Как сообщает Experts.news, жилая недвижимость и институциональная аренда стали одним из самых быстрорастущих сегментов инвестиционного рынка Центральной и Восточной Европы в первом полугодии 2026 года.
На сегмент residential/living пришлось 19% инвестиций в коммерческую недвижимость CEE-6 против всего 7% годом ранее, свидетельствуют данные Colliers.
Таким образом, его доля менее чем за год увеличилась почти втрое и приблизилась к показателям традиционных крупнейших классов недвижимости — офисов и торговых объектов.
Одним из наиболее показательных примеров стала Польша, где в первом полугодии состоялась крупнейшая сделка в истории местного рынка институционального арендного жилья PRS.
Vantage Development приобрела 18 завершенных проектов Resi4Rent за 575 млн евро. Портфель включает 5 322 квартиры в Варшаве, Кракове, Вроцлаве, Гданьске, Лодзи и Познани.
Эта сделка свидетельствует о росте интереса крупных инвесторов к жилым объектам, предназначенным не для последующей продажи отдельных квартир, а для долгосрочной профессиональной аренды целыми портфелями.
Такой формат широко распространен в Западной Европе, однако в странах Центральной и Восточной Европы институциональный рынок аренды значительно моложе и имеет больше пространства для роста.
Интерес к сегменту поддерживают урбанизация, высокая стоимость приобретения жилья, мобильность рабочей силы и рост спроса на профессионально управляемое арендное жилье в крупнейших городах региона.
По данным Colliers, при общем объеме инвестиций в CEE-6 в размере 5,8 млрд евро рынок постепенно становится более диверсифицированным, а residential/living уже вошел в число четырёх крупнейших направлений вложения капитала.
Жилищный кризис в Испании продолжает усугубляться на фоне многолетнего дефицита нового строительства, роста числа домохозяйств и рекордного увеличения численности населения, значительную часть которого составляет миграция. Структурный дефицит жилья в стране оценивается примерно в 700–750 тыс. объектов, свидетельствуют данные аналитического центра Funcas.
Нынешнюю ситуацию не следует сравнивать с жилищным пузырем 2000-х годов. Тогда в Испании строилось значительно больше жилья, а рост рынка подпитывался кредитованием. Сейчас проблема противоположная — предложение систематически отстает от спроса.
В последние годы в Испании ежегодно завершалось строительство примерно 100 тыс. новых домов при формировании около 230 тыс. новых домохозяйств. Накопленный с 2020 года разрыв приблизился к 700 тыс. объектов.
В результате растут как стоимость покупки жилья, так и арендные ставки. Особенно остро проблема ощущается в Мадриде, Барселоне, на Балеарских островах, в Валенсии и популярных прибрежных районах. При этом дефицит постепенно распространяется из крупнейших городов на их пригороды и средние города. Funcas отмечает, что арендная плата в последние годы растёт быстрее зарплат, а молодые арендаторы тратят на жильё и коммунальные услуги в среднем около 35 % бюджета.
Эксперты считают, что часть мер, принимаемых властями, способна лишь временно ограничить цены, но не устранить главную причину кризиса. Контроль арендных ставок может снизить стоимость жилья для части действующих арендаторов, но в то же время уменьшить количество квартир, которые владельцы готовы выводить на рынок. Субсидии покупателям при условии ограниченного предложения также могут привести к дополнительному росту цен.
Среди долгосрочных решений Funcas называет увеличение предложения земельных участков, ускорение получения разрешений на строительство, повышение правовой определенности для девелоперов и собственников, а также расширение фонда доступного арендного жилья. Доля социального арендного жилья в Испании составляет лишь около 2–3 % жилищного фонда, что существенно ниже среднего показателя по ЕС.
Дополнительным фактором давления на рынок становится быстрый рост населения Испании. По состоянию на 1 июля 2026 года в стране проживало рекордные 49,80 млн человек, что на 444,2 тыс. больше, чем годом ранее. При этом Национальный институт статистики Испании (INE) прямо указывает, что рост численности населения обеспечивается людьми, родившимися за рубежом, тогда как число жителей, родившихся в Испании, сокращается.
Число жителей Испании, родившихся за рубежом, к середине года достигло 10,29 млн человек, то есть превышает пятую часть населения страны. Число жителей с иностранным гражданством составило 7,44 млн, увеличившись только за второй квартал на 87,2 тыс. человек.
Крупнейшими иностранными общинами по последней полной разбивке INE являются граждане Марокко — около 969 тыс.,
Колумбии — 677 тыс., Румынии — 609 тыс., Венесуэлы — 378 тыс., Италии — 346 тыс. и Великобритании — 266 тыс. Значительными являются также общины выходцев из Перу, Китая, Украины и стран Латинской Америки.
Приток продолжается и в 2026 году. Только во втором квартале в Испанию прибыли около 34 тыс. граждан Колумбии, 23,3 тыс. венесуэльцев и 21,1 тыс. марокканцев. В первом квартале одной из крупнейших групп вновь прибывших были украинцы — около 25,7 тыс. человек.
Отдельная статистика Министерства миграции Испании показывает, что на конец июня 2026 года действующие документы на проживание имели уже 353 тыс. граждан Украины, в основном благодаря механизму временной защиты.
Рост иностранного населения нельзя считать единственной причиной жилищного кризиса, эксперты связывают его прежде всего с десятилетием недостаточного строительства. Однако миграция существенно увеличивает количество домохозяйств и спрос на аренду, особенно в крупных городах и экономически активных прибрежных регионах. При условии строительства около 100 тыс. объектов в год дополнительный прирост населения на сотни тысяч человек становится заметным фактором дальнейшего роста стоимости жилья.
Таким образом, жилищный кризис в Испании обусловлен сразу несколькими факторами: хроническим дефицитом строительства, ростом числа домохозяйств, ограниченным фондом доступной аренды, внутренней миграцией в крупные города, иностранными покупателями и туристическим сектором. Быстрое увеличение населения за счёт иммиграции усугубляет уже существующий дефицит, но не является его первопричиной.
Греция занимает первое место среди европейских стран по сезонному росту стоимости краткосрочной аренды жилья: летом средняя цена проживания на 54,9 % выше, чем в остальные месяцы года, свидетельствуют данные аналитической платформы AirDNA.
Исследование AirDNA было опубликовано 21 мая 2026 года и обновлено 29 мая. Аналитики сравнили среднюю суточную ставку краткосрочной аренды — Average Daily Rate (ADR) — в июне–августе с показателем остальных девяти месяцев года.
В Греции средняя ставка вне летнего сезона составляет 112,64 евро за ночь, тогда как в июне–августе она возрастает до 174,46 евро. Таким образом, сезонная надбавка достигает 54,9% — это самый высокий показатель среди рассмотренных европейских стран.
На втором месте — Хорватия, где летние цены выше на 37,6% — 154,28 евро против 112,09 евро в другое время года. Третье место занимает Португалия с сезонным ростом на 36,5%, до 160,06 евро против 117,27 евро.
Особенно сильно сезонность проявляется на популярных греческих островах. На Миконосе средняя стоимость краткосрочной аренды увеличивается примерно с 458 евро вне высокого сезона до 758 евро за ночь летом, или на 65,6%.
При этом среди отдельных европейских курортов наблюдаются еще более резкие колебания. Например, португальский Портиман демонстрирует сезонный рост около 71,6 %, однако в рейтинге стран в целом именно Греция занимает первое место.
Значительное повышение цен сопровождается устойчивым спросом. По оценке AirDNA, перед началом сезона количество забронированных ночей в Греции на июнь–август 2026 года было примерно на 9,3 % выше, чем годом ранее. На июль рост ранних бронирований составил 13,5 %, на август — 11,4 %.
Фактическая статистика за лето подтверждает высокий уровень цен. В июне средняя стоимость краткосрочной аренды в Греции достигла 178,8 евро за ночь, увеличившись на 12,2 % в годовом исчислении, тогда как в среднем по Европе она составляла 150,05 евро и выросла на 7,5 %. Количество доступных объектов в Греции при этом сократилось на 2,5 %, примерно до 156 тыс.
В июле средняя цена поднялась уже до 200,35 евро за ночь, что на 12,8 % выше показателя июля 2025 года. Среднеевропейская ставка составила 159,20 евро и выросла за год на 8,2 %. Доход за одну доступную ночь в Греции увеличился на 14,3 % — до 142,8 евро.
За более длительный период рост ещё более заметный. По данным AirDNA, средняя стоимость краткосрочной аренды в Греции за десять лет увеличилась примерно на 100 % — с около 100 евро в 2016 году. За последние пять лет рост составил около 38 %.
При этом утверждение о том, что Греция «обогнала всю Европу по темпам роста цен на Airbnb», следует трактовать с осторожностью. Первое место касается именно сезонного летнего прироста, то есть сравнения июня–августа с остальной частью года, а не годового роста цен. По фактической динамике июля рост в Греции составил 12,8% в годовом исчислении против 8,2% в среднем по Европе.
Полное солнечное затмение 12 августа 2026 года стало одним из крупнейших туристических событий года для Испании и Исландии, вызвав резкий рост бронирований краткосрочного жилья в городах, расположенных в зоне полной фазы.
Согласно исследованию аналитической платформы AirDNA, опубликованному 29 июля 2026 года, спрос на краткосрочную аренду в испанской Сарагосе на даты вокруг затмения вырос на 123% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В Логроньо рост составил 109%, в Бургосе — 65%, в Вальядолиде — 64%, в Леоне — 63%. В исландском Коупавогюри показатель увеличился на 48%, а в Рейкьявике — на 44%.
Полоса полного солнечного затмения пройдет через Гренландию, западную часть Исландии, север Испании и небольшой участок на северо-востоке Португалии. В большинстве других европейских стран затмение будет частичным. Испания станет одним из основных мест для наблюдения, поскольку фаза полного затмения пересечет страну с запада на восток и продолжится над Балеарскими островами.
Наибольшее влияние на стоимость аренды ожидается в Исландии. В западных и южных районах страны, попадающих в полосу полной фазы, сосредоточено около 60,6% национального предложения краткосрочной аренды.
При этом весь рынок страны насчитывает лишь около 8,3 тыс. доступных объектов. На фоне ограниченного предложения даже кратковременный приток туристов способен заметно увеличить среднюю стоимость проживания по всей стране.
AirDNA ожидает, что именно в Исландии наиболее значительно вырастет средняя суточная ставка аренды. Дополнительный спрос создают не только иностранные туристы, но и жители страны, поскольку полное солнечное затмение не наблюдалось в Исландии более полувека.
Интерес распространяется и на сопутствующие мероприятия. За неделю до затмения билеты на четырехдневный тематический фестиваль в Исландии были распроданы более чем на 90%.
В Испании в полосу полного затмения попадают около 86,3 тыс. объектов краткосрочной аренды, или 22,6% всего предложения страны, которое AirDNA оценивает примерно в 382,4 тыс. объявлений.
Таким образом, только в испанской зоне затмения доступно более чем в 16 раз больше объектов, чем на всем рынке краткосрочной аренды Исландии. Это позволяет Испании принимать значительно больше туристов и сдерживает рост цен, несмотря на высокий спрос.
Среди потенциально наиболее востребованных направлений называются Бильбао, Леон, Бургос, Сарагоса, Валенсия и Пальма-де-Майорка. Мадрид и Барселона находятся за пределами полосы полной фазы, хотя частичное затмение будет видно и там.
Испания также располагает более разветвленной сетью авиасообщений и значительно большим гостиничным и арендованным фондом. Поэтому аналитики называют её более подходящим вариантом для путешественников, которые бронируют поездку непосредственно перед событием.
Однако стоимость конкретных объектов может быстро меняться. Владельцы жилья и управляющие компании используют динамическое ценообразование, автоматически повышая ставки по мере роста спроса и сокращения количества свободных вариантов.
Для оценки возможного эффекта AirDNA использовала данные о полном солнечном затмении в Северной Америке в апреле 2024 года. Тогда заполняемость объектов краткосрочной аренды в зоне полной фазы достигла 88%, а средняя суточная стоимость проживания выросла на 18,4%. Эти показатели не являются прямым прогнозом для
Европы, но демонстрируют влияние редкого астрономического явления на локальные рынки аренды.
Официальным первоисточником данных о рынке краткосрочной аренды является исследование AirDNA от 29 июля 2026 года. Маршрут затмения подтвержден Европейским космическим агентством и NASA.
Уровень бронирования туристического жилья на побережье Испании на август 2026 года достиг 85,5%, что на 1 процентный пункт превышает показатель аналогичного периода прошлого года, сообщается в исследовании платформы Rentalia, опубликованном 29 июля. Исследование основано на анализе календарей доступности апартаментов и домов для отдыха, расположенных не далее чем в 15 км от испанских пляжей. В августе 2025 года доля забронированных объектов составляла 84,5%.
Самая высокая заполняемость зафиксирована на Майорке, где на последний месяц лета забронировано 99% туристического жилья. Далее следуют побережье Астурии с показателем 95,6%, Менорка — 94,6%, Лансароте — 93,5% и провинция Аликанте — 92,2%.
В Мурсии уровень бронирования достиг 89,1%, в Кантабрии — 88,3%, в Кадисе — 87,5%, на Коста-дель-Соль в провинции Малага — 86,8%, в Альмерии — 86,5%. На Фуэртевентуре показатель соответствует среднему по стране и составляет 85,5%, на Коста-Брава — 85%.
Больше всего свободных вариантов для бронирования в последнюю минуту остается на побережье провинции Уэльва, где занято 44,7% объектов. Относительно невысокий уровень заполняемости также зафиксирован на Тенерифе — 72,4%, в провинции Валенсия — 72,6%, на Коста-Дорада в Таррагоне — 76,7% и на побережье Барселоны — 77,9%.
Директор Rentalia Альмудена Уча связывает рост спроса на северные регионы Испании с сильной летней жарой. Загруженность туристического жилья в Астурии выросла за год на 4,7 процентных пункта, в Кантабрии — на 4 пункта, поскольку туристы всё чаще выбирают более прохладные направления. Среди объектов с кондиционером на август забронировано 86,7%, с бассейном — 85%. Уровень бронирования загородных домов во внутренних регионах Испании оказался еще выше и достиг 87,6%.
Источник данных: исследование Rentalia, платформы туристической аренды Idealista
Европейская комиссия разрабатывает новый законодательный механизм, который позволит национальным, региональным и муниципальным органам власти ограничивать краткосрочную аренду жилья в районах, где наблюдается особенно сильный рост цен и нехватка квартир для постоянных жителей.
Инициатива станет частью будущего европейского Закона о доступном жилье — Affordable Housing Act, который Еврокомиссия планирует представить в 2026 году. Документ должен помочь властям определять территории, испытывающие жилищное давление, на основе общедоступных статистических данных и принимать меры, соответствующие масштабу проблемы.
Речь не идет о едином запрете Airbnb, Booking.com или других сервисов во всем Евросоюзе. Еврокомиссия намерена создать правовую основу, в рамках которой города и регионы смогут самостоятельно регулировать краткосрочную аренду, не нарушая норм единого европейского рынка.
В частности, муниципалитеты должны получить большую юридическую определенность при введении ограничений в районах, где туристическая аренда сокращает предложение жилья для местных жителей. Возможные меры будут определяться с учетом местной ситуации, интересов туристического сектора и принципа пропорциональности.
В ходе консультаций представители городов и регионов призвали Еврокомиссию сформировать перечень инструментов, совместимых с законодательством ЕС. Они также подчеркнули необходимость учитывать различия между крупными туристическими центрами, небольшими городами и сельскими районами.
Подготовка Акта о доступном жилье проходит параллельно с внедрением ранее утвержденных правил ЕС по сбору информации о краткосрочной аренде. С 20 мая 2026 года вступает в силу регламент ЕС № 2024/1028. Он предусматривает создание цифровых систем регистрации арендодателей и обмен данными между платформами и государственными органами.
В странах, вводящих соответствующую регистрацию, владелец должен получить уникальный номер объекта и указывать его в объявлении. Онлайн-платформы обязаны отображать и проверять такие номера, проводить выборочные проверки и удалять объявления по требованию властей, если они не соответствуют установленным правилам.
Платформы также должны ежемесячно передавать сведения о количестве гостей и забронированных ночей через единый национальный цифровой шлюз. Это позволит муниципалитетам оценивать реальный масштаб туристической аренды и принимать решения на основе данных.
Однако действующий регламент регулирует прежде всего регистрацию и обмен информацией. Сам по себе он не устанавливает общеевропейских ограничений на количество сдаваемых в аренду квартир или разрешенное количество ночей.
По данным Еврокомиссии, краткосрочная аренда уже составляет около четверти всего предложения туристического жилья в ЕС.
В 2025 году через Airbnb, Booking.com, Expedia и другие крупные онлайн-платформы было забронировано 951,6 млн гостевых ночей. По сравнению с 2024 годом этот показатель вырос на 11,4%.
Еврокомиссия признает, что этот рынок приносит доход владельцам недвижимости, расширяет выбор туристов и поддерживает местный бизнес. Вместе с тем высокая концентрация краткосрочной аренды в исторических центрах и популярных курортах может сокращать предложение квартир для постоянного проживания и способствовать росту цен.
Согласно материалам европейского Плана доступного жилья, количество бронирований краткосрочной аренды через крупнейшие платформы в 2018–2024 годах выросло более чем на 90%. Профессиональные операторы обеспечивают более 45% предложений, хотя составляют меньшинство среди владельцев.
После принятия нового законодательства правила будут зависеть не только от страны, но и от ситуации в конкретном городе или районе. В туристических центрах с дефицитом жилья местные власти потенциально смогут вводить более строгие требования к регистрации, лицензированию и срокам аренды. В регионах, где туристического жилья недостаточно и краткосрочная аренда поддерживает местную экономику, ограничений может быть значительно меньше.
AIRBNB, ES, АРЕНДА, НЕДВИЖИМОСТЬ, ТУРИЗМ
