Анализ рынка недвижимости Болгарии, проведенный порталом Open4business, показал, что рост цен на жилье в Болгарии замедлился, но иностранный спрос остается заметным.
Темпы роста цен на жилье в Болгарии начали замедляться после очень сильного подъема в течение 2025 года, хотя сам рынок пока остается в фазе роста. По данным Национального статистического института Болгарии (NSI), в первом квартале 2025 года цены на жилье выросли на 15,1% в годовом выражении, во втором — на 15,5%, а в третьем квартале — на 15,4%, что указывает на сохранение высокого, но уже не ускоряющегося темпа подорожания.
Дополнительным фактором роста в 2025 году были ожидания перехода Болгарии на евро с 1 января 2026 года. Болгарские СМИ и участники рынка еще в конце 2025 года прямо указывали, что часть покупателей ускоряла решения именно в ожидании смены валюты, а это подстегивало активность на рынке жилья.
Иностранцы продолжают играть заметную роль на болгарском рынке недвижимости, особенно в курортных и прибрежных локациях. При этом важно учитывать, что полной официальной государственной статистики Болгарии по покупателям жилья по гражданству за 2025-2026 годы в открытом доступе нет. Наиболее часто цитируемая свежая структура иностранного спроса основана на данных Болгарской ассоциации недвижимости и рыночных обзорах. По этим оценкам, в 2024-2025 годах в число наиболее активных иностранных покупателей входили граждане Великобритании, Германии, Греции, Израиля, Румынии, Турции, Италии, России, Украины и Польши.
Украинцы, по этим же рыночным данным, входят в топ-10 иностранных покупателей жилья в Болгарии. Их спрос объясняется одновременно релокацией из-за войны и инвестиционным интересом, прежде всего к объектам на Черноморском побережье и в туристических регионах. Среди наиболее востребованных направлений называются Варна, Бургас, Несебыр, а также горные курорты Банско и Пампорово.
Рынок по-прежнему поддерживается сравнительно низкой для ЕС базой цен. Даже после роста Болгария остается одним из наиболее доступных рынков жилья в Евросоюзе, что продолжает привлекать иностранный капитал и поддерживать спрос на квартиры как для собственного использования, так и для сдачи в аренду.
На ближайшую перспективу наиболее вероятным сценарием выглядит дальнейшее замедление темпов роста цен, а не их резкое падение. Если в 2025 году рынок рос двузначными темпами, то в 2026 году более реалистичным выглядит переход к умеренному росту — ориентировочно в диапазоне 5-7% в год. Такой прогноз опирается на уже заметное замедление темпов, эффект высокой базы, а также на то, что евро уже введен и значительная часть спекулятивного спроса, вероятно, была реализована заранее.
В Болгарии с 1 февраля завершился переходный период в смене валюты, когда параллельно можно было рассчитываться болгарским левом и евро – теперь расчеты происходят исключительно в евро, сообщает болгарская служба «Радио Свобода»
«В полночь 31 января закончился месячный период, в течение которого евро и лев находились в одновременном обращении в Болгарии. С 1 февраля торговые операторы не принимают платежи в левах и должны возвращать сдачу только в единой европейской валюте», – говорится в сообщении на сайте издания.
Люди, у которых еще остались наличные левы, могут обменять их на евро в коммерческих банках и отделениях «Болгарской почты» до 30 июня. После этой даты коммерческие банки могут установить определенный тариф за обмен, однако Болгарский национальный банк и дальше будет предлагать обмен наличных левов на евро бесплатно и без конечного срока.
Торговые сети должны будут вывешивать цену на товары одновременно в евро и левах еще полгода – до 8 августа, «для прозрачности и предотвращения спекулятивных практик».
Хотя законом запретили продавцам товаров и услуг повышать цены в первые полгода введения евро, по этому поводу поступили уже сотни жалоб о вероятных нарушениях.
Болгария вошла в еврозону с 1 января 2026 года – через 18 лет после вступления в ЕС. Январь был переходным периодом, когда лев и евро были в обращении параллельно.
Болгария, Греция и Румыния договорились готовить совместную заявку на европейское финансирование для высокоскоростной железнодорожной линии по «Западной оси» Афины — Салоники — София — Бухарест, сообщило болгарское издание Sega.
По данным издания, инициатива обсуждалась на встрече представителей трех стран и Европейская комиссия в контексте развития транспортного коридора Север-Юг, который должен связать Балтийское, Черное и Эгейское моря; встречу принимал вице-премьер и министр транспорта Болгарии Гроздан Караджов.
Министр транспорта Греции Константинос Киранакис заявил, что к 2027 году планируется обеспечить качественное пассажирское железнодорожное сообщение между Салониками и Софией, при этом болгарская сторона напомнила, что железнодорожная связь на этом направлении прерывалась в 2017 году.
Караджов также отметил, что страны намерены синхронизировать планирование, проектирование и разрешительные процедуры, чтобы избежать задержек и бюрократических препятствий. Среди приоритетов Болгарии он выделил ускорение проекта нового моста через Дунай между Русе и Гюргево, а также подготовку проектов новых мостов в районах Никопол — Турну-Мэгуреле и Силистра — Кэлэраши; также упоминалось восстановление паромных связей на Дунае, включая линию Русе — Гюргево.
Представитель румынского Минтранса Йонут Кристиан Савою, как пишет Sega, назвал среди приоритетов Румынии модернизацию существующего моста Гюргево — Русе, строительство нового дунайского моста и развитие автодорожных и железнодорожных линий, а также улучшения на участке Видин — Калафат — Крайова для лучшей связности с Украиной и Молдовой.
Инвестиции нерезидентов в недвижимость Болгарии по итогам января — ноября 2025 года сформировали чистый отток 18,6 млн евро, при этом по РФ зафиксирован чистый отток 19,9 млн евро, следует из данных Болгарского народного банка (БНБ).
Согласно материалам БНБ, годом ранее (январь — ноябрь 2024 года) чистый отток инвестиций нерезидентов в недвижимость оценивался в 11,6 млн евро.
Показатель чистого оттока означает, что выплаты нерезидентов по сделкам с недвижимостью в стране в рассматриваемый период были ниже поступлений — то есть продажи превысили покупки в стоимостном выражении. При этом то, что общий показатель по всем нерезидентам (-18,6 млн евро) оказался меньше оттока по РФ (-19,9 млн евро), формально указывает на небольшой совокупный чистый приток инвестиций в недвижимость из других стран (около 1,3 млн евро).
В БНБ-отчете, на который ссылаются СМИ, отдельной разбивки по другим странам (в том числе по Украине) в части инвестиций нерезидентов в недвижимость не приводится — отдельно выделена только Россия.
С 1 января 2026 года Болгария переходит на единую европейскую валюту – евро.
«Это исторический шаг для страны и благо для отдельных лиц и предприятий в еврозоне. Переход приведет к большей экономической стабильности, более беспрепятственным транзакциям и более сильной европейской интеграции. Для Болгарии принятие евро поможет лучше поддерживать долгосрочный экономический рост и укрепить ее устойчивость», – говорится в сообщении на сайте Европейского центрального банка.
В публикации отмечается, что «изменения могут вызвать вопросы и опасения». «Однако ЕЦБ и национальные власти тесно сотрудничают, чтобы обеспечить плавный переход для всех с помощью тщательного планирования и сосредоточения внимания на ценовой стабильности», — уверяет европейский Центробанк.
Болгария расстается с национальной валютой — левом — через 19 лет после своего вступления в Европейский союз. Пресса стран-ветеранов еврозоны указывает на то, что для туристов и путешественников это принесет удобства. Однако в самой Болгарии возникают опасения, как это признает ЕЦБ.
Ожидания преимуществ омрачены опасениями по поводу вероятного повышения цен, как это наблюдалось в Хорватии, которая вступила в еврозону три года назад. Эти опасения тем более серьезны, учитывая, что Болгария входит в число беднейших стран ЕС.
Однако в Еврокомиссии (ЕК) считали, что это балканское государство, которое становится 21-м членом зоны евро, выполнило соответствующие критерии: стабильность экономики, госдолг ниже 60% ВВП и низкий уровень инфляции.
ЕК объявила 4 июня 2025 года о своем заключении, что Болгария готова перейти на евро с 1 января 2026 года.
«Благодаря евро экономика Болгарии станет сильнее, с более значительным объемом торговли с партнерами по еврозоне, прямыми иностранными инвестициями, доступом к финансам, качественными рабочими местами и реальными доходами. И Болгария займет свое законное место в формировании решений в составе еврозоны», — заявила по этому поводу председатель ЕК Урсула фон дер Ляйен.
Совет ЕС в свою очередь сообщил 8 июля 2025 года об утверждении трех последних правовых актов, необходимых для введения евро в Болгарии с 1 января 2026 года.
«Это знаменует собой кульминацию тщательного процесса вступления Болгарии, включающего строгий анализ и интенсивную подготовку», — заявила министр экономики Дании Стефани Лосе, которая на тот момент председательствовала в Совете ЕС.
«Один из трех правовых актов устанавливает обменный курс между евро и болгарским левом на уровне 1,95583 лева за 1 евро. Это соответствует текущему центральному курсу лева в механизме обменного курса (Exchange Rate Mechanism II)», — говорилось в коммюнике Совета ЕС.
После присоединения Болгарии к еврозоне в ЕС останутся шесть стран, которые не используют эту валюту: Венгрия, Дания, Польша, Румыния, Чехия и Швеция.
Европейский валютный союз — еврозона — начал функционировать 1 января 1999 года, когда в безналичное обращение была введена единая европейская валюта евро. С 1 марта 2002 года евро стал единственным законным платежным средством на территории еврозоны. Страны еврозоны передают ЕЦБ все полномочия в области денежно-кредитной политики, включая решения о размере эмиссии денежных знаков и уровне ключевой процентной ставки.
В Болгарии на фоне перехода на евро сохраняются опасения части населения относительно возможного роста цен и усиления политической напряженности, сообщают СМИ.
К еврозоне страна присоединится с 1 января 2026 года, став 21-м государством, принявшим единую европейскую валюту.
Сообщается также о протестной кампании под лозунгом сохранения болгарского лева, а по данным Eurobarometer около 49% болгар выступают против введения евро.
В материале отмечается, что ЕЦБ и европейские институты указывают на потенциальные выгоды перехода, а фиксированный курс конвертации установлен на уровне 1,95583 лева за 1 евро.
При этом, по данным СМИ, парламент Болгарии летом усилил контрольные механизмы, чтобы пресекать необоснованное повышение цен при смене валюты.
Возможные сценарии подорожания жизни из-за введения евро: самый мягкий сценарий — кратковременный эффект «округления» в розничной торговле, когда часть цен пересчитывается вверх, что обычно дает небольшой и временный вклад в инфляцию.
Более жесткий сценарий — попытки отдельных продавцов и сервисов воспользоваться периодом перехода и поднять цены шире, чем диктует конвертация, на фоне уже заметного роста стоимости продуктов и недвижимости в 2025 году.
Негативный сценарий для граждан — если рост цен в потребительской корзине окажется быстрее индексации зарплат и пенсий, реальная покупательная способность временно снизится даже при формально небольшом приросте инфляции.
