Los compradores extranjeros se han convertido en el principal motor del crecimiento del mercado inmobiliario residencial de Batumi: en abril de 2026, su participación en las transacciones de apartamentos alcanzó el 47 %, acercándose a la mitad del mercado total. Esto confirma que el mayor centro turístico georgiano del mar Negro se está transformando cada vez más de un mercado inmobiliario local en una plataforma de inversión internacional.
Según datos de la plataforma Recov.ge, en abril de 2026 se vendieron en Batumi 1 292 apartamentos, lo que supone un 12,3 % más que en abril de 2025, cuando se registraron 1 165 transacciones. El volumen total del mercado durante el mes creció un 27,4 % y alcanzó los 85 millones de dólares.
Este crecimiento vino acompañado de un notable encarecimiento del metro cuadrado. El precio medio ponderado en las nuevas construcciones de Batumi aumentó un 11,3 % interanual, hasta alcanzar los 1 351 dólares por metro cuadrado. En el mercado primario, los precios subieron un 15,2 %, y en el secundario, un 9,4 %. Al mismo tiempo, la demanda se concentra precisamente en los proyectos nuevos y modernos: las ventas en edificios de nueva construcción aumentaron un 12,3 %, mientras que el interés por el parque inmobiliario antiguo se redujo un 5,4 %.
El factor clave del crecimiento es el capital extranjero. Los no residentes representaron el 90 % del incremento neto del número de transacciones en abril. Leo Chikava, director del departamento de investigación y análisis de datos de Colliers Georgia, señala que la proporción de compradores extranjeros se ha mantenido estable en los últimos meses en un rango del 44-47 %, y que, en determinados periodos, los extranjeros ya superan a los compradores locales en cuanto a actividad.
Batumi se diferencia notablemente de Tiflis en cuanto a la estructura de la demanda. En la capital de Georgia, los compradores nacionales siguen siendo la fuerza principal del mercado: según datos de Galt & Taggart, en una encuesta realizada en enero a promotores inmobiliarios, los compradores georgianos representaban alrededor del 77 % de las ventas primarias en Tiflis. En Batumi, la situación es inversa: la demanda extranjera tiene mucha más importancia, y la proporción de compradores extranjeros en los proyectos encuestados alcanzó el 52 %.
Entre los compradores extranjeros más activos en Batumi destacan los ciudadanos de Israel, Rusia y los países de la UE, así como compradores de Ucrania, Bielorrusia y otros países del espacio postsoviético. Según datos de Global Property Guide, con referencia a Galt & Taggart, en 2025 los compradores de la UE e Israel representaban cada uno el 13 % de las ventas en los proyectos encuestados de Batumi, mientras que los compradores de Ucrania, Rusia y Bielorrusia, en conjunto, el 11 %. En este resumen no se revela la cuota exacta de los ucranianos.
En 2025, el mercado de Batumi ya superó la barrera de los 1000 millones de dólares en el valor total de los apartamentos vendidos, y el número de transacciones alcanzó las 17 053, lo que supone un 14,7 % más que el año anterior.
Para los compradores extranjeros, Batumi sigue siendo atractiva debido a la combinación de un precio de entrada relativamente bajo, su ubicación costera, la elevada proporción de proyectos nuevos, la posibilidad de alquilar y un régimen de compra de inmuebles relativamente flexible. En este contexto, la ciudad compite no solo con Tiflis, sino también con los mercados turísticos de Turquía, Montenegro, Bulgaria y Chipre.
Las autoridades de Bali están reforzando el control sobre los extranjeros, endureciendo las comprobaciones del cumplimiento del régimen de visados, las normas de estancia y la actividad laboral en la isla. La decisión está relacionada con el aumento del número de infracciones por parte de los extranjeros y con la transición de la provincia hacia un modelo de «turismo de calidad», en el que las autoridades quieren atraer a visitantes con poder adquisitivo y respetuosos con la ley, en lugar de limitarse a aumentar el flujo turístico general.
Entre las infracciones registradas, 2 026 casos dieron lugar a la anulación inmediata de los permisos de residencia y a la deportación forzosa. Otros 1 323 ciudadanos extranjeros recibieron una prohibición oficial de entrada y fueron incluidos en la lista negra nacional de Indonesia de larga duración. El resto de infractores fueron enviados a centros de detención temporal o recibieron multas cuantiosas.
Las autoridades de inmigración de Bali también han puesto en marcha una línea de atención telefónica disponible las 24 horas del día, a través de la cual los residentes y las empresas pueden informar de posibles infracciones de las normas migratorias por parte de extranjeros. Se trata, en particular, de visados caducados, trabajo ilegal, incumplimiento de las condiciones de estancia y otras actividades que no se ajustan al tipo de visado.
Las autoridades prestan especial atención a los extranjeros que trabajan o realizan actividades comerciales con visados de turista. El Servicio de Inmigración de Indonesia ha advertido de que incluso las actividades publicitarias o promocionales no remuneradas pueden considerarse una infracción del régimen de visados si están relacionadas de hecho con el trabajo o la promoción de un negocio. Los blogueros, influencers y creadores de contenido se han convertido en objeto de especial atención.
Las autoridades de Bali también están preparando normas de entrada adicionales para los extranjeros. A partir de 2026, se podrá comprobar la solvencia financiera de los turistas, la duración de su estancia y los planes de viaje declarados. El gobernador de Bali, Wayan Koster, ha declarado que uno de los elementos del «turismo de calidad» podría ser la comprobación de los ahorros de los turistas durante los tres meses anteriores.
Bali sigue siendo uno de los destinos turísticos más populares de Asia; sin embargo, el turismo masivo supone una carga para la infraestructura, el mercado inmobiliario, el transporte y los lugares de interés cultural de la isla. En los últimos años, las autoridades locales han insistido cada vez más en la necesidad de proteger las tradiciones, el orden público y los intereses económicos de los residentes locales.
Para los extranjeros, esto significa que viajar a Bali se está regulando cada vez más. Los turistas deben prestar más atención a la validez de sus visados, no trabajar sin el permiso correspondiente, respetar las normas de conducta locales y estar preparados para controles más estrictos de sus documentos y del motivo de su estancia.
El endurecimiento de los controles también tiene importancia para el mercado inmobiliario y la reubicación. Bali sigue siendo un destino popular para los trabajadores remotos, los emprendedores y los inquilinos a largo plazo; sin embargo, las autoridades envían una señal clara: la estancia en la isla debe ajustarse al estatus de la visa, y los intentos de utilizar una visa de turista para trabajar o hacer negocios pueden dar lugar a multas, deportación y prohibición de entrada.
Los compradores extranjeros realizaron en abril de 2026 un total de 649 transacciones inmobiliarias en Chipre, lo que supone el 40,3 % del total de ventas registradas, según informa Cyprus Mail citando datos del Departamento de Catastro y Geodesia de Chipre. Un año antes, los extranjeros representaron 552 transacciones, es decir, el 39,3 % del mercado.
En total, en abril se registraron en Chipre 1 611 transacciones de compraventa de inmuebles, lo que supone un 15 % más que en abril de 2025. Entre enero y abril de 2026, el volumen total de ventas creció un 14 %, hasta alcanzar las 6 320 transacciones, frente a las 5 541 del mismo periodo del año anterior. Las ventas a extranjeros en estos cuatro meses aumentaron hasta las 2 693 transacciones, frente a las 2 223 del año anterior.
Según datos del Departamento de Catastro y Geodesia de Chipre, en abril, de los contratos de compraventa registrados por extranjeros, 197 inmuebles correspondieron a compradores de países de la UE y 452 a compradores de países no pertenecientes a la UE. Entre enero y abril, la cifra ascendió a 872 propiedades para ciudadanos de la UE y 1 821 para compradores de terceros países.
Pafos sigue siendo la región con mayor demanda extranjera. En abril se registraron allí 84 propiedades con contratos de compradores de la UE y 141 de compradores de países no pertenecientes a la UE. En Limassol, las cifras fueron de 33 y 151 propiedades, respectivamente; en Larnaca, de 37 y 98; en Nicosia, de 29 y 40; y en Famagusta, de 14 y 22.
En las estadísticas a largo plazo, entre los principales compradores extranjeros de inmuebles en Chipre lideran los británicos, los rusos, los griegos y los israelíes. Según los datos presentados por el Ministerio del Interior de Chipre al Parlamento y publicados por Open4Business, entre 2021 y 2024 los compradores extranjeros adquirieron más de 37 000 inmuebles. El Reino Unido ocupó el primer lugar con alrededor de 11 800 propiedades, Rusia el segundo con aproximadamente 4900, Grecia el tercero con unas 4700, Israel el cuarto con 3900 y Líbano el quinto con 2100 propiedades.
Los ucranianos también figuran entre los compradores más destacados de inmuebles en Chipre. En la clasificación correspondiente al periodo 2021-2024, Ucrania ocupa el noveno lugar entre los países compradores, y los compradores ucranianos destacan especialmente en Limassol y Pafos. En el resumen publicado no se revelan datos cuantitativos exactos sobre los ucranianos.
Los datos recientes por nacionalidades correspondientes al periodo comprendido entre septiembre de 2024 y septiembre de 2025 confirman el predominio de británicos, rusos, israelíes y griegos. En Lárnaca, el grupo más numeroso lo constituyeron los israelíes, con 850 transacciones, seguidos de los libaneses, con 723, y los británicos, con 302. En Limassol, lideraron los rusos, con 846 transacciones, seguidos de los israelíes, con 571, y los griegos, con 261. En Pafos, el primer puesto lo ocuparon los británicos con 890 transacciones, seguidos de los israelíes con 683 y los rusos con 327.
El aumento de la demanda extranjera intensifica el debate en Chipre sobre la accesibilidad de la vivienda y las normas de compra de inmuebles por parte de ciudadanos de terceros países.
Según datos del Instituto Turco de Estadística (TurkStat), en abril de 2026 los ciudadanos extranjeros adquirieron en Turquía 1.516 viviendas, lo que supone un 1,1 % menos que en el mismo mes del año anterior.
La cuota de compradores extranjeros en el volumen total de ventas de viviendas en Turquía fue del 1,2 %. Al mismo tiempo, el mercado inmobiliario general del país creció en abril: según datos del TÜİK, en Turquía se vendieron 126 808 viviendas, lo que supone un 2,6 % más que en abril de 2025. Entre enero y abril de 2026, el volumen total de ventas de viviendas ascendió a 476 204 unidades, lo que supone un aumento del 0,5 % interanual.
En este contexto, la demanda extranjera sigue siendo más débil que la del mercado interno. Durante los primeros cuatro meses de 2026, los extranjeros compraron en Turquía 5.681 unidades, lo que supone un 11,6 % menos que en enero-abril de 2025. Los ciudadanos rusos siguieron siendo los principales compradores extranjeros de viviendas turcas en abril. Adquirieron 263 unidades, lo que supone casi un 15 % más que en marzo. Sin embargo, en términos interanuales, su demanda sigue siendo inferior: en abril de 2025, los ciudadanos de la Federación de Rusia adquirieron 276 unidades.
El segundo lugar entre los compradores extranjeros en abril lo ocuparon los ciudadanos de China con 110 transacciones, y el tercero, los ciudadanos de Irán con 100 transacciones. Son precisamente estos tres países los que figuran en el trío oficial de los mayores compradores según datos del TÜİK.
La estructura de la demanda muestra un cambio en el segmento extranjero. Los compradores rusos mantienen el primer puesto, pero su actividad ya es significativamente inferior a los picos de 2022-2023, cuando la demanda se vio impulsada por la reubicación, las sanciones, los riesgos cambiarios y el interés por obtener permisos de residencia a través de la propiedad inmobiliaria.
Al mismo tiempo, en las estadísticas cobran mayor relevancia los compradores de Asia, sobre todo de China, lo que puede reflejar un interés inversor más amplio por el mercado turco.
Los ciudadanos ucranianos no figuraban en abril de 2026 entre los tres principales compradores extranjeros, por lo que en el breve comunicado de la TÜİK no se indica su cifra por separado. A modo de comparación, en abril de 2025 los ucranianos ocupaban el tercer lugar entre los compradores extranjeros y adquirieron 120 viviendas en Turquía.
En 2025, los ucranianos siguieron siendo, en general, uno de los grupos más destacados de compradores extranjeros de inmuebles en Turquía. Al cierre del año, los ciudadanos de Rusia, Irán y Ucrania figuraban entre los tres principales grupos de compradores de viviendas en Turquía.
Para los compradores ucranianos, Turquía sigue siendo un mercado inmobiliario importante para la residencia, la reubicación, el alquiler y la inversión. Sin embargo, la disminución de la actividad de los extranjeros en general muestra que los factores de años anteriores —permiso de residencia, ciudadanía por inversión, protección del capital frente a las fluctuaciones monetarias y demanda de reubicación— ya no tienen el mismo efecto.
En el mercado interno turco, la actividad en abril se vio impulsada principalmente por los compradores locales. Las ventas de viviendas nuevas aumentaron un 9,6 %, hasta alcanzar las 40 306 unidades, mientras que las ventas de viviendas de segunda mano descendieron ligeramente, un 0,3 %, hasta las 86 502 unidades.
Así, el mercado inmobiliario turco mostró en abril dos tendencias diferentes: las ventas internas crecen, mientras que la demanda extranjera sigue disminuyendo. Los rusos siguen siendo el grupo más numeroso de compradores extranjeros, pero su actividad ya no parece tan frenética. Los ucranianos, que anteriormente figuraban entre los líderes, en abril de 2026 no entraron en el top 3, lo que podría indicar un comportamiento más cauteloso de los compradores o una redistribución de la demanda hacia otros mercados.
El presidente de Portugal, Marcelo Rebelo de Sousa, ha firmado la nueva versión de la ley de ciudadanía, que endurece considerablemente los requisitos de naturalización para los extranjeros. La ley entrará en vigor tras su publicación en el Diário da República.
El principal cambio se refiere al periodo de residencia necesario para solicitar la ciudadanía. Para la mayoría de los extranjeros, este periodo se amplía de 5 a 10 años, mientras que para los ciudadanos de la UE y de los países de la Comunidad de Países de Lengua Portuguesa se reduce a 7 años. Además, el plazo no se contará a partir de la fecha de presentación de la solicitud de permiso de residencia, sino a partir de la fecha de expedición de la primera tarjeta de residencia.
La reforma también introduce requisitos adicionales de integración. Los solicitantes de la ciudadanía deberán acreditar un nivel A2 de portugués, superar una prueba sobre cultura, historia, derechos y deberes de los ciudadanos, demostrar su adhesión a los principios democráticos, disponer de medios de subsistencia suficientes y no tener antecedentes penales graves.
Una parte específica de la reforma, relacionada con la posibilidad de perder la ciudadanía en caso de delitos graves, sigue pendiente de resolución ante el Tribunal Constitucional. Anteriormente, el tribunal ya había declarado inconstitucionales una serie de disposiciones relacionadas con la denegación automática de la ciudadanía y los motivos poco claros para su revocación.
Para los extranjeros que consideraban a Portugal como una de las jurisdicciones de la UE más rápidas para obtener la ciudadanía a través de la residencia legal, la reforma supone una prolongación drástica del horizonte de planificación. Esto puede afectar especialmente a los titulares de permisos de residencia y a los inversores del programa Golden Visa: según los datos disponibles, el programa de residencia en sí no cambia, pero el camino de la residencia a la ciudadanía se alarga.
El endurecimiento de las normas se produce en un contexto de rápido crecimiento del número de extranjeros en Portugal. Según datos de la AIMA, a finales de 2024 residían en el país más de 1,5 millones de ciudadanos extranjeros, lo que supone aproximadamente el doble que tres años antes. El grupo más numeroso es el de los brasileños, con más de 450 000 residentes legales.
Según las estimaciones disponibles, entre los grupos más numerosos de extranjeros en Portugal se encuentran también ciudadanos de la India, Angola, Ucrania, Cabo Verde, Nepal, Bangladés, el Reino Unido, Guinea-Bissau y Pakistán. Según los datos citados con referencia a las estadísticas preliminares de la AIMA para 2024, el número de ucranianos en Portugal se estimaba en aproximadamente 79 200 personas. Por separado, en lo que respecta a la protección temporal, según datos de Prague Process, en febrero de 2025 residían en Portugal alrededor de 56 700 ucranianos con estatus de protección temporal. Según algunas estimaciones, el número de ucranianos en Portugal podría alcanzar los 300 000.
La provincia de Alicante ha consolidado su posición entre los principales mercados inmobiliarios de España, manteniéndose como uno de los principales focos de demanda tanto por parte de compradores locales como extranjeros. Así lo informa Prian citando datos del mercado inmobiliario español. Un factor adicional de crecimiento sigue siendo el gran interés de los extranjeros, gracias al cual Alicante conserva un estatus especial en el mercado nacional.
Según datos de Idealista, en 2025 los extranjeros representaron el 45,7 % de todas las transacciones inmobiliarias en la provincia de Alicante, lo que supone uno de los índices más altos del país y, de hecho, casi la mitad del mercado. A modo de comparación, en el conjunto de España la cuota de compradores extranjeros fue del 13,8 %, mientras que en la Comunidad Valenciana fue del 27,6 %, es decir, Alicante supera notablemente tanto el nivel nacional como el regional.
La elevada actividad de los extranjeros sostiene la liquidez del mercado y la demanda en las zonas costeras, sobre todo en la Costa Blanca. Al mismo tiempo, esto convierte a Alicante en uno de los principales indicadores de la demanda exterior de vivienda española, especialmente en el segmento de segundas residencias, apartamentos de inversión y propiedades para la residencia permanente.
Entre los compradores extranjeros en España en 2025 predominaban los ciudadanos del Reino Unido, los Países Bajos y Alemania. Según datos de fuentes españolas de la Comunidad Valenciana, en 2025 fueron precisamente los neerlandeses quienes ocuparon el primer puesto entre los compradores extranjeros de vivienda en la región, desplazando a los británicos, y a continuación, entre los grupos más destacados, figuraban los belgas, los polacos, los ucranianos y los alemanes.
