La colisión jurídica sobre las aportaciones participativas para la construcción iniciada después de 2021 provoca un aumento de los precios de la vivienda y frena la actividad inversora, según la Asociación Ucraniana de Promotores.
La derogación por la Ley n.º 132-IX de la práctica de las aportaciones participativas para proyectos cuya construcción se inició después del 1 de enero de 2021 debería haber contribuido a reducir el precio de la vivienda y estimular la actividad inversora. Pero, de facto, el sector se ha enfrentado a la práctica de que las comunidades exigen, incluso a través de los tribunales, el pago de aportaciones participativas también para proyectos cuya licencia de construcción se obtuvo antes de esa fecha, pero cuya construcción se inició posteriormente. En concreto, el Departamento de Economía e Inversiones de la Administración Municipal de Kiev es demandante en 152 procedimientos judiciales para reclamar a los clientes de la construcción el pago de las cuotas de participación.
A 1 de marzo, los tribunales de diversas instancias tenían pendientes 106 casos de este tipo para proyectos iniciados en 2020-2022 por un valor aproximado de 1590 millones de UAH.
«En 2019, las autoridades reconocieron oficialmente que la participación en el capital se había convertido en una fuente de corrupción, por lo que se aprobó la ley n.º 132-IX para su abolición. Se trataba de una posición de principio del Estado: eliminar el cuasi impuesto sobre los bienes inmuebles que, en la práctica, pagaban los compradores de viviendas. Esta decisión contribuyó a la reducción del precio de la vivienda y debía convertirse en un instrumento para estimular la actividad inversora en el sector. A pesar de la clara posición oficial del Ministerio de Desarrollo de Comunidades y Territorios de Ucrania, de los autores de la ley sobre la abolición de la participación accionarial y del comité especializado de la Verkhovna Rada, la fiscalía y las autoridades locales siguen ignorando las normas de la legislación vigente», comentó el presidente de la Asociación Ucraniana de Promotores Inmobiliarios, Evgeny Favorov, a Interfax-Ucrania.
El impuesto fijo sobre la propiedad inmobiliaria está demostrando una gran eficacia para el desarrollo de las comunidades.
La presidenta del Comité de la Rada para la Organización del Poder Estatal, el Autogobierno Local, el Desarrollo Regional y la Urbanización, Elena Shulyak, una de las autoras de la ley n.º 132-IX, subrayó que ya en la fase de derogación de las participaciones, las comunidades tenían una alternativa compensatoria, a saber, un impuesto fijo sobre la propiedad inmobiliaria. Este instrumento tiene un potencial mucho mayor para resolver los problemas de infraestructura, es más fácil de administrar y presenta muchos menos riesgos de corrupción que la cuota.
«De hecho, la participación en los ingresos de los presupuestos locales era muy reducida, alrededor del 1 %, y estos fondos no se utilizaban para la construcción de nuevas guarderías, escuelas y otras infraestructuras, ni se controlaba su destino. Por lo tanto, tenemos un impuesto sobre la propiedad inmobiliaria. No diría que es una compensación universal, pero ahora vemos que, según las cifras, ya lo supera con creces. Así, en 2020 ascendió a 5700 millones, en 2021 a 7800 millones de UAH, en 2022 a 7100 millones de UAH (a pesar de la guerra), en 2023 a 9100 millones de UAH, en 2024 a 10 700 millones de UAH y en 2025 (a día de hoy) 4300 millones de UAH. En cuanto a las aportaciones participativas, vemos las siguientes cifras: en 2020, los ingresos por aportaciones participativas ascendieron a 1400 millones de UAH, en 2021 a 572 millones de UAH, en 2022, 134 millones de UAH; en 2023, nuevamente 134 millones de UAH; en 2024, 199 millones de UAH; y en el año en curso (a día de hoy), 159 millones de UAH», informó Shulyak.
Subrayó que la participación accionarial como instrumento había dejado de ser eficaz hacía tiempo y que, por eso, se había abolido por ley.
«Pero eso no significa que las comunidades no tengan derecho a defender sus intereses ante los tribunales cuando se trata de casos que entran en el ámbito de aplicación de la antigua legislación. De hecho, algunas comunidades, en particular Kiev, siguen activas en litigios jurídicos sobre la participación accionarial, en situaciones en las que los proyectos obtuvieron permisos antes de 2020, pero se completaron más tarde. En estos casos, el fundamento jurídico de las demandas suele ser el artículo 1212 del Código Civil de Ucrania, relativo a los bienes retenidos sin fundamento. En cuanto a otras comunidades, aún no disponemos de estadísticas centralizadas sobre el número de demandas», informó Shulyak.
Al mismo tiempo, en su opinión, si el contrato de pago de la participación no se celebró antes de la entrada en vigor de la ley que lo derogó, dichos cobros son injustificados.
En cuanto a los proyectos en los que han cambiado los participantes durante este tiempo, señaló que si el nuevo cliente de la construcción lleva a cabo la construcción de conformidad con el permiso de ejecución de obras expedido al cliente anterior antes del 1 de enero de 2021, no hay motivos para que no pague la participación en la construcción. Pero si obtuvo el permiso para realizar las obras de construcción después del 1 de enero de 2021, no se pagará la participación proporcional.
«Si el cliente de la construcción lleva a cabo un proyecto completamente nuevo, en cuanto a funcionalidad, etc., en ese caso es más conveniente rescindir el permiso anterior y obtener uno nuevo. De este modo, el nuevo permiso se obtendrá después del 1 de enero de 2021 y el cliente de la construcción no tendrá ninguna obligación de pagar la participación proporcional», recomienda Shulyak.
Colisión: el permiso se obtuvo antes de la supresión de la participación en las ganancias, la construcción se inició después.
Según la evaluación de los expertos de la Asociación de Promotores, al suprimir la participación en las ganancias se detectó una colisión legislativa que creó un vacío legal en la regulación de las relaciones jurídicas correspondientes. Así lo reconoció expresamente el Tribunal Supremo en su sentencia de 20 de julio de 2022 en el asunto n.º 910/9548/21, en la que se indica: «La Ley n.º 132-IX no regula las cuestiones de participación en el capital social en los casos en que la construcción del objeto se haya iniciado después del 1 de enero de 2021». Al mismo tiempo, al ofrecer su propia interpretación de estas relaciones jurídicas, el tribunal se apartó de hecho de la esencia y la intención del legislador, que consistía en la eliminación total de la participación en la propiedad como cuasiimpuesto sobre los bienes inmuebles.
El 14 de mayo de 2025, en el asunto n.º 320/44099/23, el Tribunal Supremo confirmó definitivamente que las modificaciones del procedimiento de recaudación y utilización de las aportaciones participativas, adoptadas por el Consejo de Kiev en 2019-2020, son ilegales e inválidas. Es decir, con esta decisión, el Tribunal Supremo confirmó que la base normativa utilizada por las autoridades municipales desde 2019 para calcular la participación en las cuotas, celebrar los contratos correspondientes o presentar reclamaciones financieras es ilegal, es decir, contraria a la ley.
«Además de la posición jurídicamente infundada de las autoridades municipales, cabe señalar otro aspecto importante. La ciudad ya recibe de los promotores y compradores de viviendas miles de millones de grivnas en forma de obras de ingeniería, transporte e infraestructura social construidas y transferidas a la propiedad municipal», señaló Favorov.
Las ciudades han recibido nuevas infraestructuras de ingeniería por valor de miles de millones de grivnas, pero la cuestión de su contabilización como gasto social sigue sin resolverse, según los expertos.
Según los cálculos de la Asociación Ucraniana de Promotores, solo en ocho proyectos de cinco empresas miembros en Kiev ya se han creado infraestructuras de ingeniería, transporte y sociales por valor de más de 5600 millones de grivnas. El coste total de toda la infraestructura que los promotores de la ciudad han construido a lo largo de los años se estima en decenas de miles de millones de grivnas, según informó Favorov.
Muchos de estos activos se transfieren al balance de empresas municipales, que no solo los obtienen de forma gratuita, sino que además reciben ingresos estables al cobrar a los residentes por el mantenimiento de las redes construidas.
En cuanto a la infraestructura social, como guarderías y escuelas, su creación es obligatoria según las normas de construcción, pero, de facto, no existe un procedimiento para transferir estos activos a las comunidades.
La directora comercial de la empresa Intergal-Bud, Anna Laevskaya, habló de dos casos en los que la empresa intentó llegar a un acuerdo con las autoridades municipales sobre la infraestructura educativa: una guardería en el complejo residencial Parkovye Ozera, en el distrito de Dneprovskoye, y otra en el complejo residencial Yaskravoye, en el barrio de Minsk.
«En Parkovye Ozyora, ofrecimos transferir a la ciudad una guardería llave en mano con capacidad para 120 niños, con mobiliario, vajilla y juguetes. Solo quedaba incluirla en el balance y abrirla. En ese momento existía una participación accionarial, la ciudad estaba en diálogo con nosotros y se discutían las posibles opciones para contabilizar la guardería como parte de la aportación accionarial o para conceder otras preferencias al promotor. Pero en el momento de la firma del acta de entrega, es decir, en el momento de la transferencia legal a la ciudad, se aclaró definitivamente que no existían posibilidades legales de contabilizarlo como aportación a cuenta. Tuvimos que devolver la guardería a través de los tribunales», afirmó.
Algo similar ocurrió con una guardería en el distrito de Obolonsky. Al elaborar la solicitud, el distrito tenía previsto incluirla en su balance, pero posteriormente informó de que no existía base jurídica ni fondos presupuestarios para abrir un nuevo centro educativo. Se recomendó a las empresas que buscaran inmediatamente un operador privado, lo que finalmente se hizo.
«La única opción posible en este momento es invitar a un operador privado a colaborar en las infraestructuras sociales creadas, lo que tiene desventajas para todos», afirma Laevskaya.
Para el promotor, estas instalaciones tienen una rentabilidad extremadamente baja, de entre 15 y 25 años. No son rentables desde el punto de vista comercial, pero son necesarias para su reputación. Los residentes elegirían con mucho gusto escuelas y guarderías municipales en los edificios del promotor, pero en su lugar solo tienen la opción de pagar a un operador privado de centros educativos entre 15 000 y 25 000 UAH al mes.
Como ejemplo positivo de colaboración con las autoridades locales, Laevskaya citó Gatno. Para resolver la cuestión de la infraestructura social, el promotor invirtió en la renovación y ampliación de la escuela existente.
Pero, en general, la supresión de las cuotas no ha resuelto el problema de la renovación de las ciudades. En Ucrania sigue sin existir una base jurídica para la transferencia a las comunidades de la infraestructura creada por los promotores. En concreto, «Intergal-Bud» ha invertido más de 800 millones de UAH en infraestructura de ingeniería: colectores, reparación de carreteras, alumbrado, reconstrucción de nodos de abastecimiento de agua, subestaciones eléctricas, etc. Esto sin tener en cuenta las instalaciones sociales y el acondicionamiento de las zonas verdes adyacentes (el parque «Nivki», el lago, etc.).
Pero lo que está ocurriendo ahora, los intentos de cobrar retroactivamente la cuota de participación, no hacen más que agravar la ya de por sí complicada situación de la crisis de vivienda más grave de toda la historia de la Ucrania independiente. Según los expertos de la Asociación Ucraniana de Promotores, estas prácticas provocan un aumento de los precios de la vivienda, ya que se crea una doble carga financiera impredecible para las empresas, que se ven obligadas a incluir estos gastos en el precio por metro cuadrado.
«Estos gastos son imposibles de prever en el marco de un modelo de negocio, ya que la legislación nacional prohíbe expresamente el instrumento de la participación en el capital. En esta situación, la responsabilidad recae en particular en los dirigentes políticos del país, que se comprometieron públicamente ante los electores a suprimir la participación en el capital y a mejorar el clima de inversión. Sin embargo, en la práctica, esto ha resultado ser un gesto declarativo que solo se ha materializado parcialmente en la legislación. Lo que observamos hoy en día contradice directamente los objetivos declarados por el Estado de desregulación, apoyo al sector de la construcción y garantía de una vivienda asequible», señaló Favorov.
Según los expertos de la Asociación de Promotores, la situación se puede remediar.
Es necesario eliminar la colisión legislativa y establecer claramente que, en el caso de los objetos de construcción cuya construcción haya comenzado antes del 1 de enero de 2021 y que, a fecha de 1 de enero de 2021, no hayan sido puestos en servicio, los contratos de pago de la participación entre los promotores y las autoridades locales no se hayan celebrado antes del 1 de enero de 2021, no se devengará ni se pagará la participación.
«Esto se ajustará a la intención inicial del legislador: eliminar el cuasi impuesto y estimular el desarrollo del sector de la construcción», subrayó Favorov.
La Asociación Ucraniana de Promotores Inmobiliarios se fundó en 2023. Los miembros de la asociación llevan a cabo proyectos que representan el 26 % del mercado ucraniano y el 93 % del mercado de la capital.
https://drive.google.com/file/d/1w0XEn7Nw5q6TKFTM3mceLKIDCr-qebOn/view
Comprar una propiedad en Serbia no solo es una inversión rentable, sino también una obligación de pagar un impuesto anual sobre la propiedad. Además, todos los propietarios de inmuebles, tanto ciudadanos serbios como extranjeros, deben pagar el impuesto, independientemente de si la propiedad se utiliza o no.
Calendario de pagos
El impuesto sobre la propiedad inmobiliaria en Serbia se paga trimestralmente:
Importante: en caso de demora, se aplica una multa del 16,5 % anual, y en caso de evasión sistemática, se pueden aplicar sanciones.
¿Cómo pagar el impuesto por primera vez?
Para los no residentes en Serbia, el procedimiento comienza con una visita personal a la inspección fiscal. No se envían notificaciones automáticas a los extranjeros.
Es necesario presentar:
Si hay varios propietarios
La presentación de los documentos debe realizarse simultáneamente por todos los copropietarios. El cálculo del impuesto depende de las cuotas:
El impuesto se calcula sobre la base del valor estimado del inmueble y se divide en varias categorías:
Fuente: https://t.me/relocationrs/1036
La fuerte caída del tipo interbancario Euribor en 0,25 puntos porcentuales en junio de 2024 y las posteriores rebajas redujeron el coste de los préstamos hipotecarios. Esto ha devuelto a los compradores al mercado, especialmente a las familias numerosas y a los inversores.
Tras la recesión invernal, ya en enero se observó un repunte inesperado de las transacciones: el número de propiedades disponibles se redujo en más de un tercio y algunos segmentos del mercado se vieron afectados por la escasez. Esto supuso una señal de recuperación de la demanda.
Los nuevos cambios en la legislación han facilitado las condiciones de refinanciación: se han eliminado una serie de tasas y se han reducido las comisiones. Esto ha activado a los propietarios dispuestos a cambiar las condiciones de sus préstamos.
El alquiler de viviendas para evitar riesgos extremos se está convirtiendo en una opción de estilo de vida: el alquiler ya no es solo una medida temporal, sino una alternativa completa a la compra. Las cafeterías, los espacios de coworking y los servicios urbanos han llevado el alquiler a una nueva categoría.
Los letones siguen invirtiendo en viviendas en el extranjero, especialmente en el sur de Europa, y los inversores extranjeros se sienten atraídos por el creciente mercado del alquiler, pero la regulación estatal ya ha restringido el alquiler a corto plazo en algunos países.
En las regiones se observa una activa construcción de viviendas de alquiler (proyectos ALTUM). Sin embargo, la escasez de viviendas en ciudades como Ventspils, Cesis y Jurmala sigue siendo un problema.
Según las estimaciones, se espera que los precios de la vivienda en Letonia crezcan a un ritmo medio del 3-7 % hasta finales de año. Por ejemplo, un apartamento de 60 m² en Riga por 150 000 € podría subir hasta 154 500-160 500 €.
Desglose por tipos de inmuebles:
Tipo de inmueble Previsión de crecimiento
Estudio (30 m², 75 000 €) hasta 77 250-80 250
Piso (75 m², 200 000 €) hasta 206 000-214 000
Ático (100 m², 500 000 €) hasta 515 000-535 000
Dónde se espera el mayor aumento de precios
El mercado inmobiliario residencial griego 2025 sigue mostrando un crecimiento constante a pesar de los retos económicos mundiales. La demanda de vivienda sigue siendo alta tanto entre los residentes locales como entre los inversores extranjeros, lo que contribuye al aumento de los precios y al desarrollo de nuevos proyectos.
Ofrecemos un análisis del mercado inmobiliario residencial en Bratislava con una descripción de los principales distritos, precios actuales, tendencias y previsiones para 2025-2026.
Los principales distritos de Bratislava y los precios inmobiliarios:
Casco antiguo (Staré Mesto):
Distrito céntrico con edificios históricos e infraestructuras bien desarrolladas.
En el tercer trimestre de 2024, los precios de la vivienda secundaria aumentaron un 5,8%.
Nové Mesto:
Combina zonas residenciales y comerciales, popular entre familias y jóvenes profesionales.
Los precios de la vivienda en esta zona también aumentaron un 6,5% en el tercer trimestre de 2024.
Ružinov:
Conocida por su proximidad al centro y sus desarrolladas infraestructuras, incluidos parques y escuelas.
Se espera un crecimiento moderado de los precios debido a proyectos urbanísticos respetuosos con el medio ambiente y a la construcción de nuevas escuelas y parques.
Investropa
Petržalka:
El barrio más densamente poblado, con numerosas casas de paneles e infraestructuras en desarrollo.
Se espera un alto crecimiento de los precios debido al limitado parque de viviendas y a las próximas renovaciones de edificios históricos.
Karlova Ves:
Barrio verde que atrae a familias y estudiantes por su proximidad a las universidades.
Se prevé un crecimiento medio de los precios debido al desarrollo de espacios de trabajo híbridos y nuevos desarrollos de uso mixto.
Precios actuales y tendencias:
En el tercer trimestre de 2024, el precio medio por metro cuadrado de la vivienda secundaria en Bratislava era de 3.748 euros, un 9,97% más que el año anterior.
El precio medio de alquiler de un apartamento de dos dormitorios en 2025 es de unos 900 euros al mes.
A finales de 2024 se produjo un aumento de las compras de inmuebles, impulsado por el aumento previsto del IVA y la bajada de los tipos hipotecarios.
Previsiones para 2025-2026:
Se espera que los precios de la vivienda en Bratislava crezcan entre un 3 y un 7% anual, dependiendo de la zona y del tipo de propiedad.
Oferta y demanda: A pesar de un descenso temporal de la demanda a principios de 2025 tras un repunte a finales de 2024, se espera que el número de transacciones se estabilice y siga creciendo hasta la primavera de 2025.
Influencia de los factores económicos: Se espera que la inflación alcance el 5,1% en 2025, lo que puede afectar al poder adquisitivo y a la disponibilidad de hipotecas.
En general, el mercado inmobiliario residencial de Bratislava muestra un crecimiento constante, impulsado por una combinación de alta demanda, oferta limitada y factores económicos.
Fuente: http://relocation.com.ua/analysis-of-residential-real-estate-market-in-bratislava-from-relocation/
En 2024, el mercado inmobiliario residencial alemán se enfrenta a una serie de retos, como la caída de los precios, la ralentización de la construcción y el aumento de los costes de los préstamos. A continuación se presentan las principales tendencias y previsiones para 2025, centrándose en las ciudades más grandes del país.
Descenso de los precios de la vivienda
En el primer semestre de 2024, los precios medios de venta de los pisos nuevos y existentes disminuyeron en torno a un 3,6% en comparación con el mismo periodo de 2023. Este descenso es menos pronunciado que en periodos anteriores, cuando la caída alcanzó el 7,3% y el 7,4%, respectivamente. El mayor descenso anual se registró en Fráncfort del Meno, con una bajada del 6,5%, mientras que Hamburgo registró un descenso de sólo el 0,6%.
La situación en las principales ciudades
Múnich: La ciudad más cara de Alemania, con un precio medio de unos 11.000 euros por metro cuadrado. En 2024, se produjo un descenso del 5,2% en los precios de los edificios nuevos.
Berlín: El precio medio de la vivienda se situó en torno a los 7.920 euros por metro cuadrado.
Hamburgo: Descenso del 5% en los precios de los edificios nuevos, uno de los menores entre las grandes ciudades.
Fráncfort del Meno: El mayor descenso interanual de precios, del 6,5%.
Düsseldorf y Leipzig: Por el contrario, estas ciudades registraron un aumento de los precios de los edificios nuevos del 4,1% y el 8,7%, respectivamente.
Escasez de viviendas y actividad constructora
Según un estudio del Instituto Federal de Investigación sobre Construcción, Urbanismo y Ordenación del Territorio (BBSR), Alemania necesita construir 320.000 nuevos pisos cada año hasta 2030 para satisfacer la creciente demanda, alimentada por la afluencia de inmigrantes procedentes de Ucrania y Siria. Sin embargo, en 2024 sólo se concederán permisos para 216.000 apartamentos, el nivel más bajo desde 2010 y reflejo de la crisis inmobiliaria.
Resultados financieros e inversiones
El mayor grupo inmobiliario alemán, Vonovia, registró en 2024 su tercera pérdida anual consecutiva, de 962,3 millones de euros, debido a importantes depreciaciones del valor de los inmuebles. No obstante, su Director General, Rolf Buch, prevé una vuelta a la rentabilidad en 2025, siempre que los precios inmobiliarios se estabilicen.
Previsiones para 2025
Se espera que los precios de la vivienda en Alemania crezcan un 3,5% en 2025, aunque existe un riesgo importante de que el crecimiento sea más débil. El mercado sigue atravesando dificultades debido a los elevados costes de los préstamos y la construcción. Se prevé que el aumento de los alquileres supere el crecimiento de los precios de la vivienda, lo que dificultará a los compradores potenciales el ahorro para el pago inicial.
En general, el mercado inmobiliario residencial alemán se caracterizó en 2024 por el descenso de los precios y la ralentización de la actividad constructora. Las previsiones para 2025 apuntan a un aumento moderado de los precios, pero el mercado sigue siendo sensible a factores económicos y políticos.
Fuente: http://relocation.com.ua/analysis-of-residential-real-estate-market-in-germany/
