Европейская комиссия разрабатывает новый законодательный механизм, который позволит национальным, региональным и муниципальным органам власти ограничивать краткосрочную аренду жилья в районах, где наблюдается особенно сильный рост цен и нехватка квартир для постоянных жителей.
Инициатива станет частью будущего европейского Закона о доступном жилье — Affordable Housing Act, который Еврокомиссия планирует представить в 2026 году. Документ должен помочь властям определять территории, испытывающие жилищное давление, на основе общедоступных статистических данных и принимать меры, соответствующие масштабу проблемы.
Речь не идет о едином запрете Airbnb, Booking.com или других сервисов во всем Евросоюзе. Еврокомиссия намерена создать правовую основу, в рамках которой города и регионы смогут самостоятельно регулировать краткосрочную аренду, не нарушая норм единого европейского рынка.
В частности, муниципалитеты должны получить большую юридическую определенность при введении ограничений в районах, где туристическая аренда сокращает предложение жилья для местных жителей. Возможные меры будут определяться с учетом местной ситуации, интересов туристического сектора и принципа пропорциональности.
В ходе консультаций представители городов и регионов призвали Еврокомиссию сформировать перечень инструментов, совместимых с законодательством ЕС. Они также подчеркнули необходимость учитывать различия между крупными туристическими центрами, небольшими городами и сельскими районами.
Подготовка Акта о доступном жилье проходит параллельно с внедрением ранее утвержденных правил ЕС по сбору информации о краткосрочной аренде. С 20 мая 2026 года вступает в силу регламент ЕС № 2024/1028. Он предусматривает создание цифровых систем регистрации арендодателей и обмен данными между платформами и государственными органами.
В странах, вводящих соответствующую регистрацию, владелец должен получить уникальный номер объекта и указывать его в объявлении. Онлайн-платформы обязаны отображать и проверять такие номера, проводить выборочные проверки и удалять объявления по требованию властей, если они не соответствуют установленным правилам.
Платформы также должны ежемесячно передавать сведения о количестве гостей и забронированных ночей через единый национальный цифровой шлюз. Это позволит муниципалитетам оценивать реальный масштаб туристической аренды и принимать решения на основе данных.
Однако действующий регламент регулирует прежде всего регистрацию и обмен информацией. Сам по себе он не устанавливает общеевропейских ограничений на количество сдаваемых в аренду квартир или разрешенное количество ночей.
По данным Еврокомиссии, краткосрочная аренда уже составляет около четверти всего предложения туристического жилья в ЕС.
В 2025 году через Airbnb, Booking.com, Expedia и другие крупные онлайн-платформы было забронировано 951,6 млн гостевых ночей. По сравнению с 2024 годом этот показатель вырос на 11,4%.
Еврокомиссия признает, что этот рынок приносит доход владельцам недвижимости, расширяет выбор туристов и поддерживает местный бизнес. Вместе с тем высокая концентрация краткосрочной аренды в исторических центрах и популярных курортах может сокращать предложение квартир для постоянного проживания и способствовать росту цен.
Согласно материалам европейского Плана доступного жилья, количество бронирований краткосрочной аренды через крупнейшие платформы в 2018–2024 годах выросло более чем на 90%. Профессиональные операторы обеспечивают более 45% предложений, хотя составляют меньшинство среди владельцев.
После принятия нового законодательства правила будут зависеть не только от страны, но и от ситуации в конкретном городе или районе. В туристических центрах с дефицитом жилья местные власти потенциально смогут вводить более строгие требования к регистрации, лицензированию и срокам аренды. В регионах, где туристического жилья недостаточно и краткосрочная аренда поддерживает местную экономику, ограничений может быть значительно меньше.
AIRBNB, ES, АРЕНДА, НЕДВИЖИМОСТЬ, ТУРИЗМ
Airbnb переводит владельцев жилья на новую модель сервисных сборов: вместо прежней схемы, при которой хосты обычно платили около 3%, а гости отдельно оплачивали сервисный сбор, платформа вводит единую комиссию для владельцев.
Теперь большинство хостов будут платить 15,5% от стоимости бронирования. Airbnb объясняет это желанием сделать цены прозрачнее: гость будет видеть итоговую стоимость без отдельного сервисного сбора сверху.
Для владельцев это означает необходимость пересмотреть цены. Если тариф не изменить, чистая выплата снизится. По примеру Airbnb, при цене $100 хост получит $84,50 после удержания комиссии.
Переход идет поэтапно. Для хостов за пределами Европейской экономической зоны крайний срок корректировки цен установлен на 15 сентября, для хостов внутри ЕЭЗ — на 13 октября.
Для рынка краткосрочной аренды это усилит давление на владельцев и управляющие компании: им придется пересчитывать тарифы, скидки и финансовые модели.
Спрос на краткосрочную аренду жилья в ЕС через онлайн-платформы продолжил расти в начале 2026 года. В январе-марте гости провели 144,3 млн ночей в объектах краткосрочного размещения, забронированных через Airbnb, Booking или Expedia. Это на 9,7% больше, чем в I квартале 2025 года, и на 16,6% выше показателя I квартала 2024 года, сообщил Eurostat 2 июля.
Самый быстрый рост показала Мальта — плюс 30,5% год к году. Далее следуют Словения — плюс 24,7%, Словакия — плюс 23,5% и Кипр — плюс 22,3%. Двузначный рост также зафиксирован в Финляндии, Чехии, Ирландии, Хорватии, Греции, Германии, Италии, Швеции, Польше, Эстонии, Латвии и Литве.
Среди крупнейших туристических рынков ЕС все семь наиболее посещаемых стран также показали рост. Германия прибавила 14,9%, Италия — 14,7%, Польша — 11,9%, Франция — 8,1%, Испания — 6,5%, Португалия — 4,9%, Австрия — 4%. Это означает, что рынок растет не только в малых странах с низкой базой, но и в крупных туристических экономиках.
Eurostat уточняет, что речь идет именно о гостевых ночах в краткосрочном размещении через платформы, а не о гостиницах и кемпингах. Например, если семья из четырех человек останавливается в квартире на три ночи, это считается как 12 гостевых ночей. Данные публикуются как экспериментальная статистика и основаны на информации, которую платформы передают Eurostat напрямую.
Региональная статистика публикуется с задержкой. По данным за IV квартал 2025 года, самыми популярными регионами для краткосрочной аренды через платформы были Андалусия в Испании — 9,9 млн ночей, Канарские острова — 8,2 млн и Иль-де-Франс во Франции — 7,2 млн. В десятку наиболее популярных регионов вошли только территории трех стран — Испании, Франции и Италии.
Для инвесторов эта статистика означает, что ориентироваться только на общий рост рынка уже недостаточно. Нужно смотреть на конкретную страну, город, сезонность, местные ограничения для Airbnb и Booking, налоги, правила регистрации и конкуренцию с отелями. В Европе краткосрочная аренда по-прежнему растет, но становится все более регулируемым и профессиональным бизнесом.
Как сообщает Сербский Экономист, Албания усиливает налоговый контроль за рынком краткосрочной аренды жилья, который в последние годы стал одним из самых быстрорастущих сегментов туристической недвижимости страны. Налоговая администрация запустила секторальный план для туристического сектора на 2026 год, в рамках которого активность владельцев объектов на Airbnb, Booking.com и других платформах будет сопоставляться с налоговыми декларациями.
По сути, Албания становится одной из первых стран Европы, где налоговый контроль за краткосрочной арендой через цифровые платформы переводится в автоматизированный формат с использованием искусственного интеллекта. Это делает страну региональным тестовым примером для более жесткого контроля доходов от туристической недвижимости.
Главным инструментом нового контроля станет автоматизированная система мониторинга на базе ИИ. Алгоритмы будут еженедельно сканировать албанские сегменты Airbnb и Booking, анализируя цены за сутки, динамику их изменения, фактическую загрузку объектов, календарь бронирований, а также количество и даты отзывов туристов.
Частные владельцы жилья, сдающие одну или несколько квартир через Airbnb и Booking, не обязаны открывать аналог индивидуального предпринимателя, но должны подавать ежегодную индивидуальную декларацию DIVA и платить подоходный налог по ставке 15%. Налог рассчитывается с чистого дохода после вычета комиссии платформы. Отдельные разъяснения по новым обязанностям для краткосрочной аренды с 2026 года также указывают на использование DIVA как цифровой системы декларирования доходов физлиц.
Отдельное внимание власти уделяют НДС. В туристическом секторе Албании действует льготная ставка 6% вместо стандартных 20%, однако применять ее могут только объекты, прошедшие физическую инспекцию и получившие официальный сертификат классификации от Министерства туризма. Если владелец использует ставку 6% без такого сертификата, налоговая может доначислить НДС по полной ставке 20% задним числом вместе со штрафами и пенями.
Еще одно требование касается безналичных расчетов. До 30 мая 2026 года все объекты размещения в Албании, включая отели, хостелы, кемпинги и сертифицированные гостевые дома, должны установить физические POS-терминалы для приема платежей. Параллельно лимит наличных расчетов между коммерческими субъектами снижен со 150 тыс. до 100 тыс. леков.
Для рынка недвижимости это означает завершение периода слабого контроля за доходами от краткосрочной аренды. В последние годы Албания переживает инвестиционный бум в курортной недвижимости, особенно на побережье, где покупатели рассчитывают на доход от туристической аренды. Но теперь доходность таких объектов будет все сильнее зависеть не только от загрузки и цены, но и от налоговой дисциплины владельца.
Для иностранных инвесторов новые правила означают необходимость заранее учитывать налоговую модель объекта.
Албанская модель показывает более широкий тренд в регионе. Черногория также усиливает контроль за расчетами и налогами в недвижимости и туристическом секторе, однако Албания делает следующий шаг — использует цифровой мониторинг и ИИ для сопоставления реальной активности на платформах с налоговой отчетностью.
AIRBNB, BOOKING, АЛБАНИЯ, арендодатель, Балкани, ИИ-контроль
Доходы арендодателей, работающих через Airbnb в Албании, в 2024 году достигли рекордных 40 млн евро, что подтвердило дальнейший рост рынка краткосрочной аренды в стране. Об этом сообщила Генеральная дирекция налогов Албании, данные которой цитируют албанские СМИ.
По данным налоговой администрации, с января по декабрь 2024 года через платформу Airbnb в Албании работали более 8 472 физических лиц и компаний, а общий объем бронирований составил 3,816 млрд леков, что эквивалентно примерно 40 млн евро. Комиссии, уплаченные самой платформе, составили 167,6 млн леков, или около 1,7 млн евро.
На фоне этих показателей налоговые органы напомнили владельцам недвижимости о необходимости задекларировать доходы через систему DIVA. Для таких доходов действует ставка налога 15%, а крайний срок подачи декларации установлен на 31 марта 2026 года. Налоговая служба отдельно подчеркнула, что уже располагает данными о бронированиях и доходах, полученных непосредственно от Airbnb, поэтому уклонение от декларирования может привести к проверкам и штрафам.
Рост доходов на Airbnb отражает более широкую тенденцию превращения жилой недвижимости в Албании в инвестиционный актив, особенно в прибрежных городах и туристических локациях. На этом фоне рынок краткосрочной аренды становится все более заметной частью туристической экономики страны и одновременно объектом усиленного налогового контроля.
Высший суд Мадрида отклонил ходатайство Airbnb о приостановке уплаты штрафа в размере 64 млн евро, наложенного испанским министерством по делам потребителей, и обязал компанию уплатить штраф, пока продолжается рассмотрение дела по существу. Об этом сообщили испанские СМИ, а сама мера стала частью более широкой кампании властей Испании по усилению контроля над рынком краткосрочной аренды.
Согласно публикации El País, штраф был наложен в декабре 2025 года и эквивалентен примерно шестикратному размеру «незаконно полученной выгоды», которую, по оценке испанских властей, Airbnb получила в результате спорной практики размещения объявлений. Судебное решение, опубликованное 23 марта, касается именно отказа в обеспечении иска, то есть не решает сам спор по существу, но лишает компанию возможности отложить платеж до окончательного вердикта.
Испанские власти обосновали санкцию тремя основными нарушениями. Речь идет о публикации объявлений о туристическом жилье без обязательного лицензионного номера, использовании ложных или некорректных регистрационных данных, а также о вводящей в заблуждение информации относительно правового статуса арендодателей. Все это в Мадриде квалифицировали как формы недобросовестной или вводящей в заблуждение рекламы.
Airbnb, в свою очередь, заявила, что решение суда носит процедурный характер и не затрагивает сути спора, а сама компания считает штраф противоречащим испанскому и европейскому праву. Компания уже обжаловала санкцию и продолжает судебную защиту.
Дело разворачивается на фоне общего ужесточения политики Испании в отношении краткосрочной аренды. По данным Reuters, летом 2025 года министерство по делам потребителей заявило, что добилось удаления 65 тыс. объявлений Airbnb, признанных нарушающими правила, а затем обнаружило еще почти 55 тыс. объявлений без обязательных лицензионных номеров. Власти связывают эту кампанию с попытками ослабить давление туристической аренды на рынок жилья и сдержать рост арендных ставок для местных жителей.
Испания в целом в последние два года ужесточает ограничения на туристическую аренду. В частности, в марте 2025 года один из высших судов страны поддержал план Барселоны полностью прекратить лицензирование краткосрочной аренды к 2028 году. Это подчеркивает, что конфликт Airbnb с регуляторами является частью более широкого разворота испанской жилищной политики в пользу ограничения краткосрочной аренды в перегретых туристических зонах.
Для рынка недвижимости и туристического сектора это означает рост регуляторных рисков для платформ краткосрочной аренды в Испании.
Для самих платформ ключевым вопросом становится уже не только масштаб бизнеса, но и способность быстро адаптироваться к новым требованиям в отношении лицензирования, прозрачности объявлений и раскрытия данных о владельцах жилья.
