Обзор системы налогообложения недвижимости в Польше для иностранных граждан и релокантов
Интерес к польской недвижимости со стороны иностранцев, включая украинских релокантов, продолжает расти. При этом важно учитывать налоговую нагрузку, связанную как с покупкой, так и с владением и продажей жилья. В этом материале рассмотрим ключевые налоги, связанные с недвижимостью в Польше, а также актуальные ставки и особенности для физических лиц.
— Налог при покупке недвижимости: налог на гражданско-правовые сделки (PCC)
При покупке вторичной недвижимости (у частного лица) покупатель обязан уплатить PCC в размере 2% от стоимости объекта.
Пример: квартира за €100 000 — налог составит €2 000.
Если объект приобретается на первичном рынке (у застройщика), PCC не уплачивается, однако взимается НДС (обычно 8% или 23% в зависимости от типа жилья и площади).
До 150 м² для квартиры или 300 м² для дома — 8% НДС
Свыше этих лимитов — 23% НДС на часть, превышающую
Покупка сопровождается нотариальными расходами: оформление сделки, внесение в земельный реестр, регистрационные сборы. Средняя сумма дополнительных расходов – около 2–4% от стоимости.
— Налог на недвижимость (Podatek od nieruchomości)
Это ежегодный местный налог, который платит каждый владелец. Он определяется на уровне гмины (муниципалитета) и зависит от площади недвижимости.
Максимальные ставки в 2025 году (устанавливаются ежегодно Министерством финансов Польши):
Квартиры и дома: до 1,15 злотых за м² (≈ €0,27)
Земельные участки под жилье: до 0,70 злотых за м² (≈ €0,16)
Пример: квартира площадью 60 м² в Варшаве → налог ~ €16 в год.
Важно: в небольших городах ставка ниже, в столице — ближе к максимальной.
— Налог на доход от аренды
Если недвижимость сдается в аренду, доход подлежит налогообложению. Физические лица могут выбрать одну из схем:
Рыночная ставка (общая шкала НДФЛ): 12% до 120 000 злотых дохода в год и 32% на превышение (2025 г.)
Фиксированная ставка (ryczałt): 8,5% при доходе до 100 000 злотых и 12% на превышение
Режим ryczałt популярен среди мелких арендодателей, особенно для краткосрочной аренды.
— Налог на прирост капитала (при продаже)
При продаже недвижимости ранее, чем через 5 лет с момента ее приобретения, возникает обязанность уплатить 19% налога на прирост капитала от прибыли.
Исключения:
Налог не уплачивается, если продавец владел жильем 5 и более лет.
Освобождение также доступно, если вся сумма будет направлена на покупку нового жилья или строительство в течение 3 лет.
— Прочие расходы и сборы
Содержание недвижимости: коммунальные платежи, взносы на ремонт и управление (особенно в ЖК)
Сбор за вывоз мусора: устанавливается муниципалитетом, зависит от количества жильцов
Плата за услуги управляющей компании: от 2 до 4 злотых/м² в месяц (0,5–1 €/м²)
Польская система налогообложения недвижимости — умеренная и относительно прозрачная. Особое внимание следует уделить налогу PCC при покупке и обязательствам по уплате налога на прирост капитала при продаже. Для иностранных инвесторов и релокантов важно заранее учитывать совокупную налоговую нагрузку при планировании покупки или аренды.
relocation.com.ua рекомендует проконсультироваться с польским налоговым консультантом или адвокатом перед сделкой, чтобы избежать неожиданных расходов и оптимизировать налоговые последствия.
Бизнесмен Вячеслав Мишалов, который имеет значительные активы в нескольких секторах, в основном сосредоточенных в Днепровском регионе, воздерживается от инвестиций в украинскую недвижимость до переоценки ценностей на этом рынке, заявил он в интервью агентству «Интерфакс-Украина».
«Я не фанатею от строительства или строительного бизнеса, потому что в Украине нет такой цены на недвижимость, чтобы это был хороший бизнес. Соответственно, или надо строить плохо, или надо продавать дорого. Мне такой формат не нравится», — сказал он.
Мишалов добавил, что у тех редких застройщиков, которые пытаются строить качественно и продавать дорого, он не видит большого успеха.
«Новых строительств нет и в ближайшее время, на мой взгляд, не будет. Если в Киеве еще что-то шевелится, то в Днепре я наблюдаю, как несколько застройщиков только достраивают и выполняют свои обязательства. С таким уровнем себестоимости мне, как инвестору, это неинтересно», — отметил бизнесмен.
По его оценке, был какой-то всплеск на западе Украины, но очень краткосрочный: кто успел оттуда выйти с деньгами, тому повезло, а остальные там останутся с большими минусами.
«Я живу в Днепре, который получает и получал за всю войну много попаданий, но не имею ни малейшего желания ехать покупать недвижимость на западе Украины. По многим причинам. Я считаю, что сегодня она переоценена. А в момент, как только появится какой-то горизонт стабильности, она превратится в черепки. Так что это не актив, а какая-то психопатия», — считает Мишалов.
По его словам, наверное, есть смысл инвестировать деньги в какую-то недвижимость на западе Украины, если есть планы переезда туда. «Но качественной недвижимости там нет и не планируется, потому что все бежали за хайпом, за скоростью — быстрее собрать деньги с потенциальных клиентов. Это не качественное строительство», — добавил он.
Инвестор отметил, что когда выбирал, где купить квартиру в Днепре и Киеве, было буквально несколько домов, качественно спроектированных и построенных.
«В секторе недвижимости должна произойти большая переоценка ценностей. Должны начать строить в соответствии с существующими строительными нормами», — подчеркнул Мишалов.
В то же время он сообщил, что имеет проект реставрации фасада исторического здания в центре Киева, на который хочет потратить «десятки миллионов гривен». По словам бизнесмена, он был «в состоянии хорошего аффекта» после общения с первым заместителем главы ГАСИ Ириной Гиоане, которая по собственной инициативе приветствовала такую активность компании.
«Нам дали разрешение на реставрацию. Постараемся до глубокой осени успеть все закончить красиво — восстановить так, как было запроектировано 100 лет назад», — сказал Мишалов.
Он добавил, что компания пыталась получить это разрешение полтора года, хотя в стране и так мал спрос на реставраторов, которых осталось две команды: по одной в Киеве и Одессе.
Он также уточнил, что его бизнесы функционируют отдельно от бизнесов его отца Дмитрия Мишалова — также известного днепровского бизнесмена и застройщика (группа «Мастер»).
Как сообщил бизнесмен в интервью, все его активы уже достаточно качественно структурированы, а управление осуществляется через АО «Закрытый недиверсифицированный венчурный корпоративный инвестиционный фонд «Фортресс».
Среди инвестиций Мишалова — финансовая компания «Е Гроши», провайдер «Фрегат», сеть Lotus из 4 АЗС в Днепре и Новомосковске и торговец нефтепродуктами «Лотус Ойл Трейдинг», IT-направление и новостной портал «Информатор».
Фонд, в свою очередь, управляется компанией по управлению активами ООО «КУА «МПСС» из Днепра, владельцами которой являются Сергей Шишкин — 50%, Игорь Суходольский — 41% и Ольга Мухина — 9%.
«Собственной компании по управлению активами у меня нет, управляю всем максимально через фонд. На мой взгляд, сегодня это один из лучших инструментов владения и управления, в том числе финансовыми потоками», — подчеркнул Мишалов.
Источник: https://interfax.com.ua/
Цены на квартиры в Одессе показали наибольший рост на первичном рынке жилья Украины в первом полугодии 2025 года — до $1130/кв. м, что на 19% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, сообщил портал недвижимости «ЛУН».
Согласно аналитическим данным «ЛУН», в пятерку городов, где цены на новостройки выросли больше всего в январе-марте 2025 года, вошли также Николаев (+8%, до $700/кв. м), Тернополь (+7%, до $740/кв. м), Чернигов (+7%, до $750/кв. м) и Луцк (+7%, до $930/кв. м).
На начало июля самым дорогим городом по цене квадратного метра остается Львов ($1370/кв. м), где цена в июне-2025 года выросла в среднем на 2% по сравнению с июнем-2024 года и на 5% с начала года. Во Львовской области цены выросли на 10% и 6% соответственно, до $890/кв. м.
Квартиры в новостройках Киева подорожали на 3% по сравнению с июнем-2024 и на 2% с начала года и достигли $1290/кв. м. В Киевской области цены выросли на 8% с начала года, до $820/кв. м.
Ивано-Франковск показал рост на 10% в июне-2025 по сравнению с июнем-2024 и 3% за полгода, достигнув $850/кв. м. При этом в Ивано-Франковской области квартиры в новостройках подорожали здесь на 19%, за полгода – на 9%, до $880/кв. м.
«ЛУН» отмечает, что в Днепре цены на новостройки почти не изменились год к году: „плюс“ 1% в июне-2025 по сравнению с июнем-2024, но «минус» 1% к январю-2025 – до $1070/кв. м. Аналогичная ситуация сложилась в Харькове: «минус» 5% к июню-2024 и «плюс» 5% к январю-2025 – $660/кв.
Фиксированный налог на недвижимость показывает большую эффективность для развития громад, чем паевой взнос, который был отменен законом №132-IX для проектов, строительство по которым начато после 1 января 2021 года, сообщила агентству «Интерфакс-Украина» глава парламентского комитета по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства Елена Шуляк.
Шуляк, одна из авторов закона №132-IX, подчеркнула, что громады уже на этапе отмены паевых взносов имели компенсаторную альтернативу, а именно фиксированный налог на недвижимость. Этот инструмент имеет значительно более высокий потенциал для решения инфраструктурных задач, его легче администрировать, и имеет значительно меньше коррупционных рисков, чем паевой взнос.
«Фактически доля долевого участия в доходах местных бюджетов была очень малой — около 1%. На строительство новых детских садов, школ и другой инфраструктуры эти средства не использовались, а их целевое назначение не контролировалось. Итак, у нас есть налог на недвижимость. Не скажу, что это универсальный компенсатор, но сейчас мы видим, что по цифрам он уже превышает в разы», — сообщила Шуляк.
По ее данным, в 2020 году по этому налогу местные бюджеты получили 5,7 млрд, в 2021-м — 7,8 млрд грн, в 2022-м — 7,1 млрд грн даже несмотря на войну, 2023 год — 9,1 млрд грн, 2024 год — 10,7 млрд грн, 2025 год (по состоянию на сейчас) — 4,3 млрд грн.
«По паевым взносам мы видим следующие цифры: в 2020 году поступления средств паевого участия составили 1,4 млрд грн, в 2021-м — 572 млн грн, в 2022-м — 134 млн грн, 2023 — снова 134 млн грн, в 2024-м — 199 млн грн, в текущем году (по состоянию на сейчас) — 159 млн грн», — приводит данные для сравнения глава комитета.
Шуляк отметила, что долевое участие как инструмент давно было неэффективным, и именно поэтому его отменили на уровне закона. Однако, по ее словам, это не означает, что общины не имеют права защищать свои интересы в суде, когда речь идет о случаях, подпадающих под действие старого законодательства.
«Действительно, отдельные общины, в частности Киев, остаются активными в юридических спорах относительно долевого участия. Речь идет о ситуациях, когда объекты получили разрешения до 2020 года, но были завершены позже. В таких случаях правовым основанием для исков чаще всего служит ст.1212 Гражданского кодекса Украины — о безосновательно сохраненном имуществе. Что касается других общин, то у нас пока нет централизованной статистики по количеству исков», — сообщила она.
При этом, по ее мнению, если договор относительно уплаты паевого участия не был заключен до момента действия закона о его отмене, то такие начисления являются безосновательными.
Говоря о проектах, где за это время сменились участники, Шуляк отметила, что если новый заказчик строительства осуществляет строительство в соответствии с разрешением на выполнение строительных работ, выданного предыдущему заказчику до 1 января 2021 года, то основания для неуплаты им паевого участия нет. Но если разрешение на выполнение строительных работ он получил позже этой даты, то долевое участие не уплачивается.
«Если заказчик строительства реализует совершенно новый проект — по функционалу и т.д., — то в этом случае целесообразнее прекратить действие предыдущего разрешения и получить новое. Таким образом, новое разрешение будет получено после 1 января 2021 года, и заказчик строительства не будет иметь никаких обязательств по уплате паевого участия», — рекомендует Шуляк.
Черногория — одна из самых доступных стран Европы по стоимости недвижимости и одна из самых простых в юридическом оформлении покупки для иностранцев. В последние годы она стала особенно популярной среди граждан стран СНГ и ЕС благодаря мягкому климату, морю, перспективам роста цен и лояльной налоговой политике. Однако при покупке квартиры или дома важно понимать, с какими налогами и сборами придется столкнуться.
Основные налоги при покупке недвижимости в Черногории
Ставка: 3% от рыночной стоимости объекта, определенной налоговой службой (не всегда совпадает с ценой в договоре).
Налог уплачивается единовременно, в течение 15 дней после заключения сделки и подачи документов в налоговую инспекцию.
Ставка: 21%, уже включена в цену по договору.
В этом случае налог на передачу собственности (3%) не взимается.
Налог на владение недвижимостью
Ставка устанавливается муниципалитетами и обычно составляет от 0,1% до 1% от кадастровой стоимости (зависит от местоположения, типа и состояния недвижимости).
Например:
Квартира в Будве или Которе — около 0,25–0,5%
Объекты на побережье и в туристических зонах облагаются налогом по более высокой ставке
Налог уплачивается раз в год, обычно до конца марта.
Важно: за просрочку начисляется пеня.
Дополнительные расходы
Аренда недвижимости: налоги для владельца
Если недвижимость сдается в аренду, владелец обязан:
Получить разрешение на краткосрочную аренду в муниципалитете.
Вести учет гостей и платить налог:
Фиксированный налог на доход от аренды — 9%.
Плюс туристический сбор с каждого гостя — около €1 за ночь.
С 2024 года активно проверяется соблюдение этих требований (внедрение электронных систем учета).
Пример
Квартира в Будве за €150 000, купленная у частного лица:
Налог на передачу собственности: 3% = €4 500
Годовой налог на недвижимость (0,4%): €600
Нотариус + регистрационные сборы: ~€1 000
В случае аренды: налог на доход — 9% от прибыли
Черногория предлагает относительно простую и предсказуемую налоговую систему в сфере недвижимости. Единовременный налог при покупке — 3% или 21% (в новостройке), ежегодный налог — низкий. Аренда облагается умеренным налогом, но требует соблюдения формальностей.
Источник: http://relocation.com.ua/property-taxes-in-montenegro-what-buyers-need-to-know/
Нидерланды — одна из самых стабильных и привлекательных стран Европы для инвестиций в недвижимость. Прозрачное законодательство, развитый рынок, высокий спрос на аренду делают эту страну интересной как для частных владельцев, так и для инвесторов. Однако прежде чем приобрести квартиру или дом, важно понять, с какими налогами придётся столкнуться — как при покупке, так и при дальнейшем владении.
Основные налоги при покупке недвижимости в Нидерландах
1. Налог на передачу права собственности (Overdrachtsbelasting)
Это основной разовый налог при покупке недвижимости на вторичном рынке.
Стандартная ставка: 10,4% от покупной цены (действует с 1 января 2023 года).
Для жилья, покупаемого для собственного проживания: ставка 2%.
Для покупателей в возрасте до 35 лет (впервые приобретающих жильё стоимостью до €510 000): ставка может быть 0% (освобождение при выполнении всех условий).
Обратите внимание: если вы покупаете недвижимость для сдачи в аренду, даже как физлицо, применяется ставка 10,4%.
2. НДС (BTW)
НДС применяется только при покупке новой недвижимости у застройщика.
Ставка: 21% от стоимости объекта.
В случае покупки с НДС, налог на передачу права собственности (Overdrachtsbelasting) не взимается.
Ежегодные налоги на недвижимость
1. Муниципальный налог на имущество (Onroerendezaakbelasting, OZB)
Этот налог платят все владельцы недвижимости (как физические, так и юридические лица).
Расчёт идёт от оценочной стоимости объекта (WOZ-waarde), которую ежегодно определяет муниципалитет.
Ставка колеблется в зависимости от города, обычно от 0,035% до 0,12%.
Например, если WOZ-стоимость дома — €400 000, налог может составить от €140 до €480 в год.
2. Waterschapsbelasting — налог на управление водными ресурсами
Нидерланды — страна с активной водной инфраструктурой, поэтому существует специальный налог:
Его платят все владельцы недвижимости.
Сумма зависит от региона и типа недвижимости, но обычно составляет от €100 до €400 в год.
3. Местные сборы: мусор, канализация и т.д.
Владелец недвижимости также платит ряд местных сборов, которые варьируются по муниципалитетам:
Утилизация отходов (afvalstoffenheffing)
Канализационный сбор (rioolheffing)
Плата за общественные услуги
В совокупности они могут составлять €300–€700 в год.
Налоги при сдаче недвижимости в аренду
В Нидерландах арендный доход облагается в зависимости от налогового «корзины» (box):
В большинстве случаев, если вы не профессиональный арендодатель, недвижимость попадает в Box 3 (налог на капитал).
Доход не облагается напрямую, но облагается состояние активов (в том числе рыночная стоимость недвижимости).
Эффективная ставка — от 1,2% до 1,71% от чистой стоимости активов (после вычета долгов).
Пример
Покупка квартиры в Амстердаме за €450 000 для собственного проживания:
Налог на передачу собственности (2%): €9 000
Муниципальный налог (примерно 0,1% от WOZ): около €450 в год
Сборы за мусор и канализацию: €500 в год
Waterschapsbelasting: €200 в год
Итого ежегодные налоги и сборы: около €1 150
Покупка недвижимости в Нидерландах требует хорошего понимания налоговой системы. Основной разовый налог — 2% или 10,4%, в зависимости от цели покупки. Далее следуют ежегодные местные и водные сборы, а также налогообложение в случае аренды. Для грамотной оценки инвестиции важно учитывать не только цену покупки, но и долговременные фискальные обязательства. В случае сомнений желательно обратиться к местному налоговому консультанту или нотариусу.
