El Gobierno de Bulgaria ha propuesto endurecer considerablemente las normas para mantener el permiso de residencia permanente de los extranjeros, incluidos los inversores. Según el proyecto de ley presentado en el Parlamento, los titulares de un permiso de residencia permanente podrían verse obligados a permanecer en Bulgaria al menos 183 días durante cada año natural.
El proyecto de ley n.º 52-602-01-29, relativo a la modificación de la Ley de Extranjería de la República de Bulgaria, fue presentado por el Consejo de Ministros ante la Asamblea Nacional el 28 de julio de 2026, según datos oficiales del Parlamento búlgaro.
Actualmente, el documento se encuentra en fase de tramitación, por lo que las nuevas normas aún no están en vigor.
La principal modificación se refiere a la distinción entre dos regímenes de residencia de los extranjeros.
Para los titulares del estatuto de residente de larga duración de la UE, se propone mantener el principio vigente, según el cual una ausencia prolongada e ininterrumpida del territorio de la Unión Europea puede constituir motivo para la pérdida de dicho estatuto.
Para los titulares de un permiso de residencia permanente búlgaro, se propone introducir un requisito nacional considerablemente más estricto: el extranjero deberá pasar efectivamente más de la mitad del año en Bulgaria.
De este modo, si el proyecto de ley se aprueba en su redacción actual, no bastará con ser titular formal de un permiso de residencia permanente búlgaro si se reside de forma permanente en otro país.
La nueva norma afectará a los inversores
Estos cambios revisten especial importancia para los extranjeros que hayan obtenido el permiso de residencia permanente por motivos de inversión.
La legislación búlgara vigente prevé varias opciones para obtener la residencia permanente a través de inversiones. En concreto, el portal oficial del Estado indica inversiones a partir de 1 millón de levas en determinados fondos de inversión búlgaros y en una serie de otros instrumentos, mientras que para determinados tipos de valores se establece un umbral de 2 millones de levas.
Tras la adopción del euro por parte de Bulgaria, las cantidades correspondientes se convierten a la nueva moneda a un tipo de cambio fijo. El antiguo umbral de 1 millón de levas equivale aproximadamente a 511 300 euros, mientras que 2 millones de levas equivalen a unos 1,02 millones de euros.
Sin embargo, hay otro aspecto que cambia de forma significativa: la inversión ya no permitirá automáticamente al titular de la residencia permanente vivir de forma permanente fuera de Bulgaria.
En la versión publicada del nuevo requisito no se prevé ninguna excepción específica para los residentes por inversión. Precisamente por ello, los cambios pueden reducir considerablemente el atractivo del programa de inversión búlgaro para aquellas personas que consideraban la residencia permanente, ante todo, como un estatus europeo adicional y no como una base para trasladarse efectivamente al país.
La nueva norma tiene un alcance potencialmente mucho más amplio que el segmento de inversión. También podrían verse afectados otros extranjeros con residencia permanente en Bulgaria, entre ellos las personas que hayan obtenido la residencia permanente tras una estancia prolongada en el país, algunos familiares de ciudadanos búlgaros y extranjeros de origen búlgaro.
De este modo, los cambios propuestos modifican de hecho el propio concepto de residencia permanente: el Estado quiere vincular más estrechamente la posesión de dicho estatus con la presencia física real de la persona en el país.
Esto puede resultar especialmente importante para los extranjeros que tienen la residencia permanente búlgara, pero que pasan la mayor parte del año trabajando o dirigiendo negocios en otros Estados de la UE, el Reino Unido, EE. UU., los países de la CEI o Oriente Próximo.
Los umbrales de inversión se convierten de levas a euros
Al mismo tiempo, el proyecto de ley adapta los requisitos financieros de la legislación en materia de inmigración a la transición de Bulgaria al euro.
En concreto, las cantidades anteriores en levas se sustituyen por sus equivalentes en euros.
El umbral de 1 millón de levas equivale aproximadamente a 511 000 euros, el de 2 millones de levas, a unos 1,02 millones de euros, y el de 6 millones de levas, a unos 3,07 millones de euros.
Se trata principalmente de una conversión técnica, por lo que el valor real de los requisitos de inversión no varía sustancialmente a raíz de este cambio.
Se mantiene la residencia permanente mediante inversiones en Bulgaria, pero se ha suprimido la ciudadanía por inversión
No obstante, es importante distinguir entre dos regímenes.
Bulgaria había renunciado anteriormente al régimen acelerado de obtención directa de la ciudadanía por inversión, que suscitaba serias críticas por parte de las instituciones de la UE.
Sin embargo, se mantienen los motivos de inversión para obtener la residencia permanente. La información oficial del Estado sigue contemplando varios tipos de inversiones que pueden servir de base para la concesión de un permiso de residencia permanente a un extranjero.
Es precisamente este régimen el que ahora podría volverse considerablemente menos «pasivo»: al inversor no le bastará con mantener sus inversiones; si se aprueban las enmiendas, también tendrá que pasar realmente una parte significativa del año en Bulgaria.
Por el momento, no se puede hablar de los 183 días obligatorios como una norma ya en vigor.
El proyecto de ley acaba de llegar al Parlamento y debe ser examinado por las comisiones competentes y seguir el procedimiento parlamentario. La Asamblea Nacional, en su página web oficial, lo indica por el momento como un documento presentado por el Consejo de Ministros, sin información sobre su aprobación definitiva.
Durante el proceso de tramitación, los diputados pueden modificar el requisito de los 183 días, añadir excepciones para determinadas categorías de extranjeros o establecer un período transitorio para quienes ya sean titulares de un permiso de residencia permanente.
Los juristas señalan, por su parte, la ausencia en la redacción inicial de un mecanismo de transición claro. Por ello, una de las cuestiones más importantes que se debatirán en el Parlamento será si los nuevos requisitos se aplicarán a los extranjeros que hayan obtenido la residencia permanente con arreglo a la normativa anterior.
Los ciudadanos de Ucrania ocuparon el segundo lugar entre los grupos más numerosos de población extranjera en Alemania a finales de 2025, solo por detrás de los ciudadanos de Turquía.
Según datos de la Oficina Federal de Estadística de Alemania, a finales de 2025 residían en el país 1,409 millones de ciudadanos de Ucrania. Esta cifra es superior a la del año anterior, cuando ascendía a 1,334 millones de personas.
El grupo extranjero más numeroso en Alemania siguen siendo los ciudadanos de Turquía: 1,520 millones de personas. Les siguen los ucranianos, luego los ciudadanos de Siria —936,3 mil—, de Rumanía —903,8 mil— y de Polonia —839,7 mil—.
De este modo, los ucranianos se han convertido en la segunda comunidad extranjera más numerosa de Alemania. Esto es una consecuencia directa de la guerra a gran escala de la Federación de Rusia contra Ucrania y del desplazamiento masivo de ucranianos hacia países de la UE a partir de 2022.
Al mismo tiempo, la situación demográfica general en Alemania ha empeorado. Según datos de Destatis, la población del país en 2025 se redujo por primera vez desde 2020, hasta los 83,5 millones de personas. La inmigración neta, de 235 mil personas, ya no pudo compensar el descenso natural de la población: el número de fallecimientos superó al de nacimientos en 352 mil.
Para Alemania, la migración ucraniana sigue siendo un factor demográfico y laboral importante. En un contexto de envejecimiento de la población y escasez de mano de obra, los ucranianos ya se han convertido en uno de los grupos clave de extranjeros en el país, y su integración en el mercado laboral, la educación y el sistema social tendrá una importancia a largo plazo para la economía alemana.
El mercado inmobiliario residencial de Georgia sigue creciendo: en abril de 2026, las ventas de apartamentos en Tiflis y Batumi registraron un crecimiento de dos dígitos, y los compradores extranjeros siguen siendo uno de los factores clave de la demanda, especialmente en la costa del Mar Negro.
Según datos de la plataforma Recov.ge, desarrollada por Colliers Georgia, en abril de 2026 se registraron en Tiflis 3 603 transacciones de apartamentos, lo que supone un 12,7 % más que en el mismo mes del año anterior. El volumen monetario del mercado creció un 28,3 % y alcanzó los 310 millones de dólares.
El crecimiento en la capital se registró tanto en el mercado primario como en el secundario. El número de transacciones en proyectos nuevos aumentó un 14,6 % interanual, incluyendo un 10,7 % en el mercado primario y un 20,4 % en el mercado secundario de viviendas de nueva construcción. Las transacciones de pisos antiguos también crecieron un 6,2 %.
Los precios en Tiflis también siguieron subiendo. En abril, el precio medio ponderado por metro cuadrado en los pisos nuevos subió un 10,2 % en los suburbios, un 2,2 % en el centro amplio y un 12,1 % en el centro de la ciudad. En el conjunto de Tiflis, el precio de las transacciones en el mercado primario aumentó un 11,2 %, y en el mercado secundario, un 11 %.
No obstante, el mercado de la capital sigue siendo predominantemente interno. En abril de 2026, los ciudadanos de Georgia mantuvieron una posición dominante entre los compradores, tanto en proyectos antiguos como nuevos, mientras que la cuota de compradores extranjeros fue del 10,7 %.
En Batumi, el mercado depende en mayor medida de la demanda extranjera. En abril de 2026 se vendieron en la ciudad 1 292 apartamentos, un 12,3 % más que el año anterior. El volumen monetario del mercado creció un 27,4 % y alcanzó los 85 millones de dólares. A modo de comparación, en abril de 2025 se vendieron en Batumi 1 165 apartamentos, y en abril de 2024, 1 234.
El segmento de las viviendas de nueva construcción fue el que creció con mayor intensidad. Las ventas de apartamentos en proyectos nuevos aumentaron un 12,3 %, mientras que las transacciones de viviendas de segunda mano se redujeron un 5,4 %. En el mercado primario, el crecimiento fue del 13,3 %, y en el mercado secundario de proyectos modernos, del 11,6 %.
El precio medio ponderado por metro cuadrado en las nuevas construcciones de Batumi en abril aumentó un 11,3 % interanual y alcanzó los 1 351 dólares. En el mercado primario, el aumento de los precios fue del 15,2 %, y en el secundario, del 9,4 %.
La principal característica de Batumi sigue siendo la elevada proporción de compradores extranjeros. En abril de 2026, los extranjeros representaron el 47 % de las transacciones de pisos nuevos y de segunda mano, así como el 90 % del incremento total del número de transacciones. Esto significa que fue precisamente la demanda extranjera la principal fuente de la aceleración del mercado.
Según datos de Galt & Taggart correspondientes al primer trimestre de 2026, la proporción de extranjeros en el mercado inmobiliario de Batumi fue aún mayor: los ciudadanos de Georgia adquirieron el 37 % de los pisos, mientras que los compradores extranjeros representaron el 63 % de las transacciones. El grupo más numeroso lo constituyeron los compradores de países europeos, con un 18 % del total de ventas. Otro 16 % de las transacciones correspondió a ciudadanos de Ucrania, Rusia y Bielorrusia. Los compradores de Israel representaron el 10 %, los de Turquía el 4 %, los de los países árabes el 3 % y los de otros países alrededor del 12 %.
Esta estructura muestra que Batumi sigue siendo un mercado de inversión orientado a la demanda externa, al alquiler a corto plazo y a la compra de inmuebles vacacionales. A diferencia de este, Tiflis sigue siendo, en mayor medida, un mercado residencial: según datos de TBC Capital, en la capital alrededor del 80 % de las compras se realizan con fines residenciales, mientras que en Batumi alrededor del 85 % de las compras están relacionadas con fines de inversión.
A más largo plazo, el mercado georgiano sigue normalizándose tras el repunte de 2022, cuando la demanda creció bruscamente debido a los flujos migratorios. Según datos de TBC Capital, en 2024-2025 el crecimiento de la demanda se ralentizó hasta situarse entre el 5,6 % y el 6,0 % anual, y para 2026 la empresa prevé un crecimiento del mercado inmobiliario residencial de aproximadamente el 4,5 %.
En 2025, según datos de TBC Capital, se registraron en Georgia 78 500 transacciones inmobiliarias, un 6 % más que el año anterior. De ellas, 49 200 correspondieron al mercado secundario y otras 29 300, al primario. El precio medio de la vivienda en Tiflis alcanzó los 1 312 dólares por metro cuadrado, lo que supone un aumento del 4,1 % en un año, mientras que en Batumi fue de 1 395 dólares por metro cuadrado, un 16,5 % más que el año anterior.
Para los compradores extranjeros, Georgia sigue siendo atractiva gracias a un umbral de entrada relativamente bajo, un flujo turístico en aumento, la sencillez en la tramitación de las transacciones y la alta rentabilidad de los alquileres en comparación con muchos mercados europeos. Sin embargo, el rápido crecimiento de la oferta, especialmente en Batumi, y la disminución gradual de la rentabilidad de los alquileres podrían limitar el crecimiento futuro de los precios.
A partir del 1 de marzo de 2026, Georgia también ha elevado a 150 000 dólares el umbral mínimo de inversión inmobiliaria para obtener un permiso de residencia temporal. Esto podría desplazar la demanda hacia inmuebles más caros e inversores a largo plazo, pero al mismo tiempo reducir el interés de una parte de los compradores orientados a apartamentos pequeños.
En 2025 se expidieron 9.582 permisos de trabajo para extranjeros y apátridas, y se revocaron 3.310. De este modo, en el país quedaban 6272 migrantes laborales, lo que representa el 0,14 % de los 4,5 millones de trabajadores que es necesario incorporar al mercado laboral, según informó a la agencia «Interfax-Ucrania» una fuente bien informada del Gobierno.
La pequeña proporción de extranjeros en el mercado laboral nacional también la confirma el Servicio Estatal de Empleo. Según las estadísticas del organismo, antes del inicio de la invasión a gran escala, los empleadores obtenían cada año alrededor de 21 000 permisos de trabajo para extranjeros.
«Después de 2022, esta cifra disminuyó y aún no ha alcanzado el nivel anterior a la guerra. Por ejemplo, en 2024 se expidieron 4 720 permisos, y en 2025, 7 483. Esto es más de la mitad de lo que se registraba antes del inicio de la guerra a gran escala», se indica en la página web del Servicio de Empleo.
La Oficina Estatal de Migración ofrece unas estadísticas ligeramente diferentes. A 31 de diciembre de 2025, en Ucrania había registrados 47 684 extranjeros y apátridas (temporales). De ellos, en 2025 se tramitaron por primera vez 8440 permisos de residencia temporal.
Pero todos los organismos coinciden en que la proporción de extranjeros en el mercado laboral nacional es insignificante. Y es que, a la hora de tramitar los documentos, además del consentimiento del empleador, surgen multitud de cuestiones relacionadas con el visado, los controles del SBU, el permiso de residencia y otros aspectos, por lo que solo una parte de los trabajadores llega a Ucrania.
De este modo, a pesar de la migración laboral, en el mercado de trabajo se nota cada vez más la escasez de mano de obra.
«Por eso, ahora es necesario desarrollar una nueva política migratoria, tomando como ejemplo la legislación de países tan exitosos en esta materia como Canadá, Australia o Israel. Entonces no habrá especulaciones y se resolverá el problema de la provisión de mano de obra para las empresas ucranianas», subrayó el interlocutor de la agencia.
Aunque, en su opinión, sin duda lo mejor es hacer hincapié en la conservación del potencial laboral interno, para que los ucranianos regresen de la UE y no se marchen allí. Y solo después de eso, una vez que se comprenda cuántos trabajadores faltan y en qué sectores, atraer a trabajadores extranjeros para proyectos concretos, estableciendo normas para las empresas empleadoras y estableciendo un control sobre ellas por parte de la Inspección de Trabajo.
Los compradores extranjeros se han convertido en el principal motor del crecimiento del mercado inmobiliario residencial de Batumi: en abril de 2026, su participación en las transacciones de apartamentos alcanzó el 47 %, acercándose a la mitad del mercado total. Esto confirma que el mayor centro turístico georgiano del mar Negro se está transformando cada vez más de un mercado inmobiliario local en una plataforma de inversión internacional.
Según datos de la plataforma Recov.ge, en abril de 2026 se vendieron en Batumi 1 292 apartamentos, lo que supone un 12,3 % más que en abril de 2025, cuando se registraron 1 165 transacciones. El volumen total del mercado durante el mes creció un 27,4 % y alcanzó los 85 millones de dólares.
Este crecimiento vino acompañado de un notable encarecimiento del metro cuadrado. El precio medio ponderado en las nuevas construcciones de Batumi aumentó un 11,3 % interanual, hasta alcanzar los 1 351 dólares por metro cuadrado. En el mercado primario, los precios subieron un 15,2 %, y en el secundario, un 9,4 %. Al mismo tiempo, la demanda se concentra precisamente en los proyectos nuevos y modernos: las ventas en edificios de nueva construcción aumentaron un 12,3 %, mientras que el interés por el parque inmobiliario antiguo se redujo un 5,4 %.
El factor clave del crecimiento es el capital extranjero. Los no residentes representaron el 90 % del incremento neto del número de transacciones en abril. Leo Chikava, director del departamento de investigación y análisis de datos de Colliers Georgia, señala que la proporción de compradores extranjeros se ha mantenido estable en los últimos meses en un rango del 44-47 %, y que, en determinados periodos, los extranjeros ya superan a los compradores locales en cuanto a actividad.
Batumi se diferencia notablemente de Tiflis en cuanto a la estructura de la demanda. En la capital de Georgia, los compradores nacionales siguen siendo la fuerza principal del mercado: según datos de Galt & Taggart, en una encuesta realizada en enero a promotores inmobiliarios, los compradores georgianos representaban alrededor del 77 % de las ventas primarias en Tiflis. En Batumi, la situación es inversa: la demanda extranjera tiene mucha más importancia, y la proporción de compradores extranjeros en los proyectos encuestados alcanzó el 52 %.
Entre los compradores extranjeros más activos en Batumi destacan los ciudadanos de Israel, Rusia y los países de la UE, así como compradores de Ucrania, Bielorrusia y otros países del espacio postsoviético. Según datos de Global Property Guide, con referencia a Galt & Taggart, en 2025 los compradores de la UE e Israel representaban cada uno el 13 % de las ventas en los proyectos encuestados de Batumi, mientras que los compradores de Ucrania, Rusia y Bielorrusia, en conjunto, el 11 %. En este resumen no se revela la cuota exacta de los ucranianos.
En 2025, el mercado de Batumi ya superó la barrera de los 1000 millones de dólares en el valor total de los apartamentos vendidos, y el número de transacciones alcanzó las 17 053, lo que supone un 14,7 % más que el año anterior.
Para los compradores extranjeros, Batumi sigue siendo atractiva debido a la combinación de un precio de entrada relativamente bajo, su ubicación costera, la elevada proporción de proyectos nuevos, la posibilidad de alquilar y un régimen de compra de inmuebles relativamente flexible. En este contexto, la ciudad compite no solo con Tiflis, sino también con los mercados turísticos de Turquía, Montenegro, Bulgaria y Chipre.
Las autoridades de Bali están reforzando el control sobre los extranjeros, endureciendo las comprobaciones del cumplimiento del régimen de visados, las normas de estancia y la actividad laboral en la isla. La decisión está relacionada con el aumento del número de infracciones por parte de los extranjeros y con la transición de la provincia hacia un modelo de «turismo de calidad», en el que las autoridades quieren atraer a visitantes con poder adquisitivo y respetuosos con la ley, en lugar de limitarse a aumentar el flujo turístico general.
Entre las infracciones registradas, 2 026 casos dieron lugar a la anulación inmediata de los permisos de residencia y a la deportación forzosa. Otros 1 323 ciudadanos extranjeros recibieron una prohibición oficial de entrada y fueron incluidos en la lista negra nacional de Indonesia de larga duración. El resto de infractores fueron enviados a centros de detención temporal o recibieron multas cuantiosas.
Las autoridades de inmigración de Bali también han puesto en marcha una línea de atención telefónica disponible las 24 horas del día, a través de la cual los residentes y las empresas pueden informar de posibles infracciones de las normas migratorias por parte de extranjeros. Se trata, en particular, de visados caducados, trabajo ilegal, incumplimiento de las condiciones de estancia y otras actividades que no se ajustan al tipo de visado.
Las autoridades prestan especial atención a los extranjeros que trabajan o realizan actividades comerciales con visados de turista. El Servicio de Inmigración de Indonesia ha advertido de que incluso las actividades publicitarias o promocionales no remuneradas pueden considerarse una infracción del régimen de visados si están relacionadas de hecho con el trabajo o la promoción de un negocio. Los blogueros, influencers y creadores de contenido se han convertido en objeto de especial atención.
Las autoridades de Bali también están preparando normas de entrada adicionales para los extranjeros. A partir de 2026, se podrá comprobar la solvencia financiera de los turistas, la duración de su estancia y los planes de viaje declarados. El gobernador de Bali, Wayan Koster, ha declarado que uno de los elementos del «turismo de calidad» podría ser la comprobación de los ahorros de los turistas durante los tres meses anteriores.
Bali sigue siendo uno de los destinos turísticos más populares de Asia; sin embargo, el turismo masivo supone una carga para la infraestructura, el mercado inmobiliario, el transporte y los lugares de interés cultural de la isla. En los últimos años, las autoridades locales han insistido cada vez más en la necesidad de proteger las tradiciones, el orden público y los intereses económicos de los residentes locales.
Para los extranjeros, esto significa que viajar a Bali se está regulando cada vez más. Los turistas deben prestar más atención a la validez de sus visados, no trabajar sin el permiso correspondiente, respetar las normas de conducta locales y estar preparados para controles más estrictos de sus documentos y del motivo de su estancia.
El endurecimiento de los controles también tiene importancia para el mercado inmobiliario y la reubicación. Bali sigue siendo un destino popular para los trabajadores remotos, los emprendedores y los inquilinos a largo plazo; sin embargo, las autoridades envían una señal clara: la estancia en la isla debe ajustarse al estatus de la visa, y los intentos de utilizar una visa de turista para trabajar o hacer negocios pueden dar lugar a multas, deportación y prohibición de entrada.
