Según datos del Instituto Nacional de Estadística de Portugal (INE), en 2025 los compradores extranjeros adquirieron en Portugal 41 086 casas y apartamentos, lo que supone un aumento del 6,6 % con respecto al año anterior.
El grupo más numeroso de compradores extranjeros lo formaron los ciudadanos de Brasil. En 2025 compraron 9.808 inmuebles, un 27,5 % más que en 2024. En segundo lugar se situaron los ciudadanos de Angola, con 4.145 compras, lo que supone un aumento del 2,2 %. El tercer puesto lo ocuparon los franceses, que adquirieron 3.765 inmuebles, un 6,2 % menos que el año anterior.
Según datos del INE, los compradores extranjeros con residencia fiscal en Portugal realizaron 34 834 transacciones, un 11,4 % más que en 2024. Al mismo tiempo, las compras de los no residentes disminuyeron: los extranjeros sin residencia fiscal en Portugal adquirieron 8.471 unidades, un 13,3 % menos que el año anterior. Este fue el tercer año consecutivo de descenso de la actividad de los no residentes.
Esta diferencia pone de manifiesto un cambio en la estructura de la demanda extranjera. El mercado inmobiliario portugués se apoya cada vez menos en los inversores extranjeros clásicos y más en los extranjeros que ya residen en el país. Estos pueden ser trabajadores migrantes, personas que se han trasladado por motivos laborales, familias con permiso de residencia de larga duración y representantes de las diásporas, sobre todo la brasileña y la angoleña.
Los extranjeros, como antes, compran inmuebles más caros que los residentes locales. Según datos del INE, el valor medio de los inmuebles adquiridos por compradores con residencia fiscal en Portugal fue de 234 120 euros. Los compradores de países de la UE pagaron una media de 335 640 euros, mientras que los compradores de países fuera de la UE pagaron 470 277 euros por propiedad. Los británicos y los estadounidenses compraron inmuebles especialmente caros: el precio medio de las transacciones fue de 512 585 euros y 479 403 euros, respectivamente.
Geográficamente, la demanda de los no residentes sigue concentrándose en las regiones más atractivas. En 2025, el Algarve concentró el 29,7 % de las transacciones de no residentes, la región Norte el 20 %, la región Centro el 14,9 % y el Gran Lisboa el 12,5 %. En cuanto al valor de las transacciones, el dominio del Algarve es aún más notable: la región representó el 42,4 % del volumen total de inversiones de no residentes en vivienda.
El INE también destacó el fuerte crecimiento de los compradores procedentes de Ucrania, Cabo Verde y Venezuela: el número de transacciones de ciudadanos de estos países aumentó en más de un 25 % en 2025. Sin embargo, el número exacto de inmuebles adquiridos por ucranianos no se revela en la breve publicación del INE ni en las noticias de los medios de comunicación portugueses.
Para los ucranianos, Portugal sigue siendo un destino atractivo gracias a la seguridad, el acceso a la UE, el mercado laboral, los vínculos con la diáspora y la posibilidad de residencia a largo plazo. Al mismo tiempo, tras la supresión de la propiedad inmobiliaria como requisito para la Golden Visa, la demanda de inversión está menos vinculada a la obtención del permiso de residencia y depende más de la reubicación real, el nivel de ingresos y los planes de residencia a largo plazo.
De este modo, el mercado inmobiliario portugués mantiene una elevada demanda extranjera, pero su estructura está cambiando. Los brasileños han consolidado su liderazgo gracias a la proximidad lingüística y migratoria, los angoleños siguen siendo un grupo importante de compradores, y los franceses, británicos y estadounidenses continúan desempeñando un papel importante en los segmentos más caros. Los ucranianos aún no figuran entre los mayores compradores, pero muestran una de las tasas de crecimiento más notables.
El mercado inmobiliario residencial de Austria ha vuelto a crecer tras un prolongado periodo de caída de los precios, según datos de Statistik Austria.
Según la oficina de estadística, en 2025 los precios de las viviendas y los pisos en Austria subieron una media del 2,6 % tras caer un 2,6 % en 2024 y un 2,3 % en 2023. De este modo, el mercado registró una evolución interanual positiva por primera vez en dos años.
En la segunda mitad de 2025, la recuperación se aceleró. En el cuarto trimestre, los precios de la vivienda subieron un 3,5 % en términos interanuales y un 0,8 % en comparación con el trimestre anterior. Las viviendas nuevas se encarecieron un 3,1 % en el año, y las existentes, un 3,6 %.
El retorno al crecimiento se debe a la estabilización gradual del mercado hipotecario, la disminución de la incertidumbre tras un periodo de tipos de interés elevados y la reducción de la oferta de nuevas construcciones. Tras el fuerte encarecimiento de los créditos entre 2022 y 2024, parte de los compradores pospuso sus operaciones, pero en 2025 la demanda comenzó a recuperarse gradualmente.
No obstante, la recuperación sigue siendo desigual. Según las estimaciones de Global Property Guide, en algunos estados federados los precios continuaron bajando, especialmente en las caras zonas alpinas y metropolitanas. En Viena, el precio medio de una vivienda en 2025 se estimaba en unos 779 000 euros, pero la evolución anual fue negativa, de alrededor del -6,6 %. En el Tirol, la caída se estimó en un -13,7 %, y en Salzburgo, en un -9,1 %. Al mismo tiempo, Carintia, Estiria y Alta Austria registraron un crecimiento.
Para los inversores, Austria sigue siendo uno de los mercados más estables de Europa, pero la rentabilidad requiere un cálculo más preciso. Los altos precios en Viena, Salzburgo y el Tirol limitan el potencial de crecimiento rápido, mientras que las regiones más asequibles pueden resultar más interesantes en un contexto de recuperación de la demanda.
Según informa Serbian Economist, la demanda extranjera de inmuebles en Montenegro se está diversificando: los ciudadanos de Serbia y EE. UU. están intensificando su actividad, mientras que la cuota de compradores rusos se reduce gradualmente, según indican los datos del mercado y las encuestas a expertos locales.
Hace tan solo unos años, los compradores rusos constituían uno de los principales grupos de inversores extranjeros en el sector inmobiliario montenegrino, especialmente en la costa —en Budva, Tivat, Kotor, Herceg Novi y Bar—. Sin embargo, a partir de 2022, su actividad comenzó a reducirse debido a las sanciones, los problemas con las transferencias bancarias, las restricciones a la circulación de capitales, la incertidumbre sobre el estatus de los residentes y los cambios en el contexto geopolítico.
En este contexto, crece la importancia de los compradores de Serbia. Para los ciudadanos serbios, Montenegro sigue siendo un mercado familiar y cercano: no hay barrera lingüística, existen fuertes vínculos familiares y comerciales, y la costa se percibe tradicionalmente como un destino para el descanso, la compra de una segunda vivienda y el alquiler. Los compradores serbios son especialmente activos en el segmento de apartamentos para estancias de temporada y propiedades que se pueden alquilar a turistas.
La demanda estadounidense también se ha hecho más notable. A los compradores de EE. UU. les atraen los precios relativamente más bajos en comparación con los mercados de la UE y el Mediterráneo, la posibilidad de obtener un permiso de residencia a través de la propiedad inmobiliaria, el desarrollo de la infraestructura turística y el aumento del reconocimiento de Montenegro como destino europeo para la reubicación, el teletrabajo y las inversiones.
Según los estudios de mercado, entre los compradores extranjeros de inmuebles más activos en Montenegro se encuentran actualmente ciudadanos de Serbia, Turquía, EE. UU., Rusia y Alemania. No obstante, la actividad de los compradores rusos y alemanes ha disminuido considerablemente.
Los compradores ucranianos también mantienen su presencia en el mercado montenegrino, aunque su papel no es dominante. Para los ciudadanos de Ucrania, Montenegro sigue siendo un destino lógico para la reubicación, la compra de vivienda para residir, el descanso estacional y la inversión. Según las estimaciones de los participantes en el mercado, los ucranianos suelen considerar propiedades en las ciudades costeras y en Podgorica, orientándose tanto a su propia residencia como a la posibilidad de alquilar la vivienda. Las estimaciones del mercado indican que, en los años 2024-25, los ciudadanos de Ucrania representaron alrededor del 10 % de las compras inmobiliarias extranjeras en Montenegro.
Los precios de los inmuebles en Montenegro siguen dependiendo en gran medida de la ubicación. De media, en el mercado, los inmuebles residenciales nuevos en 2026 se valoran en aproximadamente 2 200 euros por metro cuadrado, pero en la costa el nivel de precios es considerablemente más alto. En las populares ciudades costeras, los apartamentos estándar suelen venderse en un rango de entre 1.700 y 3.500 euros por metro cuadrado, mientras que en las ubicaciones más cotizadas y turísticas, los precios oscilan entre 3.000 y 5.000 euros por metro cuadrado.
En Tivat, especialmente cerca de Porto Montenegro, los precios de los apartamentos suelen situarse entre los 3.500 y los 5.500 euros por metro cuadrado, y los inmuebles de lujo pueden alcanzar precios más elevados. En Budva, las viviendas de nueva construcción suelen valorarse en unos 3 000-4 200 euros por m², mientras que las viviendas ya terminadas rondan los 2 800-3 800 euros por m². En Kotor, los precios de los inmuebles de calidad pueden rondar los 3.500-4.000 euros por metro cuadrado, y en algunas ubicaciones costeras e históricas pueden ser más elevados.
Las zonas del interior y parte de Podgorica siguen siendo más asequibles que la costa. En la capital, el precio medio se ha acercado en los últimos años a los 2 000 euros por metro cuadrado, mientras que en ciudades menos turísticas y en las zonas del norte se pueden encontrar propiedades mucho más baratas.
Para los residentes locales, el aumento de la demanda extranjera tiene un doble efecto. Por un lado, impulsa la construcción, el empleo, los servicios, los alquileres y los ingresos fiscales. Por otro, eleva los precios de la vivienda, especialmente en las ciudades costeras, donde el poder adquisitivo de la población local es considerablemente inferior al de los inversores extranjeros.
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Eslovenia registra una nueva oleada de subida de los precios de la vivienda, lo que aumenta la presión sobre los compradores en uno de los países con el mercado inmobiliario más caro y escaso de la región. Según datos de la Oficina de Estadística de Eslovenia y análisis del sector, los precios inmobiliarios en el país han vuelto a registrar un crecimiento activo tras un periodo de evolución más moderada. El encarecimiento es especialmente notable en Liubliana, en la costa y en las zonas urbanas más demandadas, donde la oferta de vivienda sigue siendo limitada.
Las estadísticas oficiales de Eslovenia muestran que, en 2025, los precios de la vivienda aumentaron un 5,8 % con respecto al año anterior. Al mismo tiempo, el número de transacciones de pisos de segunda mano en Liubliana se incrementó en aproximadamente una cuarta parte, lo que indica el retorno de la actividad de los compradores al segmento más líquido del mercado.
Según los datos del mercado, el precio medio de los pisos de segunda mano en Eslovenia en 2025 superó por primera vez los 3 000 euros por metro cuadrado y alcanzó unos 3 200 euros por metro cuadrado. En Liubliana, el precio medio subió hasta los 5 050 euros por metro cuadrado, y en la región costera, hasta los 4 810 euros por metro cuadrado.
Eurostat también registró una aceleración de la dinámica de precios a principios de 2026. En el cuarto trimestre de 2025, Eslovenia aún registraba una caída trimestral de los precios del 1,1 %, pero ya en la siguiente publicación sobre el mercado inmobiliario, el país se situó entre los líderes de la UE en crecimiento trimestral: los precios aumentaron un 5,1 %, lo que supuso uno de los índices más altos de la Unión Europea.
La principal causa del crecimiento es el déficit crónico de oferta. El mercado esloveno adolece de una construcción limitada de viviendas nuevas, de procedimientos de planificación complejos, del elevado coste del suelo y de la concentración de la demanda en Liubliana, en la costa y en las zonas turísticas. La OCDE señaló en un informe específico que los problemas de vivienda de Eslovenia están relacionados con una fuerte demanda y una oferta insuficiente, así como con el aumento de los costes de construcción y financieros.
Para los compradores, esto supone un mayor deterioro de la accesibilidad a la vivienda. Eslovenia ya se consideraba uno de los mercados inmobiliarios más caros entre los países de la antigua Yugoslavia, y los nuevos datos lo confirman: la brecha entre los ingresos de la población y el precio de los pisos sigue aumentando. Esto afecta especialmente a las familias jóvenes y a quienes compran su primera vivienda.
El índice de precios de la vivienda en Ucrania, según los datos de enero a marzo de 2026, se sitúa en el 117,2 %, mientras que en el mismo periodo de 2025 el indicador era del 111,2 %, según informó el Servicio Estatal de Estadística (Derzhstat).
Según sus datos, en el mercado primario, los precios de la vivienda aceleraron su crecimiento hasta el 17,3 % en el primer trimestre de 2026, frente al 14,8 % del primer trimestre del año pasado. En este contexto, los pisos en el mercado primario se encarecieron un 17,3 %, y las viviendas unifamiliares, un 16,4 %.
En el mercado secundario, los precios aceleraron su crecimiento hasta el 17,1 % en enero-marzo de 2026, frente al 9,3 % en el mismo periodo de 2025. Así, el aumento de los precios de los apartamentos fue del 17,9 %, y el de las viviendas unifamiliares, del 15,4 %.
Según informó la oficina de estadística, en comparación con el trimestre anterior, los precios de la vivienda subieron un 6,1 %, siendo el aumento del 4,8 % en el mercado primario y del 6,6 % en el secundario.
En el primer trimestre, los precios de los pisos en el mercado primario subieron un 4,2 % respecto al trimestre anterior, y los de las casas, un 7,5 %. En el mercado secundario, los indicadores aumentaron un 5,9 % y un 7,8 %, respectivamente, señaló la Oficina Estatal de Estadística.
La Oficina Estatal de Estadística también comparó los indicadores de precios actuales con los promedios anuales de 2019. Así, en el primer trimestre de 2026, los precios de la vivienda subieron un 132,3 %.
Según la Oficina Estatal de Estadística, los precios de la vivienda subieron un 12,8 % en 2025 y un 12,7 % en 2024.
Como se informó, desde el primer trimestre de 2026 está en vigor la metodología actualizada de la observación estadística estatal «Variaciones de precios en el mercado de la vivienda», que la Oficina Estatal de Estadística aprobó en cumplimiento de los requisitos del Reglamento (UE) n.º 2025/1182 de la Comisión Europea, de 17 de junio de 2025.
Los compradores extranjeros se han convertido en el principal motor del crecimiento del mercado inmobiliario residencial de Batumi: en abril de 2026, su participación en las transacciones de apartamentos alcanzó el 47 %, acercándose a la mitad del mercado total. Esto confirma que el mayor centro turístico georgiano del mar Negro se está transformando cada vez más de un mercado inmobiliario local en una plataforma de inversión internacional.
Según datos de la plataforma Recov.ge, en abril de 2026 se vendieron en Batumi 1 292 apartamentos, lo que supone un 12,3 % más que en abril de 2025, cuando se registraron 1 165 transacciones. El volumen total del mercado durante el mes creció un 27,4 % y alcanzó los 85 millones de dólares.
Este crecimiento vino acompañado de un notable encarecimiento del metro cuadrado. El precio medio ponderado en las nuevas construcciones de Batumi aumentó un 11,3 % interanual, hasta alcanzar los 1 351 dólares por metro cuadrado. En el mercado primario, los precios subieron un 15,2 %, y en el secundario, un 9,4 %. Al mismo tiempo, la demanda se concentra precisamente en los proyectos nuevos y modernos: las ventas en edificios de nueva construcción aumentaron un 12,3 %, mientras que el interés por el parque inmobiliario antiguo se redujo un 5,4 %.
El factor clave del crecimiento es el capital extranjero. Los no residentes representaron el 90 % del incremento neto del número de transacciones en abril. Leo Chikava, director del departamento de investigación y análisis de datos de Colliers Georgia, señala que la proporción de compradores extranjeros se ha mantenido estable en los últimos meses en un rango del 44-47 %, y que, en determinados periodos, los extranjeros ya superan a los compradores locales en cuanto a actividad.
Batumi se diferencia notablemente de Tiflis en cuanto a la estructura de la demanda. En la capital de Georgia, los compradores nacionales siguen siendo la fuerza principal del mercado: según datos de Galt & Taggart, en una encuesta realizada en enero a promotores inmobiliarios, los compradores georgianos representaban alrededor del 77 % de las ventas primarias en Tiflis. En Batumi, la situación es inversa: la demanda extranjera tiene mucha más importancia, y la proporción de compradores extranjeros en los proyectos encuestados alcanzó el 52 %.
Entre los compradores extranjeros más activos en Batumi destacan los ciudadanos de Israel, Rusia y los países de la UE, así como compradores de Ucrania, Bielorrusia y otros países del espacio postsoviético. Según datos de Global Property Guide, con referencia a Galt & Taggart, en 2025 los compradores de la UE e Israel representaban cada uno el 13 % de las ventas en los proyectos encuestados de Batumi, mientras que los compradores de Ucrania, Rusia y Bielorrusia, en conjunto, el 11 %. En este resumen no se revela la cuota exacta de los ucranianos.
En 2025, el mercado de Batumi ya superó la barrera de los 1000 millones de dólares en el valor total de los apartamentos vendidos, y el número de transacciones alcanzó las 17 053, lo que supone un 14,7 % más que el año anterior.
Para los compradores extranjeros, Batumi sigue siendo atractiva debido a la combinación de un precio de entrada relativamente bajo, su ubicación costera, la elevada proporción de proyectos nuevos, la posibilidad de alquilar y un régimen de compra de inmuebles relativamente flexible. En este contexto, la ciudad compite no solo con Tiflis, sino también con los mercados turísticos de Turquía, Montenegro, Bulgaria y Chipre.
