Іноземні покупці все активніше виходять на ринок нерухомості Албанії, проте в ряді випадків купують об’єкти за вищими цінами, ніж місцеві жителі. Особливо помітно це в популярних туристичних локаціях, насамперед у Саранді, на Албанській Рів’єрі та в центрі Тирани.
За оцінками експертів, на окремих затребуваних ринках іноземці можуть платити за аналогічні об’єкти на 5-10% більше, ніж місцеві покупці. При вартості квартири близько 150 тис. євро переплата може становити від 500 до 15 тис. євро.
Як зазначається, різниця в ціні пов’язана не тільки зі статусом іноземного покупця. На підсумкову вартість впливають дистанційний формат переговорів, високий попит на готове до заселення житло, а також підвищений інтерес до об’єктів з видом на море, які спочатку коштують дорожче. Додатковим фактором залишається обмежений доступ іноземців до пропозицій поза відкритим ринком, тоді як місцеві жителі частіше отримують інформацію про продаж через особисті зв’язки.
При цьому багато іноземних покупців загалом позитивно оцінюють досвід угод в Албанії. Серед переваг вони називають доброзичливість місцевих фахівців і порівняно просте нотаріальне оформлення порівняно з низкою інших країн Середземномор’я.
Для албанського ринку така тенденція означає подальше посилення ролі зовнішнього попиту, насамперед у туристичних зонах. У середньостроковій перспективі це може підтримувати зростання цін у прибережних районах, але водночас посилювати розрив між умовами купівлі для місцевих жителів та іноземців.
Апарт-готелі — це формат інвестиційної нерухомості, який вже сформувався як окремий напрямок і стабільно привертає увагу інвесторів в Україні. Він поєднує володіння нерухомістю, пасивний дохід та професійне управління готелем. Чому інвестиції в готельну нерухомість залишаються актуальними — розглянемо на прикладі сучасних курортних проєктів.
Останні роки ринок інвестиційної нерухомості поступово трансформується. Традиційна модель інвестування у квартири для довгострокової оренди поступається новим форматам.
Інвестори дедалі частіше шукають керовані активи, які здатні генерувати пасивний дохід від нерухомості без необхідності самостійно займатися орендою, сервісом чи операційними процесами.
Саме тому інвестиції в апарт-готелі та готельну нерухомість стають одним із найбільш динамічних сегментів ринку. У туристичних регіонах такі об’єкти демонструють стабільний попит і потенціал довгострокової капіталізації вартості активу.
За даними керуючих компаній, середня завантаженість готелів у професійно керованих портфелях становить близько 55–65%, а найуспішніші об’єкти досягають 70–85% occupancy. Саме такі показники роблять готельну нерухомість привабливою для довгострокових інвестицій.
«За даними ЛУН, ринок дохідної нерухомості стабільно зростає — і це невипадково. Цей сегмент приваблює інвестора тим, що поєднує зрозумілість класичного квадратного метра з перевагами готового інвестиційного продукту. Це фізичний актив, пасивний дохід без операційного клопоту, прозора економіка і прив’язка доходу до валюти. Якщо проєкт добре прорахований, має цікаву концепцію, а управління ним професійне, дохідність тут може бути вищою, ніж у класичної орендної нерухомості»,— пояснює Віталій Мажара, CEO та керуючий партнер девелоперської компанії GREENWOOD Development.
Апарт-готель — це формат готельної нерухомості, у якому інвестор купує окремий юніт — апартаменти, віллу або котедж у складі готельного комплексу.
На відміну від класичної орендної моделі, власник не займається операційною діяльністю. Управління об’єктом бере на себе керуюча компанія, яка відповідає за:
Прибуток інвестора формується з готельної діяльності — доходів від проживання гостей, інфраструктури та сервісів комплексу.
Таким чином нерухомість перетворюється на інвестиційний актив, який працює як бізнес та приносить пасивний дохід.
Сучасна індустрія гостинності змінюється разом із поведінкою туристів. Сьогодні гості дедалі частіше обирають готелі не лише за локацією або рівнем сервісу. Важливу роль відіграє досвід, атмосфера та емоції, які отримує гість під час відпочинку.
Саме тому концептуальні курортні готелі демонструють вищу лояльність гостей, сильніший бренд і стабільну завантаженість.
«Сьогодні інвестори дедалі частіше звертають увагу саме на концептуальні готельні проєкти. Важливу роль відіграє не лише локація чи архітектура, а й ідея, яка формує унікальний досвід для гостей. Саме такі готелі демонструють стабільний попит і довгострокову інвестиційну цінність», — зазначають у провідній керуючій компанії Maestro Hotel Management.
За оцінками учасників ринку, саме концептуальні курортні готелі сьогодні формують нову хвилю інвестицій у туристичну нерухомість, оскільки поєднують емоційний досвід для гостей із стабільною економікою готельного бізнесу.
Одним із прикладів нового покоління курортних проєктів є готель вражень «ВІРШІ» у Карпатах.
Концепція проєкту базується на ідеї економіки вражень, де ключовим продуктом стають не квадратні метри, а емоційний досвід гостей.
Гість у такому форматі стає автором свого відпочинку — обирає сценарій перебування із десятків можливих варіантів: від активного відпочинку до усамітнення чи відновлення.
Сервісна модель готелю будується на двох підходах:
Service by Scenario — персоналізовані пакети вражень, які адаптуються до стилю подорожі гостя.
Moments of Magic — спеціально продумані моменти сервісу, що створюють несподівані приємні враження під час перебування у готелі.
Готель вражень «ВІРШІ» із самого початку розробляється як інвестиційний продукт, де кожне рішення впливає на майбутню економіку об’єкта.
Вибір локації, формат інфраструктури, сервісна модель, команда управління та концепція — це не окремі елементи, а система, яка визначає майбутню завантаженість готелю та його прибутковість.
Саме тому проєкт поєднує емоційний досвід для гостя з чіткою інвестиційною логікою, де продукт формується з урахуванням попиту, сценаріїв відпочинку та довгострокової ефективності.
Детальніше про концепцію проєкту можна дізнатися на сайті готелю вражень ВІРШІ.
У поєднанні зі зростанням внутрішнього туризму та розвитком курортної інфраструктури цей формат поступово формує новий сегмент ринку — дохідну інвестиційну нерухомість.
Саме тому дедалі більше інвесторів звертають увагу на концептуальні курортні проєкти, де поєднуються сильна ідея, професійне управління та стабільна економіка готелю. Одним із прикладів такого підходу на ринку є готель вражень «ВІРШІ» поруч з Буковелем, який розвивається у форматі економіки вражень та пропонує інвесторам нову модель взаємодії з готельною нерухомістю.
Як повідомляє Сербський Економіст, ринок нерухомості Сербії продовжив зростання до кінця 2025 року: у четвертому кварталі загальний обсяг угод досяг 2,4 млрд євро, що стало найвищим квартальним рівнем з моменту створення Реєстру цін на нерухомість. Про це повідомив Республіканський геодезичний завод Сербії (RGZ).
За даними RGZ, у жовтні-грудні 2025 року вартість ринку зросла на 9% у річному вираженні, а кількість договорів купівлі-продажу збільшилася на 6,9%, до 37 386. На квартири припало 1,4 млрд євро, або 61% загальної вартості всіх угод.
У регіональному розрізі кількість угод у четвертому кварталі зросла в Белграді на 10,9% і в Крагуєвці на 5,8%, тоді як у Ніші було зафіксовано зниження на 6,5%, а в Нові-Саді — на 8,7%. Лише на купівлю квартир у Белграді за цей період було витрачено 768,5 млн євро.
Найдорожча квартира кварталу була продана в муніципалітеті Савскі-Венац за 1,4 млн євро при площі 90 кв. м, а максимальна ціна квадратного метра в тій же общині сягнула 15 298 євро. Найдорожчий будинок також був проданий у Савскі-Венаці за 1 млн євро, а паркувальне місце — за 60 тис. євро.
Раніше RGZ повідомляв, що вже в першому кварталі 2025 року ринок демонстрував зростання вартості на 9,3% при зниженні кількості угод на 2,4%, що вказувало на подальше подорожчання активів. До кінця року ця тенденція збереглася, але ринок одночасно повернувся і до зростання за кількістю операцій.
На зростання ринку у своєму огляді також звернула увагу власниця агентства нерухомості VIDOVSTAN Віра Єгорова-Толста. Загалом дані RGZ показують, що навіть при локальних коливаннях у окремих містах ринок нерухомості Сербії до кінця 2025 року залишався одним із найбільш стійких сегментів економіки країни.
https://t.me/relocationrs/2490
Ринки нерухомості В’єтнаму, Таїланду, Камбоджі та Балі у 2026 році перебувають у різних фазах циклу, але їх об’єднує один фактор — помітна роль іноземного попиту. При цьому ступінь залежності від закордонних покупців, структура пропозиції та цінові рівні між цими напрямками істотно відрізняються.
Найбільш збалансованим серед цих ринків зараз виглядає В’єтнам. Тут відновлення спирається насамперед на внутрішній попит, а іноземці відіграють важливу, але не домінуючу роль. У Ханої середня ціна нових квартир вже сягнула близько $3 800 за кв. м, тоді як у прибережному Данангу первинний ринок перебуває на рівні $2 200–2 300 за кв. м. Іноземці можуть купувати житло тільки в дозволених комерційних проєктах, не можуть безпосередньо володіти землею, а їхня частка обмежена квотами, зокрема до 30% квартир в одному кондомініумі.
Саме тому В’єтнам залишається здебільшого ринком для місцевих покупців, а зовнішній попит концентрується в преміальному сегменті та у найбільших містах. Серед ключових іноземних груп на ринку зазвичай називають громадян Південної Кореї, Китаю, Сінгапуру, Японії та частину закордонних в’єтнамців. Росіяни присутні головним чином у курортних локаціях, насамперед у Нячанзі, а українці також зустрічаються серед орендарів та окремих покупців, але їхня частка у загальнодоступній статистиці не розкривається і залишається нішевою.
Таїланд, навпаки, набагато сильніше залежить від зовнішнього попиту, особливо в сегменті кондомініумів. За даними REIC, у 2025 році іноземці оформили 14 899 угод з кондомініумами, що на 2,2% більше, ніж роком раніше. На них припало 14,7% усіх переходів права власності за кількістю та 25% за вартістю. Китайці зберегли перше місце серед іноземних покупців, М’янма вийшла на друге, а Росія залишилася серед найбільших груп.
За цінами Таїланд помітно дорожчий за В’єтнам, особливо в столиці та на провідних курортах. У Бангкоку середня ціна кондомініумів на початку 2026 року оцінювалася приблизно в $4 200–4 300 за кв. м, а в центральних районах рівень був ще вищим. На Пхукеті медіанна ціна кондомініумів станом на 2025 рік становила близько 144 тис. батів за кв. м, що відповідає приблизно $4,000 за кв. м за поточним курсом. Закон дозволяє іноземцям володіти квартирами в кондомініумах, але не землею, при цьому іноземна квота в проєкті обмежена 49% площі.
У випадку Таїланду роль іноземців уже безпосередньо впливає на ринкову динаміку в Бангкоку, Паттайї та особливо на Пхукеті. Росіяни залишаються однією з найпомітніших груп покупців у курортних регіонах, а українці, хоча й не входять до офіційного топ-10, за оцінками ринку належать до числа найбільш активних покупців другого ешелону і присутні насамперед у курортній нерухомості.
Камбоджа виглядає більш ризикованим, але й більш залежним від зовнішнього капіталу ринком. Після перегріву та подальшого спаду ринок у Пномпені та Сіануквілі відновлюється повільніше, ніж у Таїланді чи В’єтнамі. У Пномпені ціни на кондомініуми в діловому центрі становлять близько $2,746 за кв. м, а ринок загалом залишається під тиском через високу базу пропозиції та повільніше поглинання.
Камбоджійський ринок історично був сильно пов’язаний з китайським капіталом, особливо в Сіануквілі, і ця залежність зберігається. Іноземці можуть купувати квартири, але не землю, що робить кондомініуми основним інструментом для закордонних інвесторів. При цьому у відкритому доступі практично немає повноцінної свіжої офіційної розбивки за національностями покупців житла. За ринковими оглядами, найбільшими іноземними групами залишаються китайці, а також інвестори з Південної Кореї, Сінгапуру та Малайзії. Присутність росіян та українців на цьому ринку залишається обмеженою і не має помітного впливу на загальну структуру попиту.
Балі займає особливе місце в цій четвірці, оскільки мова йде не про окрему країну, а про найбільш інтернаціоналізований курортний ринок Індонезії. Тут драйвером є не стільки місцевий попит, скільки туризм, короткострокова оренда, цифрові кочівники та релокація. У 2025 році Балі прийняв 6,33 млн іноземних туристів, що на 9,7% більше, ніж у 2024 році, а найбільшим зовнішнім ринком за кількістю прибулих залишалася Австралія.
Ціни на Балі сильно залежать від формату об’єкта та локації. За даними ринкових оглядів, у 2025 році середня ціна продажу становила близько $1 970 за кв. м, а на початку 2026 року середня ціна на ринку вілл зросла приблизно до $2 210 за кв. м. При цьому в центральних районах Бадунга ціни нерідко перевищували $3,000 за кв. м, а середня вартість вілл, за окремими оглядами, піднялася з приблизно $321 тис. до $484 тис. за об’єкт за 12 місяців. Для іноземців основною моделлю залишається довгострокова оренда leasehold, оскільки пряме володіння землею обмежене.
Іноземці відіграють на Балі ключову роль, але статистика за національностями покупців житла тут менш прозора, ніж у Таїланді. За туристичною та ринковою структурою найбільш помітні австралійці, британці, американці, а також росіяни. Після 2022 року ринок також фіксував зростання інтересу з боку громадян України, насамперед у сегменті оренди, релокації та частини інвестиційних покупок. Однак, як і в Камбоджі, повної офіційної розбивки за національностями покупців у відкритому доступі немає.
Якщо порівнювати ці чотири напрямки за моделлю ринку, то В’єтнам зараз виглядає найбільш внутрішньо стійким і менш залежним від іноземців. Таїланд — найбільш прозорим та інституційно оформленим ринком для закордонних покупців, де вплив іноземного капіталу вже добре вимірюється статистикою. Камбоджа залишається більш спекулятивним і залежним від окремих зовнішніх груп ринком. Балі ж — це історія про глобальну мобільність, туризм і орендну прибутковість, де іноземний попит фактично формує значну частину цінової динаміки.
За рівнем цін столиці та курорти також вибудовуються в різну ієрархію. Найдорожчими в цій групі залишаються Бангкок і окремі проєкти Пхукета, за ними йде Ханой. Дананг і Пномпень знаходяться в середньому ціновому діапазоні, тоді як на Балі розкид особливо великий: від порівняно доступних об’єктів поза преміальними зонами до дорогих вілл у Чангу, Семіньяку та на Букіті.
Для інвестора з України ця четвірка виглядає так: Таїланд і Балі — найзрозуміліші ринки для курортної стратегії та орендного доходу, але й найбільш залежні від зовнішньої кон’юнктури; В’єтнам — складніший у юридичному плані, але з сильною внутрішньою базою; Камбоджа — потенційно більш прибутковий, але й більш ризикований ринок. При цьому українці вже присутні на ринках Таїланду та Балі, а у В’єтнамі фігурують насамперед як нішева група в курортних локаціях.
Джерело: https://expertsclub.eu
У 2026 році ринок нерухомості Камбоджі продовжує відновлюватися після кризи 2020–2023 років, при цьому ключову роль у його пожвавленні знову відіграють іноземні інвестори. Основними центрами ринку залишаються Пномпень і Сіануквіль. Якщо столиця формує більш стабільний попит на житло та офіси, то Сіануквіль залишається орієнтованим на туристичну та інвестиційну нерухомість.
Ціни на житло в Пномпені в середньому становлять $1 500–3 000 за кв. м, тоді як у Сіануквілі діапазон може коливатися від $1 200 до $2 500 за кв. м. При цьому ринок преміальних проєктів після перегріву попередніх років досі не повністю відновився.
Законодавство Камбоджі допускає купівлю квартир іноземцями, але забороняє володіння землею, що робить кондомініуми основним інструментом інвестицій.
Особливістю ринку Камбоджі є висока залежність від зовнішнього капіталу. У докризовий період до 70-80% попиту в окремих сегментах забезпечували іноземні інвестори.
Навіть після корекції китайські інвестори залишаються найбільшою групою покупців, особливо в Сіануквілі, де раніше реалізовувалися масштабні проєкти за участю китайського капіталу. Також на ринку присутні інвестори з Південної Кореї, Сінгапуру та Малайзії.
Росіяни та українці на ринку Камбоджі присутні обмежено, в основному у форматі приватних інвестицій у недорогу нерухомість або оренду, проте їхня частка залишається мінімальною і не впливає на загальну структуру попиту.
Загалом Камбоджа залишається ринком з високою залежністю від іноземців, але з вищим рівнем ризиків порівняно з Таїландом і В’єтнамом.
Ринок нерухомості Таїланду в 2026 році демонструє стійке зростання, багато в чому завдяки поверненню іноземних покупців і відновленню туристичного потоку. Після спаду в пандемічні роки сектор знову став одним із ключових драйверів економіки країни.
Основний сегмент попиту зосереджений у Бангкоку, Паттайї та на Пхукеті. При цьому саме курортні регіони формують основний інтерес іноземних інвесторів, орієнтованих як на оренду, так і на купівлю житла для власного проживання.
За даними регуляторів і девелоперів, ціни на квартири в Бангкоку в середньому знаходяться в діапазоні $3 000–5 500 за кв. м залежно від локації та класу проєкту. У курортних регіонах ціновий діапазон ширший: у Паттайї — від $1 500 до $3 500 за кв. м, на Пхукеті — від $2 500 до $6 000 за кв. м, при цьому преміальні проєкти біля моря можуть значно перевищувати ці рівні.
Законодавство Таїланду обмежує участь іноземців, однак робить ринок одним із найдоступніших в Азії: іноземці можуть володіти квартирами в кондомініумах (до 49% площі проекту), але не можуть безпосередньо володіти землею. Це сформувало модель ринку, де саме кондомініуми стали основним продуктом для іноземних покупців.
Іноземці відіграють ключову роль на ринку Таїланду. За даними Земельного департаменту країни, у 2024–2025 роках на іноземців припадало близько 13% усіх угод з кондомініумами, однак в окремих проєктах і локаціях їхня частка значно вища.
Найбільшою групою іноземних покупців залишаються громадяни Китаю, які формують до 40-50% усіх угод з іноземцями. Далі йдуть покупці з Росії, М’янми, Індії та країн Європи. Росіяни в останні роки стабільно входять до топ-3 іноземних покупців, особливо на Пхукеті та в Паттайї.
Українці також присутні на ринку Таїланду, переважно в сегменті курортної нерухомості та оренди, однак їхня частка значно нижча і залишається нішевою.
Таким чином, Таїланд залишається одним із найбільш залежних від іноземного попиту ринків нерухомості в Азії, де саме зовнішній капітал багато в чому визначає динаміку цін, особливо в туристичних регіонах.
