Los precios de la vivienda en Turquía subieron en julio de 2026 una media del 23,3 % en moneda nacional en comparación con el año anterior; sin embargo, la elevada inflación contrarrestó por completo este aumento: en términos reales, los inmuebles se abarataron un 6,6 %, según el informe de mercado de julio elaborado por las plataformas Emlakjet y Endeksa. Los datos se publicaron el 14 de agosto.
El precio medio por metro cuadrado de vivienda en todo el país alcanzó las 41 700 liras turcas, es decir, aproximadamente 871 dólares, mientras que el precio medio de una vivienda vendida fue de 5,21 millones de liras, lo que equivale a unos 109 000 dólares.
Al mismo tiempo, en julio se observó por primera vez una ligera señal positiva en la evolución a corto plazo: en un mes, los precios subieron un 1,9 % en términos nominales y aproximadamente un 0,5 % teniendo en cuenta la inflación. Sin embargo, un solo mes no es suficiente, por el momento, para hablar de una recuperación sostenida del valor real de la vivienda turca.
Ankara se encarece más rápido que Estambul y Antalya
Entre las 30 provincias con mayor número de transacciones, el crecimiento más notable se registró en Ordu: un 32,4 % en un año. Es la única de las provincias analizadas donde el crecimiento resultó positivo, incluso teniendo en cuenta la inflación, con un aumento de alrededor del 0,4 %.
En segundo lugar se sitúa Ankara, con un crecimiento nominal del 28,7 %, aunque, en términos reales, la vivienda en la capital se ha abaratado aproximadamente un 2,5 %. Le siguen Kocaeli, con un aumento del 28,5 %; Denizli, con un 27,1 %; y Elazığ, con un 26,9 %.
En Estambul, el metro cuadrado de vivienda costaba en julio una media de 65 100 liras, mientras que el precio medio de una vivienda era de unos 7,16 millones de liras, es decir, 149 500 dólares.
En Antalya, uno de los principales mercados para los compradores extranjeros, el precio medio por metro cuadrado alcanzó las 55 500 liras, y el de una vivienda, unos 6,1 millones de liras, es decir, 127 500 dólares. En Esmirna, el precio medio se situó en unas 54 000 liras por metro cuadrado y en 6,48 millones de liras por vivienda.
La provincia más cara de Turquía sigue siendo Muğla, que incluye centros turísticos como Bodrum y Marmaris. Aquí, el precio medio por metro cuadrado alcanzó las 87 200 liras, y el de una propiedad, los 11,34 millones de liras, es decir, casi 237 000 dólares. Esto supera en más del doble la media nacional.
Las ventas de viviendas se han reducido drásticamente
El aumento de los precios se produce en un contexto de notable reducción del número de transacciones. Según datos del Instituto Turco de Estadística (TÜİK), las estadísticas de ventas de viviendas e inmuebles comerciales correspondientes al mes de julio se publicaron el 13 de agosto de 2026. En total, a lo largo del mes se vendieron en el país 123 603 viviendas, lo que supone aproximadamente un 17 % menos que el año anterior.
Estambul siguió siendo el mercado más importante, con 22 600 transacciones, seguido de Ankara, con 9 640, Esmirna —6.550— y Antalya —6.300—
. No obstante, la estructura de las ventas envía señales contradictorias. El número de operaciones hipotecarias aumentó un 23,7 %, mientras que las ventas de viviendas de primera mano descendieron un 8,6 % y las de segunda mano, directamente un 20,8 %. Esto podría indicar un retorno gradual al mercado de una parte de los compradores que tienen la posibilidad de recurrir a la financiación bancaria.
De este modo, el aumento del valor de los inmuebles turcos en liras sigue siendo, en gran medida, consecuencia de la inflación. Para el inversor es más importante prestar atención no solo al crecimiento nominal del 20-30 %, sino también a la evolución real del valor, al tipo de cambio y a la rentabilidad del alquiler. A finales de julio, una propiedad media en Turquía cuesta formalmente mucho más que hace un año, aunque su valor real sigue disminuyendo.
Recientemente, Open4Business ha analizado por separado la estructura de los compradores extranjeros de inmuebles en Turquía. A finales de junio de 2026, el primer puesto lo ocupaban los ciudadanos rusos, con 381 compras, mientras que los ucranianos adquirieron 170 inmuebles y compartían el segundo puesto con los ciudadanos iraníes. En total, los extranjeros compraron 2 015 inmuebles residenciales en junio. Entre enero y junio, la demanda extranjera ascendió a 9 083 inmuebles y fue un 9,2 % inferior a la del año pasado.
Los ucranianos siguen siendo uno de los principales grupos de compradores de viviendas en Turquía, incluso a largo plazo. En 2025, los ciudadanos de Ucrania adquirieron 1 541 inmuebles y ocuparon el tercer puesto entre los extranjeros, solo por detrás de los rusos y los iraníes. Por lo tanto, la bajada de los precios reales de la vivienda en Turquía reviste un interés directo también para los inversores privados ucranianos, que siguen manteniendo una presencia activa en este mercado.
En julio de 2026, los ciudadanos de Ucrania adquirieron 145 inmuebles residenciales en Turquía y ocuparon el tercer puesto entre los compradores extranjeros de viviendas en el país, según datos del Instituto Turco de Estadística (TÜİK) publicados el 13 de agosto.
Los que más viviendas adquirieron entre los extranjeros en julio fueron los ciudadanos rusos, con 394 inmuebles. En segundo lugar se situaron los ciudadanos iraníes, con 189 transacciones, y en tercero, los ucranianos, con 145 inmuebles.
De este modo, a los ciudadanos de Ucrania les correspondió alrededor del 6,8 % del total de ventas de viviendas a extranjeros en Turquía durante ese mes.
No obstante, en comparación con junio, la actividad de los compradores ucranianos se redujo ligeramente. En junio, los ucranianos adquirieron 170 propiedades y compartieron el segundo puesto con los ciudadanos iraníes. En julio, el número de transacciones de los ucranianos disminuyó aproximadamente un 15 %, aunque Ucrania se mantuvo entre los tres principales compradores extranjeros de inmuebles turcos.
En total, en julio se vendieron a extranjeros en Turquía 2.120 viviendas, lo que supone un 1,9 % más que en julio del año pasado. La cuota de los extranjeros en el volumen total de ventas de viviendas fue del 1,7 %.
Sin embargo, la situación general del mercado inmobiliario turco fue considerablemente peor: en julio se vendieron en el país 123 603 mil viviendas —un 17 % menos que el año anterior—. Las ventas de viviendas nuevas descendieron un 8,6 %, hasta las 42 529 unidades, y las de segunda mano, un 20,8 %, hasta las 81 074 unidades
. De este modo, la demanda por parte de los compradores extranjeros en julio se mostró más estable que en el mercado nacional. Sin embargo, si se analizan los resultados de un periodo más prolongado, la demanda extranjera sigue siendo, por el momento, inferior a la del año pasado. Entre enero y julio de 2026, los extranjeros adquirieron en Turquía 11 203 mil viviendas, lo que supone un 7,3 % menos que en el mismo periodo de 2025.
Los ucranianos llevan ya varios años manteniendo una posición destacada en el mercado inmobiliario turco. Según los datos de 2025, los ciudadanos de Ucrania también ocuparon el tercer puesto entre los extranjeros: adquirieron 1 541 mil viviendas. Por delante se situaron los rusos, con 3 649 mil transacciones, y los ciudadanos de Irán, con 1 878 mil.
A modo de comparación: en 2024, los ucranianos también figuraban entre los tres principales compradores extranjeros, con la adquisición de 1 631 mil inmuebles.
Así pues, a pesar de un cierto descenso en julio con respecto a junio, Ucrania sigue siendo uno de los tres mayores mercados extranjeros para el sector inmobiliario residencial turco, junto con Rusia e Irán.
Turquía ha instado a Rusia y Ucrania a acordar una moratoria sobre los ataques contra buques e instalaciones relacionadas con la navegación en el mar Negro, ante el fuerte aumento del número de ataques contra la flota mercante.
El ministro de Asuntos Exteriores de Turquía, Hakan Fidan, declaró el 8 de agosto que Ankara propone a las partes crear un mecanismo especial que permita poner fin a los ataques mutuos en el mar Negro.
«Hemos instado a ambas partes a crear un mecanismo para declarar una moratoria», afirmó Fidan en una entrevista con la agencia estatal turca Anadolu. Según él, Ucrania ya había presentado anteriormente una propuesta similar, tras lo cual Turquía la transmitió a la parte rusa y ahora espera la reacción de Moscú.
El jefe del Ministerio de Asuntos Exteriores turco señaló que la guerra se ha extendido, de hecho, a todo el mar Negro. Si al principio los ataques afectaban principalmente a puertos militares y buques de guerra, ahora los buques mercantes son blanco de los ataques cada vez con mayor frecuencia.
A Ankara le preocupan especialmente los ataques contra buques vinculados a Turquía: aquellos que navegan bajo pabellón turco, pertenecen a empresas turcas o cuentan con tripulantes turcos.
Según Fidan, Rusia y Ucrania también atacan instalaciones logísticas de importancia para la parte contraria, y la ampliación de estas acciones se está convirtiendo en algo «extremadamente peligroso».
La declaración de Ankara se produjo tras un fuerte empeoramiento de la situación de seguridad de la navegación mercante.
Según datos del Ministerio de Desarrollo Comunitario y Territorial de Ucrania, citados por Reuters, solo en julio Ucrania registró 35 ataques contra buques en puertos, 22 ataques contra buques en alta mar y 67 ataques contra infraestructuras portuarias.
A modo de comparación: durante todo el año 2025, Reuters contabilizó 14 ataques contra buques en el segmento ucraniano del mar Negro. Al mismo tiempo, Ucrania ha intensificado sus ataques contra petroleros vinculados al comercio petrolero ruso. Moscú y Kiev afirman que sus objetivos son instalaciones relacionadas con la actividad militar.
La escalada ya está afectando al comercio mundial de cereales y petróleo. Más del 90 % de las exportaciones agrícolas del país pasan por los puertos ucranianos del Mar Negro, mientras que los puertos rusos de Novorossiysk y Tuapse siguen siendo importantes centros de exportación de cereales y productos petrolíferos.
El coste del seguro militar de los buques que hacen escala en los puertos del Mar Negro ha aumentado hasta aproximadamente el 2 % del valor del buque, frente al 1 % de hace dos semanas, y el coste del fletamento de los petroleros en determinadas rutas ha superado los 300 000 dólares al día.
Ante el aumento de los riesgos, se ha sabido que Turquía ha comenzado a restringir el paso de determinados buques comerciales al mar Negro. Sin embargo, el 9 de agosto, dos funcionarios turcos comunicaron a Reuters que el tráfico por el Bósforo y los Dardanelos continúa con normalidad. Ankara ha introducido efectivamente medidas de seguridad adicionales de carácter temporal, pero estas no suponen el cierre de los estrechos a la navegación comercial.
El paso está regulado por la Convención de Montreux de 1936, que otorga a Turquía el control sobre el Bósforo y los Dardanelos, así como facultades especiales en lo que respecta a los buques militares, al tiempo que garantiza la libertad de paso a los buques civiles.
Para Ankara, la seguridad del mar Negro reviste una importancia económica fundamental. Por esta región circulan grandes flujos de productos agrícolas rusos y ucranianos, petróleo y derivados, y los armadores turcos operan activamente en estas rutas.
Desde el inicio de la guerra a gran escala, Turquía mantiene contactos tanto con Kiev como con Moscú e intenta desempeñar un papel de mediador. Ankara no se ha sumado a las sanciones occidentales contra Rusia, aunque sigue cooperando con Ucrania y ha actuado en repetidas ocasiones como mediadora en cuestiones relacionadas con la navegación en el Mar Negro.
Las autoridades turcas han iniciado el procedimiento para anular la nacionalidad de 687 extranjeros que, según la investigación, obtuvieron pasaportes turcos mediante transacciones inmobiliarias ficticias e informes de tasación falsos. La fuente original de la información fue una declaración del ministro de Justicia turco, Akin Gürlek, publicada el 4 de agosto de 2026. La operación fue coordinada por la Oficina de Investigación del Crimen Organizado de la Fiscalía General de Estambul. Las actuaciones de investigación se llevaron a cabo simultáneamente en 16 provincias del país.
Según los datos de la investigación, los participantes en la trama adquirían inmuebles relativamente económicos y, a continuación, mediante informes periciales falsos, inflaran artificialmente su valor hasta alcanzar el umbral mínimo necesario para obtener la ciudadanía turca. Las transacciones iban acompañadas de transferencias bancarias ficticias que simulaban la entrada de inversiones.
Como resultado, según las estimaciones de las autoridades turcas, no entraron en el país unos 2 500 millones de liras turcas —aproximadamente 52 millones de dólares— que deberían haber sido invertidos por los solicitantes extranjeros.
En el marco de la investigación se han dictado órdenes de detención contra 90 personas, de las cuales 72 sospechosos ya han sido detenidos. El Estado ha puesto bajo control siete empresas que podrían estar relacionadas con la trama. Asimismo, se han embargado 1 045 mil inmuebles, un hotel en Bodrum, 15 vehículos, un yate y fondos en diez cuentas bancarias.
Es importante señalar que, por el momento, no se trata de una retirada automática e inmediata de los pasaportes, sino del inicio de un procedimiento judicial. La ciudadanía se anulará tras confirmarse que un solicitante concreto la obtuvo sobre la base de documentos falsos o de una transacción que no cumplía los requisitos legales.
El programa de ciudadanía por inversión está en vigor en Turquía desde 2017. En la actualidad, un extranjero puede solicitar el pasaporte del país mediante la compra de un inmueble por un valor mínimo de 400 000 dólares. El inmueble no puede venderse durante tres años, su valor debe ser certificado por una empresa de tasación autorizada y el pago debe realizarse a través del sistema bancario. Las opciones alternativas prevén inversiones o depósitos bancarios a partir de 500 000 dólares.
El Ministerio de Justicia, la Fiscalía de Estambul y los medios de comunicación turcos aún no han revelado de qué países eran originariamente los 687 implicados. Sin embargo, los datos sobre antiguos participantes en el programa de inversión y compradores extranjeros de inmuebles en Turquía permiten identificar los grupos que, potencialmente, podrían haber recurrido con mayor frecuencia a este tipo de servicios.
Entre 2018 y 2021, unos 19 600 extranjeros obtuvieron la ciudadanía turca a través del programa de inversión. Entre los principales países de origen de los solicitantes se mencionaban Irán, Irak, Afganistán y Rusia, y a partir de 2022 los ciudadanos ucranianos y rusos aumentaron considerablemente la compra de inmuebles en Turquía y se convirtieron en los grupos más destacados de solicitantes de la ciudadanía por inversión.
Según las estadísticas oficiales del Instituto Turco de Estadística (TÜİK), en 2025 los rusos compraron en Turquía 3.649 viviendas, los ciudadanos iraníes, 1.878, y los ucranianos, 1.541. Fueron precisamente estos tres países los que ocuparon los primeros puestos entre los compradores extranjeros de viviendas turcas. La tendencia se mantuvo también en 2026. En junio, los ciudadanos rusos adquirieron 381 viviendas, mientras que los ucranianos y los iraníes compraron 170 cada uno.
A la luz de estos datos, lo más probable es que, entre los 687 inversores investigados, se encuentren ciudadanos de Rusia, Irán y Ucrania, que figuran al mismo tiempo entre los mayores compradores de inmuebles y los usuarios más activos del programa de ciudadanía por inversión. Asimismo, entre los implicados podrían encontrarse personas procedentes de Irak y Afganistán que se acogieron al programa en años anteriores.
Pueden surgir riesgos adicionales para los cónyuges e hijos de los inversores, si han obtenido la ciudadanía como familiares del solicitante principal. Las autoridades turcas aún no han precisado si dichos familiares se incluyen en la cifra anunciada de 687 personas ni si su situación se revisará automáticamente o mediante procedimientos específicos. Es probable que la investigación dé lugar a un refuerzo de los controles sobre las empresas de tasación, las transferencias bancarias, los intermediarios y el origen de los fondos. Para los nuevos solicitantes, esto puede suponer un plazo de tramitación más largo y requisitos adicionales, pero no implica el cierre del propio programa de ciudadanía por inversión.
El Ministerio de Agricultura y Silvicultura de la República de Turquía reforzará, a partir del 4 de agosto de 2026, los controles fitosanitarios sobre la importación, exportación, reexportación y tránsito de plantas y productos vegetales, en particular de trigo, según ha informado el Servicio Estatal de Ucrania para la Seguridad Alimentaria y la Protección del Consumidor (Derzhprodspozhyvsluzhba).
El endurecimiento de los requisitos está relacionado con la adopción por parte de Turquía de un nuevo Reglamento sobre cuarentena fitosanitaria, que deroga el anterior Reglamento sobre cuarentena.
«Dado que el trigo importado a la República de Turquía es una planta hospedadora de organismos nocivos como Tilletia barclayana, Tilletia indica, Tilletia caries, Tilletia controversa y Tilletia laevis (Tilletia foetida), la República de Turquía ha reforzado los controles para la detección de dichos organismos nocivos en los cargamentos de trigo», se indica en el comunicado.
En caso de detectarse estas plagas, se denegará a los exportadores ucranianos la expedición del certificado fitosanitario, en virtud del artículo 46 de la Ley de Ucrania «Sobre el cuarentena vegetal».
La provincia de Muğla, donde se encuentran los populares centros turísticos de Bodrum, Marmaris y Fethiye, sigue siendo la región más cara de Turquía para comprar una vivienda. Según los datos de junio de 2026, el precio medio por metro cuadrado alcanzó aquí las 85 182 mil liras turcas, lo que equivale aproximadamente a 1 85 mil dólares
El precio medio de una vivienda en Muğla ascendió a 11,074 millones de liras, lo que equivale aproximadamente a 240 mil dólares, según se desprende del informe de junio de los servicios Emlakjet y Endeksa.
El segundo puesto en cuanto al precio por metro cuadrado lo ocupó Estambul, con una cifra de 63 788 mil liras. Una vivienda media en la mayor ciudad de Turquía se valora en aproximadamente 7,017 millones de liras.
En tercer lugar se sitúa Antalya, donde el metro cuadrado cuesta de media 55 264 mil liras, y una vivienda, alrededor de 6,079 millones de liras. Le siguen Esmirna, con un indicador de 52 677 mil liras por metro cuadrado, y Çanakkale, con 52 634 mil liras.
Aydin también figura en la clasificación de las regiones con el precio medio más alto de los inmuebles. El precio medio de la vivienda en la provincia, que incluye los centros turísticos de Kuşadası y Didim, alcanzó los 6,782 millones de liras, con un coste por metro cuadrado de 50,238 mil liras.
Los elevados precios en las regiones costeras se deben a la concentración de inmuebles turísticos, a la oferta limitada de terrenos en las ubicaciones más demandadas, al desarrollo de proyectos de lujo y a la demanda por parte de compradores de otras regiones de Turquía y del extranjero.
De media, a nivel nacional, el precio por metro cuadrado de vivienda a finales de junio ascendió a 40 944 mil liras, mientras que el de una vivienda estándar de unos 125 m² fue de 5,118 millones de liras, es decir, aproximadamente 111 mil dólares. En un año, los precios en moneda nacional aumentaron un 22,3 %.
Sin embargo, teniendo en cuenta la inflación, la vivienda turca se ha abaratado un 7,6 % en un año. Se ha registrado una caída real en las 30 provincias más grandes del país. En Estambul, los precios ajustados a la inflación se redujeron un 5,5 %; en Antalya, un 4,1 %; en Ankara, un 3,5 %; y en Esmirna, un 9,5 %.
El plazo medio de amortización de la inversión mediante el alquiler en Turquía se estima en 13 años. En Muğla alcanza los 18 años, en Antalya, los 16; en Estambul, los 12; y en Ankara, los 11. El plazo de amortización más prolongado de las viviendas turísticas se debe al elevado coste de compra en relación con los ingresos por alquiler a largo plazo.
En junio de 2026 se vendieron en Turquía 129 979 viviendas, lo que supone un aumento del 15,8 % respecto al año anterior. El número de operaciones hipotecarias aumentó un 72,1 %, hasta alcanzar las 25 993.
