Ринок офісної нерухомості Києва та найбільших міст України до травня 2026 року демонструє обережну стабілізацію після кількох років шоків, спричинених пандемією, повномасштабною війною, релокацією бізнесу та переходом частини компаній на гібридний формат роботи. Головними факторами попиту залишаються безпека будівель, готовий ремонт, автономна інфраструктура, наявність укриттів і можливість швидко заїхати без значних капітальних витрат.
Київ, як і раніше, залишається найбільшим офісним ринком країни. За оцінками InVenture, сукупна конкурентна пропозиція офісної нерухомості Києва у 2025 році скоротилася до 2,10 млн кв. м, а рівень вакантності знизився до 18,5%. Річний обсяг валового поглинання становив близько 160 тис. кв. м, що на 26% більше, ніж роком раніше. При цьому близько 40% поглинання було пов’язано не з органічним розширенням бізнесу, а з вимушеними переїздами компаній із пошкоджених об’єктів.
За даними Конфедерації будівельників України з посиланням на презентацію CBRE Ukraine, у першому півріччі 2025 року попит на офіси в Києві зріс на 16%, до 82 тис. кв. м, тоді як пропозиція скоротилася на 3%, до 2,1 млн кв. м, через пошкодження офісних будівель. Вакантність на ринку становила близько 21%, а 20% попиту сформували орендарі, змушені переїжджати з об’єктів, що постраждали від ударів.
«Ринок офісів у Києві вже не можна оцінювати за довоєнною логікою. Сьогодні орендар обирає не просто адресу чи клас будівлі, а здатність об’єкта забезпечити безперервність роботи. Укриття, генератори, інженерія, безпека району та готовність приміщення до швидкого в’їзду стали такими ж важливими параметрами, як ставка оренди», — вважає засновник аналітичного центру Experts Club, кандидат економічних наук Максим Уракін.
Орендні ставки в Києві залишаються відносно стабільними, однак ринок зберігає виражену диференціацію. За даними InVenture, ефективні ставки для офісів класу А без ремонту наприкінці 2025 року становили $14-18 за кв. м на місяць без ПДВ та операційних витрат, для офісів із ремонтом — $19-25 за кв. м. Запитувані ставки за класом А перебували в діапазоні $16-27 за кв. м, за класом B — $8-18 за кв. м.
У 2026 році офісний ринок Києва залишається ринком орендаря: власники об’єктів змушені пропонувати гнучкі умови, ділити великі площі на менші блоки, інвестувати в готове оздоблення та підвищувати автономність будівель. При цьому найкращі об’єкти класу А і B+ з укриттями, стабільним енергопостачанням і якісною експлуатацією утримують попит краще, ніж застарілі будівлі та приміщення без ремонту.
Старший консультант з офісної нерухомості CBRE Ukraine Анастасія Качан зазначала, що в Києві посилився зв’язок ставки з конкретною локацією бізнес-центру: тепер значення має не лише близькість до метро, а й розташування відносно інфраструктурних або військових об’єктів. За її словами, кожен бізнес-центр фактично може працювати поза типовими правилами свого субринку або району.
Ключовими орендарями в Києві залишаються IT-компанії, однак структура попиту стала ширшою. Активність формують також оборонний сектор, медичні компанії, професійні послуги, консалтинг, логістика, представництва міжнародних організацій і частина бізнесу, пов’язаного з відновленням. За даними КБУ/CBRE Ukraine, у 2025 році попит з боку військового сектору помітно зріс, а ринок почав адаптувати пропозиції під такі потреби.
«Офіс перестав бути місцем щоденної присутності всіх співробітників, але не втратив значення для управління, комунікації та корпоративної культури. Компанії оптимізують площі, але не відмовляються від якісного офісу. Тому попит зміщується від великих монофункціональних просторів до більш гнучких, безпечних і технологічних форматів», — зазначає Experts Club.
Девелоперська активність залишається мінімальною. У 2025 році в Києві не було введено в експлуатацію жодного нового бізнес-центру, а до кінця 2026 року, за оцінкою InVenture, на ринок може вийти близько 27 тис. кв. м, однак строки введення можуть переноситися через ризики безпеки, обмежене фінансування та слабкий рівень попередньої оренди.
У великих містах України ситуація неоднорідна. Львів залишається одним із найбільш активних регіональних офісних ринків завдяки релокації бізнесу, присутності IT-сектору, близькості до кордону ЄС і відносно вищому рівню безпеки порівняно зі східними та південними регіонами. За даними Forbes Ukraine, до кінця 2025 року вакантність у бізнес-центрах Львова знизилася до 25%, а орендні ставки залишалися на рівні $7-15 за кв. м.
Львівський ринок у 2026 році можна вважати другим за значенням після Києва з точки зору офісного попиту, однак його масштаб обмежений. Для орендарів важливі готові приміщення, транспортна доступність, енергостійкість і можливість розміщення невеликих або середніх команд. Великі угоди залишаються рідкісними, а частина компаній віддає перевагу гібридним форматам або коворкінгам.
Дніпро зберігає роль промислового, логістичного та сервісного центру, однак офісний ринок міста залишається більш локальним і менш інституціоналізованим, ніж у Києві чи Львові. Попит формують регіональні компанії, сервісні бізнеси, торгові оператори, логістика, медичні послуги та частина виробничих структур. Через близькість до зони підвищених ризиків орендарі особливо чутливі до безпеки, вартості та автономності приміщень.
Одеса залишається важливим південним діловим центром, але офісний ринок міста сильно залежить від загальної безпеки, портової та логістичної активності, туризму, торгівлі та сервісного бізнесу. На ринку присутні як класичні офіси в центральних районах, так і приміщення в нових багатофункціональних комплексах. Попит у 2026 році залишається точковим: орендарі обирають готові невеликі приміщення, а великі корпоративні угоди обмежені.
Харків залишається найскладнішим із великих офісних ринків через високий рівень безпекових ризиків і близькість до фронтової зони. Значна частина бізнесу працює у скороченому, розподіленому або віддаленому форматі. Водночас ринок не зупинився повністю: попит зберігається на невеликі офіси, сервісні приміщення, простори для локального бізнесу та об’єкти з мінімальними операційними витратами.
«У регіональних містах офісна нерухомість перестала бути єдиним сегментом. Львів працює як ринок релокації та IT, Дніпро — як ринок промислового і сервісного бізнесу, Одеса — як південний торговельно-логістичний вузол, Харків — як ринок виживання та адаптації. Тому порівнювати їх лише за ставкою оренди вже некоректно: важливіше дивитися на безпеку, профіль орендарів і стійкість локальної економіки», — вважає Максим Уракін.
Загальним трендом для всіх великих міст стала переоцінка офісного простору. Компанії частіше обирають менші площі, готовий ремонт, гнучкі строки оренди та будівлі, де власник бере на себе частину капітальних витрат. Приміщення без ремонту і великі блоки в застарілих об’єктах залишаються менш ліквідними, оскільки орендарі не готові інвестувати в дорогий fit-out в умовах високої невизначеності.
Ще один фактор — автономність. Після енергетичних криз і атак на інфраструктуру офіси з генераторами, стабільним інтернетом, резервними системами, укриттями та якісним управлінням отримали конкурентну перевагу. У низці випадків такі характеристики дозволяють об’єктам утримувати ставку навіть за загальної високої вакантності ринку.
За оцінкою InVenture, інвестиційна логіка офісної нерухомості у 2026 році стала обережнішою: до пандемії та війни типова окупність офісного приміщення оцінювалася приблизно у 7-8 років, тоді як у 2026 році для більшості активів уже нормою стають 10-12 років. При цьому найкращі об’єкти із сильним орендарем і вдалою локацією можуть демонструвати привабливіші результати, але це радше виняток.
За прогнозом Experts Club, до кінця 2026 року офісний ринок України рухатиметься за сценарієм повільного відновлення без різкого зростання ставок. Київ збереже статус головного ринку, Львів — головного регіонального центру попиту, а Дніпро, Одеса та Харків розвиватимуться переважно за рахунок локальних орендарів і точкових угод.
«Головний ризик для ринку — не відсутність попиту, а його якість. Попит є, але він став обережним, раціональним і вимогливим. Орендарі хочуть платити не за метри, а за гарантовану можливість працювати. Це означає, що офісна нерухомість в Україні поступово переходить від моделі площі до моделі сервісу та стійкості», — резюмує Experts Club.
Таким чином, до травня 2026 року ринок офісної нерухомості Києва та великих українських міст залишається у перехідній фазі. Він уже пройшов період шокового падіння, але ще не повернувся до повноцінного інвестиційного циклу. Найбільш затребуваними стають безпечні, готові до використання, енергостійкі та гнучкі офіси. Застарілі об’єкти без ремонту, автономності та зрозумілої експлуатаційної моделі й надалі втрачатимуть конкурентоспроможність.
У 2025 році іноземні покупці придбали в Португалії 41 086 будинків і квартир, що на 6,6% більше, ніж роком раніше, повідомляє Національний інститут статистики Португалії (INE).
Найбільшою групою іноземних покупців стали громадяни Бразилії. У 2025 році вони купили 9,808 тис. об’єктів нерухомості, що на 27,5% більше, ніж у 2024 році. На другому місці опинилися громадяни Анголи з 4,145 тис. покупок, їхній показник зріс на 2,2%. Третє місце посіли французи, які придбали 3,765 тис. об’єктів, що на 6,2% менше, ніж роком раніше.
За даними INE, іноземні покупці з податковим резидентством у Португалії здійснили 34,834 тис. угод, що на 11,4% більше, ніж у 2024 році. Водночас покупки нерезидентів знизилися: іноземці без податкового резидентства в Португалії придбали 8,471 тис. об’єктів, що на 13,3% менше, ніж роком раніше. Це стало третім поспіль роком зниження активності нерезидентів.
Такий розрив свідчить про зміну структури іноземного попиту. Португальський ринок нерухомості все більше спирається не на класичних зовнішніх інвесторів, а на іноземців, які вже проживають у країні. Це можуть бути трудові мігранти, релоканти, сім’ї з довгостроковим посвідкою на проживання та представники діаспор, насамперед бразильської та ангольської.
Іноземці, як і раніше, купують дорожчі об’єкти, ніж місцеві жителі. За даними INE, середня вартість нерухомості, придбаної покупцями з податковим резидентством у Португалії, становила 234 120 євро. Покупці з країн ЄС платили в середньому 335 640 євро, а покупці з країн поза межами ЄС — 470 277 євро за об’єкт. Британці та американці купували особливо дорогу нерухомість: середня ціна угоди становила відповідно 512 585 євро та 479 403 євро.
Географічно попит нерезидентів залишається сконцентрованим у найпривабливіших регіонах. У 2025 році на Алгарве припало 29,7% угод нерезидентів, на Північний регіон — 20%, на Центральний регіон — 14,9%, на Великий Лісабон — 12,5%. За вартістю угод домінування Алгарве ще помітніше: регіон забезпечив 42,4% загального обсягу інвестицій нерезидентів у житло.
В INE також відзначили високу динаміку покупців з України, Кабо-Верде та Венесуели: кількість угод громадян цих країн зросла більш ніж на 25% у 2025 році. Однак точна кількість об’єктів, придбаних українцями, у короткій публікації INE та переказах португальських ЗМІ не розкривається.
Для українців Португалія залишається привабливим напрямком завдяки безпеці, доступу до ЄС, ринку праці, діаспорним зв’язкам та можливості довгострокового проживання. При цьому після закриття нерухомості як підстави для Golden Visa інвестиційний попит став менш пов’язаним з отриманням посвідки на проживання і більше залежить від реальної релокації, рівня доходів та довгострокових планів проживання.
Місцеві бюджети України за січень-квітень 2026 року отримали 4,9 млрд грн податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, що на 14,5% більше порівняно з аналогічним періодом минулого року, повідомила Державна податкова служба (ДНС).
Найбільші обсяги надходжень зафіксовано в Києві (1,05 млрд грн), Київській (547,3 млн грн), Дніпропетровській (490 млн грн) та Львівській областях (487 млн грн). У відомстві нагадали, що цей податок нараховується лише на площу, яка перевищує пільгові норми: понад 60 кв. м для квартир, понад 120 кв. м для будинків і понад 180 кв. м для різних типів житла. Ставка податку встановлюється місцевою владою, але не може перевищувати 1,5% мінімальної зарплати за кожен квадратний метр понад норму.
Водночас надходження земельного податку за перші чотири місяці поточного року зросли на 14,3% порівняно з аналогічним періодом 2025 року – до 15,8 млрд грн. Додатковий приріст доходів місцевих громад від цього платежу склав майже 2 млрд грн. Лідерами зі сплати земельного податку стали Дніпропетровська область (3 млрд грн), Київ (2,3 млрд грн), Одеська (1,4 млрд грн) та Львівська (1,2 млрд грн) області.
Земельний податок є обов’язковим місцевим платежем, який сплачують власники ділянок, паїв та постійні землекористувачі. Фізособам нарахування проводять контролюючі органи, а сплату необхідно здійснити протягом 60 днів після отримання податкового повідомлення-рішення. Юридичні особи розраховують податок самостійно та подають декларації щорічно до 20 лютого.
Пільги зі сплати земельного податку передбачені для пенсіонерів за віком, осіб з інвалідністю I та II груп, ветеранів війни, багатодітних сімей та осіб, які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи. Пільга діє в межах встановлених норм площі ділянки. У ДНС зазначають, що обов’язок сплати податку залишається за власником навіть у разі неотримання повідомлення, а перевірити стан розрахунків можна через електронний кабінет платника.
Як повідомляє Сербський Економіст, ринок нерухомості Угорщини після кількох років низької активності іноземних покупців може увійти у фазу відновлення інтересу з боку закордонного капіталу.
За даними експертів, угорський ринок тривалий час працював нижче свого потенціалу: після чотирьох років стагнації іноземні інвестори значною мірою поступилися місцем внутрішнім покупцям. Тепер аналітики очікують, що поєднання політичних змін, можливих реформ та накопиченого відкладеного попиту може повернути Угорщину у фокус міжнародних інвесторів.
Додатковим фактором є очікування поліпшення інвестиційного клімату та можливого вивільнення європейського фінансування. Property Forum зазначає, що учасники ринку обговорюють «перезапуск» угорської нерухомості після квітневих виборів 2026 року, а ключовими питаннями залишаються макроекономічна стабільність, регулювання та готовність інституційних інвесторів повернутися в країну.
При цьому ринок уже пройшов через період помітного зростання цін. За даними Global Property Guide з посиланням на індекс цін на житло Угорського національного банку, у III кварталі 2025 року житло в Угорщині подорожчало на 21,29% у річному вираженні, або на 16,29% у реальному вираженні, що вказує на сильний ціновий імпульс ще до повноцінного повернення іноземного попиту.
У 2026 році ринок виглядає більш збалансованим. За даними Duna House, які наводить International Investment, близько 78% угод укладаються нижче початкової ціни пропозиції, що свідчить про посилення переговорних позицій покупців і перехід ринку від перегріву до більш спокійної фази.
Головним центром інтересу залишається Будапешт. Столиця поєднує високий попит на оренду, розвинену інфраструктуру, туристичний потік і статус ділового центру країни. Однак саме в Будапешті влада також обговорює обмеження короткострокової оренди: раніше один із центральних районів міста проголосував за заборону короткострокової оренди з 2026 року, що може змінити інвестиційну модель для частини покупців.
Для іноземних інвесторів Угорщина зберігає кілька переваг: ціни нижчі, ніж у більшості столиць Західної Європи, ринок входить до ЄС, а ослаблення форинта може робити покупку привабливішою для покупців з капіталом у євро або доларах. При цьому ризики залишаються значними: регулювання оренди, висока інфляція останніх років, політична невизначеність та залежність ринку від державної підтримки й кредитних умов.
Повернення іноземного капіталу може підтримати ціни, особливо в Будапешті та інших ліквідних локаціях. Однак для місцевих покупців це може посилити проблему доступності житла, яка вже стала однією з важливих соціальних тем в Угорщині. Уряд раніше запускав програми підтримки першого житла, включаючи субсидовані кредити під 3% на термін до 25 років, щоб допомогти молодим покупцям вийти на ринок.
Таким чином, угорський ринок нерухомості вступає у 2026 рік у суперечливому стані: ціни вже значно зросли, попит став обережнішим, але очікування політичних та економічних змін можуть знову привабити іноземних інвесторів. Для ринку це означає ймовірне пожвавлення угод, а для покупців — необхідність уважніше оцінювати локацію, орендну модель та регуляторні ризики.
За останні три роки турецькі інвестори вклали в нерухомість Греції близько 614 млн євро, помітно посиливши свою присутність на ринку житла сусідньої країни. За даними експертів, головним мотивом для покупців з Туреччини стало прагнення захистити капітал від високої інфляції, валютних коливань та внутрішньої економічної невизначеності. Грецька нерухомість для них виступає не тільки інвестиційним активом, але й способом отримати доступ до європейської резидентської програми.
Додатковим фактором залишається програма Golden Visa, яка дозволяє громадянам країн поза межами ЄС отримати посвідку на проживання в Греції через інвестиції. Залежно від об’єкта та регіону мінімальний поріг інвестицій у нерухомість становить від 250 тис. євро до 800 тис. євро, а сама посвідка на проживання видається на п’ять років з можливістю продовження за умови збереження інвестиції.
Зростання інтересу з боку турецьких покупців особливо помітне на тлі загального зниження іноземних вкладень у грецьку нерухомість. За даними Банку Греції, у 2025 році іноземні інвестиції в цей сектор скоротилися на 22% — до 2,05 млрд євро проти 2,75 млрд євро роком раніше. Незважаючи на спад, 2025 рік залишився одним із найсильніших для ринку за обсягом іноземного капіталу.
Для Греції турецький попит має подвійний ефект. З одного боку, він підтримує девелоперів, ринок вторинного житла та інвестиції в туристичні райони. З іншого — посилює тиск на ціни, особливо в Афінах, Салоніках, на островах і в прибережних локаціях, де пропозиція обмежена, а місцеві жителі вже стикаються з проблемою доступності житла.
Інтерес турецьких інвесторів також пов’язаний із географічною близькістю. Греція сприймається як зрозумілий і відносно близький ринок: між країнами розвиваються туристичні та ділові зв’язки, а грецькі острови залишаються популярним напрямком для громадян Туреччини. Reuters раніше повідомляв, що Греція продовжувала спрощений візовий режим для турецьких громадян на низці островів Егейського моря, що додатково підтримувало контакти між двома ринками.
Найближчим часом турецький капітал, ймовірно, продовжить відігравати помітну роль на грецькому ринку.
Дубай скасував мінімальний поріг вартості нерухомості для отримання дворічної резидентської візи інвестора. Раніше покупець мав володіти об’єктом вартістю не менше 750 тис. дирхамів, або близько 204 тис. доларів
Нові правила стосуються дворічної візи з правом продовження для власників нерухомості, яка оформляється через Dubai Land Department та його Cube Centre. Тепер індивідуальний власник може претендувати на такий дозвіл на проживання незалежно від вартості об’єкта, якщо нерухомість зареєстрована на нього та виконані інші вимоги щодо документів.
Для спільної власності мінімальний поріг зберігається, але в іншій формі: кожен співвласник повинен мати частку вартістю не менше 400 тис. дирхамів. Це означає, що послаблення в першу чергу розраховане на покупців, які оформляють об’єкт на одного власника.
Скасування порогу робить резидентський статус доступнішим для покупців невеликих квартир і студій, які раніше могли не відповідати мінімальній вартості. Для ринку нерухомості Дубая це може посилити попит у більш доступних сегментах, особливо серед іноземців, які розглядають покупку не тільки як інвестицію, але й як спосіб отримати легальний статус проживання в ОАЕ.
При цьому зміна не стосується 10-річної Golden Visa. Для «золотої візи» через нерухомість, як і раніше, діє окремий інвестиційний поріг — зазвичай від 2 млн дирхамів. Тому новий захід розширює саме нижній вхід на ринок резидентства, але не замінює довгострокові програми для великих інвесторів.
Для покупців важливим залишається не тільки сам факт володіння нерухомістю, але й юридична чистота об’єкта, реєстрація права власності, відповідність вимогам Dubai Land Department та готовність оплачувати супутні витрати на оформлення візи, Emirates ID та медичне страхування.
Дубай залишається одним із найактивніших ринків нерухомості Близького Сходу. Попит підтримують приплив іноземних резидентів, зростання ділової активності, податкова привабливість ОАЕ та розвинена інфраструктура. Скасування мінімального порогу для дворічного посвідки на проживання може додатково розширити коло покупців, для яких купівля нерухомості в еміраті стає способом не тільки інвестувати, але й закріпитися в країні.
