意大利政府提议，自2027年1月1日起，对将税务居住地转移至国外的高净值个人征收金融资产未实现增值税。所谓“离境税”（Exit Tax）的税率将定为26%，新规将适用于持有价值80万欧元及以上相关资产的投资者。
相关条款载于总理乔治·梅洛尼领导的政府批准的《2027年意大利国家预算法案》第17条。该文件已于10月30日获得意大利总统塞尔吉奥·马塔雷利的必要批准，并提交议会审议。
根据该法案，新税种将适用于在最近十个纳税年度中至少有六个纳税年度为意大利居民，且决定将税务居民身份转移至其他国家的自然人。
一项必要条件是，须持有受相关规定约束的金融资产和财产权，其总价值不低于80万欧元。同时，仅当在变更税务居民身份后，意大利丧失对相关投资收入的征税权时，才会产生征税义务。
应税金额并非基于资产的全部价值，而是基于投资者尚未通过出售这些资产获得的累计收益。
具体而言，这涉及股票、公司股权、证券及其他金融工具的市场价值增值部分。在确定应税基础时，将考虑资产市场价值与其税务购置价值之间的正差额。
例如，如果投资者以70万欧元购入一笔证券，而在确定应税基时其价值已升至100万欧元，则未实现收益为30万欧元。按26%的标准税率计算，即使投资者实际上并未出售这些资产，应缴税额也将达到7.8万欧元。
与此同时，针对特定政府债券的收益设有优惠政策。仅将相应收益的48.08%计入应税基数，这使得实际税率约为12.5%。
“离境税”的标准缴纳期限为税务居民身份变更生效之日起180天。
不过，对于迁往欧盟国家或与意大利签订了相关税务合作协定的国家的个人，可申请延期缴纳。
为此，投资者需预缴应纳税额的50%，并提供财务担保。
若迁往其他欧盟国家，延期期限最长为五个纳税期；若迁往符合规定条件的其他国家，则最长可达十个纳税期。
若在此期间资产未被出售，纳税义务将终止，多缴税款将予以退还。针对特定资产继承情形或投资者返回意大利的情况，也设有类似规定。
新制度还将适用于将税务居民身份转移至海外的特定类型的非营利性公司和组织。
据意大利经济和财政部估算，该新税种在2027年的税收收入约为337万欧元，2028年至2031年期间每年约为674万欧元。从2032年起，考虑到预计将退还部分税款，对预算的净影响估计为每年337万欧元。
实际上，意大利提议将此前仅适用于公司和企业主的“变更税务居民身份时的征税机制”扩展至私人投资者。
法国已实施类似机制：在转移税务居民身份时，若存在相应的金融资产且满足法律规定的条件，则对未实现收益征税。
拟议的变更可能对国际投资者、企业资产所有者以及将意大利作为长期税务居民国的富裕外国人产生影响。
近年来，意大利通过针对外国收入的固定税率特殊税收制度吸引了众多富裕外国人。对于2026年起新加入该制度的参与者，年缴款额将从原先的20万欧元提高至30万欧元。
“离境税”的引入可能会影响此类投资者的税务规划，特别是当他们考虑未来迁居其他国家时。同时，新规定如何适用于特殊税收制度参与者的具体实施细则，尚需进一步的法律明确。
需要说明的是，该提案机制并非针对离开意大利的普遍性离境税，也不规定自动按住宅房地产价值或自然人全部财产价值的26%进行征收。
该法案须在2026年底前经意大利议会审议并批准。在法案通过过程中，税额、适用条件及延期缴纳的程序可能会发生变更。
意大利仍是欧洲最大的房地产市场之一，也是国际投资者青睐的投资目的地，特别是对于那些计划在购房的同时转移税务居民身份的投资者而言。拟议的变更可能成为选择居住国及制定长期投资计划时的额外考量因素。
来源：《2027-2029年意大利预算法案》第17条，2026年10月28日经政府批准；意大利总统，2026年10月30日正式批准提交该法案；《投资移民内幕》，2026年10月31日。
分析中心 Experts Club 对国际咨询公司世邦魏理仕（Savills）关于世界主要国家房地产市场趋势的数据进行了分析。据国际咨询公司世邦魏理仕（Savills）数据显示，2026年第二季度全球房地产投资总额达到约2500亿美元，较去年同期增长13%。
该数据于8月25日发布在Savills的《Savills Takes Stock：2026年第二季度全球资本市场研究》报告中。该公司评估认为，目前处于收尾阶段的活跃交易组合表明，市场在下半年有望进一步复苏。
世邦魏理仕预计，2026年全年全球房地产投资总额可能增长约16%。
不过，市场复苏的进程并不均衡。投资者变得更加挑剔，将资金集中投向现金流可预测、估值清晰且具有长期需求的物业。
据Experts Club援引的研究报告显示，美国仍是最大的市场。第二季度，美国房地产投资额达到约1310亿美元，较上年同期增长20%。
世邦魏理仕（Savills）特别指出，北美地区的大型投资组合交易量激增。其交易额达到350亿美元，同比增长60%。相比之下，单个物业交易的增长幅度约为10%。
投资组合投资的增长与大型机构资本的回归以及投资者希望立即在具有前景的细分市场中确立大规模布局有关。数据中心、自助仓储以及房地产（面向老年人）尤其受到关注。
欧洲市场也持续复苏。第二季度交易额达540亿欧元，较2025年第二季度增长7.7%。
在亚太地区，投资增速更为迅猛——增长18%，达到460亿美元。上半年该地区投资总额同比增长25%。
亚太地区工业及物流地产领域的增长势头尤为显著。第二季度该细分市场的投资增长了17%，上半年累计增长达28%。
与此同时，市场对学生宿舍及其他形式的住宅房地产的兴趣日益浓厚。世邦魏理仕（Savills）认为，这主要归因于国际学生流动性的增加，以及机构投资者希望构建大型收益型物业投资组合的意愿。
不过，世邦魏理仕也提醒，目前尚不能将市场的复苏视为一场大规模的新投资热潮。地缘政治紧张局势、中东局势、融资成本以及经济前景的不确定性，迫使投资者在选择投资标的时更加审慎。
2026年初，受伊朗周边冲突影响，投资情绪恶化，甚至导致经季节性调整后的季度投资数据出现负增长。不过，这一因素的影响程度低于市场参与者的预期。
据世邦魏理仕（Savills）评估，当前周期阶段的主要特征是经验丰富且资金雄厚的投资者率先回归。因此，投资决策的主要考量因素已不再是预期房地产价格的普遍上涨，而是具体资产的质量及其产生稳定收益的能力。
据《塞尔维亚经济学家报》报道，7月30日，黑山政府批准了一项提案，旨在建立一套监管机制，以管控可能影响国家安全及关键基础设施运行的外资。
新规尚未生效。要实施这些规定，必须通过一项专门法律。
预计将要求来自非欧盟国家的投资者，在收购战略性行业企业的控制权或至少10%的资本或表决权时，须事先获得批准。
审查范围可能涉及能源、港口、机场、铁路、银行业、支付系统、电信、媒体、数字基础设施、技术、食品生产以及关键原材料等领域。
房地产仅在与战略设施相关或位于关键基础设施、军事设施或国家设施附近时，才会受到审查。该举措不会直接影响外国人购买普通公寓的行为。
政府可批准该交易、设定附加条件或予以完全禁止。可能的要求包括限制访问机密数据、披露最终所有者信息及资金来源等。
事前核查最长将持续45天。未经授权进行交易可能导致罚款、限制表决权或强制出售所收购的股份。
该举措是黑山立法与欧盟法规协调进程的一部分。最终条件将在法律起草并通过后确定。
从形式上看，该倡议中并未提及具体国家。但在实践中，该机制对来自俄罗斯、塞尔维亚和中国的投资者将尤为重要。这三个国家均位于欧盟之外，其资本在黑山经济中占有显著份额。
该法案若获通过，也将以某种形式影响乌克兰投资者。就黑山境内企业数量而言，乌克兰占据重要地位。根据黑山国家统计局（MONSTAT）的最新数据，2024年该国有1069家乌克兰所有者经营的企业，占外商投资活跃企业总数的3.6%。这一数字仅次于俄罗斯、土耳其和塞尔维亚，位列第四。
与此同时，乌克兰投资主要集中在房地产领域和小型企业。2023年，乌克兰对黑山投资额达1910万欧元，其中1520万欧元用于房地产购买。
因此，新规对乌克兰企业的影响可能有限。常规的购房及创办小型企业等行为，不应自动受到审查。若投资涉及战略性行业或与关键基础设施相关的资产，则需获得批准。
来源：黑山政府
