En su discurso en la Conferencia LUN 2025, Oleksandr Ovcharenko, copropietario de Standard One, compartió su visión del desarrollo del mercado inmobiliario ucraniano.
Según él, el número de proyectos seguirá disminuyendo y los promotores deberán centrarse en crear productos que proporcionen un flujo de caja predecible y fomenten la confianza de los inversores.
«Veremos un retorno de la confianza de compradores e inversores. Sin embargo, los inversores son cada vez más exigentes y buscan un equilibrio entre precio, espacio, calidad, preparación del producto y, sobre todo, rentabilidad y amortización previsibles», afirmó Ovcharenko.
Subrayó que no ganará el promotor que venda barato, sino el que explique y comunique con transparencia el valor por el que debe pagar el inversor. Al fin y al cabo, los precios seguirán subiendo debido a los altos costes de producción. Hoy existe un cierto desequilibrio en el mercado: cuando el coste de producción crece más deprisa que el precio de venta. Esto obliga a muchos promotores a suspender temporalmente el lanzamiento de nuevos proyectos y esperar a que mejoren las condiciones.
A pesar de la difícil situación, el copropietario de Standard One ve perspectivas de que los inversores masivos e institucionales vuelvan poco a poco al mercado.
«Si se lanza al mercado un producto que combina la capitalización con un enfoque de alquiler y es capaz de proporcionar un flujo de caja estable, atrae mucho interés de los inversores. Por eso Standard One fue el primero en Ucrania en investigar y ejecutar proyectos en el formato de construcción para alquilar», afirmó Oleksandr Ovcharenko.
Otro tema de debate fue la financiación de la construcción. Según Oleksandr, la financiación cruzada es el primer paso hacia la quiebra, por lo que Standard One ha abandonado este enfoque. Utiliza su propio sistema de financiación, en particular mediante programas de pago a plazos, ya que los compradores esperan cada vez más condiciones flexibles y leales.
Este año, Standard One ha lanzado un nuevo producto: S1 REIT. Se trata de un vehículo de inversión propio que diversifica sus fuentes de venta mediante la captación de fondos a través de instituciones de inversión colectiva. Ofrece a los inversores la posibilidad de invertir de forma rentable en un producto líquido o, una vez acumulado un determinado número de certificados, canjearlos por un apartamento. Esto amplía las oportunidades de inversión para diferentes categorías de inversores.
A modo de referencia:
Standard One (S1) es una empresa promotora de ciclo completo que desarrolla el segmento de construcción para alquiler en Kiev desde 2016. La cartera incluye el proyecto completado S1 VDNH y nuevos edificios S1 Obolon, S1 Terminal, S1 Nyvky.
Según el informe Arvio para el 1er trimestre de 2025, el 7,19% de todas las transacciones inmobiliarias en Croacia fueron realizadas por extranjeros. Los países más activos son los siguientes
– Eslovenia – alrededor del 30,2 % de las transacciones con extranjeros
– Alemania – aproximadamente el 21,1
– Austria – alrededor del 10,4%.
Los compradores de Ucrania no están incluidos en la lista de los TOP-10 compradores inmobiliarios más activos en Croacia, y las transacciones de compra de inmuebles por ucranianos en Croacia se cuentan por decenas.
En general, los compradores ucranianos son bastante visibles en los Balcanes: en Montenegro, ocuparon el puesto 11 entre los compradores extranjeros de propiedades, y en Bulgaria se encuentran constantemente entre los 10 inversores más activos.
En los últimos años, el número de transacciones realizadas por extranjeros en Croacia ha ido disminuyendo:
– 2022 – ~ 13.344 transacciones
– 2023 – ~ 12,278
– 2024 – ~ 11.623 transacciones
Los compradores extranjeros son especialmente activos en las regiones costeras como Istria, Kvarner, así como en las zonas populares para el recreo y la vivienda secundaria. Los apartamentos y casas nuevos que requieren una renovación mínima o que están inmediatamente listos para vivir o alquilar son especialmente demandados.
Los precios de la vivienda en algunas regiones de Croacia registran un crecimiento constante de alrededor del 10% anual. En las zonas costeras y turísticas, los precios medios de los nuevos proyectos y apartamentos son significativamente superiores a la media del mercado.
Dadas las tendencias actuales, se espera que la proporción de compradores extranjeros en el volumen total de transacciones se mantenga en torno al 8% en 2025, posiblemente disminuyendo ligeramente debido al aumento de los precios y a los problemas de asequibilidad de la vivienda. Se espera que los precios en la costa crezcan más rápido que la media, impulsados por la escasez de oferta, la elevada demanda turística y la atención prestada a las nuevas promociones.
También es probable que aumente la demanda de europeos procedentes de países vecinos (Eslovenia, Austria, Alemania) y de la «diáspora del retorno». En cuanto a las compras procedentes de países de fuera de la UE, la situación es menos segura, y aún no se han registrado flujos significativos en fuentes públicas.
Disminución de la oferta en el mercado inmobiliario residencial de Kiev y la demanda estable de los compradores mantener la tendencia al alza de los precios de los edificios nuevos, a finales de año el costo por metro cuadrado se incrementará en un 10-15%, DIM Grupo de Empresas dijo aInterfax-Ucrania.
«Según los analistas de DIM Group y las observaciones del sector, si el ritmo de la segunda mitad del año no cae por debajo de la primera mitad, la ciudad recibirá aproximadamente 12-14 mil nuevos apartamentos a finales de año, lo que supone un 15-20% menos que el año pasado. Al mismo tiempo, la oferta limitada y la demanda estable contribuirán a un mayor crecimiento de los precios en el mercado primario en un 10-15% a finales de año», dijo el grupo en un comunicado.
Según DIM, en el primer semestre de 2025, el precio medio de los edificios nuevos aumentó alrededor de un 14% en comparación con el mismo periodo del año pasado. Así, hoy en día el coste medio por metro cuadrado en edificios nuevos es de alrededor de 1 mil dólares por metro cuadrado en el segmento económico, 1,3 mil dólares por metro cuadrado en el segmento de confort, 2,2 mil dólares por metro cuadrado en el segmento de negocios, y 4,4 mil dólares por metro cuadrado en el segmento premium.
Al mismo tiempo, el ritmo de revalorización de la vivienda en el mercado secundario de la capital es más lento: en el primer semestre de 2025, los precios aumentaron un 8-10%, el coste medio del metro cuadrado en el mercado secundario es de 2 mil dólares por metro cuadrado.
Según Arseniy Nasikovsky, socio junior de DIM, la oportunidad de mudarse a una vivienda ya construida es el principal factor a la hora de elegir una vivienda en el mercado secundario. Sin embargo, una mayor reducción de la oferta de edificios nuevos en caso de deterioro de la situación de seguridad también desplazará la atención hacia el mercado secundario.
«La elección entre el mercado primario y el secundario en 2025 depende del equilibrio entre la voluntad, el riesgo y la capacidad financiera del comprador. Si el comprador aprecia la fórmula «entrar y vivir», elige el mercado secundario. Los edificios nuevos, por su parte, ofrecen un nivel de confort fundamentalmente diferente, sobre todo un nuevo nivel de seguridad, muy importante en tiempos de guerra, distribuciones modernas, eficiencia energética, refugios y aparcamientos», explicó el experto.
Según las previsiones de DIM, el volumen de nuevos edificios encargados volverá a los niveles de antes de la guerra no antes de finales de 2027. Actualmente, en la capital sólo hay en venta entre 140 y 145 complejos residenciales, lo que supone una cuarta parte menos que antes de la guerra.
La cartera de DIM consta de propiedades en Kiev y la región con una superficie total de más de 900 mil metros cuadrados. Se han puesto en servicio más de 3.600 apartamentos y se han construido más de 356.000 m2 de espacio residencial y comercial. Se están construyendo seis proyectos con una superficie total de más de 346.000 m2.
Según el Banco de Grecia (BoG), la inversión extranjera en bienes inmuebles en Grecia aumentó hasta alcanzar los 2.750 millones de euros en 2024, procedentes principalmente de países de la UE, manteniendo altas tasas de crecimiento.
Los datos trimestrales también confirman el elevado interés, especialmente en las regiones turísticas y las grandes ciudades. En los seis primeros meses de 2024, las adquisiciones inmobiliarias representaron el 54,2% de toda la inversión extranjera directa (IED) en la economía griega, un récord absoluto.
Los 10 países que más invierten en el sector inmobiliario griego (datos aproximados)
Lamentablemente, los datos públicos del BdG aún no revelan las cifras exactas de cada país, pero algunas áreas destacan claramente:
Los ucranianos y los rusos están representados, pero su cuota no figura entre los 3 países que más invierten en el sector inmobiliario. Su contribución es comparable a la de otras inversiones procedentes de Europa del Este, probablemente entre el 3er y el 5º nivel, dependiendo de las preferencias regionales.
Los principales compradores se concentran en Atenas, Ática, Salónica, Halkidiki, así como en islas populares como las Cícladas y las Jónicas. El segmento de apartamentos sigue siendo el líder, con alrededor del 64% de las inversiones, seguido de chalés y casas adosadas (~19%).
El proyecto Relocation.com.ua ha preparado un nuevo panorama del mercado inmobiliario eslovaco (en el primer semestre de 2025) en tres bloques: precios/ventas, alquileres y construcción:
Los precios y las ventas siguieron creciendo. En el segundo trimestre de 2025, el precio medio de la vivienda residencial en Eslovaquia ascendió a 2.777 euros/m², lo que supone un aumento del +12,8% interanual (y del +2,9% intertrimestral). Se trata de un nuevo máximo histórico, según la NBS. En el primer trimestre, la cifra fue de 2.700 euros/m² (+11,4% interanual). El crecimiento está sincronizado entre apartamentos y casas, con un crecimiento más rápido en las grandes ciudades y centros regionales.
En la capital, el «calentamiento» se ha afianzado: según el mercado de los medios de comunicación, en el 2T el precio medio de los apartamentos se acercó a los 3.100 €/m², superando el máximo de 2022 (el parque antiguo crece más deprisa que el de nueva construcción).
Tras un primer trimestre flojo (efecto de la subida del IVA del 20% al 23% a partir de 2025), el segundo trimestre de 2005 mostró un fuerte repunte en Bratislava, con unas 797 unidades de nueva construcción vendidas, lo que supone un aumento intertrimestral del 60% y el segundo mejor resultado en cuatro años. Las ventas de obra nueva en la capital se duplicaron en 2024 (1.664 frente a 773 en 2023), parte de la demanda «desplazada» por el IVA.
El coste de las hipotecas locales sigue normalizándose: el tipo de interés medio de los préstamos para vivienda con un plazo fijo de 5-10 años en junio era de ~3,0%, lo que apoya la demanda efectiva.
En 2025, el mercado del alquiler está más fresco que el de los precios. La oferta de pisos en alquiler ha aumentado, y los tipos medios se han ajustado a la baja en varias regiones. Al mismo tiempo, Bratislava sigue siendo la más cara: el alquiler medio es de ~890 euros/mes; la más asequible de las grandes regiones es Trencin (~544 euros/mes). Existe una variación significativa entre los distritos de la capital.
La rentabilidad bruta de los alquileres en el país se sitúa en torno al 4,9% (2T’25); hace un año era del ~5,3%: la rentabilidad se ve ligeramente «devorada» por el crecimiento superior al previsto de los precios de compra.
La puesta en servicio de viviendas se está ralentizando: en el 1T’25 se terminaron 3.119 apartamentos/edificios, el nivel más bajo en 9 años, -24% interanual (datos del Servicio Estadístico). Esto es el resultado de un débil flujo de inicios en 2023-2024 en medio de dinero caro e incertidumbre regulatoria.
También hay que tener en cuenta que el 1 de abril de 2025 entró en vigor la nueva Ley de Construcción, que combina la zonificación y la concesión de permisos en un único procedimiento diseñado para agilizar la expedición de permisos y reducir la burocracia. El efecto sobre las estadísticas de permisos y encargos se verá gradualmente en la segunda mitad de 2025-2026.
A mediados de 2025, Eslovaquia es un «mercado de vendedores» en términos de precios y un «mercado de inquilinos» en términos de alquileres: los precios están actualizando sus máximos en medio de hipotecas más baratas y una oferta limitada, mientras que los alquileres se están estabilizando debido al aumento de la oferta.
Si se mantienen las tendencias actuales, es probable que el crecimiento anual de los precios se ralentice a finales de año, pero los niveles seguirán siendo altos y las viviendas iniciadas se situarán por debajo de los niveles anteriores a la crisis.
Relocation.com.ua ha elaborado un análisis del mercado inmobiliario residencial georgiano en el primer semestre de 2025: los precios suben, la demanda se estabiliza y los alquileres se enfrían.
En Tiflis, se registraron 3.236 transacciones de apartamentos en junio, un 11% más que en el mismo mes del año anterior (-2% intermensual), lo que supone el primer repunte notable tras los flojos meses de primavera, señala TBC Capital. El precio medio de venta en la ciudad es de 1.266 $/m² (+6% interanual), y el precio medio de alquiler es de 10,6 $/m² (-12% interanual).
En Tiflis, se registraron 15.865 transacciones por valor de 1.200 millones de dólares (+2,6% interanual) en 5 meses de 2025, con un precio medio en el mercado primario en mayo de 1.331 dólares/m² y un tipo medio de alquiler de 9,3 dólares/m².
En cuanto a Batumi, en el primer semestre de 2025 se registraron 7.129 transacciones (+4,8% interanual), con un volumen total de mercado de 397 millones de dólares (+16,1% interanual). Precios medios ponderados: edificios nuevos 1.184 $/m² (+16,1%), secundarios 1.169 $/m² (+20%).
Según Galt & Taggart, en el segundo trimestre continuó el crecimiento de las ventas tanto en el mercado primario como en el secundario; los precios de alquiler en junio +1,6% interanual, los rendimientos siguen siendo altos en comparación con las «pirámides».
Anteriormente se informó de que la rentabilidad bruta media de los alquileres en Batumi se sitúa en torno al 8,8% (a finales del invierno de 2025).
Precios en todo el país: crecimiento de dos dígitos en términos anuales
Según el índice de precios de la vivienda de Geostat, en el primer trimestre de 2005, los precios de la vivienda en Georgia crecieron un 11,53% interanual (en términos reales, ajustados a la inflación, un 7,78%).
Con el telón de fondo de una base alta de años anteriores, la emisión de permisos en Tbilisi en 5M25 disminuyó moderadamente (por área -1,1% interanual), con 25 permisos para ≈203 mil metros cuadrados emitidos en mayo (-18,3% interanual). Esto está frenando el crecimiento de la oferta y apoyando los precios en el segmento primario.
Después de los picos de 2022-2023, los alquileres en Tiflis se han estabilizado y en mayo cayeron a 9,3-10,6 $/m², dependiendo de la fuente y el período de observación; los rendimientos brutos en Tiflis están en la región de ~ 8-11%, que es comparable a los rendimientos en lugares turísticos.
Compradores extranjeros: la actividad sigue siendo fuerte, con un papel destacado de los israelíes
Por regla general, los organismos gubernamentales no publican un desglose mensual oficial por nacionalidades. Sin embargo, una encuesta realizada por Galt & Taggart entre promotores del sistema (que abarca ≈45% del mercado primario de Tiflis) muestra que los compradores israelíes representaron el 11% de todas las ventas en 5M25. También hay una demanda significativa de compradores locales y «regionales» (Rusia, Ucrania, Oriente Medio), pero los porcentajes varían de un proyecto a otro.
Los analistas prevén un crecimiento moderado y «sano», manteniendo rendimientos atractivos en las zonas turísticas (Batumi) y una recuperación gradual de la demanda en la capital a medida que se estabilicen los tipos y las rentas. La demanda externa seguirá siendo selectiva (apartamentos de inversión y lotes para alquiler a corto plazo).
