Инвестиционная компания S1 REIT поддерживает принятие и внедрение законопроекта о налогообложении доходов, полученных через цифровые платформы, как инструмент детенизации рынка аренды недвижимости, сообщили агентству «Интерфакс-Украина» в пресс-службе компании.
Финансовый директор S1 REIT Вадим Павлушин напомнил, что паевые инвестиционные фонды недвижимости, работающие по модели REIT, действуют в рамках полной налоговой прозрачности.
«Мы уплачиваем все предусмотренные законодательством налоги за наших инвесторов. В частности, дивидендный доход облагается налогом по ставке 9% (НДФЛ) и 5% (военный сбор). Для нас это норма, которой мы добросовестно и неукоснительно придерживаемся. Однако, будем откровенны: большая часть рынка аренды до сих пор находится в «тени». Это создает неравные конкурентные условия. Убедить людей «играть по правилам», когда существуют лазейки для уклонения, довольно сложно. Не в последнюю очередь эти пробелы обусловлены слабым регулированием и недостатком контроля. Если новый законопроект создаст условия, при которых уклоняться от уплаты налогов станет сложнее, это будет положительным сигналом для всего рынка», – прокомментировал он.
Он подчеркнул, что от урегулирования отрасли выиграет не только государство, но и инвесторы, и владельцы недвижимости, которые будут верифицировать свои доходы.
«Они смогут свободно распоряжаться средствами и не бояться проверок, ведь будут иметь официальное подтверждение источников доходов. Это устоявшаяся практика в странах ЕС, и Украина наконец-то не будет исключением», – отметил Павлушин.
Как сообщалось, 8 апреля Верховная Рада приняла в первом чтении за основу с условием доработки законопроект №15111-д об автоматическом обмене информацией о доходах на цифровых платформах, который является структурным ориентиром новой программы финансирования с Международным валютным фондом (МВФ), которую Украина должна была выполнить в марте.
Первоначальная версия законопроекта (№15111), представленная Кабинетом министров, предусматривала доходы от услуг по сдаче в аренду недвижимого имущества и транспортных средств; личных услуг и продажи товаров, полученные физическим лицом через цифровые платформы на сумму до 834 размеров минимальной заработной платы (примерно 7,2 млн грн по состоянию на 2026 год), а также введение налогового лимита от 2 тыс. евро в год. Обязанности налогового агента будут возлагаться на операторов цифровых платформ.
Законопроект №15111-д является доработанной версией комитета Верховной Рады по вопросам финансов, налоговой и таможенной политики первоначального правительственного документа. В отличие от первой редакции, из окончательного текста исключен ряд норм, которые бизнес и профильные эксперты считали чрезмерными.
Ключевым изменением в документе №15111-д стало введение льготного налогового режима для самозанятых лиц. Он предусматривает, что вместо общей ставки в 19,5% (18% НДФЛ и 1,5% военного сбора) для доходов, полученных через цифровые платформы, будет применяться ставка 5%. На период действия этого спецрежима такие доходы также освобождаются от уплаты военного сбора. Эта модель распространяется на лиц, годовой доход которых не превышает лимит, установленный для второй группы плательщиков единого налога.
Доработанный проект документа также уточнил процедуру регистрации: пользователям онлайн-сервисов не нужно будет регистрироваться как ФЛП – статус самозанятого лица будет предоставляться автоматически после регистрации на платформе и предоставления согласия на передачу информации в налоговую службу.
S1 REIT — инвестиционная компания, специализирующаяся на инвестициях в профессионально управляемую доходную недвижимость. Компания работает по модели Real Estate Investment Trust (REIT), предоставляя инвесторам возможность участвовать во владении и получении дохода от доходных объектов без прямого управления активами.
В настоящее время в портфеле S1 REIT два фонда – S1 ВДНГ и S1 Obolon. Активами фондов являются квартиры в доходных домах от девелопера Standard One.
Апарт-отели — это формат инвестиционной недвижимости, который уже сформировался как отдельное направление и стабильно привлекает внимание инвесторов в Украине. Он сочетает в себе владение недвижимостью, пассивный доход и профессиональное управление отелем. Почему инвестиции в гостиничную недвижимость остаются актуальными — рассмотрим на примере современных курортных проектов.
В последние годы рынок инвестиционной недвижимости постепенно трансформируется. Традиционная модель инвестирования в квартиры для долгосрочной аренды уступает место новым форматам.
Инвесторы все чаще ищут управляемые активы, способные генерировать пассивный доход от недвижимости без необходимости самостоятельно заниматься арендой, обслуживанием или операционными процессами.
Именно поэтому инвестиции в апарт-отели и гостиничную недвижимость становятся одним из самых динамичных сегментов рынка. В туристических регионах такие объекты демонстрируют стабильный спрос и потенциал долгосрочной капитализации стоимости актива.
По данным управляющих компаний, средняя загрузка отелей в профессионально управляемых портфелях составляет около 55–65%, а наиболее успешные объекты достигают 70–85% occupancy. Именно такие показатели делают гостиничную недвижимость привлекательной для долгосрочных инвестиций.
«По данным ЛУН, рынок доходной недвижимости стабильно растет — и это не случайно. Этот сегмент привлекает инвестора тем, что сочетает понятность классического квадратного метра с преимуществами готового инвестиционного продукта. Это физический актив, пассивный доход без операционных хлопот, прозрачная экономика и привязка дохода к валюте. «Если проект хорошо просчитан, имеет интересную концепцию, а управление им профессиональное, доходность здесь может быть выше, чем у классической арендной недвижимости», — объясняет Виталий Мажара, CEO и управляющий партнер девелоперской компании GREENWOOD Development.
Апарт-отель — это формат гостиничной недвижимости, в котором инвестор покупает отдельный юнит — апартаменты, виллу или коттедж в составе гостиничного комплекса.
В отличие от классической арендной модели, владелец не занимается операционной деятельностью. Управление объектом берет на себя управляющая компания, которая отвечает за:
Доход инвестора формируется за счет гостиничной деятельности — доходов от проживания гостей, инфраструктуры и сервисов комплекса.
Таким образом недвижимость превращается в инвестиционный актив, который работает как бизнес и приносит пассивный доход.
Современная индустрия гостеприимства меняется вместе с поведением туристов. Сегодня гости все чаще выбирают отели не только по местоположению или уровню сервиса. Важную роль играют опыт, атмосфера и эмоции, которые получает гость во время отдыха.
Именно поэтому концептуальные курортные отели демонстрируют более высокую лояльность гостей, более сильный бренд и стабильную загрузку.
«Сегодня инвесторы все чаще обращают внимание именно на концептуальные гостиничные проекты. Важную роль играет не только локация или архитектура, но и идея, которая формирует уникальный опыт для гостей. Именно такие отели демонстрируют стабильный спрос и долгосрочную инвестиционную ценность», — отмечают в ведущей управляющей компании Maestro Hotel Management.
По оценкам участников рынка, именно концептуальные курортные отели сегодня формируют новую волну инвестиций в туристическую недвижимость, поскольку сочетают эмоциональный опыт для гостей со стабильной экономикой гостиничного бизнеса.
Одним из примеров нового поколения курортных проектов является отель впечатлений «ВИРШИ» в Карпатах.
Концепция проекта основана на идее экономики впечатлений, где ключевым продуктом становятся не квадратные метры, а эмоциональный опыт гостей.
Гость в таком формате становится автором своего отдыха — выбирает сценарий пребывания из десятков возможных вариантов: от активного отдыха до уединения или восстановления сил.
Сервисная модель отеля строится на двух подходах:
Service by Scenario — персонализированные пакеты впечатлений, которые адаптируются к стилю путешествия гостя.
Moments of Magic — специально продуманные моменты сервиса, создающие неожиданные приятные впечатления во время пребывания в отеле.
Отель впечатлений «ВИРШИ» с самого начала разрабатывается как инвестиционный продукт, где каждое решение влияет на будущую экономику объекта.
Выбор локации, формат инфраструктуры, сервисная модель, управленческая команда и концепция — это не отдельные элементы, а система, которая определяет будущую загрузку отеля и его прибыльность.
Именно поэтому проект сочетает эмоциональный опыт для гостя с четкой инвестиционной логикой, где продукт формируется с учетом спроса, сценариев отдыха и долгосрочной эффективности.
Подробнее о концепции проекта можно узнать на сайте отеля впечатлений ВИРШИ.
В сочетании с ростом внутреннего туризма и развитием курортной инфраструктуры этот формат постепенно формирует новый сегмент рынка — доходную инвестиционную недвижимость.
Именно поэтому все больше инвесторов обращают внимание на концептуальные курортные проекты, где сочетаются сильная идея, профессиональное управление и стабильная экономика отеля. Одним из примеров такого подхода на рынке является отель впечатлений «ВИРШИ» рядом с Буковелем, который развивается в формате экономики впечатлений и предлагает инвесторам новую модель взаимодействия с гостиничной недвижимостью.
Как сообщает Сербский Экономист, рынок недвижимости Сербии продолжил рост до конца 2025 года: в четвертом квартале общий объем сделок достиг 2,4 млрд евро, что стало самым высоким квартальным показателем с момента создания Реестра цен на недвижимость. Об этом сообщил Республиканский геодезический завод Сербии (RGZ).
По данным RGZ, в октябре-декабре 2025 года стоимость рынка выросла на 9% в годовом выражении, а количество договоров купли-продажи увеличилось на 6,9%, до 37 386. На квартиры пришлось 1,4 млрд евро, или 61% общей стоимости всех сделок.
В региональном разрезе количество сделок в четвертом квартале выросло в Белграде на 10,9% и в Крагуевце на 5,8%, тогда как в Нише было зафиксировано снижение на 6,5%, а в Нови-Саде — на 8,7%. Только на покупку квартир в Белграде за этот период было потрачено 768,5 млн евро.
Самая дорогая квартира квартала была продана в муниципалитете Савски-Венац за 1,4 млн евро при площади 90 кв. м, а максимальная цена квадратного метра в той же общине достигла 15 298 евро. Самый дорогой дом также был продан в Савски-Венаце за 1 млн евро, а парковочное место — за 60 тыс. евро.
Ранее RGZ сообщал, что уже в первом квартале 2025 года рынок демонстрировал рост стоимости на 9,3% при снижении количества сделок на 2,4%, что указывало на дальнейшее подорожание активов. До конца года эта тенденция сохранилась, но рынок одновременно вернулся и к росту по количеству операций.
На рост рынка в своем обзоре также обратила внимание владелица агентства недвижимости VIDOVSTAN Вера Егорова-Толстая. В целом данные RGZ показывают, что даже при локальных колебаниях в отдельных городах рынок недвижимости Сербии до конца 2025 года оставался одним из самых устойчивых сегментов экономики страны.
https://t.me/relocationrs/2490
Рынки недвижимости Вьетнама, Таиланда, Камбоджи и Бали в 2026 году находятся в разных фазах цикла, но их объединяет один фактор — заметная роль иностранного спроса. При этом степень зависимости от зарубежных покупателей, структура предложения и ценовые уровни между этими направлениями существенно различаются.
Наиболее сбалансированным среди этих рынков сейчас выглядит Вьетнам. Здесь восстановление опирается прежде всего на внутренний спрос, а иностранцы играют важную, но не доминирующую роль. В Ханое средняя цена новых квартир уже достигла около $3 800 за кв. м, тогда как в прибрежном Дананге первичный рынок находится на уровне $2 200–2 300 за кв. м. Иностранцы могут покупать жилье только в разрешенных коммерческих проектах, не могут напрямую владеть землей, а их доля ограничена квотами, в частности до 30% квартир в одном кондоминиуме.
Именно поэтому Вьетнам остается в основном рынком для местных покупателей, а внешний спрос концентрируется в премиальном сегменте и в крупнейших городах. Среди ключевых иностранных групп на рынке обычно называют граждан Южной Кореи, Китая, Сингапура, Японии и часть зарубежных вьетнамцев. Россияне присутствуют главным образом в курортных локациях, прежде всего в Нячанге, а украинцы также встречаются среди арендаторов и отдельных покупателей, но их доля в общедоступной статистике не раскрывается и остается нишевой.
Таиланд, напротив, гораздо сильнее зависит от внешнего спроса, особенно в сегменте кондоминиумов. По данным REIC, в 2025 году иностранцы оформили 14 899 сделок с кондоминиумами, что на 2,2% больше, чем годом ранее. На них пришлось 14,7% всех переходов права собственности по количеству и 25% по стоимости. Китайцы сохранили первое место среди иностранных покупателей, Мьянма вышла на второе, а Россия осталась в числе крупнейших групп.
По ценам Таиланд заметно дороже Вьетнама, особенно в столице и на ведущих курортах. В Бангкоке средняя цена кондоминиумов в начале 2026 года оценивалась примерно в $4 200–4 300 за кв. м, а в центральных районах уровень был еще выше. На Пхукете медианная цена кондоминиумов по состоянию на 2025 год составляла около 144 тыс. батов за кв. м, что соответствует примерно $4 000 за кв. м по текущему курсу. Закон позволяет иностранцам владеть квартирами в кондоминиумах, но не землей, при этом иностранная квота в проекте ограничена 49% площади.
В случае Таиланда роль иностранцев уже напрямую влияет на рыночную динамику в Бангкоке, Паттайе и особенно на Пхукете. Россияне остаются одной из самых заметных групп покупателей в курортных регионах, а украинцы, хотя и не входят в официальный топ-10, по оценкам рынка относятся к числу наиболее активных покупателей второго эшелона и присутствуют прежде всего в курортной недвижимости.
Камбоджа выглядит более рискованным, но и более зависимым от внешнего капитала рынком. После перегрева и последующего спада рынок в Пномпене и Сиануквиле восстанавливается медленнее, чем в Таиланде или Вьетнаме. В Пномпене цены на кондоминиумы в деловом центре составляют около $2 746 за кв. м, а рынок в целом остается под давлением из-за высокой базы предложения и более медленного поглощения.
Камбоджийский рынок исторически был сильно связан с китайским капиталом, особенно в Сиануквиле, и эта зависимость сохраняется. Иностранцы могут покупать квартиры, но не землю, что делает кондоминиумы основным инструментом для зарубежных инвесторов. При этом в открытом доступе практически нет полноценной свежей официальной разбивки по национальностям покупателей жилья. По рыночным обзорам, крупнейшими иностранными группами остаются китайцы, а также инвесторы из Южной Кореи, Сингапура и Малайзии. Присутствие россиян и украинцев на этом рынке остается ограниченным и не оказывает заметного влияния на общую структуру спроса.
Бали занимает особое место в этой четверке, поскольку речь идет не об отдельной стране, а о наиболее интернационализированном курортном рынке Индонезии. Здесь драйвером является не столько местный спрос, сколько туризм, краткосрочная аренда, цифровые кочевники и релокация. В 2025 году Бали принял 6,33 млн иностранных туристов, что на 9,7% больше, чем в 2024 году, а крупнейшим внешним рынком по количеству прибывших оставалась Австралия.
Цены на Бали сильно зависят от формата объекта и локации. По данным рыночных обзоров, в 2025 году средняя цена продажи составляла около $1 970 за кв. м, а в начале 2026 года средняя цена на рынке вилл выросла примерно до $2 210 за кв. м. При этом в центральных районах Бадунга цены нередко превышали $3 000 за кв. м, а средняя стоимость вилл, по отдельным обзорам, поднялась с примерно $321 тыс. до $484 тыс. за объект за 12 месяцев. Для иностранцев основной моделью остается долгосрочная аренда leasehold, поскольку прямое владение землей ограничено.
Иностранцы играют на Бали ключевую роль, но статистика по национальностям покупателей жилья здесь менее прозрачна, чем в Таиланде. По туристической и рыночной структуре наиболее заметны австралийцы, британцы, американцы, а также россияне. После 2022 года рынок также фиксировал рост интереса со стороны граждан Украины, прежде всего в сегменте аренды, релокации и части инвестиционных покупок. Однако, как и в Камбодже, полной официальной разбивки по национальностям покупателей в открытом доступе нет.
Если сравнивать эти четыре направления по модели рынка, то Вьетнам сейчас выглядит наиболее внутренне устойчивым и менее зависимым от иностранцев. Таиланд — наиболее прозрачным и институционально оформленным рынком для зарубежных покупателей, где влияние иностранного капитала уже хорошо измеряется статистикой. Камбоджа остается более спекулятивным и зависимым от отдельных внешних групп рынком. Бали же — это история о глобальной мобильности, туризме и арендной доходности, где иностранный спрос фактически формирует значительную часть ценовой динамики.
По уровню цен столицы и курорты также выстраиваются в разную иерархию. Самыми дорогими в этой группе остаются Бангкок и отдельные проекты Пхукета, за ними следует Ханой. Дананг и Пномпень находятся в среднем ценовом диапазоне, тогда как на Бали разброс особенно велик: от сравнительно доступных объектов вне премиальных зон до дорогих вилл в Чангу, Семиньяке и на Буките.
Для инвестора из Украины эта четверка выглядит так: Таиланд и Бали — самые понятные рынки для курортной стратегии и арендного дохода, но и наиболее зависимые от внешней конъюнктуры; Вьетнам — более сложный в юридическом плане, но с сильной внутренней базой; Камбоджа — потенциально более прибыльный, но и более рискованный рынок. При этом украинцы уже присутствуют на рынках Таиланда и Бали, а во Вьетнаме фигурируют прежде всего как нишевая группа в курортных локациях.
Источник: https://expertsclub.eu
Рынок недвижимости Камбоджи в 2026 году продолжает восстановление после кризиса 2020-2023 годов, при этом ключевую роль в его оживлении вновь играют иностранные инвесторы. Основными центрами рынка остаются Пномпень и Сиануквиль. Если столица формирует более стабильный спрос на жилье и офисы, то Сиануквиль остается ориентированным на туристическую и инвестиционную недвижимость.
Цены на жилье в Пномпене в среднем составляют $1 500-3 000 за кв. м, тогда как в Сиануквиле диапазон может колебаться от $1 200 до $2 500 за кв. м. При этом рынок премиальных проектов после перегрева предыдущих лет до сих пор не полностью восстановился.
Законодательство Камбоджи допускает покупку квартир иностранцами, но запрещает владение землей, что делает кондоминиумы основным инструментом инвестиций.
Особенностью рынка Камбоджи является высокая зависимость от внешнего капитала. В докризисный период до 70-80% спроса в отдельных сегментах обеспечивали иностранные инвесторы.
Даже после коррекции китайские инвесторы остаются крупнейшей группой покупателей, особенно в Сиануквиле, где ранее реализовывались масштабные проекты с участием китайского капитала. Также на рынке присутствуют инвесторы из Южной Кореи, Сингапура и Малайзии.
Россияне и украинцы на рынке Камбоджи присутствуют ограниченно, в основном в формате частных инвестиций в недорогую недвижимость или аренду, однако их доля остается минимальной и не влияет на общую структуру спроса.
В целом Камбоджа остается рынком с высокой зависимостью от иностранцев, но с более высоким уровнем рисков по сравнению с Таиландом и Вьетнамом.
Рынок недвижимости Таиланда в 2026 году демонстрирует устойчивый рост, во многом благодаря возвращению иностранных покупателей и восстановлению туристического потока. После спада в пандемические годы сектор вновь стал одним из ключевых драйверов экономики страны.
Основной сегмент спроса сосредоточен в Бангкоке, Паттайе и на Пхукете. При этом именно курортные регионы представляют основной интерес для иностранных инвесторов, ориентированных как на аренду, так и на покупку жилья для собственного проживания.
По данным регуляторов и девелоперов, цены на квартиры в Бангкоке в среднем находятся в диапазоне $3 000–5 500 за кв. м в зависимости от локации и класса проекта. В курортных регионах ценовой диапазон шире: в Паттайе — от $1 500 до $3 500 за кв. м, на Пхукете — от $2 500 до $6 000 за кв. м, при этом премиальные проекты у моря могут значительно превышать эти уровни.
Законодательство Таиланда ограничивает участие иностранцев, однако делает рынок одним из самых доступных в Азии: иностранцы могут владеть квартирами в кондоминиумах (до 49% площади проекта), но не могут напрямую владеть землей. Это сформировало модель рынка, где именно кондоминиумы стали основным продуктом для иностранных покупателей.
Иностранцы играют ключевую роль на рынке Таиланда. По данным Земельного департамента страны, в 2024–2025 годах на иностранцев приходилось около 13% всех сделок с кондоминиумами, однако в отдельных проектах и локациях их доля значительно выше.
Самой большой группой иностранных покупателей остаются граждане Китая, которые составляют до 40–50% всех сделок с иностранцами. Далее следуют покупатели из России, Мьянмы, Индии и стран Европы. Россияне в последние годы стабильно входят в топ-3 иностранных покупателей, особенно на Пхукете и в Паттайе.
Украинцы также присутствуют на рынке Таиланда, преимущественно в сегменте курортной недвижимости и аренды, однако их доля значительно ниже и остается нишевой.
Таким образом, Таиланд остается одним из наиболее зависимых от иностранного спроса рынков недвижимости в Азии, где именно внешний капитал во многом определяет динамику цен, особенно в туристических регионах.
