción de extranjeros sigue siendo significativamente superior a la media anterior a la crisis, y España sigue atrayendo a los compradores por su clima, sus precios relativamente asequibles y su infraestructura desarrollada.
Al mismo tiempo, la estructura de la demanda está cambiando gradualmente: la posición de los británicos y los alemanes sigue siendo fuerte, pero los compradores de los Países Bajos, Europa Central y Oriental y África del Norte están desempeñando un papel cada vez más importante. Para el mercado local, esto significa que se mantendrá una alta proporción de presencia extranjera, pero con una mayor diversidad de nacionalidades y fuentes de capital.
Fuente: https://open4business.com.ua/hto-z-inozemcziv-lidyruye-z-pokupky-zhytla-v-ispaniyi-analiz/
