El mercado inmobiliario español alcanzó en 2025 su máximo desde 2007: según datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana de España, se realizaron 752 098 transacciones de compraventa de viviendas en el país, un 5 % más que en 2024.
La demanda extranjera sigue siendo uno de los principales motores de este crecimiento. Según datos preliminares de los registradores españoles, en 2025 los extranjeros compraron en España casi 97 300 casas y apartamentos, lo que supuso un nuevo máximo y representó el 13,8 % de todas las transacciones del mercado inmobiliario. Al mismo tiempo, según las estadísticas notariales del primer semestre de 2025, los extranjeros realizaron 71 155 transacciones, lo que supone el 19,3 % del total de ventas de viviendas durante ese periodo. Los notarios señalan por separado que el crecimiento en 2025 se debió principalmente a los extranjeros residentes, mientras que las compras por parte de no residentes disminuyeron ligeramente.
Los principales grupos de compradores extranjeros en España están formados actualmente por europeos y personas procedentes de países con una gran migración hacia España. Según los datos de los registradores para el cuarto trimestre de 2025, las mayores cuotas entre los compradores extranjeros correspondieron a los británicos (8,57 %), los alemanes (6,67 %), los neerlandeses (5,91 %), marroquíes (5,30 %), franceses (5,28 %), rumanos (5,17 %) e italianos (4,76 %). Las estadísticas notariales del primer semestre de 2025 también muestran el liderazgo de los ciudadanos del Reino Unido, con 5731 transacciones, seguidos de Marruecos, con 5654, y Alemania, con 4756.
Los ucranianos también ocupan un lugar destacado en esta estructura. Según los datos proporcionados por las estadísticas notariales españolas, entre enero y junio de 2025 los ciudadanos de Ucrania realizaron 2165 compras de viviendas en España, lo que supuso un récord para toda la serie de observaciones. En el informe oficial del Notariado, Ucrania también figura entre los países que registraron un crecimiento en el primer semestre de 2025: el número de compras realizadas por ucranianos aumentó un 5 % interanual. El precio medio que pagaron los compradores ucranianos fue de unos 1832 euros por metro cuadrado.
Los rusos, por el contrario, están perdiendo peso en el mercado español. Según los notarios, en el primer semestre de 2025 las compras de viviendas por parte de ciudadanos de la Federación Rusa se redujeron un 17,4 % en comparación con el mismo periodo de 2024, y los rusos ya no se encuentran entre los grupos extranjeros más importantes en cuanto al número de transacciones. Sin embargo, los rusos siguen siendo uno de los compradores con un precio de compra superior a la media de los extranjeros.
Geográficamente, la demanda extranjera es más notable en la costa y las islas. Según los registradores, la proporción de compradores extranjeros es especialmente alta en las Islas Baleares (32,8 %), la Comunidad Valenciana (29,6 %), las Islas Canarias (24,5 %), Murcia (22,8 %), Cataluña (16,5 %) y Andalucía (14 %). Los notarios también destacan como principales zonas de concentración de transacciones con extranjeros Alicante, las Islas Baleares, Málaga y Santa Cruz de Tenerife.
Así, el mercado inmobiliario español se ve impulsado actualmente por dos flujos extranjeros: los compradores no residentes, especialmente de Europa septentrional y occidental, y los inmigrantes que ya viven y trabajan en España. Según las estadísticas notariales, es precisamente este segundo grupo el que, en 2025, se convirtió en el principal factor que mantuvo la demanda récord de viviendas.
El alcalde de Barcelona, Jaume Collboni, ha propuesto prohibir a los ciudadanos de países no pertenecientes a la Unión Europea comprar una segunda vivienda en la ciudad, alegando que se trata de una medida para combatir la demanda especulativa en un contexto de prolongada crisis inmobiliaria. Se trata, sobre todo, de compradores que adquieren inmuebles no para residir en ellos de forma permanente, sino como activo de inversión. El propio Collboni declaró en febrero que, si estuviera en su mano, prohibiría a los británicos, estadounidenses y otros ciudadanos de países no pertenecientes a la UE comprar segundas residencias en la capital catalana.
Por el momento, se trata solo de una iniciativa política, no de una norma aprobada. Paralelamente, a nivel nacional, el Gobierno español anunció en enero de 2025 su intención de endurecer drásticamente las condiciones de compra de viviendas para los no residentes de países fuera de la UE, aumentando su carga fiscal hasta el 100 % del valor del inmueble. Esta medida también sigue siendo una propuesta y requiere una tramitación legislativa posterior.
La iniciativa de Barcelona se inscribe en una línea más amplia de las autoridades municipales para enfriar el sobrecalentado mercado inmobiliario. Anteriormente, la ciudad ya había decidido no renovar después de 2028 las licencias de alquiler turístico a corto plazo, que en Barcelona ascienden a unas 10 101. Las autoridades justifican esta dura medida por el hecho de que, en los últimos diez años, el alquiler medio en la ciudad ha aumentado un 68 % y el precio de compra de la vivienda, un 38 %.
Según datos oficiales del Idescat, a principios de 2025 vivían en Barcelona 1 713 247 personas, de las cuales 437 663 eran extranjeros, es decir, el 25,55 % de la población. En consecuencia, había alrededor de 1,276 millones de ciudadanos españoles en la ciudad. Sin embargo, si nos fijamos no en la nacionalidad, sino en el lugar de nacimiento, según el informe municipal de 2024, el 33,6 % de los habitantes de Barcelona nacieron fuera de España, y los nacidos directamente en Barcelona representaban solo el 46,1 % de la población.
Las mayores diásporas en Barcelona por nacionalidad a principios de 2025 eran la italiana (50 754 personas), la colombiana (29 574), la pakistaní (24 857), china (22 333), peruana (22 105), marroquí (19 300) y francesa (18 437). Las autoridades municipales señalaron por separado que las estadísticas de ciudadanos italianos incluyen a muchos nacidos en Argentina con pasaporte italiano.
El índice de precios de la vivienda en Ucrania alcanzó el 112,8 % al final de 2025, mientras que en 2024 fue del 112,7 % y en 2023 del 114,5 %, según informó el Servicio Estatal de Estadística (Derzhstat).
Según sus datos, en el mercado primario, los precios de la vivienda aumentaron un 14,3 % al final de 2025, aunque el crecimiento se ralentizó en comparación con 2024, cuando el indicador fue del 15 %. Al mismo tiempo, los apartamentos de una habitación subieron un 14,6 %, los de dos habitaciones, un 14,1 %, y los de tres habitaciones, un 13,2 %.
Al mismo tiempo, en el mercado secundario, el año pasado la vivienda subió de precio tras la caída de los precios en 2024. Así, el mercado secundario subió de precio una media del 12 %, lo que supone 0,4 puntos porcentuales (p. p.) más que en 2024. Los apartamentos de una habitación en el mercado secundario subieron un 12,7 %, los de dos habitaciones, un 12,1 %, y los de tres habitaciones, un 11,8 %.
Según los datos de la agencia, en el cuarto trimestre de 2025, el índice de precios de la vivienda fue del 113,2 %, lo que es casi igual al indicador del cuarto trimestre de 2024 (113,1 %). En concreto, en octubre-diciembre de 2025, los precios en el mercado primario subieron un 13,1 % frente al 15,8 % en octubre-diciembre de 2024, mientras que en el mercado secundario se registró una aceleración del ritmo de crecimiento de los precios: el indicador fue del 13,3 % frente al 11,9 %, respectivamente.
En el cuarto trimestre de 2025, en comparación con el tercero, el índice de precios de la vivienda subió 4,4 puntos porcentuales, hasta el 104,7 %. En concreto, en el mercado primario, la vivienda subió de precio una media del 4,3 %: los apartamentos de una habitación, un 4,8 %; los de dos habitaciones, un 4,2 %; y los de tres habitaciones, un 3,7 %.
En el mercado secundario, en el cuarto trimestre de 2025, la vivienda subió un 5 % frente al 0,3 % del tercer trimestre. Los apartamentos de una habitación subieron un 5,6 %, los de dos y tres habitaciones, un 5 % y un 4,5 %, respectivamente.
Según informa Serbian Economist, el precio medio por metro cuadrado de vivienda en los edificios nuevos de Montenegro en el cuarto trimestre de 2025 fue de 2206 euros, un 14 % más que en el cuarto trimestre de 2024 (1936 euros), según datos de MONSTAT.
El crecimiento fue desigual entre las regiones. En la costa, el precio medio alcanzó los 2570 euros por metro cuadrado (aproximadamente un +24 % interanual), en Podgorica, 2141 euros (+10 %), en la región central, 1363 euros (crecimiento desde una base baja, alrededor del +46 %), mientras que en la región norte no se registraron ventas de nuevas construcciones en el cuarto trimestre de 2025.
La dinámica a lo largo de 2025 fue irregular: el precio medio en el país fue de 2158 euros en el primer trimestre, 2201 euros en el segundo trimestre, 2228 euros en el tercer trimestre y 2206 euros en el cuarto trimestre, es decir, tras el pico alcanzado en verano, el indicador descendió ligeramente hacia finales de año.
Por separado, MONSTAT destaca que el precio medio depende en gran medida de la proporción de las denominadas viviendas solidarias (viviendas vendidas en régimen de bonificación). En el cuarto trimestre de 2025, en la categoría «empresas» (ventas en el mercado), el precio medio en el país fue de 2415 euros por metro cuadrado, mientras que en el caso de las viviendas solidarias fue de 705 euros.
Desde el punto de vista del «economista serbio», la conclusión clave de 2025 es la siguiente: el mercado de la vivienda nueva en Montenegro sigue siendo «de dos velocidades»: la costa sigue encareciéndose más rápidamente debido a la demanda turística y a la oferta limitada en las ubicaciones privilegiadas, mientras que la capital y las regiones del interior dependen en mayor medida de la estructura de las transacciones y de la disponibilidad de créditos. El Consejo de Estabilidad Financiera del Banco Central de Montenegro también advirtió sobre los riesgos de sobrecalentamiento en un contexto de crédito activo y aumento de los precios a finales de 2025.
En 2026, es probable que se mantenga la presión sobre los precios, pero los ritmos pueden ser más «selectivos» en función de la ubicación y la calidad de los proyectos: se dará prioridad a los inmuebles con documentación clara, infraestructura lista y potencial de alquiler, mientras que el segmento masivo es más sensible a los ingresos de la población y a las condiciones de financiación.
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En Grecia, a partir del 1 de abril de 2026, el alquiler de viviendas y locales comerciales solo podrá pagarse mediante transferencia bancaria a la cuenta del arrendador. La medida se ha consolidado con los cambios que aplazan la fecha de inicio de los pagos obligatorios sin efectivo por alquileres hasta abril de 2026 y refuerzan el control sobre la declaración de los ingresos por alquileres.
Según las explicaciones de los medios de comunicación griegos y las normas a las que hacen referencia, el pago debe realizarse a través de un IBAN a nombre del propietario y declarado en la agencia tributaria AADE. Los pagos a cuentas de terceros (familiares, abogados, apoderados, sociedades gestoras) no se reconocerán a efectos fiscales, y en caso de copropiedad, cada copropietario deberá indicar su IBAN para la correcta distribución de los ingresos.
El incumplimiento de las normas tiene consecuencias financieras para todas las partes de la transacción. Los propietarios pierden la deducción fiscal estándar del 5 % sobre los ingresos por alquiler; los inquilinos pierden el derecho a las ayudas para la vivienda, incluida la compensación anual por alquiler de hasta 800 euros; las empresas no podrán contabilizar el alquiler como gasto si pagan fuera del sistema bancario (como ejemplo, se cita el riesgo de perder 8400 euros de gastos deducibles al año por un alquiler de 700 euros al mes).
Las autoridades vinculan la innovación con el objetivo de comparar los ingresos por alquiler declarados con las operaciones bancarias y reducir la proporción de pagos «en negro» en el mercado del alquiler, mientras que la AADE debe configurar la recopilación de datos de los proveedores de servicios de pago para controlar el cumplimiento del régimen.
Los precios de la vivienda en Hungría subieron un 17,5 % interanual en enero de 2026, según datos del portal de anuncios ingatlan.com. En Budapest, el aumento fue aún mayor, del 20,4 % interanual, mientras que en el resto del país los precios subieron un 1,7 % intermensual y en la capital, un 2,9 % intermensual.
En Budapest, uno de los distritos con mayor oferta, el XIII, registró en enero un precio medio de alrededor de 1,62 millones de HUF por metro cuadrado, lo que equivale aproximadamente a 4300 EUR al tipo de cambio del BCE (1 EUR = 379,88 HUF a 12 de febrero de 2026). En la zona premium V, el precio medio superó los 2,04 millones de HUF por metro cuadrado (alrededor de 5400 EUR).
El aumento de los precios también se observó fuera de la capital. Así, en Debrecen, la segunda ciudad más grande del país, el nivel alcanzó alrededor de 1,07 millones de HUF por metro cuadrado (aproximadamente 2800 euros), y los valores más bajos entre los centros administrativos se registraron en Szalgótarján, con alrededor de 339 000 HUF por metro cuadrado (aproximadamente 900 euros).
Los datos de Hungría encajan en el panorama general europeo de aceleración de los precios, pero con un notable «sobrecalentamiento» en comparación con sus vecinos. Según los cálculos de Eurostat, en el tercer trimestre de 2025 Hungría registró el mayor aumento de los precios de la vivienda en la UE, con un +21,1 % interanual (seguida de Portugal y Bulgaria).
Entre los factores que sostienen la demanda, los participantes en el mercado y los observadores económicos destacan los incentivos estatales para los compradores. En concreto, el Gobierno de Hungría anunció un programa de apoyo a los compradores de primera vivienda con subvenciones a los tipos de interés (créditos preferenciales), lo que, según las estimaciones de las autoridades, podría suponer un gasto presupuestario considerable en los próximos años.
Un «amplificador» adicional de la dinámica en euros fue el componente monetario: en 2025, el florín húngaro se apreció notablemente frente al euro (en particular, según las estimaciones de los medios de comunicación húngaros, aproximadamente un 6,2 % en los primeros diez meses del año), lo que hace que el aumento de los precios sea más notable para los pagos en euros.
