Los bancos de Ucrania concedieron en 2025 8282 hipotecas por un valor de 15 690 millones de UAH, un 4,3 % más que en 2024, cuando se concedieron 8807 hipotecas por un valor de 15 050 millones de UAH, mientras que el número de préstamos concedidos disminuyó un 6,0 %, según los resultados de una encuesta del Banco Nacional de Ucrania (NBU).
«La calidad de la cartera hipotecaria sigue siendo alta: la proporción de préstamos morosos es solo del 13 %», comentó el regulador sobre los resultados.
Según los datos del Banco Nacional, en diciembre de 2025 se concedieron en Ucrania 952 créditos hipotecarios por valor de 1960 millones de UAH, lo que supone un 28,3 % más que en noviembre, cuando se concedieron 743 créditos por valor de 1520 millones de UAH.
Según precisa el Banco Nacional de Ucrania, de los 38 bancos encuestados, 14 entidades financieras concedieron créditos hipotecarios en diciembre del año pasado. La mayoría de las operaciones se realizaron en el mercado primario de la vivienda: 539 en diciembre por un importe de 1130 millones de UAH, frente a 434 en noviembre por un importe de 910 millones de UAH.
En el mercado secundario de la vivienda se celebraron 413 operaciones por un valor de 830 millones de UAH, frente a las 309 de noviembre, por un valor de 610 millones de UAH.
La tasa efectiva media ponderada en el mercado primario de la vivienda en diciembre de 2025 se redujo al 8,11 % anual (8,14 % en noviembre), y en el mercado secundario, al 8,66 % (9,42 %).
Los datos de la encuesta muestran que la mayor parte de los préstamos en diciembre de 2025 se concedieron en Kiev y la región de Kiev: 538 por valor de 1180 millones de UAH (el 60,1 % del volumen total), seguidas por las regiones de Lviv (47 por 103 millones de UAH), Odesa (40 por 78 millones) y Volyn (38 por 69 millones de UAH).
Como se informó, los bancos asociados al programa estatal de hipotecas asequibles «єОселя» concedieron en 2025 un total de 7769 créditos por un importe de casi 15 000 millones de UAH, en particular 4881 créditos para viviendas de «primera venta», incluidos 1499 apartamentos en edificios en fase de construcción.
El presidente del Comité Parlamentario de Finanzas, Política Fiscal y Aduanera, Danylo Getmantsev (fracción «Servidor del Pueblo»), anunció la primera reunión del grupo de trabajo interinstitucional parlamentario y gubernamental para la implementación del programa de construcción de viviendas asequibles.
«Los riesgos de inflación en este modelo deben ser asumidos por el Estado. La hipoteca estatal al 3 % anual con un plazo de hasta 25 años debe convertirse en una herramienta clave», escribió en su canal de Telegram.
Según él, los participantes en la reunión coincidieron en que el sistema hipotecario en Ucrania está «críticamente subdesarrollado» y que la relación entre los préstamos hipotecarios y el PIB es una de las más bajas de Europa (menos del 1 %).
Getmantsev subrayó que el programa de vivienda está calculado para aproximadamente un millón de familias, y entre los posibles participantes se encuentran militares, profesores, médicos, personas desplazadas internamente, familias numerosas y trabajadores sociales.
Al mismo tiempo, la implementación del programa no debe conducir a la creación de complejos residenciales aislados, sino que las nuevas viviendas deben integrarse en las comunidades.
Se ha encargado al grupo de trabajo que prepare propuestas para financiar el programa mediante créditos bancarios, la emisión de bonos hipotecarios, la ayuda de socios internacionales y la emisión de bonos del Estado. Como siguiente paso, mencionó un diálogo abierto con representantes del sector de la construcción para elaborar «soluciones equilibradas y realistas».
Como se informó, los bancos asociados al programa estatal de hipotecas asequibles «eOselya» concedieron en 2025 un total de 7769 créditos por un importe de casi 15 000 millones de UAH, en particular 4881 créditos para viviendas «de primera venta», entre ellas 1499 apartamentos en edificios en fase de construcción.
El impacto de las hipotecas en el mercado inmobiliario de Ucrania sigue siendo limitado: menos del 3 % de las viviendas se compran a crédito, aunque la proporción varía considerablemente entre regiones, según el informe del Banco Nacional de Ucrania sobre estabilidad financiera de diciembre de 2025.
Según las estimaciones del regulador, en la región de Kiev la proporción de compras de viviendas con hipotecas alcanza casi el 9 %, mientras que en las regiones centrales, meridionales y orientales las nuevas hipotecas son «prácticamente inexistentes». En el segmento de las viviendas nuevas de menos de tres años de antigüedad, las hipotecas se utilizan con mucha más frecuencia: el Banco Nacional de Ucrania indica que una de cada cinco viviendas de este segmento se compra a crédito, ya que es allí donde se concentra el programa «eOselya».
El NBU llama la atención sobre los bajos índices de hipotecas en los complejos en construcción y señala que alrededor del 44 % de las transacciones corresponden a viviendas terminadas de promotores inmobiliarios. Al mismo tiempo, casi 300 complejos en construcción han obtenido la acreditación para la venta a través de «eOselya», pero en la mayoría de ellos aún no se han vendido pisos con hipoteca. El regulador espera una reactivación de los préstamos hipotecarios tras la actualización de los mecanismos de apoyo estatal y, al mismo tiempo, subraya la necesidad de otras medidas, como la aplicación de la Directiva 2014/17/UE sobre créditos hipotecarios, la introducción de normas europeas de valoración de inmuebles y el aumento de la transparencia de los datos sobre los precios de los inmuebles y el control de la financiación de la construcción.
La consultora Deloitte ha publicado la 14.ª edición del informe Property Index 2025 sobre los mercados inmobiliarios europeos. El estudio abarca 28 países. Ucrania no ha sido incluida en este estudio.
Las tasas hipotecarias medias más altas se registran en Hungría (9,35 %), Polonia (7,67 %) y Rumanía (6,89 %). Deloitte
Las más bajas se registran en Bulgaria (2,83 %), Croacia (2,86 %) y Turquía (3,01 %).
La media europea es del 4,36 %, ligeramente inferior a la del año pasado, lo que refleja la gradual flexibilización de la política monetaria en varios países.
Deloitte señala que, en un contexto de escasez de nuevos proyectos y mantenimiento de la demanda, el segmento del alquiler se está fortaleciendo (el aumento de los precios se nota no solo en las capitales, sino también en los centros regionales). Al mismo tiempo, las altas tasas y los retrasos regulatorios en los permisos siguen ejerciendo presión sobre la accesibilidad de la propiedad, especialmente en las grandes aglomeraciones.
Deloitte Property Index 2025: estudio comparativo de los mercados inmobiliarios europeos: precios de las nuevas construcciones, accesibilidad de la compra (en años de salario bruto para un apartamento de 70 m²), dinámica de los alquileres y tipos hipotecarios. Las conclusiones y cifras clave están disponibles en la página del informe Deloitte Property Index 2025.
El mercado hipotecario de Croacia muestra una actividad estable gracias a los programas estatales, las condiciones favorables de los bancos y la demanda constante tanto de los ciudadanos como de los extranjeros.
Desde 2017 está en vigor la subvención hipotecaria SSK (Subvencioniranje stambenih kredita): el Estado compensa hasta el 50 % de la cuota mensual durante los primeros cinco años de los préstamos de hasta 100 000 € concedidos por primera vez a residentes. Las evaluaciones piloto muestran que estas medidas han provocado un aumento de los precios de la vivienda, especialmente en las grandes ciudades.
Condiciones de los programas hipotecarios de los bancos
HPB (Hrvatska poštanska banka):
Tipo fijo a partir del 2,89 %, TAE (tasa anual equivalente) del 3,00 %, plazo de hasta 30 años. Sin gastos de tasación inmobiliaria.
OTP banka:
Tipo del 4,69 %, TAE del 4,93 %, plazo de hasta 20 años, importe de hasta 200 000 €.
Agram Banka:
Para nuevos clientes, el TAE es del 5,49 % para un préstamo a 20 años (ejemplo: 50 000 €).
Podravska banka:
Tipo fijo del 5,90 %, TAE del 6,15 %, sin comisión de apertura.
Condiciones para extranjeros
Los ciudadanos de la UE, Suiza, Islandia, Noruega y Liechtenstein pueden obtener una hipoteca en las mismas condiciones que los croatas. Para los no residentes se prevé un LTV del 50-70 %, la participación del control estatal en el proyecto; es posible que se exija un permiso de residencia o de estancia prolongada.
Historia de los tipos: de 2017 a 2025
2017-2019: los tipos se mantuvieron por debajo del 3 %, especialmente en HPB, gracias a las subvenciones y otras ventajas.
2020-2022: los tipos subieron gradualmente siguiendo a los eurobonos y la flexibilidad monetaria, hasta alcanzar el 4-5 %.
2023-2025: los tipos actuales se han fijado en el 2,9-5,9 %, y el ECS en el 3-6 %, lo que refleja el endurecimiento de las condiciones crediticias.
El mercado hipotecario croata combina el apoyo estatal (SSK), una amplia oferta bancaria y la accesibilidad para los compradores extranjeros, especialmente de la UE. Como resultado, los prestatarios potenciales pueden contar con tipos de interés del 2,9 % al 6 %, fijos durante todo el plazo del préstamo, que puede ser de 20 a 30 años.
Fuente: http://relocation.com.ua/mortgages-in-croatia-overview-of-conditions-and-trends/
