En el mercado primario de la vivienda de Kiev, en 2026 los pisos con distribución europea se han convertido, de hecho, en el nuevo estándar de la demanda. Según un estudio analítico de la promotora inmobiliaria «Intergal-Bud», su cuota en la estructura de la demanda es del 60-70 % dependiendo del segmento, y en algunos proyectos de clase «comfort+» y «business» ya supera el 75 %.
Según señala la empresa, la tendencia, que comenzó ya en 2022, se consolidó definitivamente en los años 2025-2026. Si en 2022 la cuota de demanda de apartamentos con distribución europea era de alrededor del 38 %, en 2024 del 52 %, en 2025 superó el 60 % y en el primer trimestre de 2026 siguió creciendo.
Un factor adicional de crecimiento fueron los cambios en el programa estatal «єОселя», que entraron en vigor en febrero de 2026. Las nuevas normas de superficie establecen 52,5 m² para una familia de 1-2 personas, más 21 m² por cada miembro adicional de la familia, si bien la superficie máxima de la vivienda que cumple los requisitos del programa está considerablemente limitada. Si el piso supera la norma establecida en más de un 10 %, el comprador pierde de hecho la posibilidad de acogerse a un crédito con condiciones favorables o se ve obligado a cubrir por su cuenta la considerable diferencia de precio.
«Las distribuciones clásicas con largos pasillos, grandes zonas improductivas y cocinas pequeñas y aisladas se están volviendo económicamente poco rentables. Hoy en día, el comprador no valora la cantidad de metros cuadrados, sino el estilo de vida que ofrece el piso. Una amplia cocina-salón, dormitorios independientes, un mínimo de pasillos y una distribución bien pensada ya no son una ventaja adicional, sino un requisito básico. «Esto se nota especialmente entre las familias que compran una vivienda para su propio uso, y no como inversión», cita el estudio a la directora comercial de «Intergal-Bud», Elena Ryzhova.
Según los datos de la empresa, entre la categoría más numerosa de compradores de vivienda de primera mano —personas menores de 40 años— uno de cada dos elige apartamentos de una o dos habitaciones con distribución europea y una superficie de entre 38 y 60 m². El motivo principal es la compra de vivienda para uso propio. Los compradores mayores de 40 años suelen optar por apartamentos de dos habitaciones o apartamentos ergonómicos de tres habitaciones con una superficie de entre 65 y 85 m², donde los factores clave siguen siendo la privacidad, las zonas funcionales separadas y la comodidad para toda la familia.
En «Intergal-Bud» estiman que, con la misma superficie, la distribución de estilo europeo ofrece entre un 15 % y un 20 % más de espacio útil en comparación con las soluciones tradicionales, y el coeficiente de eficiencia del espacio supera el 85 %, frente al 65-70 % del parque inmobiliario antiguo. Esto también se traduce en menores gastos de reparación, calefacción y mantenimiento.
Sin embargo, la oferta aún no alcanza a satisfacer la demanda. Según las estimaciones de los analistas de la empresa, solo uno de cada siete pisos en los edificios de nueva construcción cumple plenamente los criterios de una distribución europea completa: cocina-salón espaciosa, dormitorios independientes, ausencia de pasillos «muertos» y una distribución funcional lógica.
En la empresa consideran que los apartamentos con metros de más y una distribución obsoleta ya han quedado fuera de la demanda activa, mientras que las distribuciones europeas compactas y funcionales siguen vendiéndose rápidamente incluso en condiciones de mercado difíciles.
Según las estimaciones de «Intergal-Bud», en 2026-2027 el mercado podría enfrentarse a un déficit de viviendas terminadas de calidad, precisamente en el segmento de los apartamentos funcionales de clase confort, que son los que mejor se ajustan a la nueva estructura de la demanda. Entre los principales impulsores del mercado, la empresa destaca las condiciones actualizadas del programa «єОселя», el número limitado de nuevos proyectos, el aumento del coste de construcción y la demanda acumulada aplazada.
«Intergal-Bud» es una de las mayores empresas promotoras de Ucrania, que opera en el mercado inmobiliario residencial desde 2003. La empresa lleva a cabo proyectos en Kiev, Lviv, Chernivtsi, Zhytomyr, Rivne, Uzhhorod y otras ciudades. La cartera del promotor incluye decenas de complejos residenciales, y su principal línea de actividad sigue siendo la construcción de viviendas de clase «comfort», «comfort+» y «business».
En el mercado del alquiler vacacional de la vecina Bulgaria podría producirse un notable encarecimiento de las viviendas, de aproximadamente un 25 % a un 30 %. Según informa el sitio web Novinite, la causa se atribuye a la entrada en vigor, a partir del 20 de mayo de 2026, de las nuevas normas europeas para el alquiler a corto plazo, por las que hasta la mitad de los anuncios en las grandes plataformas online podrían ser eliminados por no cumplir los requisitos.
Según las estimaciones de los participantes en el mercado, el efecto principal no estará relacionado con un aumento de la demanda, sino con una reducción de la oferta. Si una parte de los pequeños arrendadores abandona el mercado debido a los nuevos requisitos administrativos y al aumento de los costes, habrá menos pisos y apartamentos disponibles legalmente en los destinos turísticos populares, lo que impulsará los precios al alza. Al mismo tiempo, los representantes del sector hotelero consideran que el mercado será más transparente y los consumidores estarán mejor protegidos frente a ofertas informales y engañosas.
Si nos basamos en los indicadores de mercado disponibles, en 2025 el alquiler de alojamientos turísticos en Bulgaria seguía siendo relativamente asequible según los estándares de la UE. En abril de 2026, los precios medios de alquiler en las zonas turísticas oscilaban aproximadamente entre 5 y 11 euros por metro cuadrado al mes, dependiendo de la ubicación y el tipo de vivienda. Esto significa que un estudio de 35-40 m² solía costar entre 175 y 440 euros al mes, mientras que los apartamentos de 55-70 m² rondaban los 275-770 euros al mes.
Según informa El Economista Serbio, el mercado del alquiler a largo plazo de viviendas en Montenegro entró en una fase de enfriamiento en 2026: tras el fuerte crecimiento de los años anteriores, el exceso de oferta comenzó a inclinar la balanza a favor de los inquilinos.
Actualmente, los estudios en Montenegro se ofrecen, de media, a un precio de entre 300 y 400 euros al mes; los apartamentos de una habitación, entre 400 y 800 euros; los de dos habitaciones, entre 600 y 1 200 euros; y las casas, a partir de 1 000 euros. En el segmento de lujo, las villas y las propiedades de élite pueden costar entre 2 000 y 10 000 euros al mes o más.
Las principales causas del estancamiento del mercado han sido la disminución del número de residentes extranjeros que permanecen en el país durante largos periodos y la saturación acumulada de la oferta. Según un representante de una agencia inmobiliaria local, los propietarios se enfrentan cada vez más a que los pisos permanezcan vacíos durante más tiempo que hace un año, mientras que los inquilinos disponen de mayor margen de negociación en cuanto a precio y condiciones.
El mercado deja de funcionar según el modelo de 2022-2024, cuando los propietarios podían alquilar rápidamente sus propiedades ante la afluencia de extranjeros y la oferta limitada. Ahora, en varias localidades, los inquilinos eligen cada vez más entre varias opciones, consiguen descuentos o exigen mejores condiciones en cuanto al contrato, el mobiliario y los gastos de comunidad.
Para Montenegro, este cambio es importante no solo para el sector de la vivienda, sino también para el modelo de demanda en general, que en los últimos años se ha basado en gran medida en la afluencia de extranjeros, personas que se trasladan a vivir al país e inversores. Si el número de inquilinos a largo plazo sigue disminuyendo, es posible que algunos propietarios pasen a ofrecer sus apartamentos en alquiler a corto plazo o revisen sus expectativas de precios a la baja.
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La provincia de Alicante ha consolidado su posición entre los principales mercados inmobiliarios de España, manteniéndose como uno de los principales focos de demanda tanto por parte de compradores locales como extranjeros. Así lo informa Prian citando datos del mercado inmobiliario español. Un factor adicional de crecimiento sigue siendo el gran interés de los extranjeros, gracias al cual Alicante conserva un estatus especial en el mercado nacional.
Según datos de Idealista, en 2025 los extranjeros representaron el 45,7 % de todas las transacciones inmobiliarias en la provincia de Alicante, lo que supone uno de los índices más altos del país y, de hecho, casi la mitad del mercado. A modo de comparación, en el conjunto de España la cuota de compradores extranjeros fue del 13,8 %, mientras que en la Comunidad Valenciana fue del 27,6 %, es decir, Alicante supera notablemente tanto el nivel nacional como el regional.
La elevada actividad de los extranjeros sostiene la liquidez del mercado y la demanda en las zonas costeras, sobre todo en la Costa Blanca. Al mismo tiempo, esto convierte a Alicante en uno de los principales indicadores de la demanda exterior de vivienda española, especialmente en el segmento de segundas residencias, apartamentos de inversión y propiedades para la residencia permanente.
Entre los compradores extranjeros en España en 2025 predominaban los ciudadanos del Reino Unido, los Países Bajos y Alemania. Según datos de fuentes españolas de la Comunidad Valenciana, en 2025 fueron precisamente los neerlandeses quienes ocuparon el primer puesto entre los compradores extranjeros de vivienda en la región, desplazando a los británicos, y a continuación, entre los grupos más destacados, figuraban los belgas, los polacos, los ucranianos y los alemanes.
Las ventas de viviendas a extranjeros en Turquía en marzo de 2026 se redujeron un 20 % en términos interanuales, hasta alcanzar las 1 353 unidades, mientras que los ciudadanos de Ucrania no figuraron entre los tres principales compradores extranjeros. Así se desprende de las estadísticas de marzo del Instituto Turco de Estadística (TÜİK).
Según los datos de marzo, el primer puesto entre los compradores extranjeros lo ocuparon los ciudadanos de Rusia, que adquirieron 229 propiedades. En segundo lugar se situaron los ciudadanos de Irán, con 130 transacciones, y en tercero, los de Irak, con 84 compras.
Cabe destacar que, anteriormente, los ciudadanos de Ucrania figuraban de forma constante entre los principales compradores extranjeros de viviendas en Turquía. Como ya informó el portal Open4Business, en enero de 2026 los ucranianos ocuparon el tercer lugar entre los compradores extranjeros, con 77 propiedades adquiridas, solo por detrás de los ciudadanos de Rusia, con 219 compras, y de Irán, con 118. En el conjunto de 2025, Ucrania también ocupó el tercer puesto: los ciudadanos de Ucrania adquirieron en Turquía 1 541 viviendas, mientras que los rusos compraron 3 649 y los iraníes, 1 878.
En general, el mercado inmobiliario turco mostró una dinámica mixta en marzo. El número total de ventas de viviendas en el país se redujo un 2,1 % en comparación con marzo de 2025, hasta alcanzar las 113 367 unidades. Al mismo tiempo, las ventas con hipoteca aumentaron un 35,9 %, hasta las 25 978 unidades, y las ventas de viviendas nuevas se incrementaron un 1,3 %, hasta las 35 725 unidades.
Los mercados más importantes por número de transacciones en marzo siguieron siendo Estambul, Ankara y Esmirna. A Estambul le correspondieron 21 665 ventas, a Ankara, 10 236, y a Esmirna, 7 278.
El mercado de la construcción de Ucrania a principios de 2026 muestra una dinámica ambigua: la construcción de infraestructuras y de ingeniería sigue siendo el principal motor, mientras que el segmento residencial y parte del comercial siguen sufriendo presiones por los costes de producción, la demanda con poder adquisitivo limitado y los riesgos militares. No obstante, aún no se han publicado las estadísticas oficiales completas correspondientes al periodo enero-marzo de 2026: según el calendario de los organismos de estadística, los datos sobre la construcción de enero a marzo deberían aparecer a finales de abril, por lo que el panorama actual a fecha de 10 de abril se basa principalmente en los resultados de enero y febrero y en los indicadores correspondientes al primer trimestre.
Tras el crecimiento del volumen de obras de construcción realizadas en 2025 en un 12 % —hasta los 248 100 millones de UAH—, el mercado entró en 2026 con una base más alta, aunque ya en los primeros meses los ritmos comenzaron a estabilizarse. En enero, el volumen de obras de construcción creció un 3,3 % en términos interanuales, hasta los 11 254 millones de UAH, mientras que la construcción de edificios se redujo un 6,5 %, incluyendo la de viviendas (un 12 %) y la de edificios no residenciales (un 4 %), mientras que la ingeniería civil registró un aumento del 15,5 %. En los resultados de enero-febrero, el mercado ya registró una caída del 1,8 % en términos interanuales, hasta los 23 040 millones de UAH: el segmento residencial se redujo un 11,5 %, el no residencial un 9,5 %, mientras que las obras de ingeniería, por el contrario, crecieron un 8,5 %.
El aumento del coste de las obras sigue siendo un factor de presión. Según datos de la Oficina Estatal de Estadística, en febrero de 2026 los precios de las obras de construcción y montaje aumentaron un 7,2 % en comparación con febrero del año pasado, y en los resultados de enero-febrero, un 6,5 %. En la construcción residencial, el aumento de los precios en dos meses fue del 6,1 %, en la no residencial, del 6,9 %, y en la de obras de ingeniería, del 6,4 %. Esto significa que, incluso si se mantienen algunos puntos de crecimiento, los márgenes de los promotores y contratistas siguen bajo presión, especialmente en proyectos en los que los precios de venta o los límites presupuestarios no siguen el ritmo del encarecimiento de las obras.
El segmento residencial, por su parte, presenta un panorama heterogéneo. Por un lado, el Banco Nacional señaló en su informe sobre la inflación de enero que, en el cuarto trimestre de 2025, el número de proyectos cuya construcción se inició creció un 19 % en términos interanuales, en particular gracias a la vivienda —un 77 %—, mientras que el número de edificios puestos en servicio aumentó un 21 %, incluyendo la vivienda, que creció un 40 %. Por otro lado, el Banco Nacional de Ucrania señaló en su informe de estabilidad financiera de diciembre que las ventas en proyectos en construcción siguen siendo débiles, especialmente en las primeras fases de construcción y en las regiones menos seguras, y que los precios de la vivienda en la mayoría de las regiones varían poco, lo que indica una demanda moderada.
Las hipotecas con condiciones preferenciales siguen siendo un importante mecanismo de apoyo para el mercado primario. A principios de abril de 2026, los bancos, en el marco del programa «єОселя», habían concedido desde principios de año 2152 créditos por valor de 4190 millones de UAH, y en total, desde el inicio del programa, 24 765 familias habían adquirido una vivienda por un importe total de 43 100 millones de UAH. Al mismo tiempo, solo en uno de los últimos cortes semanales, 101 de los 158 préstamos correspondieron a viviendas de «primera venta», incluyendo 48 préstamos para apartamentos en edificios en fase de construcción. Esto confirma que parte de la demanda de viviendas nuevas en 2026, como antes, se sustenta precisamente en las hipotecas incentivadas por el Estado.
Según el fundador del centro de información y análisis Experts Club, Maksim Urakin, entre enero y marzo de 2026 el mercado de la construcción ucraniano entró en una fase de crecimiento más complejo, pero más maduro. «Ya no se puede hablar de un único boom de la construcción. Ucrania vive, de hecho, en tres mercados paralelos: el primero es el de la rehabilitación y la infraestructura de ingeniería, donde se mantiene una demanda estable; el segundo es el segmento residencial, activo a nivel local en regiones relativamente seguras; el tercero son los proyectos paralizados o de avance muy lento en zonas de alto riesgo. La tendencia principal de principios de 2026 no es simplemente el crecimiento de los volúmenes, sino la redistribución del capital a favor de la infraestructura, la logística y los inmuebles industriales y sociales», opina Urakin.
Según su valoración, en los próximos meses el mercado dependerá de tres factores: la financiación continuada de la reconstrucción, la sostenibilidad del programa «єОселя» y la capacidad de las empresas para mantener los costes de construcción. «Si los programas de reconstrucción estatales e internacionales mantienen el ritmo y los instrumentos hipotecarios siguen respaldando la demanda primaria, el sector de la construcción podrá mantenerse en terreno positivo en 2026. Pero sin una ampliación de la financiación a largo plazo y una reducción de los riesgos militares, el mercado de la vivienda crecerá de forma puntual, y no generalizada», señaló el fundador de Experts Club.
En general, el inicio de 2026 muestra que el mercado de la construcción de Ucrania sigue vivo y es adaptable, aunque su crecimiento se está volviendo cada vez más segmentado. Los proyectos de infraestructura, logística y rehabilitación son los que se muestran más sólidos, mientras que la construcción residencial a gran escala sigue dependiendo de la seguridad, la disponibilidad de hipotecas y la capacidad de los promotores para financiar los proyectos en un contexto de costes crecientes.
EXPERTS CLUB, infraestructura, mercado de la construcción, URAKIN, vivienda
