La actividad en el mercado inmobiliario en Ucrania se mantiene prácticamente sin cambios desde hace aproximadamente un año y medio, y uno de los factores clave que la frena es la discrepancia entre el tipo de vivienda que se pone a la venta con mayor frecuencia y el que buscan los compradores, según el informe sobre estabilidad financiera del Banco Nacional de Ucrania (NBU) correspondiente a diciembre de 2025.
El regulador señala que el número de transacciones de compraventa de viviendas durante los primeros nueve meses de 2025 solo fue un 7 % superior al del mismo periodo del año anterior. Según la evaluación del NBU, en los anuncios suelen aparecer pisos grandes y nuevos, que son más caros, mientras que los compradores suelen orientarse hacia opciones más asequibles.
El NBU también señala que el mercado es más activo en Kiev, Kiev, Dnipropetrovsk y Járkov, regiones que representan el 39 % de las transacciones en los tres trimestres de 2025. Dos tercios de las transacciones corresponden a apartamentos; la superficie media de los apartamentos adquiridos es de 48 m², y la de las casas, de 70 m². La edad media de las viviendas compradas en Ucrania se estima en 45 años, y en Kiev, en 20 años.
La superficie total de viviendas para las que se han concedido permisos de construcción (nueva construcción) entre enero y septiembre de 2025 aumentó un 48,4 % en comparación con el mismo periodo de 2024, hasta alcanzar los 4 396 700 m², según informó el Servicio Estatal de Estadística (Gosstat).
Según los datos de la oficina de estadística, en enero-septiembre de 2025, la superficie total de nuevas construcciones de edificios de viviendas aumentó un 51,1 % con respecto al año pasado, hasta alcanzar los 4,23 millones de metros cuadrados. El número de apartamentos en edificios de viviendas multifamiliares declarados al inicio de la construcción aumentó un 54,1 % y ascendió a 47 600.
La mayor parte de las nuevas viviendas en nueve meses se registraron en la región de Kiev: la superficie total de las nuevas construcciones fue de 2 millones 305,1 mil metros cuadrados (21,2 mil apartamentos), lo que supera en un 142 % la cifra de la primera mitad del año pasado.
También se registraron volúmenes significativos de nuevas viviendas en el período indicado en la región de Lviv , 816 500 m² (10 900 apartamentos), lo que supone un 63,6 % más que en enero-septiembre de 2024, así como en la región de Ivano-Frankivsk, 344 200 m² (+8,2 %, 5500 apartamentos), en la región de Zakarpattia: 368 700 m² (+26,1 %, 4700 apartamentos), en la región de Poltava: 160 300 m² (2100 apartamentos), en Vinnytsia: 167 100 m² (-29,2 %, 3900 apartamentos) y en Volyn: 176 300 m² (+25,3 %, 4000 apartamentos).
En Kiev, entre enero y septiembre de 2025, la superficie total de nuevas construcciones de viviendas ascendió a 449 600 m² (5200 apartamentos), lo que supone un 36 % más que el año pasado.
La Oficina Estatal de Estadística recuerda que las cifras no tienen en cuenta los territorios temporalmente ocupados por la Federación Rusa ni las zonas en las que continúan (o han continuado) las hostilidades.
Como se informó, la superficie total de nuevas construcciones de viviendas en Ucrania en 2024 se redujo en un 7,2 % en comparación con 2023, hasta los 3,9 millones de metros cuadrados, mientras que en 2023 fue de 4,2 millones de metros cuadrados, en 2022 de 6,67 millones de metros cuadrados en 2021, 12,7 millones de metros cuadrados.
El precio medio de la vivienda en Portugal alcanzó máximos históricos en 2025 debido a la demanda sostenida y la oferta limitada, y los analistas esperan que los precios sigan subiendo en 2026, a pesar de las duras condiciones de accesibilidad.
Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) de Portugal, en octubre de 2025 la mediana de la valoración bancaria de la vivienda superó por primera vez el umbral de los 2000 euros por metro cuadrado y se situó en torno a los 2025 euros por metro cuadrado, un 17,7 % más que un año antes. Esto supone más de un año consecutivo de crecimiento anual de dos dígitos en el valor de la vivienda.
El segmento de los apartamentos se encarece más rápidamente que el de las villas: según las estimaciones de Global Property Guide, la mediana de la valoración bancaria de los apartamentos alcanzó los 2345 euros por metro cuadrado (+22,1 % interanual), mientras que la de las villas fue de 1472 euros por metro cuadrado (+11,8 %). Los precios más altos se registran en la aglomeración del Gran Lisboa y en la región turística del Algarve.
Según el portal Idealista, en noviembre de 2025, el precio medio de venta de la vivienda en el país alcanzó unos 3000 euros por metro cuadrado (+7,8 % en un año). Al mismo tiempo:
Lisboa sigue siendo el mercado más caro, con una media de 5914 euros por metro cuadrado (+4 % en un año).
En Oporto, el precio medio es de unos 3908 euros por metro cuadrado (+5,9 % en un año).
Las regiones del interior (el centro y parte del Alentejo) son considerablemente más baratas: en muchos municipios, los precios oscilan entre 1400 y 1700 euros por metro cuadrado, mientras que, según estudios locales, los distritos más asequibles del país ofrecen viviendas a partir de 800-900 euros por metro cuadrado.
Al cierre de 2024, el índice de precios de la vivienda (HPI) del INE subió un 9,1 %, con un aumento del 9,7 % en las viviendas existentes y del 7,5 % en las nuevas. En términos reales (ajustados a la inflación), los precios han aumentado de forma ininterrumpida desde 2013 y, durante este tiempo, han subido más de un 80 %, lo que supone un aumento notablemente superior al de la vecina España.
El mercado sigue siendo muy activo. En el primer semestre de 2025 se vendieron en Portugal 84 247 viviendas, un 20 % más que en el mismo periodo de 2024. Las ventas de viviendas de segunda mano ascendieron a 67 578 (+20,6 % interanual), y las de viviendas nuevas, a 16 669 (+17,7 %).
El 95 % de las transacciones correspondieron a compradores con residencia fiscal en Portugal (alrededor de 80 000 propiedades, +21,9 % interanual). Los extranjeros (tanto de la UE como de terceros países) adquirieron 4205 propiedades, un 7,2 % menos que el año anterior. Los expertos atribuyen la disminución de la proporción de extranjeros a las reformas: la abolición de los «visados dorados» para inversiones en bienes inmuebles y el fin del régimen fiscal preferencial para residentes no habituales a partir de 2024, lo que ha reducido los incentivos fiscales para los inversores extranjeros.
Al mismo tiempo, en 2024 se registró un récord en el volumen de transacciones: solo en el tercer trimestre de 2024 se vendieron viviendas por valor de 9050 millones de euros (+28 % interanual), mientras que el 93,5 % de los compradores eran residentes en Portugal y la proporción de extranjeros era de alrededor del 6,5 %.
La oferta sigue siendo el punto débil del mercado. En el primer semestre de 2025 se completaron 13 244 nuevas viviendas en el país, solo un 4,9 % más que el año anterior, lo que está muy por debajo del ritmo de aumento del número de transacciones. Al mismo tiempo, el volumen de permisos de construcción concedidos está aumentando drásticamente: en los primeros seis meses de 2025 se concedieron 21 057 licencias para nuevas viviendas (+28,8 % interanual), lo que refleja el aumento de la confianza de los promotores y la aceleración prevista en la entrega de nuevas viviendas en los próximos años.
Según las estimaciones de BPI Research, es muy probable que el aumento de los precios de la vivienda en Portugal continúe en 2026. Esto se debe tanto a la estabilidad del mercado laboral, el empleo récord y el aumento de los salarios reales, que sostienen el poder adquisitivo de los hogares, como a la estabilización de los tipos de interés en la zona euro en niveles «neutros» tras un período de fuerte endurecimiento. Los analistas esperan que, con el conjunto actual de factores, los precios en 2026 crezcan a un ritmo superior a la media europea, aunque probablemente más lentamente que las cifras de dos dígitos de 2024-2025 (podría tratarse de un aumento de un solo dígito alto, siempre que no se produzcan nuevas crisis en la zona euro). Esto mantendrá el interés de los inversores, pero seguirá ejerciendo presión sobre la accesibilidad de la vivienda para la población local, especialmente en las grandes ciudades y en la costa.
En los últimos años, Albania ha pasado de ser un «destino playero desconocido» a convertirse en uno de los mercados inmobiliarios más dinámicos del Mediterráneo. En 2024, los extranjeros invirtieron alrededor de 380 millones de euros en el sector inmobiliario albanés, un 17 % más que en 2023. Este es el tercer año consecutivo en el que el sector inmobiliario ocupa el primer lugar en cuanto a la atracción de inversiones extranjeras, con alrededor del 24 % del total de la inversión extranjera directa.
Según un estudio del centro de información y análisis Experts Club, en los últimos años los extranjeros han realizado alrededor de una cuarta parte de todas las transacciones de compraventa de viviendas en Albania. La mayor parte del interés se concentra en la costa: Saranda, Ksamil, Vlora, Durres y los alrededores de Tirana. A continuación se presenta una lista informal de los 10 países cuyos ciudadanos invierten más activamente en el sector inmobiliario de Albania: Italianos: su propia Riviera a mitad de precio. Los italianos fueron de los primeros en descubrir Saranda y Ksamil. La demanda procedente de Italia se ha duplicado en los últimos años, especialmente en lo que respecta a los apartamentos junto al mar.
Polacos, checos y eslovacos: inversores orientados a la rentabilidad. Estos compradores representan hasta el 90 % de la demanda en algunas zonas turísticas, invirtiendo en pequeños apartamentos para alquiler diario con un ROI esperado del 10-16 %.
Los alemanes y los suizos buscan estabilidad y calidad. Prefieren el segmento «tranquilo» de la costa y Tirana, con buenas infraestructuras y rentas estables por alquiler.
Los escandinavos aprecian el clima y la naturaleza de Albania. Noruega, Suecia y Finlandia también compran activamente inmuebles, eligiendo altos estándares de vida a precios moderados.
Los franceses y los británicos «llegaron tarde», pero son activos. El interés por Albania por parte de estos países está creciendo, atrayéndolos por sus precios relativamente bajos en comparación con el sur de Francia y España.
Los estadounidenses apuestan por «entrar en una fase temprana». Albania sigue siendo un destino «nuevo» para los estadounidenses, con un interés creciente por las villas y los apartamentos grandes.
Los ucranianos son un segmento en crecimiento, pero nicho. Después de 2022, el interés por parte de Ucrania ha aumentado considerablemente, y los ucranianos prefieren la costa para reubicarse y obtener un permiso de residencia.
Los rusos y otros inversores postsoviéticos: debido a la presión de las sanciones, su cuota ha disminuido, pero el interés sigue existiendo, especialmente a través de empresas y familiares.
Los ciudadanos de Kazajistán y Bielorrusia siguen invirtiendo activamente, especialmente en la costa y en las grandes ciudades.
Otros países de la UE compran activamente en la costa sur, especialmente en la temporada alta de turismo.
Por qué Albania atrae a los inversores extranjeros:
Libre acceso a la vivienda. Los extranjeros pueden comprar libremente apartamentos, casas y propiedades comerciales, con la excepción de las tierras agrícolas.
Alta rentabilidad y aumento de los precios. La rentabilidad anual de los alquileres en la costa puede alcanzar el 7 % o más, y en las zonas turísticas más populares, incluso valores de dos dígitos.
Fuerte flujo de inversiones. En 2024, las inversiones extranjeras en bienes raíces ascendieron a unos 380 millones de euros, y en el segundo trimestre de 2025, esta cifra alcanzó un récord de 149 millones de euros.
Permiso de residencia y «paquete de vida». Las leyes sobre extranjeros permiten obtener un permiso de residencia sobre la base de inversiones en vivienda.
Riesgos y perspectivas: La repentina afluencia de inversores extranjeros ya está provocando un encarecimiento de la vivienda para la población local. Sin embargo, Albania sigue siendo un país candidato a la UE con grandes proyectos de infraestructura (nuevo aeropuerto en Vlora, reconstrucción del puerto de Durres), lo que mantiene la demanda de vivienda a largo plazo.
A pesar de la creciente competencia en el mercado, Albania sigue teniendo potencial como «la última Riviera asequible de Europa», lo que la hace atractiva para los inversores, pero para entrar en el mercado es necesario realizar una revisión legal profesional y comprender la rentabilidad real.
Alrededor del 9 % de la población de la Unión Europea en 2024 no podía permitirse calentar adecuadamente su vivienda, según datos de Eurostat sobre privación material en el informe «Housing in Europe – 2025 edition» (Vivienda en Europa, edición 2025).
La oficina de estadística de la UE señala que el problema de la pobreza energética y los elevados gastos de servicios públicos sigue siendo importante para millones de hogares, a pesar de las medidas de apoyo adoptadas tras la crisis energética de 2022-2023.
Los hogares con bajos ingresos y los residentes de viviendas antiguas y energéticamente ineficientes siguen siendo especialmente vulnerables en varios países del este y el sur de Europa.
Uno de cada seis habitantes de la Unión Europea vive en una vivienda pequeña, mientras que aproximadamente uno de cada tres vive en un hogar que se considera demasiado grande para el número de personas que lo habitan, según la publicación «Housing in Europe – 2025 edition» de Eurostat.
Según las estimaciones de la oficina de estadística, en 2024 alrededor del 17 % de la población de la UE vivía en viviendas superpobladas. Los índices más altos de «superpoblación» se registran en Rumanía (41 %), Letonia (39 %) y Bulgaria (34 %).
Las proporciones más bajas de viviendas superpobladas se registraron en Chipre (2 %), Malta (4 %) y los Países Bajos (5 %).
Al mismo tiempo, alrededor del 33 % de la población de la Unión Europea vive en viviendas «infrautilizadas», es decir, casas y apartamentos que se consideran demasiado grandes en comparación con el número de personas que viven en ellos.
La mayor proporción de estos hogares se encuentra en Chipre (70 %), Irlanda (67 %) y Malta (64 %), y la menor en Rumanía (7 %), Letonia (10 %) y Grecia (13 %).
