Международная платформа краткосрочной аренды жилья Airbnb с 20 ноября 2026 года вводит новые правила для владельцев недвижимости, которые ограничивают возможность требовать от гостей выполнения бытовых работ перед выездом. В частности, арендодатели больше не смогут обязывать туристов стирать постельное белье, мыть посуду или выносить мусор за пределы жилья.
Как сообщается в официальном разъяснении Airbnb, новые требования будут распространяться на все бронирования, оформленные начиная с 20 ноября.
Согласно обновленной политике платформы, владельцы квартир и домов не должны перекладывать на гостей обязанности, которые обычно выполняют профессиональные уборщики. В частности, речь идет о снятии постельного белья с кроватей, запуске стиральной машины, мытье и раскладывании посуды по шкафам, а также выносе мусора за пределы объекта недвижимости.
В то же время владельцы смогут устанавливать обоснованные бытовые требования. Например, гостям разрешено предлагать оставлять использованную посуду в раковине, складывать полотенца в одном месте, сортировать отходы в специальных контейнерах внутри жилья или выключать кондиционер перед выездом.
Одним из ключевых изменений станет повышение прозрачности условий аренды. Все правила проживания должны быть указаны в объявлении еще до оформления бронирования. После его подтверждения владельцы не будут иметь права вводить дополнительные требования посредством уведомлений, устных договоренностей или информационных табличек в квартире.
Airbnb также запрещает владельцам самостоятельно устанавливать штрафы для гостей и требовать дополнительную оплату за использование удобств, которые уже включены в описание объекта. Все обязательные платежи за заявленные услуги должны быть учтены в стоимости бронирования.
Кроме того, новая политика ограничивает возможность требовать подписания отдельных договоров аренды и передачи личных документов. Исключения предусмотрены для случаев, установленных законодательством, долгосрочной аренды сроком от одного месяца, объектов категории Airbnb Luxe и отдельных дополнительных услуг.
В компании сообщили, что владельцы смогут использовать семь стандартных категорий правил проживания. Они будут касаться максимального количества гостей, соблюдения тишины, проведения мероприятий, пребывания домашних животных, курения, коммерческой фото- и видеосъемки, а также необходимости закрывать жилье на время выезда.
За нарушение новых требований Airbnb предусматривает поэтапные ограничения. Сначала владельцам предложат скорректировать условия аренды и могут направить предупреждение. Если нарушения продолжатся, в объявлении может появиться соответствующее сообщение для потенциальных гостей, а сам объект может потерять позиции в поисковой выдаче платформы. В более серьезных случаях возможно применение других санкций в соответствии с условиями пользования сервисом.
При этом Airbnb оставляет возможность индивидуальных исключений с учетом местных особенностей. Например, в регионах с дефицитом воды владельцы могут просить гостей ограничивать ее использование, а в районах обитания диких животных — выбрасывать мусор в специально защищенные контейнеры.
Airbnb — американская международная онлайн-платформа для краткосрочной аренды жилья, основанная в 2008 году. Сервис объединяет владельцев квартир, домов и других объектов размещения с туристами и путешественниками в разных странах мира.
AIRBNB, аренда жилья, ИНВЕСТИЦИИ, краткосрочная аренда, НЕДВИЖИМОСТЬ, ТУРИЗМ
Киев остается в нижней части европейского рейтинга стоимости аренды жилья, несмотря на восстановление спроса на качественные квартиры в столице Украины, свидетельствуют данные Global Property Guide.
Согласно таблице медианных запрашиваемых арендных ставок за июнь 2026 года, аренда 1-комнатной квартиры в Киеве составляет около EUR550 в месяц. По этому показателю украинская столица находится примерно на 34-м месте среди 40 европейских и близких к Европе городов, представленных в открытой части таблицы Global Property Guide, если сортировать города от самой высокой аренды к самой низкой.
Киев делит позицию с Подгорицей, где медианная аренда 1-комнатной квартиры также составляет около EUR550. При этом Белград заметно дороже — около EUR800 в месяц, Бухарест и Афины — около EUR650, София и Загреб — около EUR600. Ниже Киева в таблице находятся Кишинев, Тбилиси, Сараево и Скопье.
Для украинского рынка это важный сигнал. С одной стороны, Киев уже не относится к самым дешевым городам региона. С другой — стоимость аренды в столице Украины все еще ниже, чем в большинстве столиц Центральной и Юго-Восточной Европы, включая Белград, Будапешт, Варшаву, Прагу, Братиславу, Бухарест, Загреб и Софию.
На фоне данных Global Property Guide о быстром росте арендных ставок в России, Черногории, Сербии, Венгрии, Бразилии и Ирландии Киев выглядит более сдержанным рынком. Это связано не с отсутствием спроса, а с влиянием войны, миграции, рисков безопасности, ограниченного платежеспособного спроса и высокой неопределенности для арендаторов и инвесторов.
По данным Global Property Guide, медианная запрашиваемая аренда 2-комнатной квартиры в Киеве составляет около EUR850 в месяц, 3-комнатной — около EUR1,69 тыс. При этом Киев остается относительно доступным по сегменту 1- и 2-комнатных квартир, но в сегменте 3-комнатного жилья уже сопоставим с Будапештом, Ригой и Вильнюсом и заметно превышает Белград, Софию, Загреб, Подгорицу и Кишинев.
Для инвесторов Киев остается рынком с повышенными рисками, но и с потенциалом восстановления. Дальнейшая динамика аренды будет зависеть от безопасности, возвращения населения, состояния экономики, предложения нового жилья, доступности ипотеки, инфраструктуры и спроса со стороны внутренне перемещенных лиц, иностранных специалистов и бизнеса.
В случае улучшения ситуации с безопасностью и восстановления деловой активности арендные ставки могут получить дополнительный импульс к росту.
Федеральный совет Швейцарии одобрил запуск реформы налогообложения жилья с 1 января 2029 года — с этого момента владельцы собственного жилья, которое они используют для проживания, больше не будут платить налог на так называемую условную арендную стоимость (Eigenmietwert).
Речь идет об одной из самых специфических налоговых норм в Европе: до сих пор в Швейцарии проживание в собственном доме или квартире рассматривалось как условный доход, с которого уплачивался подоходный налог. В рамках реформы эта система будет отменена как для основного жилья, так и для второго жилья, при этом парламент одновременно предусмотрел конституционную возможность для кантонов вводить специальный налог на вторые дома.
Реформа стала возможной после того, как на референдуме 28 сентября 2025 года швейцарские избиратели поддержали изменения в налогообложении жилья. По данным Swissinfo, за реформу проголосовали 57,7% участников голосования. Федеральный совет при этом отклонил просьбу ряда альпийских кантонов отложить запуск новой системы как минимум до 2030 года, решив сохранить дату вступления изменений в силу с 2029 года.
Для рынка жилья это означает не только отмену налога на условную аренду, но и пересмотр связанных с ней налоговых вычетов. Согласно официальному разъяснению, действующая модель была построена на балансе между налогообложением условного дохода и возможностью вычитать из базы ипотечные проценты и расходы на содержание жилья. После реформы этот механизм будет существенно изменен, а кантонам придется адаптировать собственные налоговые режимы в течение ближайших лет.
Для иностранных инвесторов и покупателей недвижимости эта новость важна прежде всего как сигнал о дальнейшей корректировке правил владения жильем в Швейцарии. При этом окончательное влияние реформы на налоговую нагрузку будет зависеть от структуры владения недвижимостью, наличия ипотечного кредита и того, как конкретные кантоны воспользуются правом вводить отдельный налог на вторые дома.
Власти Мадрида ужесточают ограничения на краткосрочную аренду жилья, делая ставку на вывод туристических квартир из жилых домов и перенос части гостиничного предложения в нежилые и промышленные зоны города. Это следует из официальных материалов городского совета Мадрида относительно плана RESIDE и последующих решений по его развитию.
Первоисточником изменений стал план RESIDE, представленный мэрией в ноябре 2024 года и окончательно введенный в действие в августе 2025 года после утверждения правительством автономного сообщества Мадрид. План запрещает размещение туристических квартир в жилых домах в историческом центре города, включая первые этажи с отдельным входом, а в остальной части Мадрида допускает такую деятельность в жилых домах только в том случае, если под нее отводится весь дом целиком. При этом лицензии на такой формат за пределами центральной зоны выдаются на 15 лет, после чего объект должен вернуться к жилому использованию.
Мэрия обосновывает ужесточение правил защитой постоянного жилого фонда. По данным самого плана RESIDE, количество туристических квартир в Мадриде с 2017 года удвоилось и достигло 16 100, тогда как легальную лицензию имели лишь около 7% таких объектов. При этом 42% всех туристических квартир города сосредоточены в центральном районе.
Одновременно власти Мадрида начали продвигать альтернативную модель размещения туристов и приезжих. 5 марта 2026 года городской совет сообщил, что готовит специальный план, который позволит размещать апарт-отели, flex living и другие форматы кратко- и среднесрочного проживания на более чем 240 участках в восьми районах, преимущественно в промышленных зонах с уже сформировавшейся коммерческой функцией. В мэрии подчеркивают, что цель этой меры — децентрализовать туристический поток и вывести краткосрочное размещение из традиционных жилых кварталов.
Таким образом, Мадрид не просто ограничивает краткосрочную аренду, а перестраивает всю модель туристического размещения: жилье в жилых домах получает более жесткую защиту, тогда как новые форматы размещения направляются в нежилые районы и специализированные площадки. На фоне давления туризма на рынок жилья столицы Испании эта политика выглядит одной из самых жестких среди крупных европейских городов.
Австрийское правительство приняло ряд жёстких мер по регулированию рынка аренды жилья. Законодательные нововведения касаются ограничения роста арендной платы и продления минимальной длительности договоров, что вызвало волну обсуждений среди арендаторов, владельцев недвижимости и аналитиков.
Если инфляция превышает 3 % годовых, то хозяева квартир не смогут полностью переносить рост цен на арендаторов. Их повышение аренды может составлять только половину от превышения над порогом. Пример: если инфляция 4,2 %, то аренда может быть повышена лишь на 3,6 %.
Минимальный срок аренды увеличивается с трёх до пяти лет, что усложняет замену арендаторов для устранения потерь за счёт новых контрактов.
Исключение сделано для домов-семейных: одно- и двухсемейных объектов новые правила не касаются.
Для зданий, построенных до 1945 года, правила ещё жёстче:
— в 2025 году аренду таки домов/квартир нельзя повышать вообще;
— в 2026 — максимально на 1 %;
— в 2027 — максимум на 2 %.
В Вене, например, для таких зданий уже действуют законодательно установленные максимальные ставки аренды — около €6,67/м², с рядом надбавок и скидок, но часто итоговая аренда едва превышает €10/м². Экономисты предупреждают: такие меры могут сдержать рост аренды, но одновременно снизят стимул для владельцев сдавать жильё, что потенциально приведёт к дефициту предложений (сравнивают с опытом Берлина).
По данным Statistics Austria и других надёжных источников, на 1 января 2025 года в Австрии проживало около 1,855 419 человек с иностранным гражданством.
Крупнейшие группы иностранных граждан: Германия (~239 500), Румыния (~155 700), Турция (~124 000), Сербия (~123 000), Украина (~100 000). В 2024 году доля людей с миграционным происхождением (migration background) составила 27,8 % населения Австрии. Это включает и тех, кто родился за границей, и их потомков.
Власти Испании усиливают контроль за рынком краткосрочной аренды на популярных курортах — Майорке, Менорке и Ибице.
Суть новых правил
Максимальный штраф за нелегальную аренду вырастет до €500 000, что на 25% больше предыдущего лимита. При этом штрафы будут дифференцированными: незначительные нарушения, такие как отсутствие регистрации, могут обойтись предупреждением или штрафом в €5 000, а системные нарушения, включая аренду в охраняемых природных зонах или повторные случаи, будут караться суммами до €50 000–500 000.
Параллельно вводится заморозка новых лицензий на туристическую аренду, чтобы остановить бесконтрольный рост предложения. Власти также предлагают нарушителям альтернативу: если собственник согласится передать квартиру или дом в государственное управление на пять лет для использования в качестве социального жилья, штраф может быть сокращён на 80%.
Почему эти меры необходимы
Балеарские острова уже несколько лет сталкиваются с последствиями массового туризма. Из-за нелегальной аренды цены на жильё резко выросли, и местные жители всё чаще оказываются не в состоянии снимать квартиры в своих же городах. В таких местах, как Пальма-де-Майорка, Ибица-Таун и Сьюдадела, жилые районы постепенно превращаются в туристические зоны, что вызывает протесты среди населения.
Кроме того, неконтролируемый поток отдыхающих создаёт нагрузку на транспорт, коммунальные системы и экологию. В ответ на эти проблемы правительство Балеарских островов не только ужесточает наказания, но и расширяет полномочия проверяющих органов. Теперь к контролю подключат не только муниципальные службы, но и национальную полицию Guardia Civil.
Последствия для туристов и владельцев недвижимости
Для туристов новые правила могут означать сокращение вариантов аренды, особенно на платформах вроде Airbnb и Booking.com, где активно удаляются объявления без лицензий. Владельцам жилья теперь крайне важно проверить юридический статус своей аренды, чтобы избежать огромных штрафов.
Будут ли подобные меры в других регионах
Опыт Балеарских островов может стать примером для других туристических центров Европы, таких как Барселона, Амстердам или Венеция, где также наблюдается перенасыщение туристами и кризис доступного жилья. Если жёсткий контроль над арендой окажется эффективным, другие страны и города могут перенять эту модель регулирования.
