Правова колізія щодо пайових внесків для будівництва, розпочатого після 2021 року, спричиняє зростання цін на житло та гальмує інвестиційну активність, вважають в Українській асоціації девелоперів.
Скасування законом №132-IX практики пайових внесків для проєктів, будівництво яких розпочато після 1 січня 2021 року, мало сприяти зниженню вартості житла та стимулювати інвестиційну активність. Але де-факто галузь зіткнулася з практикою, коли громади вимагають, в тому числі через суд, виплати пайових внесків і для проектів, дозвіл на будівництво яких отримано до цієї дати, а саме будівництво розпочато пізніше. Зокрема, Департамент економіки та інвестицій КМДА є позивачем у 152 судових справах про стягнення з замовників будівництва грошових коштів пайової участі.
Станом на 1 березня в судах різних інстанцій на розгляді 106 таких справ для об’єктів, введених у 2020-2022 роках, на суму близько 1,59 млрд грн.
“У 2019 році влада офіційно визнала, що пайова участь перетворилася на джерело корупції, і тому був прийнятий закон №132-IX про її скасування. Це була принципова позиція держави – ліквідувати квазіподаток на нерухомість, який фактично сплачувався покупцями житла. Таке рішення сприяло зниженню вартості житла і мало стати інструментом стимулювання інвестиційної активності в галузі. Незважаючи на чітку офіційну позицію Міністерства розвитку громад і територій України, авторів закону про скасування пайової участі та профільного комітету Верховної Ради, прокуратура і місцева влада продовжують ігнорувати норми чинного законодавства”, – прокоментував голова правління Української асоціації девелоперів Євген Фаворов «Інтерфакс-Україна».
Фіксований податок на нерухомість показує велику ефективність для розвитку громад.
Голова Комітету ВР з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Олена Шуляк, одна з авторів закону №132-IX, підкреслила, що вже на етапі скасування пайових у громад була компенсаторна альтернатива, а саме фіксований податок на нерухомість. Цей інструмент має значно вищий потенціал для вирішення інфраструктурних завдань, легше адмініструється і має значно менше корупційних ризиків, ніж було у пайового внеску.
“Фактично частка пайової участі в доходах місцевих бюджетів була дуже малою – близько 1%, на будівництво нових дитячих садків, шкіл та іншої інфраструктури ці кошти не використовувалися, а цільове призначення цих коштів не контролювалося. Отже, у нас є податок на нерухомість. Не скажу, що це універсальний компенсатор, але зараз ми бачимо, що за цифрами він уже перевищує в рази. Так, у 2020 році він склав 5,7 млрд, у 2021-му – 7,8 млрд грн, у 2022-му – 7,1 млрд грн (і це незважаючи на війну), 2023 рік – 9,1 млрд грн, 2024 рік – 10,7 млрд грн, 2025 рік (станом на зараз) – 4,3 млрд грн. За пайовими внесками ми бачимо такі цифри – у 2020 році надходження коштів пайової участі склали 1,4 млрд грн, у 2021-му – 572 млн грн, у 2022-му – 134 млн грн, 2023 – знову 134 млн грн, у 2024-му – 199 млн грн, у поточному році (станом на зараз) – 159 млн грн”, – повідомила Шуляк.
Вона підкреслила, що пайова участь як інструмент давно була неефективною, і саме тому її скасували на рівні закону.
“Але це не означає, що громади не мають права захищати свої інтереси в суді, коли йдеться про випадки, що підпадають під дію старого законодавства. Дійсно, окремі громади, зокрема Київ, залишаються активними в юридичних спорах щодо пайової участі – мова йде про ситуації, коли об’єкти отримали дозволи до 2020 року, але були завершені пізніше. У таких випадках правовою підставою для позовів найчастіше служить стаття 1212 Цивільного кодексу України – про безпідставно збережене майно. Що стосується інших громад, то у нас поки що немає централізованої статистики щодо кількості позовів”, – повідомила Шуляк.
При цьому, на її думку, якщо договір про сплату пайової участі не був укладений до моменту набрання чинності законом про його скасування, то такі нарахування є безпідставними.
Щодо проектів, де за цей час змінилися учасники, вона зазначила, що якщо новий замовник будівництва здійснює будівництво відповідно до дозволу на виконання будівельних робіт, виданого попередньому замовнику до 1 січня 2021 року, то підстав для несплати ним пайової участі немає. Але якщо дозвіл на виконання будівельних робіт він отримав після 1 січня 2021 року, то пайова участь не сплачується.
«Якщо замовник будівництва реалізує абсолютно новий проект – за функціоналом тощо, то в цьому випадку доцільніше припинити дію попереднього дозволу і отримати новий. Таким чином, новий дозвіл буде отримано після 1 січня 2021 року, і замовник будівництва не матиме жодних зобов’язань щодо сплати пайової участі», – рекомендує Шуляк.
Колізія: дозвіл отримано до скасування пайового внеску, будівництво розпочато після.
За оцінкою експертів Асоціації девелоперів, при скасуванні пайової участі було виявлено законодавчу колізію, яка створила правову прогалину в регулюванні відповідних правовідносин. Це прямо визнав і Верховний Суд у рішенні від 20 липня 2022 року у справі №910/9548/21, де зазначено: «закон №132-IX не регулює питання пайової участі в разі, коли будівництво об’єкта розпочато після 1 січня 2021 року». Водночас, надаючи власне тлумачення цих правовідносин, суд фактично відійшов від суті та наміру законодавця, який полягав у повній ліквідації пайової участі як квазіподатку на нерухомість.
14 травня 2025 року у справі №320/44099/23 Верховний Суд остаточно підтвердив, що зміни до порядку залучення та використання пайових внесків, прийняті Київрадою у 2019-2020 роках, є протиправними та недійсними. Тобто, цим рішенням Верховний Суд підтвердив, що нормативне підґрунтя, яке використовувалося для нарахування пайової участі міською владою з 2019 року, укладення відповідних договорів або виставлення фінансових вимог – є протиправним, тобто незаконним.
«Крім юридично необґрунтованої позиції міської влади, варто звернути увагу на ще один важливий аспект. Місто вже отримує від девелоперів і покупців житла мільярди гривень у вигляді побудованих і переданих у комунальну власність об’єктів інженерної, транспортної та соціальної інфраструктури», – зазначив Фаворов.
Міста отримали нову інженерну інфраструктуру на мільярди гривень, питання взяття на баланс соціальної не вирішено, зазначили експерти.
За підрахунками Української асоціації девелоперів, тільки у восьми проектах п’яти компаній-членів у Києві вже створено інженерну, транспортну та соціальну інфраструктуру на понад 5,6 млрд грн. Загальна ж вартість всієї інфраструктури, яку девелопери міста побудували за роки роботи, обчислюється десятками мільярдів гривень, повідомив Фаворов.
Багато з цих активів передаються на баланс, зокрема міських підприємств, які не тільки отримують їх безкоштовно, але й надалі отримують стабільний дохід, стягуючи плату з мешканців за обслуговування побудованих мереж.
Що стосується соціальної інфраструктури – дитячих садків, шкіл, то їх створення вимагається будівельними нормами, але де-факто немає процедури передачі таких об’єктів громадам.
Комерційний директор компанії «Інтергал-Буд» Анна Лаєвська розповіла про два прецеденти, коли компанія намагалася домовитися з міською владою щодо освітньої інфраструктури – дитячий садок у складі ЖК «Паркові озера» в Дніпровському районі та в ЖК «Яскравий» на Мінському масиві.
«На »Паркових озерах” ми пропонували передати місту укомплектований під ключ дитячий садок на 120 місць, з меблями, посудом, іграшками. Залишалося взяти на баланс і відкрити. На той момент діяла пайова участь, місто було з нами в діалозі, обговорювалися можливі варіанти обліку садка як частини пайового внеску або надання інших преференцій для забудовника. Але в момент підписання акта прийому-передачі, тобто по суті юридичної передачі місту, остаточно з’ясувалося, що правових можливостей зарахувати його як пайовий внесок, не існує. Нам довелося повертати садок через суд”, – констатувала вона.
Схожа історія сталася з дитсадом в Оболонському районі. У районі, формуючи запит, планували взяти на баланс, але згодом повідомили, що немає на це правової бази і бюджетних коштів для відкриття нового навчального закладу. Компаніям рекомендували відразу планувати приватного оператора, що і сталося.
«Нинішній варіант єдино можливий – запрошувати на створені об’єкти соцінфраструктури на співпрацю приватного оператора, і в ньому мінуси для всіх», – каже Лаєвська.
Для забудовника ці об’єкти – з вкрай низькою окупністю, 15-25 років. Вони не вигідні комерційно, але потрібні для репутації. Мешканці із задоволенням обирали б муніципальні школи та садочки в будівлях від девелопера, а замість цього мають єдиний варіант – платити приватному оператору освітнього закладу від 15 до 25 тис. грн/міс.
Як позитивний приклад взаємодії з місцевою владою Лаєвська навела Гатне. Для вирішення питання соцінфраструктури забудовник інвестував у ремонт і розширення існуючої школи.
Але в цілому скасування пайових внесків не вирішило проблеми оновлення міст. В Україні досі відсутня правова база для передачі громадам створеної девелоперами інфраструктури. Зокрема, «Інтергал-Буд» понад 800 млн грн інвестував в інженерну інфраструктуру – колектори, ремонт доріг, освітлення, реконструкцію водонапірних вузлів, електричних підстанцій та ін. Це не враховуючи соціальних об’єктів та благоустрою прилеглих зелених зон (парк «Нивки», озеро та ін.).
Але те, що відбувається зараз, спроби донарахувати пайовий внесок заднім числом, лише поглиблюють і без того складну ситуацію найгострішої житлової кризи за всю історію незалежної України. За оцінкою експертів Української асоціації девелоперів, такі практики викликають зростання цін на житло, адже створюється подвійне, непередбачуване фінансове навантаження на підприємства, які змушені закладати ці витрати у вартість квадратного метра.
«Ці витрати неможливо спрогнозувати в рамках бізнес-моделі, оскільки національне законодавство прямо забороняє інструмент пайової участі. Окрему відповідальність у цій ситуації несе політичне керівництво країни, яке публічно відзвітувало перед виборцями про скасування пайової участі та поліпшення інвестиційного клімату. Однак на практиці це виявилося декларативним жестом, який лише частково отримав реальне правове втілення. Те, що ми спостерігаємо сьогодні, прямо суперечить заявленим державою цілям дерегуляції, підтримки будівельної галузі та забезпечення доступного житла”, – зазначив Фаворов.
На думку експертів Асоціації девелоперів, ситуацію можна виправити.
Необхідно усунути законодавчу колізію і чітко закріпити: щодо об’єктів будівництва, будівництво яких розпочато до 1 січня 2021 року і які станом на 1 січня 2021 року не були прийняті в експлуатацію, договори про сплату пайової участі між забудовниками та органами місцевого самоврядування до 1 січня 2021 року не були укладені, сплата пайової участі не нараховується і не здійснюється.
«Це відповідатиме первинному задуму законодавця – ліквідувати квазіподаток і стимулювати розвиток будівельної галузі», – підкреслив Фаворов.
Українська асоціація девелоперів заснована в 2023 році. Члени асоціації реалізують проєкти, які складають 26% ринку України і 93% ринку столиці.
https://drive.google.com/file/d/1w0XEn7Nw5q6TKFTM3mceLKIDCr-qebOn/view
Загальна площа житлових будинків, на які видано дозволи на виконання будівельних робіт (нове будівництво), за підсумками січня-березня 2025 року збільшилася на 53,4% порівняно з аналогічним періодом 2024 року – до 1 млн 409,8 тис. кв. м, повідомила Державна служба статистики (Держстат).
За даними статвідомства, в січні-березні 2025 року загальна площа нового будівництва багатоквартирних будинків збільшилася на 54% в порівнянні з минулим роком – до 1 млн 360,2 тис. кв. м.
Кількість заявлених на старті будівництва квартир у першому кварталі 2025 року в цілому досягла 22,7 тис., що на 36% більше в порівнянні з першим кварталом 2024 року. З них у багатоквартирних будинках кількість заявлених квартир зросла на 64,4% і склала 16,2 тис.
Згідно з даними Держстату, лідером за обсягами нового будівництва житла в січні-березні 2025 року стала Київська область – там показник склав 594,6 тис. кв. м, що в 4,3 рази перевищує результат січня-березня минулого року. При цьому заявлено 7,7 тис. квартир у багатоквартирних будинках столиці, 1,5 тис. – в одноквартирних.
Значні обсяги нового будівництва житла також зафіксовані у Львівській області – 248 тис. кв. м (2,2 тис. квартир у багатоквартирних будинках, 848 – в одноквартирних), що на 15,8% вище, ніж минулого року.
У Києві в першому кварталі 2025 року загальна площа нового будівництва житла збільшилася на 17% – до 145,3 тис. кв. м (всього 1,7 тис. квартир).
Держстат нагадує, що показники наведено без урахування тимчасово окупованих РФ територій та частини територій, на яких тривають (велися) бойові дії.
Як повідомлялося, загальна площа нового будівництва житла в Україні в 2024 році скоротилася на 7,2% в порівнянні з 2023 роком – до 3,9 млн кв. м, тоді як в 2023 р. склала 4,2 млн кв. м, 2022 р. – 6,67 млн кв. м, 2021 р. – 12,7 млн кв. м.
В Україні, попри складну ситуацію та загальний тиск на ринок, продовжується зведення нових елеваторів та розширення існуючих потужностей, попит на будівництво не зменшується, повідомила пресслужба KMZ Industries (Карлівський машинобудівний завод, КМЗ, Полтавська обл.).
“Якщо говорити про нас, то порівнюючи початок червня 2024 та 2025 років, то приріст обʼєму замовлень складає близько 15-17%. Досить великий перелік наших потенційних замовників вже мають проєктні рішення, майданчики під будівництво або розширення існуючих потужностей, готові кошториси, але чекають покращення ситуації у безпеці (північні та східні регіони), або хоч прогнозованої стабільності”, — розповів комерційний директор компанії Олександр Небеський.
За його інформацією, наразі компанія має в роботі 173 проєкти малих, середніх і великих об’єктів. Найбільше замовників мають на західній частині України, також є ряд клієнтів із Київської, Черкаської, Кіровоградської областей.
Небеський зауважив, що протягом останніх двох сезонів присутня тенденція інвестування у будівництво елеваторів з боку переробників чи аграріїв, які хочуть зайти в переробку. Зерносховища зводять для сумісної роботи з переробними підприємствами, комбікормовими та біоетанольними заводами.
Водночас фермери продовжують будувати власні елеваторні потужності. Якщо раніше в будівництві домінували великі агрохолдинги, то зараз ця тенденція набуває популярності у середніх і малих агропідприємств.
“Зростає кількість фермерів, які будують власні зерносховища. Це дозволяє їм зберігати врожай до вигіднішої ціни та зменшити залежність від сторонніх елеваторів. Деякі фермери також надають послуги зберігання іншим аграріям, що знаходяться поруч з ними”, — резюмував Небеський.
KMZ Industries є найбільшим виробником елеваторного обладнання в Україні та виготовляє його повний спектр, включно із силосами, зерносушарками, транспортним обладнанням і сепараторами, а також надає послуги з автоматизації та монтажу.
Компанія, за її даними, побудувала понад 5 тис. об’єктів. В експлуатації – силоси KMZ Industries сумарним обсягом понад 12,5 млн кубометрів.
Турецька Onur Group планує побудувати до 2030 року 690 МВт нових генеруючих потужностей в Україні, інвестувавши в українську енергетику $450 млн, повідомив генеральний менеджер Onur Group в Україні Емре Караахметоглу в інтерв’ю Forbes Ukraine.
За його словами, компанія вже має 150 МВт сонячних станцій, які були побудовані ще до війни і зараз успішно працюють за «зеленим» тарифом до 2030 року.
«Триває будівництво 50 МВт сонячних електростанцій (СЕС) у Вінницькій області плюс 164 МВт накопичувачів (батарей). Це понад $60 млн інвестицій, плануємо закінчити до кінця року – тоді буде близько 200 МВт сонця і 164 МВт батарей», – зазначив він.
Як поінформував CEO, Onur Group планує будівництво 120 МВт вітрових електростанцій (ВЕС) в Закарпатській області з бюджетом близько €120 млн.
«У Карпатах з ВЕС вже працюють інші компанії – бачимо перспективи. Всього в розробці 320 МВт від вітру», – додав він.
Зараз компанія також працює над новими проектами у Львівській та Волинській областях і веде переговори з міжнародними фінансовими інститутами про залучення кредитів.
Крім того, Onur Group майже завершила будівництво першої черги ВЕС у Волинській області для компанії OKKO.
«Минулого тижня привезли перші частини турбін і почали монтаж. Далі планується друга черга – близько 190 МВт. Всього на Волині ініційовано проект потужністю 340 МВт, і ми як львівська будівельна компанія активно в цьому працюємо», – зазначив Караахметоглу.
Як зазначається в матеріалі Forbes Ukraine, Onur Group Ukraine – частина міжнародної групи компаній Onur Group. У червні 2025 року бізнес турецької групи в Україні налічує близько 40 компаній у 12 галузях економіки: від енергетики та видобутку корисних копалин до готельно-ресторанного бізнесу.
Консолідована виручка групи скоротилася в 2024 році на 18% – до 8,9 млрд грн, тоді як у довоєнному 2021 році компанія отримала 32,4 млрд грн.
Компанія заявляє про плани інвестицій в Україну до 2030 року $650 млн і оцінює інвестиції за попередні 20 років роботи в близько $570 млн.
Науковці Київського університету будівництва і архітектури (КНУБА) спільно з партнерами почали реалізацію міжнародного проєкту по створенню новітніх бетонних сумішів з використанням відходів, зокрема, зруйнованих конструкцій, для будівництва методом 3D-друку та традиційним способом, повідомляє пресслужба КНУБА.
У релізі повідомляється, що у межах проєкту “Розробка нових підходів і конструкційних матеріалів для відновлення пошкодженої інфраструктури України з урахуванням екологічної стійкості” дослідники розробляють склад бетонної суміші з додаванням матеріалів, які утворюються внаслідок руйнування будівель, та інших промислових і сільськогосподарських відходів.
Відновлення житла в Україні потребує впровадження універсальних технологій швидкого будівництва, які дозволяють зводити стійкі та доступні за ціною будівлі навіть в умовах обмежених ресурсів. Через війну багато будівель в Україні зруйновано. Залишки бетонних конструкцій можна ефективно переробити й використати для зведення нового житла. 3D-друк будівель порівняно з традиційними методами будівництва може забезпечити вищі темпи зведення, значно менше використання людського ресурсу, а також заощадження матеріалів та енергії.
Проєкт співфінансується Управлінням військово-морських досліджень США та Національним науковим фондом США (NSF). Дослідження проводяться у межах реалізації багатосторонньої партнерської ініціативи “Міжнародне багатостороннє партнерство для забезпечення стійкості системи освіти і науки в Україні (IMPRESS-U)”, започатковане Офісом міжнародної науки та інженерії (OISE) Національного наукового фонду США із залученням дослідників американського Університету Стоун-Брука та Бидгоської політехніки імені Яна та Єнджея Снядецьких у Польщі.
Тривалість реалізації проєкту – два роки. У КНУБА реалізацію цього проєкту покладено на викладачів, аспірантів та студентів будівельно-технологічного факультету, зокрема, кафедри будівельних матеріалів та кафедри технології будівельних конструкцій і виробів.
Компанія «Філіп Морріс в Україні» відкрила нове сучасне укриття на території фабрики у Львівській області, в яке інвестувала близько 60 млн грн, повідомляється в прес-релізі компанії.
«У нинішніх умовах безпека наших людей – це не просто вимога часу, а й наша відповідальність. (…) Ми продовжуємо інвестувати в Україну, і ці інвестиції демонструють нашу довгострокову стратегію як інвестиційного амбасадора та підтримку економіки в умовах воєнного стану», – зазначив генеральний директор компанії Максим Барабаш.
Укриття розраховане на 170 осіб і забезпечуватиме захист як працівників фабрики, так і місцевих жителів під час повітряних тривог або надзвичайних ситуацій. Воно повністю відповідає всім чинним вимогам і стандартам безпеки і розраховане на комфортне перебування людей протягом 48 годин.
Простір оснащений системою вентиляції з використанням противибухових клапанів і кондиціонування повітря, системою оповіщення та пожежогасіння з резервним живленням, системою водопостачання та каналізації, системою опалення, радіомовленням, телефонним зв’язком і відеоспостереженням, місцями для відпочинку та сидіння, запасом води та продовольства на випадок тривалого перебування. У сховищі враховані потреби людей з інвалідністю. У приміщенні передбачено медичний куточок, санітарні вузли, душові кімнати та кухонний простір.
Будівництво укриття розпочалося у вересні 2024 року після запуску фабрики, в яку компанія інвестувала $30 млн. До цього працівники користувалися модернізованим укриттям на території Львівської міської територіальної громади, куди компанія вклала близько 1,3 млн грн.
Philip Morris була виділена з Altria в 2008 році і входить до числа найбільших світових виробників тютюнових виробів. Виручка компанії за 2023 рік зросла на 10,7% порівняно з 2022 роком – до $35,2 млрд. У звіті зазначалося, що на частку України припало близько 2% загального продажу в натуральному вираженні та 1% у грошовому.
У 2022 році PMI через війну скоротила відвантаження на українському ринку на 30,1% – до 11,07 млрд сигарет і тютюнових стіків, проте в 2023-му їй вдалося збільшити відвантаження готової продукції на 8,4%, у тому числі в четвертому кварталі – на 14,9%. Компанія в жовтні 2023 року повідомила про відновлення своєї частки на українському ринку до 24%. У 2024 році показники України були виключені з квартальних звітів PMI.
Крім виробництва сигарет, PMI розробляє і виробляє бездимні продукти – тютюнові вироби електричного нагріву (ТІЕН), нікотиновмісні POD-системи, а також продукти з нікотином для перорального прийому. Продажі бездимної продукції забезпечили 39% загального чистого доходу PMI в першому кварталі 2024 року і 38% – в третьому.
Компанія «Філіп Морріс Україна» працює на українському ринку з 1994 року і за цей час інвестувала в економіку України понад $750 млн. З початку повномасштабного вторгнення виділила понад 400 млн грн на гуманітарні проекти.
