El mercado de la construcción de Ucrania a principios de 2026 muestra una dinámica ambigua: la construcción de infraestructuras y de ingeniería sigue siendo el principal motor, mientras que el segmento residencial y parte del comercial siguen sufriendo presiones por los costes de producción, la demanda con poder adquisitivo limitado y los riesgos militares. No obstante, aún no se han publicado las estadísticas oficiales completas correspondientes al periodo enero-marzo de 2026: según el calendario de los organismos de estadística, los datos sobre la construcción de enero a marzo deberían aparecer a finales de abril, por lo que el panorama actual a fecha de 10 de abril se basa principalmente en los resultados de enero y febrero y en los indicadores correspondientes al primer trimestre.
Tras el crecimiento del volumen de obras de construcción realizadas en 2025 en un 12 % —hasta los 248 100 millones de UAH—, el mercado entró en 2026 con una base más alta, aunque ya en los primeros meses los ritmos comenzaron a estabilizarse. En enero, el volumen de obras de construcción creció un 3,3 % en términos interanuales, hasta los 11 254 millones de UAH, mientras que la construcción de edificios se redujo un 6,5 %, incluyendo la de viviendas (un 12 %) y la de edificios no residenciales (un 4 %), mientras que la ingeniería civil registró un aumento del 15,5 %. En los resultados de enero-febrero, el mercado ya registró una caída del 1,8 % en términos interanuales, hasta los 23 040 millones de UAH: el segmento residencial se redujo un 11,5 %, el no residencial un 9,5 %, mientras que las obras de ingeniería, por el contrario, crecieron un 8,5 %.
El aumento del coste de las obras sigue siendo un factor de presión. Según datos de la Oficina Estatal de Estadística, en febrero de 2026 los precios de las obras de construcción y montaje aumentaron un 7,2 % en comparación con febrero del año pasado, y en los resultados de enero-febrero, un 6,5 %. En la construcción residencial, el aumento de los precios en dos meses fue del 6,1 %, en la no residencial, del 6,9 %, y en la de obras de ingeniería, del 6,4 %. Esto significa que, incluso si se mantienen algunos puntos de crecimiento, los márgenes de los promotores y contratistas siguen bajo presión, especialmente en proyectos en los que los precios de venta o los límites presupuestarios no siguen el ritmo del encarecimiento de las obras.
El segmento residencial, por su parte, presenta un panorama heterogéneo. Por un lado, el Banco Nacional señaló en su informe sobre la inflación de enero que, en el cuarto trimestre de 2025, el número de proyectos cuya construcción se inició creció un 19 % en términos interanuales, en particular gracias a la vivienda —un 77 %—, mientras que el número de edificios puestos en servicio aumentó un 21 %, incluyendo la vivienda, que creció un 40 %. Por otro lado, el Banco Nacional de Ucrania señaló en su informe de estabilidad financiera de diciembre que las ventas en proyectos en construcción siguen siendo débiles, especialmente en las primeras fases de construcción y en las regiones menos seguras, y que los precios de la vivienda en la mayoría de las regiones varían poco, lo que indica una demanda moderada.
Las hipotecas con condiciones preferenciales siguen siendo un importante mecanismo de apoyo para el mercado primario. A principios de abril de 2026, los bancos, en el marco del programa «єОселя», habían concedido desde principios de año 2152 créditos por valor de 4190 millones de UAH, y en total, desde el inicio del programa, 24 765 familias habían adquirido una vivienda por un importe total de 43 100 millones de UAH. Al mismo tiempo, solo en uno de los últimos cortes semanales, 101 de los 158 préstamos correspondieron a viviendas de «primera venta», incluyendo 48 préstamos para apartamentos en edificios en fase de construcción. Esto confirma que parte de la demanda de viviendas nuevas en 2026, como antes, se sustenta precisamente en las hipotecas incentivadas por el Estado.
Según el fundador del centro de información y análisis Experts Club, Maksim Urakin, entre enero y marzo de 2026 el mercado de la construcción ucraniano entró en una fase de crecimiento más complejo, pero más maduro. «Ya no se puede hablar de un único boom de la construcción. Ucrania vive, de hecho, en tres mercados paralelos: el primero es el de la rehabilitación y la infraestructura de ingeniería, donde se mantiene una demanda estable; el segundo es el segmento residencial, activo a nivel local en regiones relativamente seguras; el tercero son los proyectos paralizados o de avance muy lento en zonas de alto riesgo. La tendencia principal de principios de 2026 no es simplemente el crecimiento de los volúmenes, sino la redistribución del capital a favor de la infraestructura, la logística y los inmuebles industriales y sociales», opina Urakin.
Según su valoración, en los próximos meses el mercado dependerá de tres factores: la financiación continuada de la reconstrucción, la sostenibilidad del programa «єОселя» y la capacidad de las empresas para mantener los costes de construcción. «Si los programas de reconstrucción estatales e internacionales mantienen el ritmo y los instrumentos hipotecarios siguen respaldando la demanda primaria, el sector de la construcción podrá mantenerse en terreno positivo en 2026. Pero sin una ampliación de la financiación a largo plazo y una reducción de los riesgos militares, el mercado de la vivienda crecerá de forma puntual, y no generalizada», señaló el fundador de Experts Club.
En general, el inicio de 2026 muestra que el mercado de la construcción de Ucrania sigue vivo y es adaptable, aunque su crecimiento se está volviendo cada vez más segmentado. Los proyectos de infraestructura, logística y rehabilitación son los que se muestran más sólidos, mientras que la construcción residencial a gran escala sigue dependiendo de la seguridad, la disponibilidad de hipotecas y la capacidad de los promotores para financiar los proyectos en un contexto de costes crecientes.
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En el cuarto trimestre de 2025, los precios de la vivienda en la Unión Europea aumentaron un 5,5 % en términos interanuales, mientras que en los países de la zona del euro lo hicieron un 5,1 %. En comparación con el tercer trimestre de 2025, el crecimiento fue del 0,8 % en la UE y del 0,6 % en la zona del euro. Eurostat publicó los últimos datos el 7 de abril.
Entre los países de la UE, solo se registró una caída interanual de los precios en Finlandia, del 3,1 %. Las tasas de crecimiento más elevadas se registraron en Hungría, donde la vivienda se encareció un 21,2 %, Portugal, un 18,9 %, y Croacia, un 16,1 %. En términos trimestrales, los precios subieron con mayor intensidad en Eslovenia, un 5,1 %, Hungría, un 4,2 %, y Portugal, un 4,0 %, mientras que se observó un descenso en Francia, Finlandia y Estonia.
Las nuevas estadísticas confirman que el mercado inmobiliario europeo sigue en una fase de encarecimiento sostenido tras la corrección de 2023. Según datos de Eurostat, tras la dinámica negativa en el segundo y tercer trimestre de 2023, el crecimiento de los precios en la UE se reanudó y, para 2025, se consolidó de nuevo por encima del 5 % en términos interanuales.
Un análisis más amplio del mercado inmobiliario de Eurostat muestra que no se trata de un repunte a corto plazo, sino de parte de una tendencia duradera. Al cierre de 2024, los precios de la vivienda en la UE eran un 53 % superiores al nivel de 2010, mientras que los alquileres aumentaron un 25 % durante ese mismo periodo y la inflación se situó en el 39 %. Por separado, en el informe estadístico del cuarto trimestre de 2025, Eurostat señala que, desde 2015 hasta finales de 2025, los precios de la vivienda en la UE aumentaron un 64,9 %, mientras que los alquileres lo hicieron un 21,8 %.
Para el mercado, esto significa que los precios inmobiliarios en la UE están subiendo más rápido que tanto los precios al consumo como los alquileres, y que la presión principal se está desplazando ahora hacia los países de Europa Central y Meridional, donde las tasas de crecimiento son notablemente superiores a la media europea. En este contexto, es probable que la atención de los inversores y promotores siga centrándose en los mercados con una dinámica de precios de dos dígitos, sobre todo en Hungría, Portugal y Croacia.
Un análisis del mercado inmobiliario búlgaro realizado por el portal Open4business ha revelado que el aumento de los precios de la vivienda en Bulgaria se ha ralentizado, pero la demanda extranjera sigue siendo notable.
El ritmo de crecimiento de los precios de la vivienda en Bulgaria comenzó a ralentizarse tras un fuerte repunte a lo largo de 2025, aunque el mercado en sí sigue en fase de crecimiento. Según datos del Instituto Nacional de Estadística de Bulgaria (NSI), en el primer trimestre de 2025 los precios de la vivienda subieron un 15,1 % en términos interanuales, en el segundo, un 15,5 %, y en el tercero, un 15,4 %, lo que indica que se mantiene un ritmo de encarecimiento elevado, aunque ya no acelerado.
Un factor adicional de crecimiento en 2025 fueron las expectativas de la transición de Bulgaria al euro a partir del 1 de enero de 2026. Los medios de comunicación búlgaros y los participantes en el mercado ya señalaban a finales de 2025 que parte de los compradores aceleraban sus decisiones precisamente a la espera del cambio de moneda, lo que estimulaba la actividad en el mercado inmobiliario.
Los extranjeros siguen desempeñando un papel destacado en el mercado inmobiliario búlgaro, especialmente en las localidades turísticas y costeras. No obstante, es importante tener en cuenta que no hay estadísticas oficiales completas del Estado búlgaro sobre los compradores de vivienda por nacionalidad para los años 2025-2026 de acceso público. La estructura más reciente y citada de la demanda extranjera se basa en datos de la Asociación Búlgara de Inmobiliarias y en estudios de mercado. Según estas estimaciones, en los años 2024-2025, entre los compradores extranjeros más activos se encontraban ciudadanos del Reino Unido, Alemania, Grecia, Israel, Rumanía, Turquía, Italia, Rusia, Ucrania y Polonia.
Los ucranianos, según estos mismos datos de mercado, se encuentran entre los 10 principales compradores extranjeros de viviendas en Bulgaria. Su demanda se explica tanto por la reubicación a causa de la guerra como por el interés inversor, sobre todo en propiedades de la costa del Mar Negro y en regiones turísticas. Entre los destinos más demandados se encuentran Varna, Burgas, Nesebar, así como las estaciones de montaña de Bansko y Pamporovo.
El mercado sigue sosteniéndose gracias a unos precios de referencia relativamente bajos para la UE. Incluso tras el crecimiento, Bulgaria sigue siendo uno de los mercados inmobiliarios más asequibles de la Unión Europea, lo que continúa atrayendo capital extranjero y sosteniendo la demanda de viviendas tanto para uso propio como para alquiler.
A corto plazo, el escenario más probable parece ser una mayor desaceleración del ritmo de crecimiento de los precios, y no una caída brusca de los mismos. Si en 2025 el mercado creció a un ritmo de dos dígitos, en 2026 parece más realista una transición hacia un crecimiento moderado, aproximadamente en el rango del 5-7 % anual. Esta previsión se basa en la desaceleración ya perceptible de los ritmos, el efecto de la base elevada, así como en el hecho de que el euro ya se ha introducido y es probable que una parte significativa de la demanda especulativa se haya materializado de antemano.
Según informa Serbian Economist, el mercado inmobiliario de Serbia continuó creciendo hasta finales de 2025: en el cuarto trimestre, el volumen total de transacciones alcanzó los 2.400 millones de euros, lo que supuso el nivel trimestral más alto desde la creación del Registro de Precios Inmobiliarios. Así lo comunicó el Instituto Geodésico de la República de Serbia (RGZ).
Según datos del RGZ, entre octubre y diciembre de 2025, el valor del mercado creció un 9 % en términos interanuales, mientras que el número de contratos de compraventa aumentó un 6,9 %, hasta alcanzar los 37 386. Los pisos representaron 1 400 millones de euros, es decir, el 61 % del valor total de todas las transacciones.
A nivel regional, el número de transacciones en el cuarto trimestre aumentó en Belgrado un 10,9 % y en Kragujevac un 5,8 %, mientras que en Niš se registró un descenso del 6,5 % y en Novi Sad, del 8,7 %. Solo en la compra de apartamentos en Belgrado se gastaron 768,5 millones de euros durante este periodo.
El piso más caro del trimestre se vendió en el municipio de Savski Venac por 1,4 millones de euros, con una superficie de 90 m², y el precio máximo por metro cuadrado en ese mismo municipio alcanzó los 15 298 euros. La vivienda más cara también se vendió en Savski Venac por 1 millón de euros, y una plaza de aparcamiento, por 60 000 euros.
Anteriormente, RGZ informó de que ya en el primer trimestre de 2025 el mercado mostraba un aumento del valor del 9,3 % con una disminución del número de transacciones del 2,4 %, lo que apuntaba a un mayor encarecimiento de los activos. Hasta finales de año, esta tendencia se mantuvo, pero al mismo tiempo el mercado volvió a registrar un crecimiento en el número de operaciones.
La propietaria de la agencia inmobiliaria VIDOVSTAN, Vera Yegorova-Tolsta, también destacó el crecimiento del mercado en su análisis. En general, los datos de RGZ muestran que, incluso a pesar de las fluctuaciones locales en algunas ciudades, el mercado inmobiliario de Serbia siguió siendo uno de los segmentos más estables de la economía del país hasta finales de 2025.
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Las barreras administrativas son uno de los factores clave que ralentizan la salida de nuevas viviendas al mercado, según ha señalado el presidente de la Asociación Ucraniana de Promotores Inmobiliarios, Yevhen Favorov, durante una mesa redonda.
Según él, hoy en día el Estado se ha convertido en uno de los principales impulsores de la demanda de vivienda en Ucrania: gracias a los programas de hipotecas con condiciones favorables, las indemnizaciones por viviendas destruidas, los programas para militares y otros programas estatales, se está generando una gran demanda con poder adquisitivo. Sin embargo, el mercado no puede responder a la demanda de forma inmediata, ya que, en el momento de la puesta en servicio de un edificio, el 80-90 % de los pisos más líquidos suelen estar ya vendidos.
«Si el Estado quiere disponer de un volumen adicional de viviendas para sus programas, esto requiere tiempo: al menos entre dos y cuatro años, de los cuales una parte significativa la ocupa precisamente la preparación administrativa del proyecto», señaló Favorov.
Según él, la asociación que dirige llevó a cabo la primera encuesta sectorial anual entre promotores inmobiliarios, en la que participaron 120 encuestados —propietarios, directivos y especialistas del sector de empresas promotoras— que, en conjunto, representan un tercio del volumen total de la oferta en el mercado primario de la construcción de viviendas. Según los resultados de esta encuesta, el plazo medio de preparación administrativa del proyecto —desde la formalización de la propiedad del terreno hasta la obtención de la licencia de obras— es de unos 14,4 meses; la formalización de los derechos sobre el terreno, de 13,3 meses; y la obtención de las condiciones y restricciones urbanísticas (MUO), de otros 9,78 meses.
Los encuestados señalaron como principales obstáculos para la ejecución de los proyectos los problemas para obtener las MUO (35 %), las dificultades en el ámbito de las relaciones sobre terrenos y propiedad (30 %), la inestabilidad de los documentos de autorización y su revocación (24 %), las dificultades para obtener las condiciones técnicas (22 %), así como los constantes cambios en las normas, los requisitos y la legislación (20 %).
Entre los procedimientos que, en opinión de los promotores, más necesitan optimizarse a nivel estatal, destacan la protección del patrimonio cultural (49 %), los procedimientos catastrales y de la propiedad (29 %), el acceso a la información urbanística (28 %) y los servicios y registros digitales (26 %).
Durante el debate, la presidenta de la Comisión Parlamentaria de Organización del Poder Estatal, Autonomía Local, Desarrollo Regional y Urbanismo, Olena Shulyak, destacó que el problema de los MUO es mucho más profundo que una simple cuestión de administración o de rapidez en la expedición de documentos.
«De hecho, los MUO se han convertido en un instrumento cuasi-discrecional que genera riesgos de corrupción, refuerza el monopolio de las autoridades locales y, en algunos casos, coloca al promotor en una posición de dependencia», opina Shulyak.
Al mismo tiempo, en su opinión, la solución sistémica de este problema es imposible sin una documentación urbanística actualizada, digitalizada y publicada a nivel estatal, para que el mercado tenga acceso a normas comprensibles y transparentes. La diputada también instó a que se someta a la consideración del Gobierno, lo antes posible, una resolución que prevea un mecanismo de respuesta ante denegaciones injustificadas de las autoridades locales en la expedición de permisos de construcción y que permita a la DIAU actuar como árbitro en tales situaciones.
El presidente de la Inspección Estatal de Arquitectura y Urbanismo (DIAM), Oleksandr Novitskyi, añadió que el bloque de condiciones técnicas y conexiones a las redes requiere una reingeniería específica, con la transición a un proceso digital único y una «ventanilla única» para el cliente.
Por su parte, los representantes del mercado confirmaron que la ausencia o la prolongada no aceptación de la documentación urbanística ya tiene consecuencias no solo normativas, sino también económicas directas: los terrenos no se ponen en desarrollo, las inversiones se posponen y la oferta de vivienda no llega al mercado en el volumen necesario.
Los resultados de la encuesta servirán de base para el futuro trabajo de promoción de la asociación junto con el Estado y la comunidad profesional.
Según informa el proyecto Relocation.com.ua, a datos de idealista con referencia al Banco de Portugal, en 2025 los extranjeros invirtieron 3.905 millones de euros en el sector inmobiliario portugués, lo que supuso un nuevo récord y superó en un 10,4 % el nivel de 2024. En este contexto, la afluencia total de inversión extranjera directa a Portugal, por el contrario, se redujo en un 34,9 %, hasta los 8.510 millones de euros, mientras que la cuota del sector inmobiliario en el volumen total de IED aumentó hasta el 45,9 %, es decir, casi la mitad de todo el capital extranjero.
La distribución geográfica de este capital sigue siendo bastante previsible. El mayor volumen de inversión extranjera acumulada en Portugal se concentra en la Gran Lisboa —113 200 millones de euros—, seguida del norte del país —37 200 millones de euros— y el Algarve —21 700 millones de euros—; en conjunto, estas tres regiones acumulan el 80,5 % del total de la inversión extranjera.
Entre los países de los que procedió el capital en 2025, destacaron Luxemburgo —1.100 millones de euros—, el Reino Unido —alrededor de 900 millones de euros— y Alemania —800 millones de euros—. Al mismo tiempo, el propio Banco de Portugal señala que jurisdicciones como Luxemburgo, los Países Bajos y España suelen actuar como plataformas intermedias, por lo que las fuentes finales del dinero pueden diferir del país del contraparte directo.
Pero si dejamos de fijarnos en el capital de inversión y nos centramos en las transacciones inmobiliarias reales, el panorama se vuelve más claro. El último desglose oficial detallado del INE muestra que, en 2024, las familias extranjeras compraron en Portugal 38 552 casas y apartamentos, lo que supone un 6,7 % más que en 2023 y un 19,2 % más que en 2019. No obstante, los extranjeros siguieron siendo una minoría en el mercado: en total, las familias adquirieron 134 540 inmuebles, de los cuales 95 988 correspondieron a compradores de origen portugués. Entre los compradores extranjeros, los brasileños lideraron el ranking con 7 694 transacciones, seguidos de los angoleños con 4 054 y los franceses con 4 016. Por separado, el INE destacó el rápido crecimiento del número de estadounidenses: el número de sus compras aumentó de 537 en 2019 a 1 707 en 2024.
Si ampliamos la perspectiva y observamos todos los grandes grupos de extranjeros que residen en Portugal, se hace evidente que el mercado de la demanda es mucho más amplio que el de los compradores tradicionales de Brasil, Francia o el Reino Unido. Según datos de la AIMA, a finales de 2024 residían en Portugal 1 543 697 extranjeros.
La comunidad más numerosa era la brasileña, con 484 596 personas, seguida de la india, con 98 616; la ucraniana, con 79 232; la nepalí, con 58 086, y la británica, con 48 238.
El mercado hipotecario añade un matiz particular a este panorama. Según datos del Banco de Portugal, en 2024 el 10,1 % de las personas que solicitaron una hipoteca para su vivienda habitual eran extranjeros. Aquí volvieron a liderar los brasileños, que representaban el 38 % del total de prestatarios extranjeros; les seguían los angoleños y los británicos. En cuanto al importe de los préstamos, los brasileños representaron el 30 % del volumen hipotecario extranjero, los británicos el 7 %, los estadounidenses el 6 %, y los franceses y los italianos el 5 % cada uno. Esto demuestra que, en Portugal, la demanda extranjera hace tiempo que ya no se limita a la compra con fondos propios, sino que también se nutre de una financiación completa.
Por eso mismo, el mercado portugués debe analizarse ahora en dos planos. En el primero, el capital extranjero ha batido efectivamente un récord y sigue alimentando el mercado inmobiliario incluso tras la supresión de los «visados dorados» para la vivienda. En el segundo, la composición de la demanda extranjera real se vuelve cada vez más heterogénea: las transacciones siguen siendo realizadas con mayor frecuencia por brasileños, angoleños, franceses, británicos y estadounidenses, pero en la estructura demográfica del país se hace cada vez más notable el papel de ucranianos, indios, nepalíes y otras nuevas comunidades. Para el mercado, esto significa una cosa: la presencia extranjera en el mercado inmobiliario portugués no se debilita, sino que cambia de forma.
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